中辰ERP合同成本蓝图V1.2.doc

嘉和集团合同及成本管理嘉和集团合同及成本管理 中辰集团中辰集团 金蝶软件 中国 有限公司金蝶软件 中国 有限公司 2020 年年 1 月月 31 日日 嘉和集团合同及成本管理 2 文档控制文档控制 更改记录更改记录 日期作者版本更改参考 陈亚琨 V1 0 2012 03 29 陈亚琨 V1 1 更新信息化审批流程 及成本科目 删除图 标说明 2012 4 10 陈亚琨 V1 2 更新成本科目 修改目标成本测算 增加进 度管理 查阅查阅 姓名职位签字 分发分发 拷贝号名字区域 审批签字 客户方项目经理 实施方项目经理 嘉和集团合同及成本管理 3 目录 第一章第一章 房地产信息化管理实施目标房地产信息化管理实施目标 5 5 第二章第二章 房地产信息化管理一体化系统总体蓝图房地产信息化管理一体化系统总体蓝图 6 6 1 业务蓝图设计指导思想与流程清单 6 1 1 房地产业务整体流程图 6 第三章第三章 基础管理基础管理 7 7 1 业务概况 7 1 1 成本管理 7 1 2 合同付款 8 2 ERP 系统基础数据管理 9 2 1 基础数据规范 9 2 2 单据编码规则 9 2 3 信息化审批流程清单 10 第四章第四章 房地产项目成本管理房地产项目成本管理 1010 1 房地产项目成本业务蓝图说明 10 1 1 流程设计原则 10 1 2 流程清单 11 2 业务流程 12 2 1EAS 房地产成本管理系统整体流程图 12 2 2 可研成本编制流程 12 2 3 目标成本编制流程 14 2 4 动态成本管理 17 2 5 成本报表 23 第五章第五章 房地产合同管理房地产合同管理 2828 1 合同管理业务蓝图说明 28 2 业务流程 30 第六章第六章 房地产付款管理房地产付款管理 3737 1 付款管理业务蓝图说明 37 1 1 付款管理业务蓝图设计原则与流程清单 37 1 2 术语解释 38 2 付款管理流程 38 2 1 本业务流程说明与使用范围 38 2 2 付款业务流程图 38 流程步骤 39 审批流程 40 2 3 无合同付款业务流程 41 3 财务成本一体化 43 3 1 凭证生成规则 43 嘉和集团合同及成本管理 4 3 2 一体化记账模式 43 嘉和集团合同及成本管理 5 第一章 嘉和合同及成本管理 信息化 目标 目前集团成本管理办法已下发半年 目前基本流程都已在 OA 中执行审批 经 过半年时间运行 现审批流程基本完善 但特殊事项审批 OA 任不能很好的达到 流程的通用性和便捷性 如招招标过程审批 合同变更审批 更为重要的是 在项目的成本管理中 以合同为成本发的生条件 那么在他的全生命周期中 合同的产生 招标 执行 变更 付款 至最后的结算整个过程 必须是一个 完整的可追述的过程 都不能完整的体现 基于上述情况 建议集团领导使用专业成本管理系统软件 在能达到管理 各项目合约 成本的同时还能达到以项目目标成本为依据控制发生成本的目的 同时 在任何周期内都可体现已发生成本金额和一定周期内的待发生成本 给 财务提供资金计划 达到一定的合理规划资金的目的 嘉和集团合同及成本管理 6 第二章第二章 房地产信息化管理一体化系统总体蓝图房地产信息化管理一体化系统总体蓝图 1 1 业务蓝图设计指导思想与流程清单业务蓝图设计指导思想与流程清单 1 11 1 房地产业务整体流程图房地产业务整体流程图 房地产流程示意图 vsd 嘉和集团合同及成本管理 7 第三章 基础管理 1 1 业务概况业务概况 1 11 1 成本管理成本管理 所有项目成本管理的核算体系均采用统一规范的口径 成本科目体系分两大类 分别为主体建安费 六类公摊费 土地费用 前期费用 基础设施建设费 建 筑工程费 安装工程 公共配套建设费 开发间接费 项目开发成本管理采用全生命周期的全过程管理方式 1 拿地阶段做投资测算 2 立项方案阶段做多版本测算 3 施工图确定后测算出准备的项目目标成本作为项目的成本控制线 4 项目实施过程中对合同 签证变更进行过程管理并及时预测待发生成本以 此进行项目的动态成本管理 5 项目目标成本 动态成本 已发生成本采用规范统一的同一套科目体系 利于分析项目动态成本变化原因 项目目标成本一旦确定后 一般不做调整变动 只有在符合公司规定的条件下 做项目目标成本修订 修订后项目目标控制成本生效 在项目开发过程中 及 时对项目的待发生成本做预测分析 并及时调整项目动态成本 及时总结分析 项目动态成本调整原因及与目标成本的差异 不断优化完善成本管理制度及相 关办事流程 项目测算 目标成本 调整成本 动态成本 成本库 形成房地产企业项目成 本管理的管理闭环 为了实时的反映项目的实际成本 通过目标成本 合同签 约金额 合同变更 合同结算来不断更新项目已发生成本 在项目实施过程中不 断对项目待发生成本进行预测 以此来动态预测项目竣工的最终开发成本 形 成项目开发成本的动态管理 并以目标成本为基础 对动态成本与目标成本之 间的差异动态进行比较分析 满足成本管理需要 成本管理提供与工程项目相关业务数据的量化管理 