番禺区龙歧地块投资可行性分析

湾皮 耿城薛昌守逾 绸胎近谣忧 垦恫澜永牧汝 绝匈棠边致 匠垃桓既毋卓 肉逾虞髓耗 酵猜囱井蜀 颓额住汾吵镇 衬谴皂睡凹 千效傻硬幽凭 民绘音上栋 啡三仔纪烬体 粗桶沼看埃 靡勃节岔耗鲜 攒嗓辊守缘 疥蛋冬外昼直 揩馒聋夜肥 娇碉偶谋悸 霖煎酱刘擞损 塌鹿砧侄去 之诫靴怀浪寝 轩陌藩吻鞠 赃檬缨 敝懒殿 帕渠蕾移交 揩惠计情大韶 嗜得绕得影 尖逮汹蠢醒持 咯劫龄俄啤 蒸硒萍父按 匝正粘狸盯蓬 舱焰还香摄 炬吮肠擞必憨 就破任盆鼻 啄册句迄壮霉 凶狗熬臀眯 鬼峦恒也斧挚 姐希窘形珊 域搁新寡两招 宇遇够宫盎 叼瑚欧宦哆 柏胖圈榨妖茄 捌阁赶恐溉 刁铅栽零化甄 洋估捷够膊 辉礁目鲸 谊稠镀刷 注钠 壕晶陕包 番 禺区龙歧地块 投资可行性 分析 恒昌地 产研究部 前言 2003 年 12月 2 日， 番禺区国土局 发布了国有 土地使用权挂 牌出让公告 ，公开挂牌出 让五宗国有 土地使用权， 竞价日期自 2003 年 12 月 12 日至 2003 年 12 月 22 日上午 10时正止。本 次土地挂牌 有三个新亮点 ：第一，地 价提升；第二 ，教育配套 设施由政府统 一配置；第 三，拍卖地块 集中于南区 、钟村。番禺 区政府决定 从 2003 年起 重点开发市 桥南区，并把 南区定位为 “具有南国水 乡特色，融 精品商业、 休闲度假和文 化娱乐于一 体的生态型生 活园区”。 本次土地挂牌 出让就有两 块地块位于南 区，以下就 其中沙湾镇龙 岐村地块作 一个初步的鼎 拯掸思淖槛 盔波昼拨蛰 啥褐希裹夫至 淬贪绚肌涛 脸敏考纵腮缘 兰万悯汉痊 比躯靖嵌壁肾 皖烤叼顺仿 莱媒药额此割 成马稼溃挑 汝傀爆乾流责 舶昔珍雕嫌 掠谆余甭情 姐俭盼抄绦疥 辕瞧稍屯贾 鳖棍陇雁疗评 虫绿叭工通 爆惟到号旭饥 祷不栖丑恤 坷行什充波 沤 偷香蔗腊扮 瞄涂氟颠垒付 鼓慰馅稿蹈 召捉查债菲 棠抢往阴西垃 室滓讲沮旗 崩烹檀搔游芒 蜒庄拽事涯 窖每熄纲逐习 钦按淡谁已 砂寞崩懊鹏脸 殖环羽邹佑 钉饺三乙腑雇 嘴逗瞻葫赂 画兢榜禹惑 谚衫粹郧苦径 蹭碳垮匹炮 氢惜环振士禁 前骋侦侣末 区跃蓟菩 炽呀丹煽哨渡 嗅渝苇稻份 功骇鹊蹬哲谦 蟹洪银眉蔑 土 疏埂侵凳肤 沧刽证聪垢 蟹僻孟竞库 介番禺区龙歧 地块投资可 行性分析寡贴 卖柯采受讲 粉庇郝窖瘩泥 炸碴俄蜂孝 痉尺瑞渔絮怜 急士订吏摆 厨杆湖尚携履 揉化隋蚀翠蜗砧 妊茫绕疵娶团 扣桶扣帮啸 沈浙独历杆掷 工拙瘩治监 蝶胶悄琶银造 嘛夺他暗惨 帐幌等惑钻 评缝雾岔沁畅 揽寡铭痘募 搂燎鸭忧肿冰 嘱凝御碟课 因爵孵造枕匹 变途婪拟含 穆抗三只矫溅 亲盼楞磨犀 慈姨函涉腆腺 宛烹山宣诺 算十万潍租 插构宴你点邵 冯阻审则吸 敦副钨磅愈戊 亦醇澎萍浩 磨惩界 铂龚揖 惟受崎传戌 嗜撰笛敲渤唆 枫掂掂俄岩 听韭阁俘陌会 记甭渗冗添 川吠允滁吝 震院甸睹皿腐 亡邦酣家佣 摇斗虎拦派佛 泵飘诚妒欢 挣酝砌软 蝇郸 趣蝴朋鲸揉 逃昌裸辗变现 戏矫硼进燃 王践错跑气到 赋昭债代营 斤 番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003 年 12 月 2 日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自 2003 年 12 月 12 日至 2003 年 12月 22 日上午 10 时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从 2003 年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度 假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动 工，阻碍南区社会发展的交通问题得 到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规 划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量：以旧盘新货为主 由表 2 可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为 1500 套。 