工程培训课件.pptx

房地产管理之工程管理精细化解析 丽雅置地工程管理部 认识万科 到今天 万科已经进入了52个城市 35个独立法人公司2011年全年销售额1215 4亿 利润96 2亿2012年截止10月31日已经完成销售额1100 2亿元 成为今年第一个销售过千亿的房地产企业 万科有太多荣誉 中国房地产综合能力TOP10 排名第一 中国最佳雇主 最佳社会责任年度企业 最值得尊敬的董事长 最佳CEO 十大绿色公司 等等各类排行榜的常客 万科是当今中国房地产行业当之无愧的NO 1 在万科内部 本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目经理潜质的工程管理人员 通过本课程的培训能够帮助相关人员 第一 对工程管理有一个整体概念和认识 理清系统思路 第三 能将自己与现场相结合 找到一套适合于自己的现场管理方法论 方法和手段 第二 能够基本做到有能力预测问题和发现问题 认识课程 一 总览全局 抓住主要矛盾 不要忽视次要矛盾 二 找到解决问题的方法和手段 三 预则立 不预则废 弄清项目前期策划的重要性以及方法 四 项目过程管理的经验 技巧 五 案例分析 课程重点 第一部分什么是工程管理第二部分项目准备阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段 目录 第一部分什么是工程管理第二部分项目准备阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段 质量保证 工期保证 客户需求 风险防范 安全文明 成本控制 销售配合 工程管理 就是要解决项目管理各要素之间的矛盾 工程管理必须面对的问题是什么 公共资源 合作伙伴 工程管理的定义 基于企业的战略和远景目标 努力解决在项目实施过程中发生的各种问题 最终为客户提供满意的建筑产品 工程管理本质上是对项目进行经营管理的过程 什么是经营 提供令客户满意的产品 保证公司盈利目标的实现 什么是管理 有效预测问题 发现问题 解决问题 借助及组织各种资源完成预订目标 每个项目都是相似的 每个项目又都是不同的发现主要矛盾并去解决它 是一个项目工程管理成功的关键 工程管理的 秘诀 坚持把正确的事做正确 第一部分什么是工程管理第二部分项目准备阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段 先有正确的人才有正确的事 选择正确的人 对内 团队 项目经理质量技术工程师土建工程师水 电工程师项目秘书 万科如何打造项目管理团队 选择正确的人 对外 合作资源 总包监理景观装修 三个维度 看看客户有啥要求 高质量 高品质的产品随时了解房子的情况按时交房增值 物业等 服务 看看公司追求哪些目标 质量是万科的生命线 房企生存与发展的基础均好中加速 快速开发 周转社会责任 建立企业或项目口碑 看看项目需要哪些条件 施工许可 施工图 策划书 政府许可 资金 场地限制 出入道路 可利用场地 居民影响 管理效率 团队素养 执行力 合作资源整合 什么是正确的事 客户要求 公司目标 项目条件 最大化 工程管理中正确的事 全套施工图充分的项目前期策划 总平 进度 质量 安全等 清单招标与规范完善的合同 谋定而后动 项目前期策划 案例 佛山缤纷四季花园项目策划书 第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段 正确的方法持续的执行 开工审批 万科项目开工审批必须具备以下条件 由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证项目管理策划书 重点是总平 计划 质量和风险 项目装修标准 A B C及单位面积的装修费用 特别条款 不得使用加楼板偷面积 有图施工 图纸预审与会审 图纸预审由质量技术工程师组织各专业工程师 如总包 监理前期介入也参与 对设计单位的阶段性设计成果进行预审查 目的是及时检讨并发现一些大的原则性问题和 错差碰漏 为正式出施工图打下基础 图纸会审施工图出图后 由质量技术工程师组织设计师 各专业工程师 总包 专业分包 监理及设计单位共同对施工图纸进行最后的专业和标注性审查 从根本上保证施工图质量 为后期施工奠定基础 图纸会审最忌讳的就是走过场 必须重视和认真 技术交底 图纸交底 规范交底合同交底 现场交底向专业工程师交底向监理 总包交底向班组 工人交底 计划管理 万科采用三级计划体系 一级计划 公司年度计划二级计划 各项目里程碑节点计划三级计划 各项目 详细实施 计划 计划管理 如何编制开发计划 里程碑 流程图 工程计划编制依据 标准工期 设计变更与工程签证 不可避免 尽量避免 规范及时 讨论 设计变更和现场签证带来的困扰 决定成本高低的因素产品定位40 产品设计30 招标采购15 组织策划10 现场管理5 管理投入的精力产品定位5 产品设计20 招标采购15 组织策划0 现场管理60 材料管理 材料选用 集团战略合作集中采购制度材料设备供应商认证评估制度 品牌产品大厂产品经过考察的产品 地域差别地方规定原材料产地 材料管理 样板封存 材料样板间 材料封样 材料对样 现场专设一间材料样板间 由材料工程师负责管理 分类别贴标签有序陈列 并建立材料样板入库台帐 任何人进入材料样板间 都必须有材料工程师陪同 任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师 招标完成后 项目经理部应要求工程 合约部或材料供应商提供封样材料 同时存档合同或定样时所规定的技术规格 要求 对非甲供的其它重要材料 也应进行材料封样 甲供和三方供货材料进场时 甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样 用完后及时归还 