惠州市三新村村域规划.doc

1前言在改革开放20年浪潮中，惠州市在市委、市政府的正确领导下，在抓住中国加入世贸和惠州中海壳牌南海石化项目建设等一系列的历史机遇下，掀起了建设经济强市和文明城市的热潮。但是，在经济高速增长和城市化进程日益加快的同时，也出现了一系列新的问题。其中较为突出的是城市开发无序失控、规划管理薄弱、土地和生态资源浪费严重、村镇经济和建设水平普遍较低等问题。这些问题在很大程度上已经成为本地经济进一步持续稳定发展的重要制约因素。为了加快惠州市快速城市化地区村镇建设的规划管理，更好地贯彻和落实省委、省政府关于村镇建设有关精神，惠州市市政府、惠州市规划建设局决定在惠州市选择若干行政村进行试点规划，研究和了解惠州市村镇发展所存在的问题、内在因素及其规划控制和引导策略，以期为本地区其它村镇的建设、规划和管理提供借鉴和经验。 惠州市江北区三新村便是本次选择的示范村之一。三新示范村规划是受惠州市规划建设局委托，由深圳市新城市规划建筑设计有限公司主持进行,在调研过程中，得到惠州市规划建设局、三新村村委等有关部门和三新村全体村民的大力协助。谨此致谢！492规划依据与原则2.1规划依据本规划以国家和广东省、惠州市有关城市规划、土地利用、环境保护等方面的法律、法规、条例及其实施办法为基本依据。本规划的重要依据还包括：中华人民共和国城市规划法(1990)；城市规划编制办法(2005)；城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790；广东省城市控制性详细规划编制指引惠州市城市规划标准与准则(1993)；惠州市城市发展概念规划；惠州市市域城镇体系规划（2002-2020年）；惠州市城市建设总体规划(1989-2005年)；惠州市近期建设规划（2003-2005年）；惠州市江北片南区控制性详细规划设计；惠州市江北西区分区规划；2.2规划原则1、尊重上层次规划原则以惠州市近期发展规划、惠州市江北西区规划等上层次规划为设计依据，落实相关要求，并充分结合现状，合理调整产业和空间规划布局，推动片区发展。2、开创性原则建立在高起点、高标准规划的基础上，充分吸取国内“城中村”成功经验，结合自身特点，探索出一条特色的协调发展之路，为惠州市城市发展提供借鉴。3、多方共赢原则协调好城市与村利益关系，特别是重视村集体经济可持续发展和增加村民收入。最终实现政府、村集体和村民的三方共赢。3现状概况与问题分析3.1区域位置三新村坐落在惠城区行政、文化、娱乐中心江北片区的中部，本次规划面积为4.31平方公里，其中村域面积为3.76平方公里。北部与小金口镇接壤，西邻东江，南部紧靠惠州市政府。三新村具有得天独厚的区位优势，其紧邻惠州市经济、文化、政治中心，东至汕头280多公里，西去广州130公里，南往香港（深圳）80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里。三新村区位图京九铁路与惠州大道穿过三新村境内，南邻惠州市快速三环路（规划中），惠深、广惠、惠河高速公路及广汕、惠淡、惠博高等级公路在村附近贯穿而过。其距离惠州机场仅20公里。3.2社会概况3.2.1行政隶属三新村现辖三角湖片区与新村片区各五个村民小组。（三角湖1组、三角湖2组、三角湖3组、三角湖4组、三角湖5组、新村1组、新村2组、新村3组、新村4组、新村5组）3.2.2人口与构成（1）人口现状截至2003年底，三新村总人口5006人。其中户籍人口为2137人，占总人口的42.7%，暂住人口2869人，占总人口的57.3%。外来人口与本村常住人口的比例为1.34：1。表12003年底三新村人口结构一览表类 别数 量（人）比 例备 注户籍人口男1035213742.7%681户女1102暂住人口男1483286957.3%女1386总 人 口5006100%表2三新村各村民小组人口状况村名： 三新村面积（M2）村内户数常住人口暂住人口自然村男女男女其中三角湖14810998158143三角湖26641069100144341435三角湖348691124197206236146三角湖443500135119121220173三角湖5450006410895297181新村6300000469395新村7238667448380新村81666676359816070新村9286667528896126188新村101846674679864550合计6911035110214831386由于三新村现状建设主要集中在位于京九铁路南边的三角湖片区，因此人口也呈现出南多北少的布局，三角湖片区的人口密度约是新村片区的8倍。