义乌房地产市场调研分析报告.doc

义乌房地产市场调研分析报告（一）、义乌概况义乌历史悠久，建县于公元前222年，1988年撤县建市。义乌名人辈出，先后涌现“初唐四杰”之一骆宾王、宋代名将宗泽、金元四大名医之一朱丹溪及现代教育家陈望道、文艺理论家冯雪峰、历史学家吴晗等历史名人。义乌是一个有着诸多出众特质的城市-全国18个改革开放典型地区之一，综合竞争力名列浙江省县级市首位，中国县级城市十大活力城市，中国最具潜力的会展城市，国家卫生城市，国家园林城市，中国优秀旅游城市，国家环保模范城市，和谐的移民城市。义乌地处浙江省的中部，金衢盆地的东部，市域面积1105平方千米，辖八个镇，五个街道办事处，总人口91.3万，流动人口150万左右。义乌是中国小商品贸易中心，中国小商品城（小商品专业市场）成交额连续十年居全国第一。 1)、城市形态与结构总体上形成多组团，轴线扩展的城市形态结构。（1）多组团。“一城多片”城市多组团。“一城”为义乌城区，“多片”以稠城、北苑、江东、稠江、后宅五个街道办事处的城区用地为为一体，以义乌中央商务区、义乌经济开发区、北苑工业园、江东科教文化居住综合区、后宅工业居住综合区和福田商贸文化居住综合区等六片城市综合为依托构筑义乌城区。（2）轴线扩张以城市快速路系统为框架促进城市网络式、开放型轴线扩张。规划形成依托城西路、稠州路、城南路三条城区与中心镇之间的快速通道，并向金华、永康、武义、浦江与义乌的大陈、赤岸外围地区延伸。2)、居住用地规划规划远期居住区用地2210万平方米，人均23.3平方米。根据城市不同区位，以义乌江为轴线，依托各产业功能分区组织居住用地，构建多元居住模式，采用“居住区居住小区、居住区街坊、居住区邻里”三种形式组织居住用地。其中新建区和已建新区以小区形式组织，对城中村、旧城住宅区以邻里式组织，对特色商业与专业市场街区以街坊式组织。居住区用地布局：城中片、福田片、北苑片、后宅片、城中片、下骆宅片、江东片、徐江片等。 3)、旧城改造（1）旧城改造规划对旧城现有的三片旧区（仓后片、西门片、沪江片）进行有针对性的改造。（2）“城中村”的改造规划。在城市总体规划指导下，统一进行“城中村”改造的修建性详细规划编制，“城中村”改造建设严格按照规划要求实施。4）、城市综合交通设施规划（1）对外交通：规划市域公路网主骨架，形成“两高（速）、两通（道）、两环（线）、多放射”的快速路系统。“两高”指杭金衢高速公路和金甬高速公路构成l型公路主骨架；两通指（浦江）大陈赤岸（永康）和（金华）上溪廿三里（东阳）两条高等级道路组成的东西向及南北向交通通道；“两环”，一是环城公路，二是将苏溪、上溪、佛堂、廿三里等城市副中心和近郊经济强镇（分区）通过高等公路连接起来构成的公路外环；多放射是考虑与相邻地区公路网的协调，建设通过周边县市的多条放射状高等级公路。（2）城市道路网规划：建立一个结构清晰、联系便捷、快速、顺畅、多层次、功能明确、易于管理的城市路网体系。城区规划道路分四级，组团快速路和主干道按“八纵八横”布置，次干路和支路则结合现状布置。城市对外快速路主要由城市外环路、义金快速路、稠州路和机场路构成，城市主干路由经发大道、城中路、宾王大道、城西路和江东路等构成。主干路按4080米控制，次干路按3242米控制，支路按1828米控制。5)、旅游发展规划把义乌建成一个经济发达，环境优美，综合配套的商贸购物旅游城市，争取成为全国优秀旅游城市。义乌旅游开发重点形成商城旅游、名人文化、自然山水等三大目标。（二）、房地产和固定资产投资投资总量再创新高。2007年义乌市完成全社会投资总额150.7亿元，增长13.2%，比上年提高2.3个百分点，其中限额以上固定资产投资额达到136.8亿元，增长14.6%。义乌市投资增速高于全省平均2.1个百分点，高于金华市平均6.6个百分点，在十四强县市中增速位居第5位。