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物业管理概论1. 物业管理是指：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2. 物业管理起源于19世纪60年代的英国。3. 物业管理发展于19世纪末20世纪初的美国。4. 我国第一家物业管理公司成立距今30年（1981年3月10日）；2003年6月8日颁布物业管理条例。5. 物业管理行业特征：公共性和综合性、广泛性和差异性、及时性和无形性、持续性和长期性。6. 物业管理的主体？（1） 前期物业管理的主体 开发建设单位、物业服务企业（2） 正常期物业管理的主体 业主大会、业主委员会、业主（使用人）、物业服务企业。7. 物业管理企业组织机构设置的类型：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制8. 简述直线制的特点及优缺点？（1） 特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助管理人员。（2） 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。（3） 缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直接领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。9. 简述直线职能制的优缺点？（1） 优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。（2） 缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。10. 物业管理企业组建的原则（多选）：因事设职的原则、权责对等的原则、统一指挥原则、分工协作原则、经济原则。11. 职务设计与分析是组织设计最基础的工作。12. 简答如何按需设置机构？因为管理对象的规模和复杂程度不同，对管理要求的专业化水平及管理水平也不尽相同，要按照统一指导、分级管理、精于高效的管理原则设置机构。13. 论述项目组织机构组建的步骤（展开）？（1） 根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式。（2） 确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位。（3） 确定人员、职责、权限。（4） 由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解。（5） 组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。14. 项目管理机制的主要环节：计划-实施-检查修正（无限循环）15. 简答物业管理分为几个阶段？（1） 前期物业管理的阶段：获取项目、前期介入、前期物业管理（2） 物业管理阶段：正常期物业管理、项目更选16. 论述物业管理的内容（展开）？招投标前期介入接管验收入住档案建立基础服务达标创优关系维护。公共法和风险规避1. 侵权行为之债：由于过错侵害他人的财产权和人身权而产生的债。2. 侵权行为的构成条件（必须同时具备）有哪些？（1） 侵权行为；（2） 损害事实（即损害结果）；（3） 侵权行为和损害事实之间存在因果关系；（4） 过错：故意或过失。3. 损害赔偿的范围：积极损失、消极损失、精神损失4. 精神损失：如给债权人的信誉及其他人身权造成的损失。特点：伤残。5. 关于格式条款的特殊解释规则？（1） 通常理解解释；（2） 不利于提供方解释；（3） 非格式条款优于格式条款解释。6. 违约条款构成要件？（1） 要有不履行或者不完全履行合同义务的行为；（2） 当事人的违约行为造成了损害事实；（3） 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。7. 违约责任形式：继续履行合同、支付违约金、赔偿损失、定金罚则、其他形式8. 定金特点：合法定金不能超过20%、实践合同9. 物业公司的管理服务义务：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告10. 保管合同是实践性合同11. 保管人的义务？（1） 给付保管凭证的义务；（2） 妥善保管义务；（3） 亲自保管义务；（4） 不使用或许可他人使用保管物；（5） 危险通知义务；（6） 返还保管义务。12. 寄存人的三大义务？（1） 支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用；（2） 告知义务；（3） 声明义务。寄存人寄存贵重物品未声明的，保管人支负赔偿一般物品的义务。13. 共有权的范围界定（根据物权法的规定，公共部分应当由三部分构成）?（1） 区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；（2） 不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；（3） 经区分所有权人的约定供共同使用的专有部分与其附属物。14. 共有权的限制?（1） 按公共部分本来用途使用公共部分的限制；（2） 分担公共费用和负担的限制；（3） 维护现状的限制；（4） 不得侵占的限制。15. 