而这种现象主要是现状南北的区位及交通条件差异造成的。表3三新村人口密度一览表三角湖新村三新村总人口 （人）362713795006面积（ha）39118157人口密度（人/ha）931232（三新村村委提供数据）（2）人口构成与素质年龄构成据三新村委提供的数据中计算得出，三新村2003年户籍人口0-18岁的未成年人口为527人，占总人口的24.7%，19-35岁的人口为702人，占总人口的33%，36-64岁的人口为693人，占总人口的32%，65岁及以上的老年人口为215人，占总人口的10%。从中可以看出未成年人和老年人的比例为35%，19-64岁的具有劳动能力的人占大多数，达65%。（见右图）三新村外来人员共2869人，其中三角湖区2330人，新村区539人。外来人员中年龄在35岁以下的占总人数的77.8%，25岁以下的占23.9%，35岁及以上的占17.4%。文化构成三新村高中以上文化水平只占全村户籍总人口数的16%，而未受教育人口数接近高中以上文化水平的人口数，占全村户籍总人口数的11.7%。表4三新村2003年6岁以上各文化程度构成表文化程度未上过学和扫盲班的人口小学初中高中（含中专）大专几大专以上人数（人）24072176127949占6岁以上户籍总人口数的比例（）11.75.237.113.62.4（资料来源：三新村村委）劳动力构成户籍人口中共有劳动力1313人，平均每户为 1.9人。劳动人口与非劳动人口的比值为1：2.8。而三新村具有劳动能力的人群（根据年龄段计算，忽略残疾人群等）与未成年人组以及老年人组总数的比值为1：0.47，说明三新村有相当一部分具有劳动能力的人闲赋在家。三新村外来人员劳动力共2869人，其中三角湖区2330人，新村区539人。从就业构成分析，从事工业人员占绝大多数有1720人，从事工业以外其它行业的有968人，其中从事商业的有574人，从事其他行业的有394人。外来人员中年龄在35岁以下的占总人数的77.8%，25岁以下的占23.9%，35岁及以上的占17.4%。随着三新村经济的发展，外来人口还有进一步增多的趋势。3.3经济概况3.3.1经济发展状况截止到2003年底，三新村工农业生产总值1000万元。其中第二产业（主要是工业）发展迅猛，占村经济的主导地位，2003年工业收入达700万元。三新村工业类型全部为“三来一补”型企业。其工业收入主要通过出租土地或厂房而获取的资金。虽然三新村的第三产业比以往有了较大发展，2003年第三产业收入250万元，但结合现状需求和该地区整体定位要求来看，还存在较大差距。现状三新村的第三产业类型主要以饮食店、杂货店辅等小型零售业的服务设施为主。总体而言，整体服务设施的规模、分布欠合理，缺乏规划，服务设施的类型仍停留在较低水平。由于受交通和区位等客观因素影响，现状三新村的经济活动主要集中在位于惠州大道旁的三新工业区周围。各村小组经济水平发展存在较大差异。整体反映，三角湖片区和新村片区在经济水平方面差距较大。 3.3.2经济结构三新村由过去单一的农业经济结构转变成现在以“三来一补”型工业为主，一、二、三产业的比例为：5：70：25，作为主导产业的第二产业基本上属于“三来一补”型企业。工业类型主要以制造业和加工业为主，收入大部分是村里土地和厂房的租金。3.3.3经济收入及来源改革开放以来，由于受惠州市整体发展和自身区位的影响，三新村逐步调整产业类型，彻底改变过去以传统农业经济为主的产业结构，大力发展以“三来一补”为主的企业，不断改善投资环境，使经济得到了很快的发展，基本完成产业结构的转变。根据有关数据统计，三新村2003年总收入为1000万元，由于区位条件的差异和京九铁路的阻隔，三角湖片区和新村片区之间差异很大，三角湖区村民小组的经济收入普遍高于新村区，经济最好的是三角湖二村，但三新村村民整体收入水平与惠州市平均水平还存在一定差距。三新村各村村民收入的主要来源是集体分红和房屋出租，人均年收入最高的为4171元，最低的为580元，整个三新村人均年收入为2129元，与2002年惠州市农民人均年收入4792元还有一定的差距。 