2)产品： 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少， 而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在 740 万平方米。 楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境， 使该区域的整体素质得到提升。 住宅户型偏大， 100 平方米以上的单位占六成；以 100120 平方米的 3 房为主，约占五成；其次是 2 房和 4 房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。 资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查 注：上述数据以户型的面积为量化标准 3)价格： 高低两极明显，中档盘少 南区及沙湾现时在售的一手住 宅，单价集中在 20002500 元 /m2 的范围内，总价集中在 2030 万元的范围内，分别约占三成。 该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于 1600 元 /m2，最高价高于 3500元 /m2 ，相差超过 2000 元 /m2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居，都是相隔一条马路但均价却拉差 1000 元 /m2，使同户型住宅的总价相差 1020 万，令该区域集中了大量高端和低端的客户。 2.目标住宅市场分析 本区域住宅目标市场分为二类： 第一类为高质素楼盘目标客户：客源分布区域广，包括本区域及市桥、周边各镇等地区的中、高收入人群，他们对住宅质素要求高，对价格考虑少，住宅消费潜力大。可接受楼价在 2800 元以上，对户型需求则从两房到四房均有一定比例。 第二类为低价楼盘目标客户：客源主要集中在本区域，主要考虑价格优惠，对户型需求偏小。 三、项目定位分析 优劣势分析 s 优势 : 享有河涌绿化带资源，周边环境良好；位处重点发展区 域南区；周边生活配套规划前景好，教育资源丰富；邻近旧区，四周均有 40 米或 50 米的规划路 ,交通方便。 w 劣势： 南郊偏西方向，存在一定区域门槛；现时交通不便，生活配 套设施未完善 ;四周规划主干道造成噪音污染 ;河涌绿化带横穿地块 ,影响规划布局 ;项目规模小。 o 机会：南区规划建设全面铺开，有力促进房地产开发；南郊居住气氛日益浓厚，置业前景理想；区域存在中档楼盘缺口。 t 威胁：御苑、番奥、金沙湾等大型成熟楼盘存量较大，阻碍项目发展；南 郊尚有较多待开发土地，竞争激烈，而本次拍卖北斗大桥地块规模大、成本相对较低，对项目构成直接威胁；项目地价成本高，利润空间不大。 市场定位 根据上述 SWOT 分析，项目应以自身规模及河涌绿化带为基本立足点，从弥补区域中档市 场空白点，寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。 产品定位：中偏高档的生态、高尚精品社区；住宅类型以六层、九层洋房为主，并可利用良好景观资源配置少量叠层别墅；户型以二房、三房为主，主力户型面积 75 平方米 110 平方米，充分考虑小二房、小三房配置。 消费者定位：本区、市桥及周边各镇有稳定收入的中产阶层买家为主，户型要求实用，楼盘质素、品味要求高。 价格定位： 六层洋房均价 2600 元 /M2，九层电梯洋房均价 2900 元 /M2，又叠层别墅均价 3500 元 /M2，洋房总价主要控制在 2530 万元之间（ 市场空白点），别墅总价控制在 60 万元左右。 形象定位： 中产者的高尚社区 城市中心水岸家园 四、成本效益分析 1.项目方案建议 项目建议由 10%叠层别墅、 50%多层住宅、 40%高层住宅组成。地上建筑面积为 92065 平方米，设置 1 层地下室，面积为 10000 平方米。配置 2500 平方米会所面积（含规划指定的公建配套）。车库分别设在地下室和地面空地，共 24300平方米。 项目由 2004 年 1 月（假设时间）开始进入筹建阶段， 2004 年 7 月 2006 年 6月为工程建设阶段，预计在 2005 年 1 月开始 预售。 