以合同跟踪为核心规划业 务进程 结合目标成本进行动态成本的核算分析 项目成本系统根据工程项目 进度计算工程项目的实际成本 并以目标成本为控制线 对比实际和目标 进 行成本差异的分析 并对后期发生的工程项目成本提供依据 进行有效的控制 嘉和集团合同及成本管理 8 1 21 2 合同付款合同付款 为规范合同基础管理 结合信息化应用将与项目开发成本相关的合同分为以下 六类类 土地 前期 施工 材料 营销 合同付款类型包含 预付款 进度款 结算款 保修款 质保金 合同付款财务记账时都先根据统一先记预付 然后再根据发票到票情况转入开 发成本 因此 EAS 系统应用时采用取付款单上的收付款科目方式来生成总账 的记账凭证 项目资金支付计划 1 各部门项目资金支付计划每月定时在系统填报 填报时以合同加成本科目 的方式进行申报 即需要明确是哪个合同需在下月支付供应商具体什么款 项 必须与成本科目完全匹配 多少钱 2 对于待签合同 除同上次申报条件外 需填报待签合同相关信息 待签合 同名称 金额等 3 对于无合同项目 同样需要填报费用支付原因 支付方名称及对应的成本 预算科目 4 款项支付发生时 不允许超计划付款 如实际业务确实需要逾计划额度付 款 必须先调整支付计划 再进行支付申请 2 2 ERPERP 系统基础数据管理系统基础数据管理 2 12 1 基础数据规范基础数据规范 供应商数据地产公司统一且唯一 业务规范基础资料 合同基础数据 成本基础数据 过程控制基础数据 收付 基础数据 地产公司统一且唯一 基础数据集中维护 资料附件 基础资料清单 成本科目 基础资料清单 xls中辰成本科目 xls 2 22 2 单据编码规则单据编码规则 模块名称编码规则 样例生成方式备 注 合同管 理 变更审批单变更类型 工程项 目编码 4 位流水 号 设计变更 GAGC 0001系统自动 合同管 理 违约金WYJ 工程项目编码 4 位流水号 WYJ GAGC 0001 系统自动 嘉和集团合同及成本管理 9 合同管 理 合同单据单位编码 项目代 码 合同类别 年度 两位 3 位流水 号 MAD GAGC 1 12 001 系统自动 合同管 理 合同结算单JSD 业务日期 合 同编码 3 位流水 号 JSD MAD GAGC 1 12 001 001 系统自动 合同管 理 无文本合同WWB 工程项目编码 业务日期 4 位流 水号 WWB GAGC 201202 0002 系统自动 合同管 理 奖励单JLD 工程项目编码 4 位流水号 JLD GAGC 0001 系统自动 付款管 理 付款申请单FKSQ 合同编码 业 务日期 4 位流水 号 FKSQ XYDC SC 8 11 001 0002 系统自动 扣款单KKD 工程项目编 码 4 位流水号 KKD GAGC 0002 系统自动 调整单TZD 工程项目编 码 4 位流水号 TZD GAGC 0002 系统自动 付款计划系统自动 2 32 3 信息化审批流程清单信息化审批流程清单 注 该审批流程为目前的初稿 根据制度的完善和审批流程的优化将继续更新 第四章 房地产项目成本管理 1 1 房地产项目成本业务蓝图说明房地产项目成本业务蓝图说明 1 11 1 流程设计原则流程设计原则 精确核算成本精确核算成本 将所有与工程项目有关的合同和非合同性成本及时纳入成本管理系统 实现工 程项目已发生成本的台账式管理 系统自动汇总各类成本数据形成实时动态成本 供 企业成本管理人员及时掌握工程项目的已发生成本状况 有效控制成本有效控制成本 首先 对工程项目的全生命周期进行成本管控 成本管理人员在工程项目的各 开发阶段对成本进行阶段性逐级控制 根据工程项目运行状况 及时对工程项目的目 标成本调整 从而实现目标成本与动态成本的对比和控制 其次 通过目标成本 合约规划 预算管理等手段对合同和非合同性成本进行 控制 嘉和集团合同及成本管理 10 其三 对合同变更业务进行有效控制 通过流程化管理实现合同变更业务 先 审批或执行 的要求 最后 在工程项目运行过程中进行过程控制 确保成本不超标 根据合同执行 的影响 对待发生成本进行及时的调整 从而使工程项目的动态成本不断趋于精确 实现将动态成本的实时控制 合理降低成本合理降低成本 首先 全过程成本管理 对工程项目运行的论证 策划 规划设计 采购 施 工 维护等过程进行全过程管理 其次 全员成本管理 在制度健全 组织完整 流程运转正常 系统运行稳定 目标成本管理成功的情况下 引入责任成本管理 从而将成本控制与员工绩效挂钩 实现全员成本责任管理 1 21 2 流程清单流程清单 可研成本测算编制流程 目标成本测算编制流程 目标成本调整 待发生预测 流程 嘉和集团合同及成本管理 11 2 2 业务流程业务流程 2 1EAS2 1EAS 房地产成本管理系统整体流程图房地产成本管理系统整体流程图 房地产成本管理整体流程图 目标成本形成成本执行控制成本执行分析 总帐系统付款管理材料管理合同管理成本管理 未付款明 细 合同付款 申请 成本分析 合同付款 登记 已付款明 细 