在全年限额以上投资中，农业完成投资0.17亿元，增长213.5%；房地产开发投资49.1亿元，同比增长5.3%；工业和基础设施投资偏慢，工业完成投资42.7亿元，同比增长9.2%；基础设施投资26.9亿元，增长3.6%。市场建设再掀高潮。国际商贸城的持续繁荣，促使新一轮市场建设又掀新高潮。随着总投资60亿元的国际商贸城三期的完工，再加上副食品市场搬迁、新家俱市场、木材市场搬迁（一期）等市重点项目的建设，义乌市市场建设的计划总投资达到65亿元，创历史新高。2007年完成投资16.8亿元，比上年同期增长了596.2%。这些项目的建成投入使用必将使义乌市市场体系更加完善，为国际商贸城的进一步繁荣奠定了良好的基础。房地产业健康发展。2007年房地产开发总体平稳，呈现投资增幅回落、施工规模正常、房价平稳、销售良好的局面。全年商品房新开工面积81.3万平方米，增长8.1%，商品房施工面积232.5万平方米，同比下降9.4%，商品房销售面积 65.1万平方米，增长23%,土地购置面积17.3万平方米，增长10.5%，商品房空置面积3.9万平方米，空置率为6%。积极推进重点工程建设。全年实施省重点工程项目23个，市重点工程项目52个。金义东南线二期、新华书店等一批工程建成使用，国际商贸城、内陆口岸场站一期、商博大桥等41个新建项目已开工建设，老铁路改造工程、第九中学等10个项目的前期工作进展顺利。累计完成投资40亿元，其中财政支出13.9亿元。（三）、义乌市房地产开发调查分析 经 营 特 征房地产业在国民经济中属先导性、基础性产业，具有产业关联度强、带动系数大的特点，其发展走势对经济影响举足轻重，因此受到关注。近年来义乌市房地产业发展火爆，特别是2003年房地产市场人气十足，2009年市场急速回暖，商品房价格持续走高，房地产企业产销两旺，总体企业的投资经营活动呈现以下特征：1、开发资金外来支撑。资金是企业经营活动的重要要素，对于房地产企业来说其重要性更显突出，资金实力的雄厚与否、资金能否正常周转直接影响到企业的竞争力。从此次调查看，由于商品房销售的火爆，义乌市房地产企业资金相对宽裕，但开发资金来源主要由外部资金支撑，除银行资金外，消费者定金及预收房款成为重要来源，开发资金中银行贷款占38.3%，消费者定金及预收房款达到36.2%，企业通过自有资金解决仅占25%。部分品牌开发商，在项目前期规划阶段，就开始以房价的15%20%收取预约房款，为开发凑足了资金。2、开发能力不断增强。经过几年的扩张积累，义乌市房地产企业得到了自我发展，实力得到了提升，开发能力也进一步增强。2008年全市房地产企业户均开发投资总额比上年增长83.9%，与2007年比增长97.4%，基本翻了一番。 发 展 环 境适度的供给规模、有效的市场需求和一定的购房能力是房地产市场健康发展的基础，也是房地产企业的众望。对目前义乌的发展环境，大部分企业感到：1、开发规模较为适中。购房需求的推动，使企业加大了商品房开发力度，同时异地企业也纷纷来义乌推广项目，调查显示：55%的房地产企业认为“适中”占比最高；认为开发规模“偏大”的企业占37%；有8%的企业认为开发规模“过小”。2、购房能力-持续强劲。购房能力是房地产企业产销衔接的现实基础。近年来，随着义乌市商贸经济的发展，居民的收入有了很大的提高，特别是中高收入人群的增多以及外来经商企业和个人的增多，使义乌整体的购房能力持续提升。对于义乌购房能力的评价是：100%的企业认为义乌人的购房能力“较高”。3、开发成本-不断上升。随着义乌市经济的发展，房地产的开发成本一路攀升。1）土地成本上升。地价是构成住房价格的重要成本。土地是不可再生的稀缺资源，自对土地进行招标拍卖后，随着地价的上涨房地产开发的土地购置成本明显上升。2）建筑成本上升。随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求越来越高，各种新型材料不断被采用而增加了部分建筑成本。