昌东国际港项目设计任务书完整版.docx

南昌昌东国际港项目规划设计任务书江西昌东国际港地产开发有限公司2012年11月目 录一、项目基本情况二、项目定位与开发理念三、项目技术经济指标四、总体规划设计原则五、交通与流线规划六、群体空间形态规划七、景观规划八、公共配套规划九、分期建设十、 成本控制十一、规划设计成果十二、进度安排十三、附件清单一、项目基本情况1项目概况本项目位于南昌市昌东工业园区核心地块、未来南昌城市副中心核心区域。项目距离南昌市主城区八一广场约8公里。项目距离南昌市青山湖区政府约5公里。项目距南昌火车站5公里、铁路货运站2公里。项目距南昌机场约20公里，项目距离南昌港10公里，项目紧邻南昌环城高速可迅速通往福银高速、沪昆高速。项目周边有昌东大道、昌南大道、高新大道、广州路等市政主干道。南昌昌东工业园区是江西省城市规划范围内最大的省级重点工业园区。作为南昌市乃至江西省重要的现代制造业基地，其发展定位为：功能完备、产业集聚、环境良好、特色鲜明、具有较强竞争力的现代新型工业城。总部经济作为一种企业总部聚集的经济模式，是一种高效率的头脑经济、知识经济、技术经济，能创造巨大的税收效益，更能带动相关产业的发展，从而带动整个区域经济的发展。南昌昌东国际港做为南昌市“十二五”规划的重点项目,其自身肩负着“建设南昌城市副中心总部经济核心区。”的历史重任，昌东国际港具有巨大经济效益及社会效益，项目建成后将成为南昌城市副中心经济的动力引擎，推动一方经济高速发展。昌东国际港通过服务模式创新，充分满足高端企业总部对于空间、管理、服务、合作等各方面的个性化需求，成为具有极强集群吸引力的新型经济空间载体、创新服务网络形态的南昌产业地产标志项目。1） 项目位置南昌市昌东工业园区，高新大道与广州路交会处。北起广州路，南至南钢专线铁路，东起五干渠，西至高新大道。2） 占地面积总占地面积约为400亩。3） 地块周边状况地块紧邻两条城市主干道，广州路与高新大道，地块西侧为昌东工业园区市政公园。地块周边多为待拆迁民房， 无企业。4） 其它目前本地块中涉及大量拆迁，其中100亩为净地规划进行一期开发。二、项目定位与开发理念1客户定位世界500强江西分公司、江西省内大中型国营私营企业、事业单位三产等类型的企业总部，研发中心，办事处。2主题定位南昌唯一的总部经济基地，未来南昌城市经济的增长极。3物业类型企业独栋+5A级写字楼+研发中心+展示中心+商业配套+公寓配套+公共服务配套。4开发理念南昌唯一的高端、高效、高科技、高附加值、高知识经济的五高型总部经济基地，南昌总部经济的领航者。基地为入驻企业营造出低密的EOD办公形态及打造各类专属的企业服务平台与配套，使入驻企业在充分享受极致低密的办公环境之时达到高效便捷的商务办公效率。同时基地倾力铸建总部经济产业链为企业之间互联奠定基础，使南昌真正进入互联经济时代。昌东国际港立足江西，放眼中部地区为南昌未来的经济腾飞及中部地区的核心区做出举目的贡献。三、项目技术经济指标1技术经济指标：总占地面积：400亩拟建建筑面积：35万平米一期占地面积约100亩拟建筑面积64950平米其中：企业独栋：39600由29栋500、13栋1000、6栋2000类型楼宇构成。5A级写字楼18550，有三栋6000左右楼宇构成。配套商务会所：6600建筑容积率：0.94建筑类型：企业独栋、5A级写字楼、商务配套车位数：500绿化率：50%2户型配置企业独栋：1型500，平层面积150左右，首层层高4.5-5.4米之间其余层3.9米左右。其中地下层架空，顶层做不封顶花园楼台处理，设计考虑外挂电梯。强调充分考虑未来楼宇组合可能性及部分自住可能性。2型1000，平层面积200左右，首层层高4.5-5.4米之间，其余层3.9米左右。其中地下层架空，顶层做不封顶花园楼台处理，设计考虑外挂电梯。强调充分考虑未来楼宇组合可能性。3型2000，平层面积250-300左右，首层层高4.5-5.4米之间，其余层3.9米左右。其中地下层架空，顶层做不封顶花园楼台处理，设计考虑外挂电梯。强调充分考虑未来楼宇组合可能性。5A级写字楼：标准层面积600-700，总层数不超过10层，首层层高5米左右。强调充分考虑未来楼宇连接可能性。3配套设施高端商务会所6600，体现基地会所的高端性、服务性及未来的使用性。四、总体规划设计原则1前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实总部基地设计水平基础上要有所超越，做中国一流的总部基地，做最高端的总部经济群，做最富于创意的总部办公环境。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现沉稳商务及科技感极强带有中式风格的鲜明特色建筑。2均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对基地的影响（如临路噪音，烟气等）以及自身与环境相互协调的目的。3人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证入驻企业有舒适的办公空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在公共服务设施、物业管理等方面，处处体现高端化、舒适化的气息。