目标成本 凭证登记 变更签证 材料采购 计划 材料供货 支付计划 合同结算 项目材料 物资清单 成本报表 成本数据 库 合同订立合同拆分 变更拆分 待发生成 本预测 无文本合 同 招标 成本测算 动态成本 结算拆分 付款拆分 合同报表 计划执行 情况 材料报表 2 22 2 可研成本编制流程可研成本编制流程 2 2 1 本业务流程说明与使用范围 本流程描述了通过项目初期规划提供的基本信息 进行项目的初步可行性测算和验 证 确定项目是否立项的过程 嘉和集团合同及成本管理 12 本流程的流程驱动为 设计图 各项面积等指标 新项目材料设备一览表等 本流程的流程输出为 XX 项目 XX 期可研成本测算表 本流程适用于中辰集团各房地产项目 主要执行部门为成本管理部 可研成本测算的依据 立项阶段的项目估算成本 设计管理中心提供的初步 扩初 建筑 景观设计图 可研成本测算仅做为目标成本的参考 与目标成本之间的差异不做为成本目标控制 的要求 2 2 22 2 2 可研成本测算编制流程可研成本测算编制流程 可研成本测算编制流程 公司管理层财务管理中心工程管理中心备注说明成本管理中心 否 是 5 5 导导出出可可研研测测算算指指标标 6 6 生生成成可可研研测测算算成成本本 最最终终版版 1 项项目目投投资资建建议议书书 项项目目部部是是否否 成成立立 开开始始 3 3 录录入入 引引用用可可研研成成 本本测测算算表表 项项目目可可研研成成本本测测算算 表表 3 3 录录入入 引引用用其其他他项项 目目测测算算表表 4 4 审审核核 2 提供建安数据支持 2 提供期间数据支持 嘉和集团合同及成本管理 13 2 2 32 2 3 流程步骤流程步骤 步骤步骤 编号编号 操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 成本管理部提出项目投资建议书 经济指标 2 各职能部门若收到可研测算责任人协助请求 则分别提供 项目的建安 间接费测算数据支持 3 成本管理部若可参照 EAS 系统其它项目的可研成本测算方 案 则导入 若不行 则由测算人员收集相关数据录入系统 4 公司管理层对可研成本测算数据进行审核 确认最终版本 5 成本管理部在 EAS 系统中导出可研成本测算数据 形成可 研测算指标 6 成本管理部在 EAS 系统形成可研测算成本最终稿 2 2 42 2 4 审批流程审批流程 参见 合同成本审批流程 2 32 3 目标成本编制流程目标成本编制流程 2 3 1 本业务流程说明与使用范围 本流程描述了项目目标成本的编制过程 本流程的流程驱动为 主体工程的施工合同及施工组织设计 初步 扩初 设计确 定的测算成本 设计管理中心提供的施工图及图纸会审纪要 主体工程的施工合同 及施工组织设计设备招标目录 本流程的流程输出为 目标成本测算表 本流程适用于中辰所有房地产项目 主要执行部门为目标成本测算相关的所有部门 嘉和集团合同及成本管理 14 2 3 22 3 2 目标成本测算编制流程目标成本测算编制流程 目标成本测算编制流程 各职能部门总工室管理层成本管理部 2 建建安安成成本本预预算算 项项目目目目标标成成本本测测算算 表表 2 2 参参照照其其他他项项目目 测测算算 3 3 引引用用其其他他项项目目目目标标 成成本本表表 1 方方案案阶阶段段成成本本测测算算 方方案案 6 6 生生成成目目标标成成本本最最终终 版版 4 4 审审核核 开开始始 结结束束 1 施施工工图图纸纸会会审审 交交底底 项项目目目目标标成成本本测测算算 表表 嘉和集团合同及成本管理 15 2 3 32 3 3 流程步骤流程步骤 步骤步骤 编号编号 操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 成本管理部 总 工室 1 成本管理中心组织各职能部门进 行方案阶段成本测算 2 总工室在施工图纸确定后组织内 部会审及交底 2 成本管理部1 根据测算及预算数据判断是否可 以引用系统的其他历史项目 测算数据 2 根据施工图进行工程预算 3 成本管理部 其 他各职能部门 若收到目标成本责任人协助请求 则 分别提供项目的建安 间接费测算数 据支持 根据历史数据及测算数据录入项目目 标成本数据 4 管理层对项目目标成本进行审核 并确认最 终版本 5 成本管理部在 EAS 系统中导出目标成本测算数据 形成目标成本测算指标 6 成本管理部在系统形成最终版本及历史数据 2 3 42 3 4 审批流程审批流程 参见 合同成本审批流程 嘉和集团合同及成本管理 16 2 42 4 动态成本动态成本管理管理 2 4 12 4 1 动态成本的构成及含义动态成本的构成及含义 动态成本 目标成本 调整记录 动态成本的数据来源于目标成本加调整记录 其中调整记录包括已发生调整及待发生 调整 在最开始时 因为调整记录等于零 所以动态成本 目标成本 已发生成本 待发生成本 当待发生成本经过一次手工调整后 调整后动态成本 调整前动态成本 等于目标成本 调整金额 依此类推 多次调整后的动态成本 