表52003年三新村经济收入及其来源 单位:万元厂房出租其他合计三角湖117.762.8820.64三角湖27037.86107.86三角湖366.6814.3281三角湖462632三角湖5157590新村615.581.5117.09新村713.20.5913.79新村812.51.313.8新村920626新村1013.7316.7合计250.42168.46418.88（资料来源：三新村村委）表62003年三新村村民经济收入及其主要来源 元/人集体分红房屋出租合计三角角湖220005002500三角湖3310010714171三角湖4240010003400三角湖5240015003900新村650080580新村79500950新村817001001800新村910005201520新村107005701270合计15450584121291（资料来源：三新村村委）3.4现状土地利用 3.4.1土地综合利用现状（1）土地利用基本情况本次规划总面积4.31平方公里，其中现状建设区共181.92公顷，包括现状城市建设区（82.2公顷）和现状村镇建设区（99.72公顷）。表7现状用地汇总表序号用地类别中类面积（ha）占总用地比例（%）1规划总用地431100.02城市建设用地82.219.13水域和其它用地348.880.9其 中水域3.410.8耕地7.921.8园地6.451.5村镇建设用地99.7223.1闲置用地231.353.72、建设用地利用情况现状建设用地包括城市建设用地和村镇建设用地两个部分，总面积为181.92公顷。所统计的用地有居住用地、工业用地、公共设施用地（含行政办公用地、商业设施和教育科研设计用地等）、市政设施用地、道路交通用地、对外交通用地、养殖用地、绿地八类用地。其中以居住用地、道路广场用地和公共设施用地为主导，在公共设施用地中，主要以教育科研用地、商业金融业用地和行政办公用地为主。绿地和市政公用设施用地则较少。表8现状建设用地汇总表序号用地名称面积（ha）占现状建设用地（）1居住用地84.646.52公共设施用地24.7713.62其中行政办公用地8.774.07商业金融业用地7.493.34医疗卫生用地0.110.06教育科研用地13.16.793工业用地12.356.794对外交通用地4.52.475道路广场用地52.9229.096市政公用设施用地2.561.417绿地0.220.128养殖用地0.590.32合计现状建设用地181.92100.003.4.2现状城市建成区土地利用情况本次规划区城市建设区总面积82.2公顷，所统计的用地含居住用地、公共设施用地（含行政办公用地、商业服务设施用地和教育科研设计用地等）、工业用地、市政公用设施用地、对外交通用地、道路广场用地、绿地七类用地。规划区现状城市建设基本都是在惠州市近期建设规划的指导下进行建设的，建设质量较好。（1）居住用地规划区内目前有居住用地10.5公顷。居住用地主要集中在规划区的西南角的江北21号小区、江北新苑和邮电新村。 （2）公共设施用地公共设施用地总面积18.26公顷，主要以教育科研用地、商业金融业用地和行政办公用地为主。现状商业设施主要集中在惠州大道两侧，面积4.11公顷。行政办公用地和教育科研用地主要集中在文明一路以西和法院附近，总面积14.04公顷。（3）市政设施用地市政设施用地面积2.56公顷。 （4）对外交通用地京九铁路穿越规划区，面积4.5公顷。（5）道路广场用地惠州大道和三环路构成规划区的主要道路骨架，村内部均修建了村道与之相接。三环路现状虽然还未全部建成，但考虑其对惠州市过境交通的重要性，在本次规划中按现状道路考虑，并计入现状道路面积。规划区内共有道路广场面积46.16公顷，占已建设用地总面积的44.24%。目前规划区内缺乏公交场站和社会停车场等静态交通设施。（6）绿地除了沿道路的绿化用地，规划区内基本没有其他的公共绿地，绿地面积仅有0.22公顷。表9现状城市建设用地汇总表序号用地代码用地名称面积（ha）占城市建设用地（）大类中类1R居住用地10.512.77R2二类居住用地10.512.772C公共设施用地18.2622.21C1行政办公用地5.176.29C2商业金融业用地4.115.00C5医疗卫生用地0.110.13C6教育科研用地8.8710.793T对外交通用地4.50.05T2其他交通用地4.50.054S道路广场用地46.1656.16S1道路用地46.1656.165U市政公用设施用地2.563.11U1供应设施用地0.911.11U3邮电设施用地1.652.016G绿地0.220.27G1公共绿地0.220.27合计城市建设用地82.2100.00依据城市用地分类与规划建设用地标准3.4.3现状村镇建成区土地利用情况本次规划村镇建成区总面积99.72公顷，所统计的用地有居住建筑用地、生产建筑用地、公共建筑用地（含行政办公用地、商业服务设施用地和教育科研设计用地等）、道路广场用地、绿地五类用地。