房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法.doc

国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告18号一、 明确了房地产开发的增值税适用范围1. 自行开发房地产项目。2.接盘形式购入在建项目，以自己名义立项销售。二、一般纳税人两种计税方法的核算1.销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）虽然土地不允许作为进项税额扣除，但是实质是一样的。2.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款实质上为建筑面积法来划分当期土地价款。3.当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。需要按照不动产销售的纳税义务发生时间来确定销售额，根据销售额来确定已经销售的建筑面积。4.房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。可以出售的总建筑面积，这里的概念大于预售许可证上的建筑面积，违建面积如果能够出售，可认定为增值税意义上的可售面积。但不包括不可售的公共配套设施面积在内。公共配套设施的概念应该借鉴31号文件的认定。5.支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。需要注意的是：（1）支付的对象是政府、国土资源局、土地中心等。（2）支付方式必须是直接支付。（3）省级以上的财政部门监制的财政票据。（4）土地价款，应不仅仅包含土地出让金，对于取得土地支付给政府的款项，如果能够取得合规票据，可以扣除。6.对于土地扣除，需要建立台账管理。7.老项目的处理。可自行选择简易计税方法，征收率5%，该项目一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更。不得扣除土地价款，不得抵扣增值税进项税。8.房地产老项目界定：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。法律形式重于实质的体现，对于营改增前已经开工、但是没有许可证、没有合同的工程，不看实质，只看法律形式的界定。9.预缴税款。应预缴税款=预收款（1+11%、5%）3%10.无法划分不得抵扣进项税款的计算。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）不得抵扣的进项税，不是采取传统意义上的收入占比方式，是按照施工许可证上的建设规模来划分。11. 纳税申报（1）一般计税：应纳税额=（销售额*11%-当期允许抵扣的进项税）-预缴税款（2）简易计税：应纳税额=销售额*5%-预缴税款应纳税额小于零的数额，结转下期继续抵减。12.发票开具（1） 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。此处未区分一般计税方法和简易计税方法，可以理解为无论是一般计税还是简易计税，都可以由地产公司自行开具增值税发票，包括专票和普票。（2）2016年4月30日前已收款已经缴纳营业税的，可以开具普通发票，不可开专票。发票开具应该按照流转税纳税义务发生时间开具，已经缴纳营业税的预收款，应尽快在5月1日前开具营业税发票，避免改革后对发票开具的混乱。（二）小规模纳税人征收管理1.收到预收款时应预缴税款=预收款（1+5%）3%2.纳税申报应纳税额=销售额*5%-预缴税款3.发票开具（1）普通发票自行开具，增值税专用发票申请代开。（2）2016年4月30日前已收款已经缴纳营业税的，可以开具普通发票，不可申请贷开专票。三、需要关注的其他事项1.按照预收款预缴税款需要填写增值