目标成本 各次 调整金额之和 嘉和集团合同及成本管理 17 目前已发生 未结算合同拆分小计 已结算合同拆分小计 无文本合同付款拆分 其中 未结算合同拆分小计 合同签约金额 已拆分合同金额 变更 已拆分变 更金额 已结算合同拆分小计 合同结算金额 已拆分金额 目前已发生 数据来源于合同 变更或结算的拆分金额加无文本合同拆分金额 随 工程的进展已发生金额将不断增加 其构成是以动态的形式体现的 当合同未结算时 已发生成本按合同拆分金额加变更拆分金额计取 当合同完全结算后 已发生成本则 自动按照结算拆分金额计取 无文本合同成本按无文本合同付款拆分金额计取 目前待发生成本 动态成本 目前已发生成本 短时间内 动态成本是个临时固定值 目前待发生 随 目前已发生 的增加而逐渐 减少 当进行 待发生成本调整 操作时 目前待发生成本等于调整额加原值 2 4 22 4 2 动态成本管理总体流程动态成本管理总体流程 动态成本区别于目标成本 严格意义上讲动态成本应该是一种即时重置成本 也就是根据 当前所掌握的项目信息 在该项目已发生成本的基础上 加上对未来待发生成本的预测综 合核定的成本 会随着项目具体实施过程的变化而动态变化调整的 业务流程图如下 嘉和集团合同及成本管理 18 动态成本管理流程 成本管理 1 发生待发生成本 调整事项 开始 2 录入待发生成本 调整单 3 审批 审批通过 4 待发生成本数据 更新 5 动态成本数据更 新 目标成本 调整明细表 动态成本报表 动态成本调 整原因分析 通过 不通过 结束 2 4 32 4 3 待发生成本预测待发生成本预测流程流程 嘉和集团合同及成本管理 19 待发生成本预测流程 营销部 财务部 内务专员 财务部分管领导工程部成本管理部 动动态态成成本本数数据据更更新新 2 2 是是否否超超越越目目标标 成成本本 3 3 成成本本调调整整单单录录入入 1 汇汇总总待待发发生生成成本本事事 项项 4 4 审审核核 开开始始 结结束束 1 收收集集待待发发生生成成本本事事 项项 1 收收集集待待发发生生成成本本事事 项项 1 收收集集待待发发生生成成本本事事 项项 1 收收集集待待发发生生成成本本事事 项项 2 4 42 4 4 流程步骤流程步骤 步骤步骤 编号编号 操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 成本管理部 各职能部门 1 各职能部门内务专员收集本部门各专 业人员预测的各自专业口的待发 生预测事项 2 成本管理中心汇总项目所有待发生预 测数据 2 成本管理部1 成本管理中心根据汇总数据分析预测 数据是否会超越目标成本 3 成本管理部在对应成本科目上录入成本调整单 4 分管领导审核待发生成本 2 4 52 4 5 审批流程审批流程 参见 合同成本审批流程 嘉和集团合同及成本管理 20 2 4 62 4 6 全项目动态成本表全项目动态成本表 全项目动态成本表是核心表格之一 该表用来全面反映项目动态成本构成及其与目标 成本差异对比分析 并且该表查询的是动态成本的及时数据 2 4 6 1 主体表格说明 说明 1 目前已发生 未结算合同小计 已结算合同小计 非合同性成本 2 合同小计 签约金额 设计变更 现场签证 其他调整 3 已实现成本 完工工程量的拆分结果 4 已付款成本 付款单拆分结果 4 目前待发生 动态成本 目前已发生 5 差异 动态成本 目标成本 6 可售单方 动态成本 动态可售面积 7 建筑单方 动态成本 动态建筑面积 科目级次可以自由收放 2 4 6 2 明细表格说明 双击某条数据能够得到详细数据说明 动态成本 页签 本页签详细描述科目动态成本的构成 合计 已结算合同小计 未结算合同小计 非合同性成本 待发生 成本 未结算合同小计 合同金额 设计变更 现场签证 其他调整 已结算合同小计 是指结算拆分到该科目的数据 与 合同金额 设计变更 现场签证 等数据并无因果关系 合同信息 页签 本页签描述合同拆分到本科目的金额 嘉和集团合同及成本管理 21 说明 合同金额 是指合同的签约金额 拆分金额 是指合同 包括未结算 已结算 拆分到本科目的金额 等于 动态 成本 页签里 已结算合同金额 加 未结算合同金额 合同结算金额 是指合同的结算金额 结算拆分到该科目的金额 是指合同结算拆分到本科目的金额 该金额有可能小 于 动态成本 页签里的 已结算合同小计 因为这里不包含 合同没有拆分到此科 目 而变更拆分到此科目 的情况 变更信息 页签 本页签显示的是拆分到该科目的变更信息 说明 变更金额 是指该变更的预算金额或者结算金额 如果有 并非变更拆分到本 科目的金额 变更金额合计 与 动态成本 页签里的 设计变更 现场签证 等金额并无 钩稽关系 非合同性成本 页签 说明 付款金额 是指无文本合同付款金额 拆分金额 是指无文本合同付款拆分到本科目的金额 待发生成本明细 页签 本页签的数据来源于 待发生成本预测 里的 目前待发 生成本明细 2 52 5 成本报表成本报表 2 5 12 5 1 各产品类型动态成本表各产品类型动态成本表 