（1）居住建筑用地三新村目前有居住用地66公顷，以当地村民计，人均308.8M2，若以总人口计，则人均131.82M2。现有村民住宅根据其建造年代、建筑形式可分为老宅和新宅两种类型。老宅建设年代一般较早，基本上是七十年代以前建造，多为砖混结构。这类住宅大多年久失修，部分已成为危房，少数老宅保存完整。新宅多数是八十年代以来尤其是九十年代以后建成。一般为独立式钢筋混凝土建筑，层数35层不等，大部分一户多栋。外来打工人员大部分住在工厂内部的工人宿舍内。由于住宅建筑布局过去缺乏规划，村民建民居基本上以自然村为基础形成传统的居住用地布局形态。但从整体上而言，三新村住宅大致可分为两个居住组团：京九铁路以南的三角湖村组团和铁路以北的新村组团。由于大多是一户多宅，超标建房的情况，以至旧村建筑密度很高，人均居住用地指标过高。村民将自住多余用房通过出租给外来人口（特别在三角湖区）来获取少量利润，补贴生活。在这些村民私宅区内，缺乏统一规划，基础设施落后。通风、采光、防火、防灾等条件较差，住宅间距小，建筑密度高，局部地段建筑密度高达80%以上，例如：位于铁路南边的三角湖区部分。（2）生产建筑用地自留居住建设现状三新村现状生产建筑用地全是工业用地，主要分布在惠州大道以东、三环路以南的区域。大部分为“三来一补”企业。现状生产建筑用地共有12.35公顷。以三新村户籍人口计，人均57.79平方米，若以常住人口计，则人均用地24.67平方米。三新工业区（3）公共建筑用地三新村现状有一处大型的综合市场，商业服务设施用地分布在居住集中地段的道路两侧，大多是一些小商店、小饭店。这些建筑多数是临时性建筑。商业服务设施用地占地3.38ha，以总人口计，人均商业用地面积为6.75M2。教育机构用地主要是三角湖区的三新小学和三新幼儿园，用地面积约2.3ha。（4）道路广场用地三新村南北两个组团内部均修建了道路与城市道路相接，但两个组团之间缺少内部联系的道路。三角湖片区有一停车场。现状道路广场用地6.76公顷。以当地总人口计，人均用地13.5平方米。（5）绿地三新村内现状没有公共绿地，绿地十分缺乏。3.4.4土地权属情况规划区内土地已批出让总用地面积138.51公顷，已批已建的有83.32公顷，已批未建的为55.19公顷，已批未建的用地中以居住用地占主体，其次是行政办公用地和教育科研用地，主要集中在三环路两侧。表10规划区土地权属情况一览表土地权属类 别面积(ha)比例(%)国有土地未批用地1.460.34（22.84%）已批未建用地38.198.86已批已建用地58.7813.64集体土地非农建设用地332.5777.16（77.16%）其中三新村自留用地40.129.31私宅2.400.56合计431100.00表11规划区已批未建土地信息一览表用地性质用地数量(公顷)比例(%)居住用地22.9441.57行政办公用地7.9514.40商业金融业用地2.775.02文化娱乐用地0.681.23医疗卫生用地1.743.15教育科研设计用地4.698.50工业用地7.9414.39市政公用设施用地5.219.44其它用地1.272.30合计38.19100.003.4.5村镇建设规模和水平（1）建设规模三新村建设用地包括居住建筑用地、生产建筑用地、公共建筑用地、道路广场用地四类，建设用地总面积99.72公顷。表12规划区现状村镇建设用地汇总表序号用地代码用地名称面 积（ha）占村镇建设用地（）户籍人口人均用地（）总人口人均用地（）1R居住建筑用地74.174.3346.75148.021村民住宅用地74.174.3346.75148.022C公共建筑用地6.516.530.4613.001行政管理用地0.270.31.260.542教育机构用地1.881.98.803.765商业金融用地3.383.415.826.756集贸设施用地0.981.04.591.963M生产建筑用地12.3512.457.7924.672二类工业用地11.7611.855.0323.494农业生产设施用地0.590.62.761.184S道路广场用地6.766.831.6313.501道路用地6.066.128.3612.11S2广场用地0.70.73.281.40合计村镇建设用地99.72100.0466.64199.20依据村镇规划标准（2）建设水平总体而言，三新村建设水平较低，整体建设缺乏规划，布局较混乱。