侵权责任法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益16. 侵权责任法第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。17. 侵权责任法第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。18. 侵权责任法第九十条 因林木折断造成他人损害，树木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。19. 消防法第二十条 举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术保准和管理规定。20. 违反治安管理的行为：扰乱社会秩序，妨害公共安全，侵犯公民人身权利，侵犯公私财产，情节轻微，尚不够刑事处罚，依照治安管理处罚法应当受到治安管理处罚的行为21. 治安管理处罚种类？（1） 警告；（2） 罚款；（3） 行政拘留；（4） 吊销公安机关发放的许可证；（5） 对违反治安管理的外国人，可以附加适用期限处境或者驱逐出境；（6） 因扰乱体育比赛秩序被处以拘留的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场观看同类比赛，违反规定进入体育场馆的，强行带离现场；（7） 办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资、吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有工具，应当收缴，依照规定处理；（8） 违反治安管理所得的财务，追缴退还被害人；没有被害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。22. 治安处罚主体的特殊规定？ （1） 已满十四周岁不满十八周的人违反治安管理的从轻或者减轻处罚； （2） 盲人或者聋哑人违反治安管理的，可以从轻、减轻或者不予处罚。23. 治安管理处罚的消灭（追诉时效）？ 违法治安管理行为在六个月内没有被公安机关发现的不再处罚。前款规定的期限，从违反治安管理行为发生之日算起：违反治安管理行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。24. 房屋出租人将房屋出租给无身份证的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。25. 保安服务管理条例第十三条对自行招用保安员的单位有哪些规定？（1） 具有法人资格；（2） 有符合本条例规定条件的保安员；（3） 有健全的保安服务管理制度、岗位服务责任制度和保安员管理条例。26. 保安服务管理条例第十六条规定年满十八周岁、身体健康、品行良好、具有初中以上学历的中国公民可以申请保安员证，从事保安服务工作。27. 保安服务管理条例第十七条规定有下列情形之一的，不得承担保安员：（1） 曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教育或者三次以上行政拘留的；（2） 曾因故意犯罪被刑事处罚的；（3） 被吊销保安员证未满三年的；（4） 曾两次被吊销保安员证的。28. 保安服务管理条例第二十条规定：保安从业单位应当根据保安服务岗位的风险程度为保安员投保意外伤害保险。29. 保安服务管理条例第二十五条规定：保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。30. 保安服务管理条例第二十九条，在保安服务中，为履行保安职责，保安员可以采取哪些措施？（1） 查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品；（2） 在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；（3） 在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；（4） 执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。31. 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。32. 物业服务企业已经按照合同规定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业为服务抗辩理由的，人民法院不予支持。物业管理专业法规1. 天津市96年成立物业办，根据物权法的相关规定，国务院于2003年9月1日颁布实施了物业管理条例，2007年8月对物业管理条例进行了修改，并于10月1日开始实施。2. 天津市物业管理条例2002年10月24日通过，2002年12月1日施行；新条例于2008年9月10日修订通过，于2008年12月1日起施行。3. 新条例将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”改为“管理规约”。4. 新条例进一步完善了原来哪六项基本制度？（1） 业主大会制度；（2） 招投标制度；（3） 前期备案制度；（4） 双确认制度（前期管理制度和临时管理规约）；（5） 专项维修资金制度；（6） 物业承接验收制度。5. 新条例又建立了哪八项新制度？