同时，建筑材料价格近期均有不同程度的上升，从而加大了建筑成本。3）住宅小区环境的提升。随着房地产市场激烈的竞争，房地产开发商普遍加大了居住环境绿化、小区基础设施的建设的开支，同时随着市场竞争企业营销力度增大，无疑推动商品房成本的上升。调查显示，75%购置土地的企业认为本地的土地购置价格“高”。 因 素 分 析1、影响产业发展的因素：房地产业的发展受宏观和微观、经济与社会、内生和外来的等方面多种因素制约。义乌市房地产企业普遍认为“影响房地产业发展的三个主要因素”，一是“政策因素”，二是“经济发展因素”，列第三位的是“市场供求”和“资金因素”。85.3%的企业认为“政策因素”对产业发展影响很大，其中54.2%的企业还把“政策因素”列为影响产业发展的第一因素；68.8%的企业认为房地产业与经济发展的大环境密不可分；市场需求的不足或供大于求会导致产业的兴衰，同时资金是否充裕，对企业能否正常生产至关重要，两者认同的企业均占到44.0%，选择率并列第三。2、影响个人购房的因素：随着经济社会的发展，影响个人购房的因素也在不断变化，企业对“影响购房的首要因素”的判断，选择比例最高的是“地理位置”，有38.8%的企业认为“地理位置”是否满意是决定购房的第一因素；其次看“价格”能否接受，28.6%的企业选择；再次考虑“家庭的收入”是否能承受，选择率为20.4%，另外，“设施配套”、“物业管理”、“户型设计”及“商品房供求”也是个人购房考虑的因素，但比较而言，选率相对居后，而在影响购房三因素的总选择看，则依次是“价格”、“地理位置”和“家庭的收入”，选择率分别为71.4%、61.2%和48.9%。3、影响房价上涨的因素：众所周知，房价由成本和利润构成，房价的定位由市场供求来决定，但各种因素的变化影响着房价的波动。在问及“你认为义乌房价上涨的三大主要原因”时，调查结果首推“土地拍卖价格的上涨”，有93.9%企业认同由于土地购置成本提高，进一步推动了房价的上扬，其中把它作为影响房价上涨的最大最直接因素的企业占到85.7%；其次，认为城市化建设的推进带来房价的上升的企业占到63.2%；第三，居民生活水平提高后增加改善住房需求，也是一大因素，选择率达57.1%；也有55.1%的企业认为的上涨由投资性购房增加而带动。 未 来 预 期前景判断：对“未来两年义乌商品房销售前景”判断，近90%企业认为“谨慎乐观”。价格走势：对“未来两年义乌土地购置价格”和“商品房销售价格走势”判断，一半以上的企业认为土地、房价都会略有“上涨”。认为土地购置价格会“上涨”的企业占53.1%，认为商品房销售价格会“上涨”的企业占56.0%；42.2%的企业认为未来两年土地价格“基本持平”，43.1%的企业认为房价“基本持平”；3.7%的企业认为土地价格会“有所下降”，没有企业认为房价会“下降”。 存 在 问 题1、房地产市场不够规范。义乌市房产虽经十几年的培育，规模也比周边县市大，但房地产市场很不规范。如房产公司拍得土地，图纸未出，就开始预售，马上就有人在二手房市场挂牌加价出售。商品房到住户手上时，已经过了好几次交易，每次交易都使房价上涨了，这种不规范的操作是造成房价上涨过快的最主要原因。另外有的土地未完全解决土地征用中的问题，开发商不能如期开工。房地产市场的不规范造成了消费者因房价太高买不到自己合适的商品房，而刚开发的商品房却大部分在二手房市场挂牌转让，造成房价的虚高，不利于房地产的健康发展。2、商品房价格上涨过快。2001年以来，义乌市房价一路上扬，特别是2003年房价逐月递升、涨幅注目。据统计局数据显示：2007年义乌全市商品房销售价格比上年增长128.4%，住宅平均价格同比增长135.5%。2009年上半年统计涨幅也达到了30%左右。目前在房地产一级市场上，已很难找到7千元左右的房源，园区新区的的高层普通住宅房价都在万元以上。