村民住宅建筑质量整体较差，分布主要特点是三角湖片区建筑质量优于新村片区；商业服务、医疗卫生等设施的建筑质量较差，多数临时性建筑；工厂厂房建筑中，部分工厂厂房简陋、质量较差。表13三新村现状建筑质量评价表名 称建筑面积(万m2)比 例（%）备 注一 类 建 筑7.229.83建筑质量较好二 类 建 筑44.9161.14建筑质量一般三 类 建 筑21.3229.03建筑质量较差总计73.45100（3）公共服务设施建设虽然本村城市化发展进程相对较快，但总体看尚处于工业化初期阶段，加之起点低，因而公共设施建设尚很落后。主要问题在于缺乏系统规划的引导，单纯依靠自发行为引导。目前本区内尚无一处村级公园绿地供人们休憩游览，缺乏大中型档次的文化娱乐设施，商业金融、饮食服务、邮政通讯等公用设施尚处于比较低的水平（详见表16）。着力提高和完善各种公共服务设施水平，改善生活环境质量应成为未来村庄发展建设的重点。表14规划区现状公共设施一览表项 目数量用地面积（M2）备注行 政 办 公村委办公楼13356法院117952市属工商局办公楼17006市属三新派出所12396惠州市台商投资企业协会17014市属教 育 设 施惠州市人民警察学校141353市属惠州外贸学校147381市属旺升学校121194九年一贯制小学123097三新小学幼儿园32815医疗设施医院115906妇女儿童医院社区健康服务中心1卫生站3个体经营商 业 设 施农贸市场19068三新集贸市场投影场1商店45发廊15饮食店20市政公用设施移动枢纽站16604110KV变电站11669市属邮电代办点1银行服务点2（4）市政公用设施建设道路交通由于三新村地理位置优越，南区交通条件良好，北区受铁路阻隔交通较落后，惠州大道、惠博公路使得本地区对外交通联系较为方便。村内交通主要以惠州大道为骨架，通过内部村道和惠州大道相接。（现状主要道路参见表15）表15三新村现有主要道路一览表 单位：米道路名称在村域内长度道路红线路面性质惠州大道244460水泥文明一路236242水泥文明二路88036水泥三新南路175542水泥三新北路564336水泥三环路67160水泥现状道路系统存在的主要问题是道路尚未形成网络，道路网密度南北分布不均；道路功能混杂，交通服务水平较低，道路等级偏低，特别是影响新村片区的村民日常生活工作，严重制约村经济发展。在静态交通方面，三新村内现有临时公共停车场一处。给水现状a、现状水源经过实地考察和调研，本规划区现状供水水源为东江，目前东江水质保持在类地面水标准。b、现状水厂规划区内没有净水厂，用水主要由江北水厂提供。江北水厂首期20万吨/天，最终规模为60万吨/天。c、现状输(配)水管网规划区内现状输水管道： 沿惠州大道东侧敷设一条DN1000DN1600管道至江北水厂，沿三新北路敷设一条DN1200管道； 规划区内现状主要配水管道： 沿文明一路敷设一条DN600管道； 沿三新南路敷设一条DN200管道； 沿文华一路敷设一条DN300管道； 沿文明二路敷设一条DN300管道； 沿惠州大道西侧敷设一条DN300管道d、存在问题及分析（1）本规划区惠州大道以东区域和三环路以北区域给水管道缺乏，应加快建设步伐。（2）居民节水管理、节水措施和节水意识均有待提高，同时需加强污水处理、工业用水重复利用的措施。排水现状a、污水工程现状现有排水系统以合流制为主，局部采用分流制。具体是新建的道路采用了分流制系统，村内排水系统仍为合流制。规划区内没有污水处理厂，合流排放的工业废水和生活污水对规划区周围的水体造成一定程度的污染。b、雨水工程现状现状雨水和大部分污水合流排放，雨水就近排入河涌中。规划区内有一条明沟由南至北排放本区内雨水。根据调查的情况，目前现状明沟的断面尺寸可以满足一般情况下的排水要求。但由于地势较低，遇暴雨时，综合市场附近有水渍情况存在。c、存在问题及分析 现状排水管网建设无统一规划，不成系统。 排水体制不健全，大部分生活污水和工业废水未经处理直接排入水体，造成一定程度的污染。 雨水管道系统不够完善，雨水排放不及时，造成部分地区在暴雨时出现水渍情况。 由于现状道路下的管线探测图缺乏，下一步工作中应进一步落实。电力现状a、电力系统 现状110KV及以上变电站规划区拥有水北110KV变电站一座，占地4000M2，装机容量250MVA。110KV及以上线路北石线110KV，单杆双回，水北站至乌石站。金北线110KV，单杆双回，金源站至水北站。河金线220KV，单杆单回，金源站至河源。10KV供电系统部分 惠州三新村的道路大部分没有建设电缆沟，110kv供电线路主要以架空线路为主。 