（1） 物业管理联席会议制度；（2） 从业人员持证上岗和持续教育制度；（3） 对物业管理公共部位、公共设施设备前期查验和日常检查制度；（4） 中介机构和外雇来津企业备案制度；（5） 物业服务企业退出项目管理预警报告制度；（6） 场地占用费的收取和使用情况公示制度；（7） 物业管理用房登记和公示制度；（8） 物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度。6. 新条例突出了政府监管职能的作用，赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的十项监管职责：（1） 负责组织、协调成立首次业主大会；（2） 受理业主大会备案；（3） 在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；（4） 在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会；（5） 监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用；（6） 负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题；（7） 对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；（8） 接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反条例行为的投诉和举报；（9） 接受物业服务企业退出项目的预警报告，对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料；（10） 对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。7. 新条例对业主、物业使用人装饰装修房屋做了新规定：需装修双告知、签订装饰装修协议或合同（明确工程内容、装修期限、允许施工时间、废弃物的处置及相关费用）。8. 物业使用人：物业承租人、合法使用人9. 新条例明确了哪些物业服务企业应当向业主公示的内容？（1） 专项维修基金的使用；（2） 利用公用部位、公共设施设备经营收益的使用情况；（3） 场地占用费收取标准和使用情况；（4） 每年4季度将公用设备检测报告提交业主委员会；（5） （酬金制）每季度向业主大会或业主公布服务费用的使用情况；（6） 公布物业服务企业存现、收费标准、服务项目。物业管理招投标1. 同一物业管理区域内住宅物业建筑面积在三万平方米以下，非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。2. 招投标基本原则：公开的原则、公平的原则、公正的原则、诚实信用的原则3. 物业管理招标：由开发建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司可参与投标，从中选择符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。4. 物业管理投标：指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项的管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。5. 物业管理招标的方式？（1） 公开招标无限竞争性招标（2） 邀请招标有限竞争性招标（3） 协议选聘议标。6. 物业管理招标的程序？（1） 编制招标文件（2） 发布招标公告或投标标准书（3） 投标报名及发布招标文件（4） 组织现场勘查和质疑（5） 投标确认（6） 投标申请人资格预审（7） 接受投标文件（8） 组成评标委员会（9） 开标、评标和中标（10） 签订合同7. 投标文件内容：投标函、资信标书、技术标书、商务标书合同和有关协议的签订1. 签订前期物业服务合同应当注意的事项？（1） 明确物业承接验收的内容、标准和责任的问题；（2） 明确物业服务费用的问题；（3） 约定空置房服务费取费注意的问题；（4） 明确前期物业服务合同的解除或终止的问题；（5） 明确争议解决方式的问题；（6） 注意签字与盖章的问题。2. 物业管理服务可分为哪三类？（1） 基础服务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护（2） 专项服务类：包括公共秩序维护、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆行驶和停放秩序的服务、管理类（3） 特色服务类：包括特约服务和便民服务。3. 专项服务类进行专项外包，这对那些规模不大的物业公司，起到了拾遗补缺、共同发展的作用。4. 案例：王某自2000年1月入住，自2001年2月拒交物业服务费，物业公司能否起诉要求其支付物业费？物业公司实际可以得到多少物业管理费？业主拒交物业管理费，物业公司能否把电梯停运？答：可以。因为根据相关法律和物业合同规定。可实际得到最后两年的物业管理费。因为法律规定超过诉讼时效，权利人丧失权限。不能。因为根据相关法律和物业合同规定，维权不能影响其他业主正常的生活。5. 合同广义是指两个以上的民事主体之间设立、更变、终止民事权利义务关系的协议，包括债权合同、物权合同、身份合同等。6. 合同法中的合同：指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议（民事权利义务关系是指财产关系）7. 