3、房价收入比偏高。随着经济的发展，城乡居民的收入虽然在逐年增加，给居民改善居住条件提供了一定的基础，但房价涨幅大大高于收入的增幅，无形中降低了居民购房能力。联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行认为这个比例超过5：1，房地产市场就会停顿。而依据义乌城市住户调查市区居民户均132.08平方米的建筑面积计算，目前义乌市区的“房价收入比”达到了18:1，其中对于占到市区60%的中低收入家庭来说，“房价收入比”则高达28：1以上，已超过国际通行的警戒界限。4、投资性购房比例偏大。从此次调查看，几乎所有的企业都认为义乌存在不同程度的投资性购房行为，其中不乏炒房者，而且2009年下半年来，又有上升势头。调查显示：接近九成的房地产企业认为义乌投资性购房的比例在70%以上，其中出租购房和转卖增值购房的比例各占一半。据对市区一家规模较大的房屋中介挂牌房源统计汇总：截至2004年4月15日，建造年代在2000年及以后的二手住宅占到挂牌总数的54.4%；建筑面积在100平方米以上的待转让的住宅占挂牌总套数的56%，其中100平方米以上的面积占总面积的75.3%，而且，挂牌年份在20022004年的大户型毛坯房、期房不在少数。由此可见，义乌投资性购房比例偏大。（四）、义乌房地产市场现况（1）楼市放量义乌楼市火热，多家房产中介房源枯竭。中介不愁没客户，只愁房源没处找.“一房难觅”尴尬的人不在少数。某义乌房地产中介说，最近他们公司经手的多个小区的房子热销，目前消费者最想要的价格实惠、升值潜力大的房源已很难找到。如：丹溪小区几个月前的交易量还算不错，但随着需求增大，其房产均价已升至8000元/平方米以上，涨幅超过10%。目前，这样的小区还有廿三里街道的金桥人家等。金桥人家开盘已有数年，地处国际商贸城辐射圈的边缘地带，其社区环境可与国际村媲美。然而，地段相对偏远的该楼盘目前均价已近8000元/平方米。此外，由于房价涨幅过快，一些房东开始惜售。如义乌荷塘雅居附近有一楼盘，尚未开盘价格已被抬至1.2万元/平方米。而荷塘雅居目前均价仅约8000元/平方米，出现“有行无房”局面。现阶段，义乌楼市面临的问题是房产供应量萎缩，即使现在的“风险房”日后可入市交易，也不一定能解决房源这一问题。目前，上海等地已开始借增加土地放量遏制房价，但义乌土地存量有限，显然不能借这招化解房价上涨过快的问题。即使二套房贷真的收紧，义乌目前较好的楼市成交势头也不会受到太多影响。买二套房的多为楼市投资客，目前义乌楼市投资客还是很多的。从义乌其他房地产中介机构处也得到了类似说法。他们相信，无论二套房带是否收紧，义乌楼市需求将继续释放，随着投资性需求的释放，义乌楼市将还是进入快速上升渠道。（2）义乌房产投资者增量来自义乌房管处的统计数据显示，春节后楼市回暖确已成为现实：2月份，义乌二手房成交量为144宗，商品房成交量为187宗；3月份，二手房成交量为183宗，商品房成交量为315宗；4月份，二手房成交量为248宗，商品房成交量为244宗。而到了5月份，义乌二手房成交量为243宗，但成交面积超过16万平方米；商品房成交量高达477宗，成交面积为13.51万平方米。义乌市房管处相关负责人表示，5月份房产成交量的增加，与义乌楼市需求量持续增大分不开关系。此间，在没有新开楼盘的背景下，东洲花园目前已可办证交易，增加了市场的房源供应量。这是楼市成交活跃的其中一个因素。此外，据介绍，5月楼市成交面积相比前几个月大幅增加。一些中介机构认为，这虽与部分工业厂房转卖有关，但其中也不乏大面积户型受刚性需求及投资客关注等因素。一些开发商加大媒体宣传力度，显示了他们对市场未来走势的乐观态度。而周边城市特别是杭州楼市的大幅回暖，加大了购房者投资房产的信心。加之在金融危机尚未结束的情况下，投资渠道不多也让一些手头拥有闲散资金的人把目光聚焦在楼市。