110kv线路布局混乱，供电可靠性较差。 高压线路布局比较凌乱，对土地利用造成浪费，部分线路建议整改。电信现状a、通信系统规划区现状有中国电信长线局一座、电信枢纽局一座、移动枢纽局一座。电信管线主要以架空为主，部分电信管线埋地。(6) 燃气现状a、现状燃气惠州三新村燃气气源主要是液化石油气，村内无现状燃气管道，居民、商业和工业用户基本使用瓶装液化气。三新村现状总人口约为5000人，现状年总耗气量573吨，其中居民年总耗气量320吨，商业和工业用户年耗气量为253吨。三新村现状有几处瓶装液化气供应点，居民、商业和工业用户主要由三新村东南面的惠州市公路煤气储备站供气，气站占地规模为0.96公顷，储气容量为220立方米。b、存在问题三新村居民、公建用户使用瓶装供气，存在一定的安全隐患。结合广东省LNG工程一、二期工程的计划，惠州市将于该计划的二期工程（20062010年）使用天然气，因此三新村在此前应使用液化石油气为主。3.5问题及分析3.5.1人口与构成（1）劳动力教育水平低，是造成就业率低的主要原因；三新村劳动力以户籍劳动力文化程度计，高中文化程度的占13.6%，初中及其以下文化程度的则占84%。整体教育文化水平较低。并且目前这种“以地生财，坐地收租”的获取方式，无形中培养了当地相当数量的年轻人的创业惰性，缺乏志向和实干精神，严重影响村民未来整体素质的提高。赋闲在家的大多是30-64岁的中年人，并且这种现象也呈向年轻化发展的态势。究其原因，主要是因本地村民缺少就业的相关技能的培训，在就业竞争中没有足够的优势。 3.5.2经济发展与产业结构（1）经济产业结构单一，对外部环境依赖性强；2003年三新村一、二、三产业占经济总收入的比例分别为 5% 、70% 、25% ，呈现出第二产业一枝独秀，第三产业有待发育，第一产业急剧萎缩的局面。由于“三来一补”型工业绝大多数属于低层次、小规模的加工业，主要是利用本地的区位优势（临近香港和东南亚）及成本优势（劳动力价格低、地价便宜），追求成本效益和短期效益，而缺乏资金积累和扩大生产的愿望，含掠夺性开发的成分。同时这种“三来一补”型企业工业原料和市场两头在外，对本地区其它产业的带动作用也欠明显。因此一方面这种租赁式的经济结构根基脆弱，受外部环境影响波动较大；另一方面也使得本地支柱产业难以形成，不能形成一、二、三类产业协调发展的格局。这种低档次、劳动力密集程度高、技术含量少的产业结构，一方面导致外来民工的盲目涌入，增加了城市建设管理的难度；另一方面也相对削弱了资本、技术等的集中聚集的速度和规模，导致村内经济发展只是一种低层次上的蔓延，不利效益的提高和城市面貌方面的质的进步。（2）在产业经济布局上，由于缺乏有力的宏观调控措施，造成三新村与其他村没有经济上的合作，经济发展处于低层次的蔓延，难以发挥规模效益。从区域的角度来看，由于各行政村之间利润分配的相对独立性，使得各村经济发展和土地利用开发更多地从本村自身利益出发去进行，而村与村之间缺少相互的经济合作，另外，由于缺乏整体的宏观调控措施，使得各村在经济发展中显得比较盲目，造成低层次的重复引进与建设的遍地开花，形成“大分散，小集中”的局面。不但导致生态环境有恶化趋势，而且阻碍生产要素向合理的增长点进行重点集中。不利于聚集规模效应的形成。同时存在产业结构基本趋同的现象，未能形成有效合理的地域分工协作专门体系。4三新村社会经济发展前景分析4.1优势分析（Strength）（1）区位优势三新村处于惠州市区重点发展区（江北片区）的中心，紧邻行政中心、商业、体育和教育中心，并且有多条城市主干道和环路通过，对外交通线路也途经与此，区位优势明显。（2）后发优势由于江北片区定位十分重要性，所以政府在土地开发上一直比较谨慎，加上规划区周边配套建设比较缓慢，本规划区相对于周边地区而言，目前还处于“后发展地区”，现状建设条件比较简单，土地储备为该片区未来发展的重要优势之一。（3）内部优势三新村立村至今，在150多年在整个发展过程中，他们和睦相处、勤勤恳恳、共同为建设三新村而奋斗。即使建制和管辖区的变化，也没有影响到以钟、骆、林为核心的三新村组织结构，并且强化了集体职能和凝聚力，同时使政府权利在村庄的管理中更加全面和职能化。总的来说，现有的管理机构已经初步具备城市管理职能，能较好适应该地区的发展需求。为未来改造工作的组织和顺利开展提供较好的基础。（4）改造积极性较高在我们多次调研阶段的访谈中了解到，大部分村民对三新村改造都比较关注，这可能与现状建设条件和环境设施远远落后于周边地区，加上生活收入一直得不到提高，致使村民强烈愿望通过本次改造彻底改变旧面貌的主要原因。