4经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。5规范性：设计方案必须遵守南昌市有关、规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。6、5A级写字楼设计原则：写字楼建筑风格以简约的现代风格为主要求具有强烈的现代气息和科技感，造型简洁而美观，建筑色彩以银灰色为主，明快而轻巧。建筑材料以高级铝合金、隔音玻璃、花岗岩为主，突出写字楼标志性建筑的特点。建筑高度控制在80米之内。标准层面积可灵活拆分，标准层面积600-700，标准层空间方正、实用，便于室内布置。高规格大堂层高控制在10米以内。 5A智能化配置，满足停车需求的地下停车场设置。商务中心、展示会议室设置，及部分酒店设置。7、企业总部设计原则：以独栋形态为主，独立成区，面积分为500、1000、2000三种户型左。建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。建筑风格以简约的中式现代风格为主要求具有强烈的现代气息和科技感。首层高度为5.4米，每户一部电梯，考虑独栋组合的灵活组合性，即符合办公研发要求，又能满足企业自住需求，预留顶部空间和露台同时考虑设计其他附赠面积。五、交通与流线规划在设计中，人车分流是一个重要目标。设置二个出入口，形成园区内的环形车道。机动车地面停车位及地下车库出入口设于主路两侧，园区内部区域不受机动车影响，人车基本分流，为整个小区提供了良好、安全的室外生活环境。小区内机动车停车方式采用地下车库与地面停车位相结合。业主停车可在主路通过坡道直接进入地下停车库，部分业主可以通过楼电梯直达目标点。访客则直接进入环路系统，地面停车。地面机动车停车场一律采用嵌草砖路面绿化植物，这样可以把停车场对环境的破坏降至最低程度。1. 出入口位置建议：地块北侧，西侧，南侧2. 交通与流线规划建议：人车分流，单向行驶。六、群体空间形态规划建筑群体组合应具有相对的整体性，充分考虑基地立面的整体性和连续性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与办公区之间应有明显界限和可识别性，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入办公区动区的便捷性。七、景观规划设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居办公，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境，同时强调注意景观系统的整体性和连续性和景观设计的丰富性和层次感。核心主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供企业交流的空间，又满足人们感观功能的需求。景观设计的另一个重要目的是为尽可能多的提供业主室内静态的窗外景观及视野，提升建筑的品位。景观与建筑相得益彰，交织互溶，无论身在住区何处，抑或室内室外，都能体验到良好的景色。注重节点营造，营造不同风格主题的Demo(样本)庭院，未来可以赋予每个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定企业的归属感。园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺，避免大水面、昂贵植物等。休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等，充分考虑商务会所与销售环境的景观设计，商务会所强调其高端性和文化内涵，营造其独特性、创造性与识别性。销售环境的营造强调客户感受及视觉吸引力。八、公共配套规划1会所：建筑面积控制在6600左右，内部功能设置包括：商务会客区 ,高端餐饮,影音室,室内高尔夫,SPA休闲等高端娱乐休闲区域,会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为基地的视觉中心。2.商业配套设计要求：满足基地基本生活要求，可以分为功能性和休闲性两种，位置设计结合写字楼裙房功能考虑。立面要求统一规划设计。3其它： 其他相关配套设施：垃圾中转站、物业管理办公处等。其设计要求参相关的设计规范。九、分期建设考虑分两期开发，首期开发建设以企业独栋为主；保证整个基地在不同阶段有机的完整的办公环境和视觉印象并使得每一期开发时均有各自的亮点。十、成本控制充分考虑建筑工程成本控制，参考江西省、南昌市工程定额标准。十一、规划设计成果提供完整的规划方案图册（A3图幅）其中：1）报公司方案图册一式8份。2）报建方案图册一式8份。内容包括1. 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；2. 现状分析（地形、交通、植物）；3. 规划总平面图；4. 日照分析图；5. 交通分析图（道路与停车场）；6. 规划结构分析图；7. 配套设施布置分析图；8. 景观分析图；9. 视线分析图；10. 总体剖面图；11. 道路及竖向设计图；12. 管线综合设计图13. 小区管理模式分析图；14. 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效