多重因素相互作用之下，市场刚性需求和投资型需求共同释放的局面形成。从目前市场发展势头看，楼市将自今年年底开始全面回暖。（3）异地楼盘占据义乌市场本次调查报告显示，在义乌的异地楼盘中，本省项目占40%，（其中杭州楼盘占40%，义乌周边楼盘占30%，其他区域楼盘占30%。）在外省楼盘中，长三角楼盘占36%，珠三角楼盘占7%，渤海湾楼盘占25%，东北区楼盘占8%，其他地区占24%。其间，义乌购房者对长三角地区的项目相对比较感兴趣，尤以上海、杭州等区域为主。就义乌人购买异地楼盘的心态而言，他们十分青睐商业地产、投资性地产等，投资型置业依旧是他们的主要选择，如酒店式公寓、商业街、度假旅游物业等为其购买的主要房产类型。日前，绿城房产在义乌设立了首个销售展示中心，并一下子推出了3个优质楼盘，这成为异地楼盘大军重新抢滩义乌市场的标志性事件之一。不少异地楼盘销售方面负责人称，从今年义乌楼市的表现看，金融危机对义乌人房产购买力的影响正在逐渐消散，这使他们对义乌市场更加看好。去年上半年人民币升值预期加大以来，义乌楼市一度被阴霾笼罩，异地楼盘销量随即出现下滑。今年年初，部分异地楼盘索性撤离义乌市场。义乌城北路金茂大厦附近是异地楼盘销售展示点最为集中的区域。当时，有杭州“创佳MOHO尚筑”、东阳“时代国际商贸社区”等楼盘销售部店面相继搬空。如今，这些搬空的店面已被新的异地房产公司销售店面取代，异地楼盘义乌销售又升温可见一斑。义乌地区绿城房产销售展示中心销售助理张先生说，此前绿城房产只通过参加房交会等形式开拓义乌市场，但今年看到义乌正在慢慢走出金融危机阴影，楼市已有所复苏，他们便在这里设立了首个销售展示中心。该销售展示中心有3个楼盘项目的沙盘，包括绿城千岛湖度假公寓、绿城丽江公寓、绿城蓝色钱江。其中，千岛湖度假公寓均价超过2.6万元/平方米，丽江公寓均价约为2万元/平方米，蓝色钱江均价约为3万元/平方米。高端品质的楼盘需要高端客户，积累了大量财富的义乌人是他们的重要客户。金都房产集团有限公司品牌服务中心义乌拓展部经理李佳春说，尽管在去年遭遇销售困境，但他们一直在坚守义乌市场。可喜的是，08年以来其所推出的楼盘项目销售形势不断好转。其中，杭州的金都城市芯宇约有10%的客户来自义乌，目前该楼盘仍获义乌购房者关注。如果市场表现持续强劲，他们公司目前仍在开发的一些项目也将有可能放到义乌来卖。我们从其他异地楼盘代理公司了解到，目前楼盘代理业务开展得较好。我们分析，在政府出台一系列拉动内需政策的作用下，义乌市场出口额逐渐回暖，义乌人的腰包重新变得殷实，这成为异地楼盘重又聚焦义乌市场的重要原因。购买力回升的同时，全国楼市的刚性需求也开始释放，城市房价的走高，刺激了义乌人对异地楼盘的购买欲。（4）第十二届义乌房交会情况调查从据房交会主办方了解到，在5月29日开幕的第十二届义乌房地产，商铺交易会（简称房交会）上，一度低迷的市场突然被释放，义乌人涌入房交会看房，住宅型楼盘展位更是集体爆满，产权式酒店公寓、商铺、专业市场、养老公寓等投资项目等也汇聚了人气。此次房交会共有来自义乌市及东阳、金华、杭州、嘉兴等10多个城市和地区的40家房地产开发企业参加，共展出60多个精品楼盘。杭州经济技术开发区政府更是看好义乌市场，组团到义乌房交会推介下沙新城品牌，共携带了6个楼盘参展。在义乌这个寸土寸金的国际商贸市场，本地楼盘资源非常稀缺，但本次房交会上仍有2个本地的住宅楼盘展出，这两个项目成为市民关注度最高的楼盘之一。其一是位于义亭镇的“金城.香格里拉”楼盘。其二是位于义乌中学附近的一个高档别墅义乌翠湖长堤，1200-1500万元的高贵单价，吸引了很多经商人士驻足。据了解，该楼盘正对黎明湖畔，被称为面对本地高端人群。本地二手房源也成了关注焦点。外地投资型楼盘看好义乌潜力。“外地楼盘到义乌参展不仅因为义乌富裕的民间资本和强大的购买能力，同时也希望通过义乌这个信息流通中心，辐射到金华、东阳、永康等周边县市。”