合同的特征有哪些？（1） 合同的主体具有平等的法律地位；（2） 合同的主体是公民、法人、其他组织；（3） 合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为（合法行为）；（4） 合同是当事人意思表示达成一致的一种协议。8. 合同的分类：有名合同与无名合同、要求合同与不要求合同、双务合同与单务合同、有偿合同与无偿合同9. 合同的承诺主体：承诺需由受要约人发出，一经承诺合同成立。10. 专业外包合同性质是委托合同。口试11. 合同一般应具备的条款：当事人的名称住所；标的；数量；质量； 价款或报酬；履行期限、地点、方式；违约责任；解决争议方式12. 合同签订应当遵循的原则：主体平等、合同自申、权利义务公平对等、诚实信用、守法和维护社会公益13. 违约责任承担形式有：继续履行合同、支付违约金、赔偿损失、定金责罚14. 当事人对未约定或约定不明确的条款，可采取以下方式补救：协议补充、按照合同的其他条款确定、依交易习惯确定15. 违约行为的构成条件有哪些？（1） 要有不履行或不完全履行合同义务的行为（2） 当事人的违约行为造成了损害事实（3） 违约行为和损害结果之间存在着因果关系。16. 签订物业服务合同应当注意哪些事项？（1） 明确业主大会的权利与义务（2） 明确物业服务企业的权利与义务（3） 需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准，违约责任要具有可操作性（4） 负责条款的规定，如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等等（5） 明确争议解决方式的问题。多选17. 合同的特征ACD18. 合同的分类包括ABCD19. 下列属要约邀请BD20. 下列属无效合同BCD21. 要约失效的原因ACD22. 物业服务合同的签订与生效ABD23. 合同中订立的那些条款无效ABCD24. 什么情况下终止合同ABCD25. 对物业合同表述正确的ABCD建 筑 识 图1. 总平面图标注单位都是米2. 图纸右下角方框里的叫“图标”3. 建筑施工图基本图纸包括：总平面图、建筑平立剖图、建筑详图4. 建筑制图原则：高平齐，长对正，宽相等。5. 建筑施工图中的图样是依据正投影法原则绘制。6. 建筑平面图是以水平剖面绘制。7. 24墙=240毫米=1砖长8. 1：100缩小100倍9. 定位轴线以点画线表示10. 建筑物的朝向通过指北针和风玫瑰图表示。11. 平面图多用1：100 、1：20012. 标高用米，其余毫米13. 建筑平面图反映的内容：房屋朝向形状位置、房间开间和进深尺度、楼梯位置与形式、墙体厚度及材料14. 轴线编号用23个字母，I、O、Z不用于轴线字母15. 标高尺寸：绝对标高海平面；相对标高是以建筑首层主要房间地面为零点测出的高度。16. 层高：地面到上层地面 ；净高：地面到顶棚17. 水泥属于水硬性胶凝材料18. 餐厅地面最好不用大理石19. 普通水泥混凝土组成的材料：水泥、砂、石子、水20. 不适合建筑构件：石膏房屋本体的维修、养护1. 房屋本体维修、养护的目的：就是保持房屋的基本功能和寿命，在规定年限内保证安全正常使用2. 物业类型的划分，按建筑主要承重结构可分为砖木、砖混、钢筋栓、钢结构3. 高层多用钢筋栓结构4. 框（构）架式承重结构：以梁、柱骨架，楼板、房屋板搁置于梁上，墙体建筑在梁上或楼板上。5. 低层建筑（13层）；多层建筑（46层）；高层建筑（10层以上或高度大于24米）；超高层建筑(30层以上或高度大于100米)。6. 一栋民用建筑一般是由基础、墙(或柱)、楼层板及地坪层(楼地层)、楼梯、屋顶、门窗等主要部分组成。7. 基础的作用:承上传下8. 建筑工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。9. 针对开发商和建筑施工单位屋面防水以及有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏工程为5年。10. 物业主体的主要参考指标是：房屋完好率（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积100%11. 房屋的完损等级分为五大类完好房；基本完好房 小修，年造价1%以下，物业费出；一般损坏房 中修 造价20% 维修基金；严重损害房 大修；危险房 拆12. 房屋查勘的目的？（1） 及时掌握房屋及各个部位所处状态，建立房屋使用情况档案（2） 对各类房屋的使用功能进行评估和预测（3） 及时采取安全措施，为制度维修计划提供依据。13. 定期查勘：每年一次（隔1-3年进行一次）； 季节性查勘：雨季、汛期、冬季前后。14. 房屋查勘的查勘顺序一般是：从外部到内部、从屋顶到底层、从承重结构到非承重结构、从表面到隐蔽、从局部到整体。15. 查勘的方法很多，一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷试验法、重复观测检查法等。16. 直观检查法：指以目测和简单工具查勘房屋的完损情况，根据经验判断构件和房屋的破损原因和范围。此法可概括为“看、听、问、查、测”五个字。17. 结构可靠性是指结构在规定的时间内，在规定的条件下完成预定功能的能力，它包括安全性、适用性和耐久性，当以概率来度量时称为结构可靠性。18. 