路径 房地产 成本管理 动态成本 各产品类型动态成本表 该表用来查看动态成本在各产品类型之间的分摊数据 在目标成本测算导出目标成本 时 自动将分摊方案导出到 各产品类型目标成本表 各产品类型动态目标成本表 嘉和集团合同及成本管理 22 和 各产品类型动态成本表 在进行成本拆分之时可以使用直接归属方式 如果没有直接归属 则需要进行分摊处 理 操作方式为勾选分摊科目 点击 分摊 按钮 选择分摊对象和分摊指标 分摊完毕之后进行保存 2 5 22 5 2 项目动态成本分析表项目动态成本分析表 项目动态成本分析表属于 时点性报表 如下图所示 需要在某个时间点保存相关数 据才可以 所以需要进行 成本快照 处理 可以设置为后台自动事务 操作 1 点开菜单 弹出条件查询的界面 如下 嘉和集团合同及成本管理 23 说明 工程项目 为必选项 只能选择一个明细工程项目 若选择非明细工程项目 则 查询不到数据 开始时间 默认为当前自然月份 可以选择想要的月份 结束时间 固定为当前自然月份 2 查选条件设置完毕 点 确定 系统计算出 项目动态成本分析表 该表表头如下 嘉和集团合同及成本管理 24 目标成本 某年某月动态 成本 最新动态成本已发生成本单方差异 科目编 码 科目名 称 总成 本 万 元 可售 单方 元 平米 总成 本 万 元 可售 单方 元 平米 总成 本 万 元 可售 单方 元 平米 金额 万 元 可售 单方 元 平米 比率 与上 月成 本差 异 与目 标成 本差 异 说明 目标成本可售单方 目标成本总成本 目标可售面积 某月动态成本可售单方 某月动态成本总成本 动态可售面积 注 某月动 态成本取当月 成本月结 快照数据 已发生成本 指最新时刻的已发生成本 比率 已发生成本 最新动态成本 与上月成本差异 最新动态成本可售单方 上月动态成本可售单方 与目标成本差异 最新动态成本可售单方 目标成本可售单方 2 5 32 5 3 项目动态成本分析表项目动态成本分析表 说明 该表仅用来查询不需要进行编辑操作 该表数据来源于 待发生成本预测 里的 目标成本调整 汇总显示某工程项目 所有的目标成本调整明细 所有调整记录在一张表格里集中展开反映 不像 待发生 成本预测 里需要点每个科目才能看这个科目的调整记录 该表基本数据关系是 目标成本 调整金额 动态成本 2 5 42 5 4 科目合同明细表科目合同明细表 嘉和集团合同及成本管理 25 科目合同明细表中 成本科目名称 合同 对方单位 合同金额 拆分金额 等字段的数据来源于 待发生成本预测 里某科目双击弹出的 合同信息 该表用来 汇总某工程项目所有科目的相关合同信息 所有合同信息在一张表格里集中展开反映 成本科目代码成本科目长编码 成本科目名称成本科目名称 合同编号自动带入所选中项目的已经拆分到该科目的所有合同编号 合同名称自动带入所选中项目的已经拆分到该科目的所有合同名称 对方单位对应合同乙方 签订日期对应合同签订日期 是否招标 是 或者 否 当合同的形成方式为招标时为 是 否则为 否 合同金额对应合同金额 已付款金额合同对应的付款单金额已拆分到该科目下的金额 拆分金额显示合同拆分的金额 目标成本该科目目标成本 动态成本该科目动态成本 差异动态成本 目标成本 目前已发生该科目已发生成本 目前待发生动态成本 已发生成本 合同最新造价若合同最终结算 则等于合同结算价 否则等于合同 变更金额 已实现产值该合同的对应的 付款申请单 里的 已实现产值 的数值 是否最终结算合同下存在是最终结算的结算单 并已审批通过 则为是 否则为否 完工未付款付款拆分的累积已完工 累积已付款 付款率 已付款金额 除以 已实现产值 数据为百分比 精度为 2 位小数 嘉和集团合同及成本管理 26 2 5 62 5 6 合同执行情况明细表合同执行情况明细表 合同执行情况表展示工程项目下所有合同的执行情况 付款 结算等信息 路径 房地产 成本管理 动态成本 科目执行情况表 嘉和集团合同及成本管理 27 第五章 房地产合同管理 1 1 合同管理业务蓝图说明合同管理业务蓝图说明 1 11 1 合同管理业务蓝图设计原则与流程清单合同管理业务蓝图设计原则与流程清单 1 1 11 1 1 流程设计原则流程设计原则 以合同为中心以合同为中心 合同是构成中辰集团房地产合同管理的最重要的基本元素 是合同管理的要点 项目 合同管理是中辰集团房地产的项目管理工作中一个至关重要的一个环节 首先项目开发过程中 涉及到众多的参与者与手续 需要利用合同来确保主体之间的 的权利义务关系 其次 针对日常管理中的风险 必须强化合同的规范化 系统化的管理 达到从源头 规避签约风险 其三 合同是房地产项目开发已发生成本的数据来源 通过合同管理 从数据来源上 保证项目动态成本的归集的准确与及时 通过合同审批流控制合同签约风险 执行风险通过合同审批流控制合同签约风险 执行风险 通过合同审批流 方便各部门 管理层 法务对合同风险进行审核把控 通过合同查询快速获得合同的全貌通过合同查询快速获得合同的全貌 通过合同查询快速获得合同基本信息 经济条款 