海南省文昌中南房地产开发有限公司工作人员说，尽管目前经济不景气，但海南作为投资性旅游市场，楼市升值空间巨大。他们公司的海景电梯花园项目目前已第三次到义乌房交会推广。接受了较多的义乌和周边市县商人的预约。据了解，除中南房地产公司，海南就有两家房产企业到义乌推广。在省内，杭州、嘉兴等地更把义乌作为重要推广的地方。杭州下沙此次6个楼盘早义乌以整体形象亮相，嘉兴的楼盘主要为投资型的王府井购物中心商铺和浙江建国大酒店的产权式酒店公寓，都吸引了很多义乌的投资者。经历十二届的“义乌房交会”已发展成浙中地区规模超大的房地产专业展会。在金融危机下，义乌房交会的火爆场面令很多开发商也倍感意外，尽管金融危机会影响购买力，但义乌作为商贸城市，流动资金巨大，民间资本充裕，义乌的房地产交易会将吸引越来越多国内强势房地产开发商。根据对义乌历届房交会的情况了解，发现义乌房交会有以下特点：1、外地项目唱主角从历届房交会看，东阳、金华、杭州等外地的项目凭借其价格优势或区域优势，往往成为其房交会的主角，而义乌本地由于土地稀缺等因素供应量稀少，且价格较高。2、偏好高端产品义乌经济实力雄厚者众多，从其在杭置业情况看，义乌客户更青睐杭州市场的高端项目，据了解，杭州金色海岸、东方润园等项目均有不少义乌客户，钛合国际等市中心项目亦有不少义乌客户，可见义乌客户具有足够的购买力。3、非群体性购房相比温州市场投资客的抱堆购买，义乌市场的投资客户更为独立，是一部分经济实力很强的客户在外投资房产。4、购房理念正在转型在经历07年房产市场的洗涤，在经济利益的驱动及外围市场的影响下，义乌客户对于购买房产的理念正在逐步转变，更多的客户开始更多的关注其房产投资升值保值的功能，该点从钛合国际在义乌市场的成功拓展可见一斑。（5）义乌楼盘调查1、现代城市花园楼盘简介坐落于稠州西路，雪峰公园与国际村之间地块， 周边环境良好，水系入园。 布局合理，148幢排屋与7幢高层结合，规划计划排屋400平米左右，售价约430万元/幢；空中花园14套，420平米左右。综合简评：现代地产倾力打造，具备一定品牌影响力。劣势是该项目缺乏人文性沟通。（区内缺乏交流空间）看似十分华贵，但其中缺乏人文内涵，尤其是户型内部构造的不足，人性化的产品本质不到位。2、凤凰名城楼盘简介：位于稠佛路靠近佛堂镇政府广场，总建筑面积14万平方米。77套联排别墅、4幢高层（空中花园6套）、12幢小高层、8幢11层排式小高层标准层户型面积为220280平方米左右， 5幢11层点式小高层。排屋面积为220280平方米左右高层均价4900元/平方米5700元/平方米排屋均价9000元/平方米10000元/平方米楼盘简评：地理位置与本案相比略有劣势，位于佛堂规划中的市镇中心的居住生活小区。价格与规模有竞争优势。 3、皇冠长岛国际楼盘简介：位于义乌市廿三里，商城大道南面、华盛路东面、永泰路北面，总建筑面积近13万平方米。包括高层精致公寓、小高层、排屋。规模大、配套齐全，地理位置相对国际商贸城优越。价格：高层均价8000元/平方米排屋：12000元/平方米楼盘简评：建筑设计精细，绿地面积大、规模大、绿化环境好。缺点：周边配套相对本案有劣势，距离商贸城较远，客户群体混杂。4、金城高尔夫楼盘简介：占地近1000亩，全部由高层和排屋组成，约16幢高层、360套排屋。排屋面积：270500平方米/幢，价格约10700元/平方米总价：约320470万/幢简评：前期品牌知名度已经到位。规模大、交通便利、目标客户明确。（五）、义乌房地产市场客源调查分析（1）需求巨大，投资客众多城市人口90多万，流动人口达150多万，经济活跃，催生了房地产投资客群，总体来看，目前投资房地产的客群主要分为两类人：一是做生意的私营业主和企业（主）；二是取得政府动拆迁补贴费用的人群。据了解和统计，仅义乌国际商贸城1、2、3期内做生意的私营业主和企业