每年四季度，填写商品房项目共用部位、共用设施设备运行状况记录表于当年11月15日前报送业主委员会和所在区、县物业办，并向全体业主公示。19. 物业维修计划管理的目的（简答）？通过对资金、人员、物资、时间合理安排和有效协调，有计划地对物业进行维修保养，尽可能地避免物业维修工作的盲目性，确保物业安全正常使用，尽量提高物业的使用功能，延长物业的使用寿命。保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果。20. 物业维修计划的内容主要包括：维修的计划目标、实施方案、相应的保证性措施21. 计划期的长短可分为年度计划（属于控制性计划），季度计划和月度计划（属于操作性或实施性的计划）22. 维修计划编制的原则：实事求是、量力而行、留有余地23. 修缮工程预算是指在工程开工前预告计算维修工程造价的计划性文件，其主要作用是确定修缮工程造价的依据。24. 天津市房屋修缮预算基价2008年编制。25. 维修工程费用由下列四部分构成：直接费、间接费、利润、税金26. 间接费包括：规费五险、公基金；企业管理费27. 预算成本：是按修缮工程预算定额的各项取费标准计算的预算造价。28. 计划成本：是指为了降低修缮工程成本，而编制的内部控制的具体计划指标。29. 实际成本：是修缮工程实际支出的费用的总和。30. 修缮工程成本管理包括：预测、计划、控制、核算、分析、考核31. 物业日常维修养护的基本原则？（1） 因地制宜，合理修缮；（2） 对不同类型的物业要制定不同的维修养护标准；（3） 定期检查及时维护；（4） 监督房屋的合理使用，确保安全；（5） 最有效的合理使用维修费用；（6） 最大限度的延长物业的使用年限。32. 物业日常维修零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间急，要求及时，具有经常性的服务性质。33. 物业日常维修养护基本内容？（1） 房屋补漏，修补泛水等；（2） 门窗整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；（3） 修补楼地面面层等；（4） 修补内外墙面、抹灰等；（5） 下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等；（6） 检查发现的危险构件的临时加固，维修等。34. 物业日常日常维修养护的目的？通过日常维修养护，可以维护物业和设施设备的功能，使发生的损失及时得到修复，同时，经常检查物业完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，最大限度的延长物业的使用年限。保证物业安全及正常使用，并且使物业保值增值。35. 计划维修养护的意义？物业的各结构，部件及设施设备均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题，因此要管好物业，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立科学的修缮计划，以保证物业的正常使用，延长其整体的使用寿命。36. 屋面维修养护应注意事项？（1） 定期检查发现问题及时处理；（2） 保证屋面清洁、得于雨水顺畅排除；（3） 加强屋面管理遵守管理公约。37. 地基基础养护的注意事项？（1） 坚持正确使用防止大幅度超载（2） 加强对地基周围上下水的管理，防止地基漫水（3） 保持棱角完整，防止地基受损（4） 注意采暖保温，防止地基冻害共用设施设备的维护与管理1. 物业设备包括：室外设备、物业红线内的室外设备与设施2. 物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。3. 物业设备管理的目的和意义？（1） 在为人们提供良好的工作、学习和生活环境中起到基础性管理的作用，并提供了有力的保证；（2） 实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；（3） 提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证；（4） 是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用；（5） 能强化物业管理企业的基础建设。4. 生活给水的要求？水量、水压应满足用户的需要；水质应符合国家规定的生活饮用水水质标准。5. 生产给水的要求？因生产工艺不同，生产用水的水压、水量、水质以及其他的要求各不相同。6. 消防给水要求？要保证充足的水量、水压，对水质要求不高。7. 室内给水系统的给水方式：直接给水；设水箱给水；设水池、水泵、水箱给水；分区给水；气压给水；建筑中水给水；直饮水给水。8. 给水系统管道连接方式：螺纹连接、法兰连接、焊接、承插连接、承插粘结、热熔连接、积压夹进式连接、卡套式连接、卡箍式连接。9. 给排水系统的基本要求？（1） 系统能迅速通常的将污废水排到室外；（2） 排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不进入室内，保持室内环境卫生；（3） 管线布置合理，简短顺直，工程造价低。10. 影响触电严重程度的因素？人体电阻、电流大小（感觉电流：1.1mA/0.7Ma；摆脱电流：16Ma/10.5Ma；致命电流：50mA）、触电时间、电流频率、电流途径（最危险是经过心脏：手-手，手-脚）、环境影响、触电部位的压力、人体健康情况及精神状态。11. 