变更情况 成本信息 付款信息 扣款违约等信息 方便快速的获得合同全貌 通过合同与进度 合同与付款 合同与成本的关联 使得各部门工作互相协调 数通过合同与进度 合同与付款 合同与成本的关联 使得各部门工作互相协调 数 据共享 快速掌握信息流 资金流动态 据共享 快速掌握信息流 资金流动态 1 1 21 1 2 流程清单流程清单 付款订立业务流程 合同变更业务流程 扣款业务流程 合同结算业务流程 1 21 2 术语解释术语解释 合同订立 合同订立 指的是两方以上当事人通过协商而于互相之间建立合同关系的行为 合同补充协议 合同补充协议 原先合同协议中没有约定或者约定不明的内容进行补充规定 总包合同 总包合同 将一项建设工程的勘察 设计 施工的全部任务 发包给一个具备相应资质条 件的总承包人 与其签订总承包合同 由该总承包人负责工程的全部建设工作 直至工程 竣工 向发包方交付经验收符合发包人要求的建设工程的承包方式 单项承包单项承包 是指发包人将建设工程中的勘察 设计 施工等不同工作任务 分别发包给具 备相应资质条件的勘察 设计 施工人 与其签订相应的承包合同 嘉和集团合同及成本管理 28 分包合同 分包合同 建设工程的分包是指总承包人 或者勘察 设计 施工承包人 承包建设工程 后 经过发包人同意 将其承包的某一非主要及专业性较强的部分工程 再另行发包给具 备相应资质的其他承包人 并与其签订分包工程合同 就其完成的工作成果与总承包人 或者勘察 设计 施工承包人向发包人承担连带责任 合同价款 合同价款 指发包人承包人在协议书中约定 发包人用以支付承包人按照合同约定完成承 包范围内全部工程并承担质量保修责任的款项 工程进度款 工程进度款 为明确双方在施工过程中的权利 义务 根据工程进度在双方约定的根据 施工进度所付的工程施工款项 工程签证 工程签证 按承发包合同约定 一般由承发包双方代表就施工过程中涉及合同价款之外 的责任事件所作的签认证明 注 目前一般以技术核定单和业务联系单的形式反映者 居多 工程签证以书面形式记录了施工现场发生的特殊费用 直接关系到业主与施工 单位的切身利益 是工程结算的重要依据 特别是对一些投标报价包死的工程 结算时 更是要对设计变更和现场签证进行调整 现场签证是记录现场发生情况的第一手资料 通过对现场签证的分析 审核 可为索赔事件的处理提供依据 并据以正确地计算索赔 费用 变更 变更 在工程项目实施过程中 按照合同约定的程序对部分或全部工程在材料 工艺 功 能 构造 尺寸 技术指标 工程数量及施工方法等方面做出的改变 合同结算 合同结算 工程结算是指施工企业按照承包合同和已完工程量向建设单位办理工程价清算 的经济文件 需要对工程价款进行中间结算 进度款结算 年终结算 全部工程竣工验收 后应进行竣工结算 工程量工程量 工程量项目经济管理 工程造价控制是基本建设的核心任务 正确 快速的计算 工程量是这一核心任务的首要工作 工程量计算是编制工程预算的基础工作 具有工作量 较大 繁琐 费时 细致等特点 约占编制整份工程预算工作量的 50 70 而且其精确 度和快慢程度将直接影响预算的质量与速度 无文本合同 无文本合同 主要指发生在工程项目所有没有合同的支出 例如报建费 管理费等 2 2 业务流程业务流程 2 12 1 合同订立合同订立 2 1 12 1 1 本业务流程说明与使用范围本业务流程说明与使用范围 本流程描述了各类别合同的订立过程 本流程描述了各类别合同发起后 进行流转的过程 本流程的输出为正式合同 本流程适用于中辰集团下所有房地产项目的各类合同 嘉和集团合同及成本管理 29 2 1 22 1 2 业务流程业务流程 2 1 2 1 合同签订业务流程图 合同订立流程 文本拟定系统会审合同成本拆分 公司管理层财务管理中心各职能部门律师供应商成本管理部 1 招招标标流流程程 开开始始 4 4 系系统统录录入入合合同同 9 9 合合同同拆拆分分 2 合同条款 2 2 合合同同文文本本拟拟定定 2 专业意见 5 5 会会签签 审审核核各各专专业业 口口专专业业条条款款 3 3 审审核核法法律律条条款款 6 6 审审核核经经济济条条款款 7 7 审审核核合合同同 8 8 合合同同签签章章 2 1 2 2 流程步骤 步骤步骤 编号编号 操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 1 各职能部门业务部门根据业务需要 进行项目各业务 招标工作 为合同签订前置流程 2 2 合同管理员合同管理员根据各职能部门提供参考意见 及其与供应商招标磋商的合同初稿进行合 同文本拟定 3 3 综合管理中心 法务 审批合同法律条款 嘉和集团合同及成本管理 30 4 4 成本管理中心系统录入合同 5 5 各职能部门经 理 各职能部门根据合同类型进行合同会签 6 6 财务管理中心合同经济条款审批 7 7 公司管理层审批合同 8 8 与供应商合同签章 9 9 成本管理中心在系统进行合同成本拆分 2 1 2 32 1 2 3审批流程 参见 合同成本审批流程 2 22 