这也为我们这次改造工作的顺利开展奠定了良好的群众基础，促进规划的早日实施。4.2劣势分析(Weekness)（1）城镇发展滞后，基础设施薄弱。目前三新村属“待开发地区”，基础设施和环境建设水平相对滞后，严重影响到村经济的发展和村民的收入水平，并且给村民日常生活带来严重不便。（2）后发劣势。虽然三新村的区位优势，为其经济发展带来巨大的推动力，但是由于历史和政策原因，致使起发展脚步严重滞后，特别是在土地权属和产业选择方面，使其在发展受到约束。所以未来在如何利用有效的土地资源下，在城市功能总体定位框架下，寻找一条适合三新村特点的发展之路，将是本次规划的又一个重点需要解决的问题。（3）区内工业大部分工业区老化，维护成本费用较大，并且不符合该片区发展方向。规模有限的三新村工业区在现在和过去中一直担当着比较重要的角色，为三新村的经济发展提供着巨大动力。但是，随着厂房老化、基础设施的陈旧，使其维护成本逐年增加，收益也逐年减弱，并且这种依靠“三来一补”为主的产业类型既为村未来发展带来较高风险，也不符合未来该片区的发展方向。（4）相关规划对村未来发展方向缺乏指引。虽然该片区的上层次相关规划已基本涵盖了三新村的所有用地，但是大部分规划都是站在城市整体的宏观角度，对具体如何实现三新村和城市的协调发展；如何壮大村集体经济建设；如何引导产业发展；如何改善村民收入和保障；如何指导规划的实施等问题中还缺乏明确的指引。4.3机会分析(Opportunity)（1）试点村的确定为了加快惠州市快速城市化地区村镇建设的规划管理，更好地贯彻和落实省委、省政府关于村镇建设有关精神，惠州市市政府、惠州市规划建设局决定在惠州市选择三新村进行试点规划。因此，三新村应抓住这次千载难逢的机遇，利用政策等有力条件，完成本次改造工作。（2）基础设施的快速建设随着惠州市对江北片区开发建设的蓄积待发，给处于核心区位的三新村的发展带来难得的机遇。特别是近期加快了对该地区的基础设施的投入，如惠州大道改造工程、三环路建设工程、以及市政设施（水、电等）建设，有效的改善片区内配套设施条件，促进该片区城市支撑体系逐渐成熟，必将推动三新村的快速发展。（3）三新试点村规划的编制随着本次三新村的规划编制，未来三新村的改造将在土地利用、产业发展、近期规划实施对策和政策指引等方面有章可循。4.4风险分析(Threat)（1）涉及广泛，难度较大由于三新村改造涉及到社会形态、物质形态、经济形态和精神形态等多方面，所以改造难度较大，并且存在着对资金和政策方面要求较高，村集体和村民利益难以保证等问题。（2）与多方利益的协调如何处理好城市发展与当地经济、社会、环境三者的协调发展，特别是解决当地镇村近期发展问题，是关系到该片区能否高标准开发建设以及健康良性发展的关键因素之一，也是本次规划重点解决的问题。（3）容易产生新的城中村众所周知，目前三新村积重难返的问题来自于多方面，虽然政府可以在花费大量人力、物力和财力来将其转换为城市有机整体的一部分，但是伴随着经济快速的发展的同时，新的城中村将会产生。如果不能彻底改变其产生的诱因，就会陷入不停改造的恶性循环。5策略及建议5.1文化建设（1）营造以人为本的社会融合氛围对人均居住面积6平方米以下（含6平方米）住房困难户和没有能力购买经济适用住房的家庭，通过实施城镇安居工程和多方提供廉租住房的方法，改善低收入住房者的住房质量和居住环境。（2）加强社区地方传统文化建设，增加内部内聚力以钟、骆、林为核心的三新村组织管理结构，不仅使其集体职能和凝聚力得到强化，也使政府权利在村庄的管理中更加全面和职能化，并初步具备城市管理职能基础，能较好适应该地区的未来发展需求。传统的客家文化、极强的血缘关系和牢固的社会结构关系成为推动村庄发展的内聚力，因此， 加强社区地方传统文化建设，增加内部内聚力是三新村文化建设的重要一环。（3）培育包容开放的多元化文化底蕴三新村现有的人才储备、知识积累和认识水平远不能跟上经济发展的需求，因此，今后应加大教育的力量，培育包容开放的多元化文化底蕴，巩固提高高中教育、大力发展高等教育、技术教育和成人教育，建立与完善群众文化网络，健全社区文化设施建设，将人的素质提升与生活质量优化、环境美化紧密结合起来，全面提高居民素质。（4）提高人口技能和素质，改变传统观念加强对劳动力的职业培训，提高劳动力劳动素质与技术水平，激发本地居民创业意识，改变农业传统生产模式，通过集体经营或联营方式组织工业生产，减少对外来投资的纯粹依赖性。并通过联营或其它方式，在借助外部力量提高本地劳动力素质的基础上，提高农村剩余劳动力就地消化比例，以稳定生活，减少社会不安定因素。