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岗位培训案例分析某公司新接管一已入住十年的小区，通过业主意见调查，了解业主关于小区整改的意见，对项目的要求、预算金额和施工工期进行汇总见附表：（每小题2分，共20分）问 题1：上述项目中，不属于物业管理企业负责的项目有：（ ）A、（1） B、（3） C、（4） D、（11） E、（13）问题2：对于不属于物业管理企业负责的项目，如果业主愿意委托物业管理企业进行，其费用应该：（ ）A、由委托的业主承担 B、从物业管理费中支取C、由委托的业主和相邻业主承担 D、从专项维修资金中支取问题3：上述项目中，可以从物业管理服务费中支取的项目有：（ ）A、（3） B、（5） C、（7） D、（10） E（12）问题4：从物业管理服务费中支取的项目，其资金在物业管理服务费公示表上应列入：（ ）A、行政办公费用 B、维修保养费用 C、绿化费用 D、外包费用问题5：上述项目中，需要向城市规划管理部门申报并取得许可后，方能进行的有：（ ）A、（1） B、（4） C、（6） D、（7） E、(9)问题6：对需要向城市规划管理部门申报的项目，应该由：（ ）A、由物业管理企业进行申报 B、由业主进行申报C、由原发展商进行申报 D、由所在地居民委员会进行申报问题7：上述项目进行过程中，需由政府相关管理机构进行管理和最后验收的项目有：（ ）A、（1） B、（4） C、（5） D、（8）问题8：上述项目进行过程中，哪两个项目均对业主生活影响最大。（ ）A、（1、4） B、（2、3） C、（5、6） D、（8、9）问题9：如果该小区的维修资金不能满足整改项目的维修需要，拟采取下列哪些方法？（ ）A、与业主协商，放弃部分项目的维修，待条件成熟时再进行B、与业主协商，追加维修资金 C、与业主协商，加收物业管理服务费用D、由原建设单位无偿投入E、与业主协商，由物业管理企业先行垫资进行，后从公共收益中逐年偿还问题10：如果该小区的维修资金能够满足上面所有应由物业管理企业负责的整改项目的需要，从物业管理的角度看，首先进行下面哪些项目最合理：（ ）A、（1,7） B、（3,5,） C、(4,6) D、(8,9)附 表:某小区业主关于小区整改的意见表 序号项 目 名 称需要资金（万元）整改内容和要求计划整改工期（月）1给水管改造48.2部分给水支管由于锈蚀需要更换92外墙修补、粉刷45.5建筑外墙瓷砖有脱落的危险需要修补，由于污渍需要粉刷63内墙粉刷11.7内墙包括走道、楼梯墙面需要粉刷34电梯大修改造33.0包括系统调试、配件更换、变速箱清洗、换机油、部分电梯更换钢丝绳、轿厢内壁及地板更换35绿化改造19.0包括补种、新种树木草坪，加装休闲椅36小区外围封闭6.3包括设置围墙、岗亭、绿化隔离带及警示标识等27兴建活动场所14.3在架空层新建活动室，要进行隔断并安装设备18监控系统30.5新建小区闭路电视监控系统和周界防越系统19停车场路面改造17.2停车场打混凝土路面（原为泥土地）210标识的制作和改造0.3制作并安装小区道路、停车和房屋等标识111住户防盗网的油漆24.0住户凉台防盗网的重新油漆212公共照明系统维修0.4公共照明部分灯具和线路的更换113住户空调架的更换4.8部分住户空调架由于锈蚀需要更换2案例分析题（二）（每小题2.5分，共10分）某大厦座落于市中心，四面紧邻街道，总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面积约2.5万平方米为百货商场及超市，A座塔楼28层约2.5万平方米为四星级酒店，B座塔楼40层约3.5万平方米为商务写字楼，地下室约7千平方米（部分为公共停车场）。大厦全部使用中央空调。大厦主要机电设备集中设于地下室，统一运行管理。大厦建设单位（产权所有者）为某上市公司甲，百货商场、超市、酒店均由专业品牌企业以场地租赁形式经营，经营区域内全部自行管理。写字楼已出售了约2.8万平方米。大厦入住已有半年，使用率达95%，目前该大厦的物业管理仍由甲公司负责。现甲公司在公众媒体发布物业招标公告，拟聘请一家具有一级资质的物业管理企业为大厦提供物业管理服务。假设你所在的物业管理公司具备投标资格，拟参与投标。请回答下列问题：问题1、在制定物业管理方案时，下列哪一项内容不是大厦管理服务的重点。（ ）、设备设施管理 、公共秩序管理 、绿化管理 、消防管理问题2、在招标书中规定：物业管理服务合同期为一年,物业管理费采用包干制，但必须低于招标方的标底。在现场踏勘和由各投标人参加的咨询答疑会上了解到：甲公司有意将酒店所在的A座塔楼产权整体出售给乙公司，半年内可能成交；甲公司要求中标单位提供“最完美、最高档、最全面、超一流”的物业管理服务；目前，写字楼的许多业主不满意，认为甲公司的服务不佳而且物业管理费（8元平方米月）偏高。下面关于风险的分析，哪些是正确的？（ ）、合同期太短，本公司可能亏损、物业管理服务费必须降到8元平方米月以下，本公司可能亏损、乙公司可能联合写字楼业主重新选聘物业管理公司，使合同提前结束、业主虽有可能变化，但风险不在于此、甲公司提出的高标准、低收费的要求会带来物业管理风险问题3、下列关于物业管理方案的设想，哪些是错误的？（ ）A、物业消防安全管理机构的管理范围不涉及商场B、酒店区域内的客户服务不是物业管理的范围C、超市内夜间值班巡视是物业管理公司的职责D、写字楼公共卫生间清洁工作由物业管理公司负责E、酒店、商场、超市都有义务承