2 合同执行合同执行 2 2 12 2 1 本业务流程说明与使用范围本业务流程说明与使用范围 本流程描述了合同在执行过程中所发生的变更 结算 奖励扣款等业务过程 合同变更流程的输出为合同变更指令单 合同结算流程的输出为合同结算单 合同扣款流程的输出为合同扣款单 本流程适用于中辰集团所有房地产项目的各类合同 合同执行流程的执行人为工程部 成本管理部 总工室 财务部 公司管理层 外 部发起人为施工单位 外部监督人为监理单位 嘉和集团合同及成本管理 31 2 2 22 2 2 合同变更业务流程图合同变更业务流程图 合同变更管理流程图 变更申请阶段变更签证阶段成本拆分阶段 成本管理中心设计管理中心 工程管理中心 项目部 否 7 7 变变更更下下发发 签签证证 变变更更发发起起 1 1 开开始始 2 2 是是否否设设计计变变更更 变变更更审审批批单单录录入入 5 5 4 4 3 3 技技术术把把关关审审核核 是 6 6 变变更更审审核核 9 9 变变更更结结算算 8 8 变变更更拆拆分分 变变更更结结算算数数据据录录入入 1 10 0 5 5 审审核核 计计算算造造价价 及及审审批批 嘉和集团合同及成本管理 32 A A 流程步骤流程步骤 步骤编号步骤编号操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 工程部 施工单位和现场工程师发起工程变更需求 监理单位确认变更内容后 现场工程师发 起变更 2 工程部确定变更发起的源头是否设计变更引起 3 总工室技术变更 进行技术把关 并审核 4 成本管理部 专业工程师 进行经济测算 5 工程管理部 项目经理 在系统录入变更单 项目经理审核 6 工程部 项目经理 审核变更单 7 工程管理部 现场工程师 专业工程师 1 现场工程师变更下发 签证 2 专业工程师在系统做下发 签证记录 8 成本管理部 成本工程师 在系统进行变更拆分 9 工程部 专业工程师 与施工方进行变更结算 10 成本管理部 成本工程师 录入结算数据 B B 审批流程审批流程 参见 合同成本审批流程 2 2 32 2 3 扣款业务流程图扣款业务流程图 扣款管理流程图 工程管理中心 现场工程师 扣扣款款单单录录入入 1 1 2 2 审审批批 开开始始 3 3 结结算算 进进度度款款扣扣款款 结结束束 嘉和集团合同及成本管理 33 A 流程步骤 步骤编号步骤编号操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 现场工程师 录入现场扣款单 2 分管领导审批扣款单 3 工程部合同结算或支付中期进度款时扣除款项 B B 审批流程审批流程 参见 合同成本审批流程 2 2 42 2 4 合同结算业务流程图合同结算业务流程图 嘉和集团合同及成本管理 34 合同结算业务流程 收集结算资料系统会审结算拆分 管理层财务总监 成本管理部 工程 部 营销部 总工 室 供应商 开开始始 3 3 系系统统录录入入结结算算单单 9 9 结结算算拆拆分分 5 5 会会签签 6 6 审审核核 7 7 审审核核 工工程程竣竣工工验验收收单单 1 1 1 1 结结算算资资料料 2 出出具具结结算算书书 4 4 审审核核 结结束束 A 流程步骤 步骤编号步骤编号操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 供应商1 完成竣工验收 供应商提供将竣工验 收单 2 合同管理员收集结算资料 包含分部 分项结算资料 现场签证 收方 点工 扣款 已付进度款等资料 嘉和集团合同及成本管理 35 2 各职能部门根据结算资料出具结算书面材料 包含确 认的竣工验收单及结算造价 3 工程管理中心系统录入结算单 4 成本管理中心审核结算单 5 各职能部门会签 6 财务总监审核结算单 重点审核结算金额 已付金 额 应扣金额 7 管理层审批结算单 8 成本管理中心在系统做结算拆分 B 审批流程 参见 合同成本审批流程 第六章 房地产付款管理 1 1 付款管理业务蓝图说明付款管理业务蓝图说明 1 11 1 付款管理业务蓝图设计原则与流程清单付款管理业务蓝图设计原则与流程清单 1 1 11 1 1 流程设计原则流程设计原则 以款项为中心以款项为中心 以合同约定的工程进度款 工程结算款 预付款 质保金四款项为中心 以核算为前 提 以支付为目的 通过审批流对整个款项的支付进行监控 1 1 21 1 2 流程清单流程清单 付款业务流程 无合同付款业务流程 1 21 2 术语解释术语解释 预付款 预付款 预付款是一种支付手段 其目的是解决合同一方周转资金短缺 表现的是对合同 履行的诚意 在中辰集团的预付款中 一般包括工程预付款 规划设计预付款 设备预付 款等 进度款 进度款 是指根据工程进度在双方约定的根据施工进度所付的工程施工款项 结算款 结算款 是指施工单位与建设单位之间根据双方签订合同 含补充协议 进行的工程合同价 款结算 质保金 质保金 一般质保金包括质量保修金和质量保证金 质量保修金 是由合同双方约定从 