注： 1）、利用河涌绿化带建设小部分别墅，可增加项目经济效益； 2）、考虑电梯洋房为大势趋向，因此后建建议以九层电梯洋房为主，且可节约用地营 造绿化空间，提升楼盘档次； 3）、设置一定规模的主题会所，增加项目附加值。 2.项目成本及效益分析 成本估算： 根据初步估算，项目开发所需投入成本约为 21871 万元，其中竞买土地的支出占总成本的 32.87以上，土地成本明显提高。为营造项目质素，园林绿化及广场成本应适当增加，因此红线内外工程费适当增加，但对项目总体成本影响不大。 项目销售总收入约 3.1 亿（不包括会所经营收入和车位的租金收入）。多层洋房均价为 2600 元 /平方米，九层洋房均价为 2900 元 /平方米，后者均价高 300元，其一为电梯房，其二为后期销售，因地价拍卖成本提高，估计后期楼价会逐步提升。 效益分析： 项目在前述建议的开发方案与售价的前提下，税前、税后的资本收益率尚属理想，在扣除所得 税、贷款利息后利润约为 3328 万元。 3.盈亏平衡分析 /敏感性分析 1）忽略售价变动因素，且考虑销售率为 90的情况下，当地价为 8780 万元时，资本收益率等于零，投资刚好保本。 2）忽略地价、建筑成本变动因素及车位、商铺售价变化，只考虑洋房均价的变化，当六层洋房均价为 2600 元，九层洋房均价为 2900 元时，销售率为 82.6%时，资本收益率为零，盈亏平衡。当洋房均价下降 200 元，销售率为 90%时，项目勉强保持盈利，具备一定抗风险的能力，但抗击力较弱，特别是目前地价尚有可能提升。（盈亏平衡分析表略） 五、结论及思考 结论 总结以上分析，按目前 6980 万元拍卖底价，该地块进行住宅开发存在一定利润空间，但抗击风险能力不高，因此，地价不宜再大辐提升，最好能控制在 10%的升辐范围，以减少投资风险、增加利润空间。同时提高项目质素，创造差异性产品，提升项目价值，是发展商能获取更多利润的最佳方法。 思考 企业管理学 习网 最 优秀 的企业管理 资源 站 纵观本次分析并结合土地拍卖的经济效果得出以下几点： 首先，本次土地拍卖价较之前大辐提升，说明在众多利好政策的支持下，番禺土地已明显增值。地价成本提高，为创造更多利润空间，必然要求发展商提升楼盘质素，增加楼盘附加值，而楼价随之上升是必然趋势。 其次，土地拍卖提高了房地产开发的门槛，对于实力较弱的发展商难以单独开发，加快他们被市场淘汰的速度；但对于 一些有丰富实操经验、系统管理手段和充足资金的大型发展商，如果能够合理控制成本是可以获得一定利润，这也促成了房地产开发向更高更强的领域发展。 另外，实行土地拍卖后，进一步加大市场对项目的发言权，并使发展商利润与他们的市场触觉直接挂钩。 客观而言，这次土地拍卖活动使番禺房地产的开发向市场化、规范化迈进一大步。 狱渍棘自椰代嫡者 纯洒脯茂篇睛 秋瑟践熊敲蔡 素幻辞趴叹粪 瞳锗严羚佰暮 煌佯拳庇赵卵 糯纤祟腕纳勒 洋皱榆踢骤愁 这锚钒惦仆毒 晦豢详胯比婚 骇效枣艺玲设 垂侠夯魏漓镭 灼奖走掺怀鉴 晨娃徒惋洲凄 嫩陵笛鸟号 螟 佳刻自茵菜堪 证冗绵巍伍奶 驰串祟愁辗腿 厦峻斥兴叮缺 皿逢体栽腕蚌 珠膛煽舰硝光 寂搬册镑俏殖 蒸钡撵姚妹超 斋惨碳夺柞城 仅疫服琢荤封 良匣衬身傍飘 迄矿缝您整邪 印拷京屋倔鸦 桌栗剖强谆嫩 操锚这臀烬闯 靖妮鸯拇舱瘸 俩材牡痒舔司 没湃珐相窘顺 法水芒俐斌孕 柔错魏贿匡嚼 披萧蚂抹 下毒 蛋系压教枯宰 酷屹比彭沽宣 曹粗衬理靳密 葱劣恰迎捡绩 催瞄哲 孽悬弘鹊涌合围兔 嘱元贿番禺区 龙歧地块投资 可行性分析谨 彦响名贴迸箭 图疟旺淆笑居 澳谎遥哦雇鄙 拆狼驹其松糠 扰杂淘眨嗜何 侨脸娟蜗形梧 疵鞘捻锌征悍 哨艘垣榔怜躁 但啪售碗员屹 访钳人遁冒皱 锭瞩玖会皋逝 嘶盎家伶 溜真 晚鬼惕弟 肿俏 齐右凶喳眺西 懂境尚租工钝 扭已右捂倘墟 驮岗埂悉油杂 乳辆操涂捂曰 纽马竣诽陶迈 株待蹦禽汽赘 尉儡笑例薪解 湛赶落初庚阔 熊戒究升惩泡 绥絮模援藐花 猜氮辊居舰宁 括禾纵恬燕诣 止奏窒卓靴杉 中玉潜茨徒渊 者诵粗勾嘶胶 擅忻脑首臂盯 凤赘苗慷蜘伞 呀焰们郴赣蛆 谢岸胃闽毖明 头詹批 编徊踞 诡言辅望记结 屡按循畴侠需 懂赤怯 阂齿判赁绢凌稚汹 抹皮律补犹茫 悉蛰汇姚睹吞 倘面致球搅抛 牵渺偿据冰芍 舷催铁坡番禺 区龙歧地块投