5.2经济建设（1）合理整合城乡土地，加强内部经济建设村镇建设应该规划、国土、计划一盘棋统筹布局，并建立科学的土地供应制度，土地开发与供应全统一到市一级政府统一管理、统一开发、统一供应，通过土地整理盘活存量建设用地，调整土地结构和用地布局，塑造良好的城镇空间形态。同时应加强集体建设土地管理，加快集体土地的流转和盘活闲置土地，尽可能通过统建上楼、工业进园等途径提高土地利用效率，走集约式发展道路。（2）调整产业结构，发展适合自身特点的产业类型在三新村投资的企业，大多以劳动密集型的低层次产业为主，缺乏产业间的关联效应，对环境影响多呈负面效应，只能作为起步行业。日后需要进行产业升级换代，提高经济层次，工业企业以提高产业层次，促进现有企业转型，提高土地集约化利用水平为主。充分发挥自身优势，引进区域内相关产业，发展适合自身特点的产业类型，或引进外来技术含量高、管理经验丰富的行业部门，以造成更广泛和深远的影响。（3）增强区域协作，实现城乡协调发展随着经济的快速发展，地区之间的差异也逐渐拉大，增强区域协作，实现城乡协调发展既有利于实现资源配置的最优化，又有利于缩小地区差距，实现基本公共服务均等化。在经济建设、公共设施配套等方面都要结合周边统一考虑，从而实现区域协调发展6规划目标6.1发展目标 一个生机勃勃的商业区与中心区共同构建一个充满活力及充满情调的江北中心区。 一个高起点、高标准的住区创建一个最适宜居住、最适宜工作的理想居住社区。 一块财富丰盈的黄金地段充分利用良好的区位优势和配套设施,提高土地价值，成为惠州江北最具潜力的地区。 一种令人向往的都市生活品质。根据惠州市区建设总体发展战略中加大江北南区信息服务和社会服务建设的需求，规划力争在56年时间内，把该片区建设成为具有现代都市特色的多功能中心配套区。具体目标为以下三个方面：建设惠州江北令人难以忘怀的新城市门户形象。制造三新的影响力和社会知名度，用先进的服务理念，形成为惠州中心区提供优质服务的地区，是中心区不可割舍的组成部分。形成多种文化融合，多种新生活方式共存的魅力区域。6.2规划定位与规模6.2.1规划定位规划定位：创建一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚，社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。6.2.2规划规模本片区规划城市建设用地为4.31平方公里，规划人口宜控制在约56万人，即人均建设用地86.271.83平方米/人。7用地布局7.1规划结构与产业定位7.1.1规划结构（1）功能结构本次规划结构确定为“一带、三区、五轴”的布局形式，具体为：一个防护景观带，三片发展区，五条城市发展轴，并依托外围的大型绿化空间营造中心区整体特色景观。（2）功能分区 北部物流配套区以惠州市江北西区控制性规划为主要依据，落实上层次规划中的重要设施。充分考虑未来三新的经济建设，并结合北部物流区的建设，配套居住和公共服务设施和少量工业用地，带动该片区经济发展，彻底改变该片区交通不便、生活条件低下的状况。 南部行政配套区充分利用区位优势，结合南部的行政中心（17号小区）、商业和电讯中心（18号小区）、体育中心（6号小区）、文教区（32、34号小区）等重要公共服务设施布置商业和居住，并安排一处村民居住回迁区，解决村民上楼工程的同时，完善片区功能。 惠州大道以东的综合发展区充分利用惠州大道这条城市发展轴，对原有工业进行置换，发展以商业、居住为主导的产业，提高土地使用价值，壮大村集体经济的发展。 防护景观带主要结合铁路、三环路设置大型市政防护走廊，成为该地区发展用地之间的自然屏障，优化城市景观。 五条轴线城市主要发展轴：结合惠州大道这条多功能的城市发展轴，带动该片区的经济发展。三条生活发展轴：在3个功能区内构建三条东西向的发展轴，促进东西向的联系。绿轴：构建该片区重要的绿化景观轴线，提升该片区的整体形象。7.1.2产业规划根据惠州近期发展规划、惠州江北西区规划、惠州江北南区控制性详细规划中各功能组团的定位和产业发展要求，本片区位于中心组团，主要发展以商业贸易、行政办公、科教研发等第三产业为主导功能的产业类型。因此，我们认为该地区的产业发展应主要以下列产业为主导：（1）房地产从惠州江北片区发展定位的要求考虑，未来该地区在发展住宅和房地产等产业方面将具备较大潜力，主要原因有以下几点：交通条件成熟，对外联系较为方便，离城区距离相对较近，容易满足客户群的心理要求。现状无大型