商业地产基础知识.doc

商业地产一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性的行业，它兼有地产、商业和投资三方面的特性，也区别于单纯的商业和投资，又有别地传统意义上的房地产行业。在国外有狭义和广义之别，狭义的商业地产“retail real estate”，指用于购物、餐饮和休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺和步行街等；广义的商业地产“commercial real estate”， 除上述之外，还包括写字楼、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。商业地产的形式多种多样，按规模分，规模大者如购物中心，多采用开发商整体开发，项目统一管理，以收取租金为投资回报的模式；规模较小的商业地产也大多采取统一经营管理租金回收的方式。在现实生活中较常见的社区商业、大卖场等则采用商铺出售、零散经营的模式。商业地产的分类购物中心/商业街/步行街/商业广场/社区商业中心/休闲娱乐中心/大型商铺/专业市场（按商业形态分）商业街商铺/市场类商铺/社区商铺/高楼底层商铺/百货中心购物商场商铺/商务楼写字楼商铺/交通设施商铺（按开发形式分）商业地产策划流程前期：项目顾问一、市场调研区位调研（经济状况/发展规划/同业竞争等）；目标消费群（群体结构特征/购买力水平/购买偏好等）；品牌供应商（种类和定位/货运交通/租金承受力等）二、项目定位项目核心竞争力/同类竞争；品质品牌定位；三、品牌设计基本元素：名称/色调/标志性地标等；四、招商策略价格激励；公开宣传与新闻发布会；媒介策略；商业推广会等五、销售策略同上中期：招商及销售代理分一般代理 和 非常代理（）后期：项目营销推广顾问 商业地产的海外史商业地产本身是人们生活方式的一种演变。早在50年代，在主要的业务板块中除了住宅和市镇规划，最重要的板块就是商业地产，具体而言就是购物中心。其发展和国外的汽车文化是紧密不可分的。汽车业带动了高速公路的发展，而交通的便利将人们的生活和工作分隔开来。由此，购物形态发生了翻天覆地的变化。这一时代，传统的购物模式进行的这场革命称之为“功能性购物”。一次性解决一周所有日常所需的生活用品，是这一时期人们购物的特点。因此，这个时期的建筑风格也表现为大片区域的地面停车场加以批发式的购物中心，像沃尔玛正是其中的典型。随着石油危机，人们在进行着这样一个反思，对于回归都市主义是否有可能，在城规界，这个时期的思想被称为是“新都市主义”。因为它的核心是都市主义，就是欧洲的那种楼上住人楼下购物，或者是小型的集市。出于对这种购物模式的怀念，极端的例子则是美国的洛杉矶。而这种城市形态被认为是失败的，从现在的眼光来看，它是不生态的，能量消耗也是极大的，资源的过渡占用和对环境的破坏，使人们在思考是否有更合适的更低碳的商业地产模式呢？加上对50年代纯粹的功能性地产的思考，人们开始了新的一轮变革。80年代，商业地产的第二个年代，“返归都市生活”。这个主题一直延续到2000年。第一，实现购物与休闲的融合；第二，创造新的休闲商业，如与旅游业的互相促进。第三，随着高科技的发展，绿色生态型地产板块也正在蓬勃发展。 中国与国外商业发展不一致的地方特点一： 休闲地产和住宅开发和新市镇规划相结合；由于我国很多项目都比国外的来得大，甚至可能是一个造镇计划，因此完全有可能营造出一个既用于居住又用于休闲娱乐的综合性的小镇。如金地在广州做的金地荔湖城，12000亩。 我国商业地产的发展阶段分为三种不同形态：初级阶段是指直线型布局，功能单一，没有考虑到资源的合理充分利用；中级阶段是块状布局，通常是商业和办公两种功能的集合体；高级阶段是立体布局，集商业、办公、休闲、娱乐、购物、住宅、酒店、旅游、会展、文化等多功能于一体的高端综合体。目前正在发生的商业与地产的高度事例趋势，主要是基于以下三点原因。1.商业地产开发将取代住宅开发成为房地产市场上利润最高的一个分支；房地产行业的收入来源有四： 一次性收益、持续性收益、增值性收益和溢价性收益。由于资源是稀缺的，资产价格在长期内将处于一个上升的趋势。而这对于住宅房产的开发商来说这种收益是享受不到的，因为他们往往通过销售获取一次性收益，所以难以享受资产价格升值和土地升值带来的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。而商业地产可以。2.商业和地产的融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋势商贸流通企业在近几年逐渐沿着其自身价值链向上延伸，并转向房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟所带来的附加值收益。有的商家涉足房地产业目的是为了减少租金支出的战略考虑，这样一方面可以占有地段极佳的物业，避免高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本装修物业，把物业改造成标准化的旗舰店。3.商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要帮手商业地产能够塑造城市中心，形成人流的聚集，拉动消费，树立城市形象，推动当地旅游等，此外，商业地产还能明显地带动服务业等第三产业的发展，拉动就业，推动我国产业结构的调整与发展。 商业地产企业的界定和发展方向商业地产企业主要是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业。它通过优秀而持续的物业经营和管理能力来获取收益，其商业物业作为战略资产长期持有，且租金收入占总营业收入比重较高的房地产企业。租金是商业地产企业的主要收入来源。商业地产企业中最为重要的是商业地产开发企业，它是开发建造并向市场出售或出租商业房地产物业的企业。目前众多商业地产开发企业已经不仅仅局限于对商业地产项目的前期开发，对持有商业地产项目的后期经营和管理也逐渐成为这些企业的核心业务。 1.境外商业地产企业已大规模进入中国商业地产市场随着近几年我国商业地产业发展的日趋成熟，国际知名品牌零售商在中国纷纷设点，境外商业地产企业开始大规模进驻中国商业地产市场，在抢占核心城市黄金地段的同时，与国内大型企业合作，组建中国的REITS雏形。