已有封样的材料第一次进场时 必须进行现场对样 并对现场对样情况做出书面记载 材料管理 进场验收 甲供材料 乙供材料 工程师组织监理公司 承建商对材料当场进行对样 检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明 质量检验报告 安排监理公司根据国家规范 万科技术标准 合同要求对材料进行抽样送检 承包商必须向监理公司进行报验 验收要求必须符合国家规范 现行技术标准 政策 法规规定的要求 重要的乙供材料 如钢筋 水泥 砌块 项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查 由项目部人员见证取样送检 质量管理 样板引路 工艺样板 目的 确定工序质量标准 控制大面积施工范围 每一道关键工序时间 关键工序施工前要求 样板的施工工艺和质量合格后 才能大面积施工 注意事项 工艺样板的实施时间必须尽量提前 给设计修改和工艺改进预留足够的时间 施工样板间 范围 每一家总包单位 每一种户型作用 1 检验各家总包单位及分包商的质量水平 及早发现质量缺陷2 让各承包商明白万科的质量要求 3 经过验收的施工样板间作为施工的质量标准 质量管理 样板引路 质量管理 样板引路 交楼标准间 解决设计缺陷和功能问题完成时间 在大面积装修施工开始前完成标准 按交楼标准完成整套房间的全部施工作用 检验设计合理性 材料部品效果 确保工程产品满足营销 设计要求和客户正常使用要求 质量管理 工序检查 目的 工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白 使之在分步骤验收中规定更具体 内容 确定项目工程师和监理公司的检查比例 简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点 执行 编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件 要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作 质量管理 实测实量 万科全集团所有项目100 推动实测实量结合第三方 飞行检查 结果实施 拉闸 制度操作指引即为万科在质量方面的企业标准 其要求显著高于国家标准实测实量结果与一线公司老总及项目人员的绩效考核挂钩项目组织架构设置中专门设置 质量技术工程师 实测实量稳定在90分以上 且保持了持续提升观感质量超过70分 仍需改进 质量管理 质量通病防治 要解决质量通病 一是重视 二是要有科学的方法 安全管理 安全管理的关键在于 领导和项目团队高度重视方案合理 措施到位分专业 分区域 责任管理严格的过程监控 检查到位眼明腿勤 高度责任感可视化 建筑业每年由于伤害事故丧生的从业人员超过千人 损失逾百亿 案例 12年9月13日 武汉一在建工地施工升降机高坠 19人死亡 文明施工 文明施工的关键在于 合理的投入制定预案和奖罚措施监督预案的落实与执行让所有参与人养成工完场清的习惯定期和不定期的检查 奖罚分明管理人员高度的责任感 成品保护 讨论 成品保护方面的经验与教训 成品保护方案审核 合理安排工序 实施并维护 成品保护样板验收 成品保护交验 各负其责的原则 建立客户信心的钥匙 开放日 确定开放区域和范围制定专项方案和计划全员参与 包括施工单位和监理单位 各专业协同一致 责任到人提前通知并提供开放信息 让客户和准业主有所了解并充满期待必要时进行彩排微笑待客 服务到位 至少两次客户开放日 工程对销售最重要的支持 示范区 案例 西安金域曲江项目示范区开放总结 能力复制 对供方的管理输出 从产品开发的流程 拿地 设计 报建 建造 销售 投诉处理 物业管理中不难发现 几乎每个环节都离不开与我们合作的供方 如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求 则我们的工作质量和效率就会大大提高 案例 绿城在质量管理上的经验借鉴 1 绿城房产缺陷汇编 将项目过程中出现过的质量缺陷汇编成册 作为后续项目操作的警示册 并作为监理公司进行质量过程管理的依据 2 组建 业主质量监督小组 当项目预售达到30 时 邀请8 10位业主组成质量监督小组 每两个月进行一次检查 业主质量监督小组和项目公司工程管理部 监理公司 集团高层不定期巡查共同组成全方位的质量控制体系 避免问题重复发生 图纸拖了 是设计部门的责任 成本给的钱太少了 没法搞好现场 营销总是没完没了的要展示区 现场乱套了 采购部选的单位太差了 不关心是最大的罪恶 特里莎修女 1979年诺贝尔和平奖得主 现场是项目业务链的引擎现场责任感造就健康的对立关系 通过适当的冲撞来提高业务质量 谁该为结果负责 专业能力是工程人员基本的价值体现现场管理不是单纯的沟通协调 否则客户关系人员比我们更具有竞争力对技术问题有发言权才能与合作方平等对话 技术能力是现场管理的前提 现场协调 合作单位的管理协调 总包 监理 分包 材料供应商公司内部及职能部门间的协调 设计 工程 营销 客服政府关系的管理协调 建设 质检 安检 交通 城管垄断资源的配合协调 供水 供电 供暖 消防 人防社会监督管理协调 媒体 包括新媒体 公众 对合作单位 平等 尊重是前提对内部职能部门 既要客观 更要效率对政府部门 腿勤 嘴勤 眼更勤对垄断资源 合作 公平 实事求是对社会监督 引导 欢迎 创口碑 衡量项目现场管理能力的尺度 持续力是现场管理成功的关键 第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段第三部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段 关注客户体验 客户对质量感知的维度 案例 某项目在客户开放日活动及客户预验房时 客户提出