建立变电室运行管理规章制度包括：值班制度、交接班制度、巡视检查制度、倒闸操作票制度、工作许可制度、设备缺陷管理制度、变电室安全防火制度、变电室门禁管理制度等。（交接班制度要注意：交接人员应共同巡视检查记录所填写内容，双方确认并签字后交接完成）12. 变电室设备预防性试验目的？（1） 为了发现运行中设备的隐患；（2） 预防发生事故国设备损坏；（3） 对设备进行检查、测试或检测。13. 一级防雷建筑物包括：具有特别重要用途的建筑物、国家级重点文物保护的建筑物和构筑物、高度超过100m的建筑物。14. 防直接雷击的系统组成：接闪器、引下线、接地装置15. 等电位连接的定义？把建筑物内所有金属物全部用电器连接的方法连接起来（焊接或可靠的导电连接），使整个建筑物空间成为一个良好的等电位体，当雷电袭击的时候，在这建筑物内部附近大体是等电位的，而不会发生内部设备被高压位反击和人被电击的事故。16. 电梯按运行速度可分为：一般电梯（V1m/s）、快速电梯（1m/s V2m/s）、高速电梯（V2m/s）、超高速电梯（5m/s，楼高超过100m）17. 电梯按功能系统可划分：电气控制系统、机械安全保护系统18. 电梯安全管理工作主要内容？（1） 应将电梯维修保养工作委托给专业公司承担，要认真审核承包方的专业技术水平和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价；（2） 所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书；（3） 建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管；（4） 根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安全运行的维修保养规章制度和工作程序、事故应急措施和救援预案，包括值班安排、操作流程和应急处理、日常巡视、周检日检内容、大中修计划和工作程序等；（5） 备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业服务公司；（6） 根据物业性质和人流、物流特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间；（7） 进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测出电梯的使用成本；（8） 电梯维护保养、停梯均应及时通告业主、物业使用人；（9） 电梯每年要有政府技术监督部门进行年检，使用单位应在安全检验合格有效期届满前1个月向检测机构提出检测要求，获得年检合格证，才能继续使用。19. 电梯技术档案包括哪些？（1） 特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；（2） 特种设备的定期检验和定期自行检查的记录；（3） 特种设备的日常使用状况记录；（4） 特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调拉装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录；（5） 特种设备运行故障和事故记录；（6） 高耗能特种设备的能效测试报告、能耗状况记录以及节能改造技术资料。20. 智能建筑定义（中国）：智能建筑以建筑为平台，兼具通信、办公、建筑设备自动化，集系统结构、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个高效、舒适、便利的建筑环境。21. 智能建筑基本组成：建筑设备自动化系统、通信网络系统、办公自动化系统、综合布线系统、系统集成（BAS、CNS、OAS、GCS、SI）22. 应用软件维护的内容有：操作环境设定、系统功能、显示功能、操作功能、用户化功能、控制功能、数据保存功能23. 热水采暖系统存在空气的原因：系统未充水以前充满整个系统，补充的冷水中容有一定的空气，加热后由水中析出。24. 热水采暖系统中存在空气的危害：减少有效速热面积；空气对管道、设备具有腐蚀作用；空气塞破坏系统正常运行25. 排除空气的方法：在系统适当的位置设置排气装置（集气网、放气阀、水箱）、排气装置保持正常的迫降、确保供回水干管正确的坡向、坡道。26. 四度即：温度、湿度、空气流速、清洁度27. 压缩机制冷机组的组成：压缩机、冷凝器、膨胀阀、蒸发器28. 吸收式制冷组成设备：蒸发器、冷凝器、吸收器、发生器、溶液泵、节流阀29. 通风系统的风阀可分为（1） 一次性调节阀、开关阀、自动调节阀、一次调节阀电话插板阀（又称闸板阀）位置多设在风机入口或主风道上；（2） 蝶阀多设在分支管上或送风口前，用于调节送风量；（3） 多叶调节阀多用于风机出口或主干风道上。30. 进风口的设置要求？（1） 设置在室外叫清洁的地点，进风口处室外空气有害物的浓度应小于室内最高许可浓度的30%；（2） 尽量置于排风口上风侧；（3） 远离排风口；（4） 进风口底部距室外地面不易小于2cm；（5） 尽量开在背阴面（北面），夏季温度低。31. 防烟阀：由烟感器信号控制自动关闭的风阀，可由电动机可电磁机构驱动（通常此类阀门比较重），以阻断烟对空调房间的侵入。32. 防火分区最大建筑面积：一类建筑1000、二类建筑1500、地下室500 33. 疏散流程可划分为（1） 第一安全地带（走廊）；（2） 第二安全地带（疏散楼梯前室）；（3） 第三安全地带（疏散楼梯），防烟分区面积不应超过500，且不得跨越防火区。