2.商业地产企业与国际连锁商户合作越来越紧密3.商业地产企业呈现跨地域、高端化和商业物业持有比重高的特征目前越来越多的商业地产企业实行跨区化发展战略，较突出的有万达，已在全国40个城市建造了万达广场。 商业地产企业所具备的特点1. 雄厚的资金实力多为资金密集型企业，因为只有持续的现金流，才抵抗住长的回报周期。2.商业复合型人才商业地产界本是一个多行业多学科支撑的平台，理当由具备商业经营理念、懂得房地产经营策略和规划的复合型人才参与其中。3.较高的经营管理水平同业竞争激烈，风险较大，所以需要培养自身的商业经营水平，以求市场的长期稳定发展。 商业地产企业发展中存在的问题1.房地产开发、商业地产经营与物业管理三者严重脱节商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程，如果三方不能有效合作，势必造成收益不佳，导致投资方信心丧失等。比方shopping mall是只租不售的，而在国内许多mall的开发商出于资金短缺不得不出售部分商铺，使得shopping mall没有统一的所有者，在缺乏统一管理的前提下，使得大型的购物中心退化成小商品市场，这种以卖为主，分割经营的模式，造成了物价偏高，服务不统一，进而限制了消费和企业的进一步扩张。2.建设的商业项目同质化严重，缺乏精细化分类管理商业项目缺少前期市场调查和策划许多项目没有按不同商业形态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，没有考虑商家的意见，脱离消费者的实际需求，精细化特色化程度不够，服务质量和管理水平较低，因而缺乏市场竞争力。3.商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才既懂商业又懂地产，既懂企业又懂市场的复合型人才4.企业发展战略定位在执行中常出现游离和偏差 提高商业地产企业竞争力的策略1.明确科学的发展战略定位是打造企业竞争力的前提战略就是选择，科学合理的选择方案的出台才能最大幅度上支配企业资金的高效利用，减少并规避可能的风险。2.企业美誉度是决定商业地产企业竞争力的主要因素企业文化、企业诚信、品牌知名度、品牌忠诚度3.跨地区发展是增强企业竞争力的成功经验4.增强融资能力是提升企业竞争力的重要保证银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金 排前三的最具前景的商业地产业态1.中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高，以地面和地铁公共交通作为疏导购物人流的主要方式2.室内外相结合的商业步行街以零售为主，由一条城市主干辅道，辅以广场、街巷，形成一个相对固定的区域3.社区商业地产消费群体锁定于社区住户 商业地产和住宅地产的区别比较1.选址过程更严谨；2.市场调研更复杂；3.战略定位系统化；4.推广更具针对性；5.多出开业运营管理三环节。其中，市场调研包括城市发展规划研究；商业发展规划及政策研究；区域结构与经济环境分析；区域零售业结构和商铺分析及经营；同行他业地产供应量调查；消费者购买力与消费行为 调查 ；项目产地条件研究；商圈的确定与研究战略定位包括目标市场定位；目标消费群定位；目标投资业主定位；目标经营客户定位；项目经营特色定位；项目经营方式定位；项目业态定位；项目功能定位；项目形象定位 商业地产的三种盈利模式1.只租不售；2.只售不租，如soho地产3.又租又售 商业地产必备1.心态 开发商要具备长线赢利的心态，有一个长远的规划与打算；同时，有正视风险和防范风险的意识。2.融资 一般前期的投入都来自开发商的积累，而且在租售的过程中，为了吸引主力店加盟，开发商也不得不采取租金分阶段，甚至部分免租的形式3.脑力 前期的策划、招商中期的规划设计、后期的经营管理都要高度专业化水准的操作能力；所以专业商业投资、管理与顾问公司以及商业项目规划设计显得尤为重要。4.商业地产具有“向心格局”和“集群效应”，所以依赖于主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、业态定位和消费者定位） 如何进行商业体量定位1.商业与住宅面积配比法 外向型5-11% 中间型2-5% 内向型2%以下2.人均面积推算法 社区配套商业规模 = 项目人口*人均商业面积（0.4-0.6） 如何进行商业市场定位项目立地条件研究（交通可达性、周边环境与目前商业设施）；项目经济环境分析与生活结构研究（人口结构与特征、GDP水平与产业结构、全社会消费零售物价指数、居民人均可支配收入）；商业发展规划与政策研究（商业发展目标、商业网点规划）；区域城市结构调查与城市发展规划调查；辐射区域的确定和零售业结构研究（商业业主的竞争状况、地区间的销售动向）；消费者消费行为的调查与研究（人口结构、消费水平、购买行为分析、收入水平、交通和出行方式） 如何进行商业价格定位成本定价法、市场比较法、租金反推法 房地产业的发展需要金融业的支持，反过来，金融业的发展也需要在房地产业开拓业务，两者之间是相互促进、相互依存的辩证关系。房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它的研究对象是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。仅仅依靠房地产开发经营企业和购房者自有资金投入，那么一般房地产开发经营企业是根本无法实现房地产投资的良性循环的。房地产开发商必须通过金融市场这一中介来进行多渠道的筹资，包括发行股票和债券，向商业银行及其他金融机构借款等。如果有了金融业的介入，通过发放个人住房抵押贷款，则可以缩短购房者资金积累时间，提前购得房屋，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环。由于房地产的保值、增值特性以及抗通货膨胀能力，使得房地产抵押贷款成为商业银行重要的信贷资产之一。房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。金融业的参与