34. 当消防水箱与生活水箱合用时，出水量满足十分钟35. 机械循环的出水干管，在最高处设36. 机械循环的出水干管在铺设当中，应逆坡37. 除污器设在循环水泵的吸水管处38. 常用的压力表，工作压力1.52倍39. 集中空调送气，低于空气露点才结霜40. 温度特别低、湿度大，人体感到闷热41. 建筑给水当中，压力出水设备包括：储水池、高位水箱、离心泵42. 为了节约能源，将一部分室内空气与室外空气混合，回风、旧风43. 防火阀控制方式：热敏元件控制、感烟感温控制、复合控制44. 燃气可分为：人工燃气（煤制气、油制气）、液化石油气（燃烧值最高）、天然气45. 热水采暖系统优点：室内温度好、使用寿命长、热惰性大46. 疏水器用于蒸汽采暖的散热器出口、较长蒸汽管道中间、凝结水干管47. 空调可划分为：一般性空调、工业性、洁净性48. 压缩制冷原理：压缩冷凝节流汽化49. 空气的新鲜度看含氧量50. 空气的洁净度看含尘量51. 疏水器作用：阻隔蒸汽、排出凝结水52. 疏水器位置设在蒸汽采暖系统中（1） 设在每组散热器回水支管上；（2） 设在每组主管回水管的末端；（3） 设在系统回水总管的末端；（4） 设在供气感官为差突变处的最低点。53. 供暖系统的常见故障有哪些？ （1） 供暖系统末端散热器部热 产生原因：隔环路压力损失不平衡或水平方向力失调 排除方法：从系统始端开始，顺序调小各环路立管或支管上的阀门 （2） 局部散热器部热 产生原因：可能该处管道有堵塞 排除方法：用水检查有明显温差，可对其敲打或拆开处理，无明显温差可能是散热器存有空气，用排气阀排气即可 （3） 上层散热器不热 产生原因：上层散热器内积存空气，上层散热器缺水排除方法：排除处理或及时补水（4） 上层散热器过热下层散热器不热产生原因：上层散热器流量过大下层流量过小排除方法：关小上层散热器支管上的阀门54. 域镇燃气管网种类低压管网P4.9kpa、中压管网4.9kpap147.15kpa、次高压管网147.15p294.3kpa、超高压管网294.3kpap784.8kpa55. 瓶装供应：瓶装容积有5kg、10kg、15kg等。56. 瓶装压力70800kpa，使用压力2.80.5kpa57. 室内燃气管道系统组成：引入管、分配管、立管、燃气表和燃气灶具等。前期介入、接管验收程序1. 所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招标或协议选聘，自与建设单位签订前期物业服务合同至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需要。2. 物业管理前期介入的必要性？物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。3. 物业管理前期介入的作用？ 从完整的意义上说物业管理是从前期介入开始的，前期介入的作用包括：完善使用功能设计的合理性、有利于对隐蔽工程等施工情况的了解、有利于了解物业情况、有利于了解客户要求、为前期物业管理作充分准备4. 物业管理前期介入的阶段划分：功能设计阶段、建设施工阶级、物业销售阶段、竣工验收阶段5. 物业管理各阶段内容、方法和要点？功能设计阶段（1） 内容 A 就物业的深化设计、功能设计方面提出改进意见；B 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；C 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；D 就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。（2） 方法和要点 A 参与有关深化设计、功能设计的讨论会，并从使用、维护、管理，以及未来功能调整和物业保值、增值等角度对设计方案提出意见或建议；B 从确定的目标客户的角度考虑问题；C 从达成法律法规和前期物业服务和合同约定的，物业企业责任义务的角度考虑问题；D 对于分期开发的物业项目，对公用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过度性安排提供协调意见。建设施工阶段（1） 内容 A 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商洽，及时提出并落实整改方案；B 配合设备安装，了解设备性能及维修保养要求；C 针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；D 熟悉并记录基础及隐蔽工程，管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。（2） 方法和要点 A 派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议；B 仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据；C 物业企业不是建设及监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。物业销售阶级（1） 内容 A 深入、全面的收集、汇总，分析客户要求；B 根据客户要求完善、细化物业服务方案；C 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；D 派出咨询人员，在销售现场为客户提供物业服务咨询；E 将全部前期介入所形成的记录、方案，图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（2） 方法和要点A 准确、全面的展示未来物业管理服务的内容；B 征询并整理业主对物业服务要求的意见，以此作为前期物业服务方案制定和修正的依据。竣工验收阶级（1） 内容 A 在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收，在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；B 在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。（2） 方法和要点 A 参与竣工验收主要是为了掌握验收情况，收集工程质量功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业承接查验做准备；B 在参与验收时应随同相关验收组观看验收过程，了解验收过程和验收结论。6. 共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设施、给排水管线、电线、供暖设备及空调设备等。7. 公用设施一般包括道路、绿地、景观、围墙、大门、信报箱、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、机动车、非机动车停车设施，室外消防设施、安防监控设施，人防设施以及物业服务用房等。8. 物业项目接管验收目的？（1） 履行相关法律规定义务；（2） 代表全体业主验收共有财产；（3） 确保物业交付工作顺利进行；（4） 为今后的无业服务做好准备；（5） 确定使用功能，施工质量等遗留问题的解决责任及方案。9. 物业项目接管验收程序：书面通知验收、确定接管验收方案、移交基础资料、查验公共部位及公用设备设施、解决查验发现的问题、确认现场查验结果、签订接物业接管验收协议、办理物业交接手续10. 接管验收遗留问题处理？（1） 遗留问题的确认 A 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在“接管验收资料遗留问题统计表”中，并请交接人签字确认。B 对物业硬件设施加官验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在“公共设施接管验收遗留问题统计表”中，并请交接人签字确认。（2） 遗留问题的解决A 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行；B 对物业硬件设施、设备一流问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决;中大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。必要时企业领导应当协助进行；C 对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。11. 如何办理物业交接手续？ （1） 在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；（2） 交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认；（3） 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期成接查验，在承接最后一期物业时，办理项目整休交接手续。入住装修管理1. 入住操作无论何种模式，都是建设单位向业主移交物业，而不是物业公司移交，模式：建设单位为主，物业企业配合，业主先与建设单位办理手续领钥匙，然后到物业公司办理物业相关手续，缴纳相应费用；模式：建设单位委托物业企业，物业公司代为办理入住手续；模式：建设单位与物业企业联合办公。2. 入住服务应遵循的原则？ （1） 研读政策提高法律意识完善管理文件，规避风险防范在先；（2） 熟悉项目情况，便于工作开张；（3） 熟悉流程，关注细节，展示形象；（4） 事前有预案，事发时积极引导，充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。3. 物业装饰装修管理目的？ 为了规范物业装修行为，避免物业装修有在安全隐患，避免对毗邻房屋造成不良影响， 避免违反政府相关法律法规的装修现象出现，创造和保持安全、整洁、舒适的房屋环境，维护全体业主的共同利益，维护业主管理区域内整体环境统一，确保房屋本体安全，必须加强对物业装饰装修的管理。4. 物业装饰装修管理意义？ （1） 是保障房屋结构安全的需要；（2） 是维护业主正常生活秩序的需要；（3） 是维护业主公共权益的需要；（4） 是履行法律法规赋予企业职责的需要。5. 物业装饰装修施工现场管理注意事项？（1） 是否改变房屋结构及功能；（2） 是否有承重墙、柱子上敲击、穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；（3） 是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具、铺设大理石等；（4） 是否创凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道、不经穿墙直接埋设电线或改线；（5） 拆除或破坏住房、卫