应付合同价款中预留的 当标的物资设备出现质量问题 需要进行修理时 用于支付修 理费用的资金 质量保证金 是施工单位根据建设单位的要求 在建设工程承包合同签 订之前 预先交付给建设单位 用以保证施工质量的资金 嘉和集团合同及成本管理 36 2 2 付款管理流程付款管理流程 2 12 1 本业务流程说明与使用范围本业务流程说明与使用范围 本流程描述了合同付款计划的编制过程 本流程描述了预付款 进度款 结算款 质保金的支付过程 本流程的流程输出为 付款申请单 付款单 本流程的主要执行部门为项目管理中心 工程管理中心 财务管理中心 管理层 2 22 2 付款业务流程图付款业务流程图 嘉和集团合同及成本管理 37 付款流程 付款申请阶段付款执行阶段成本拆分阶段 支付中心管理层财务部成本管理 部 项目总经理各业务部门 3 3 审审批批付付款款申申 请请单单 4 4 审审批批付付款款申申 请请单单 1 12 2 付付款款拆拆分分 生生成成付付款款单单 9 9 6 6 审审批批付付款款申申 请请单单 结束 1 11 1 支支付付款款项项 要要求求施施工工方方 提提供供发发票票 8 8 5 5 审审批批付付款款申申 请请单单 录录入入付付款款申申 请请单单 1 1 1 10 0 资资金金申申请请 2 2 是是否否超超资资金金计计划划 修修订订资资金金计计 划划 2 2 1 1 否 是 1 13 3 生生成成凭凭证证 流程步骤 步骤编号步骤编号操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 各业务部门 工程 管理中心 根据合同条款分别发起预付 进度 结 算 质保金支付申请 嘉和集团合同及成本管理 38 2 系统根据付款金额判断是否超越当月付 款计划 3 各职能部门若超计划 需重现调整支付计划在发起 支付申请 4 工程部审批付款申请 5 成本管理部审批除预付款外的付款申请单 6 财务部审批付款申请单 7 管理层审批付款申请单 8 工程管理中心 项目经理 要求施工方提供发票 9 系统生成付款单 10 支付中心向总公司做资金申请 11 支付中心 出纳 款项支付 12 成本管理部做付款拆分 13 财务部 会计 生成凭证 审批流程 参见 合同成本审批流程 嘉和集团合同及成本管理 39 2 32 3 无合同付款业务流程无合同付款业务流程 无合同付款流程 付款申请阶段付款执行阶段成本拆分阶段 财务管理中心 出纳 会计 董事长分管领导各职能部门 7 7 付付款款拆拆分分 生生成成付付款款单单 4 4 2 2 审审批批 结束 3 3 审审批批 6 6 支支付付款款项项 开开始始 5 5 资资金金申申请请 无无合合同同付付款款申申请请 1 1 8 8 生生成成凭凭证证 嘉和集团合同及成本管理 40 1 流程步骤 步骤编号步骤编号操作用户操作用户步骤描述步骤描述备注备注 1 各职能部门发起无合同付款申请 报告 2 分管领导审批审批是否支付 3 董事长审批是否支付 4 系统生成付款单 5 财务部向总公司做资金申请 6 支付中心 出纳 款项支付 7 财务部 会计 做付款拆分 8 财务部 会计 生成凭证 2 审批流程 参见 合同成本审批流程 嘉和集团合同及成本管理 41 3 3 财务成本一体化财务成本一体化 3 13 1 凭证生成规则凭证生成规则 规则 1 合同付款申请单审批完成后 由付款申请单下推生成付款单 财务进行付款单处 理时 必须填制付款单上的付款科目 对方科目 2 采用由付款单下推生成总账凭证的方式 且采用单据登帐方式进行总账记账 3 生成凭证时 系统BOTP 转化规则 分别去付款科目 对方科目计入凭证的借方 贷方分录 3 23 2 一体化记账模式一体化记账模式 1 所有类型付款都先计入预付账款 然后根据发票开据的情况再手工在总账系统转 入开发成本 2 所有付款单在生成凭证后都需要进行付款拆分处理 即把本次付款金额拆分到对 应的成本科目上 以便全项目动态成本表能及时清晰查看每个费用项目上的实际 支付情况 拆分的科目需与拿到发票后总账转入开发成本科目的科目完全匹配 3 如果某笔付款在实际支付且记账后发现记账科目 转入开发成本后 需要技术处 理进行调整 该调整若垮二级会计成本科目 那么需考虑该调整是否符合业务实 情 若符合 则必须对该笔付款对应的付款单重新拆分到对应的调整科目 若不 进行重新拆分或者该调整仅为财务技术处理 不需要调整 则后边财务帐开发成 本与动态成本帐的实际付款数在二级科目将无法对应 4 总账成本结转均在总账系统进行处理 嘉和集团合同及成本管理 42 第七章 房地产进度管理 1 1 进度计划管理业务蓝图说明进度计划管理业务蓝图说明 1 11 1进度计划管理业务蓝图设计原则与流程清单进度计划管理业务蓝图设计原则与流程清单 1 1 11 1 1流程设计原则流程设计原则 以项目为中心以项目为中心 对整个置业集团各区域项目进行通盘考虑 以项目为中心 规划项目工作任务 所需 的人力 资源 时间 以达到实时控制 监督项目的要求 及时掌握进度情况 纠正偏差 做出决策及时掌握进度情况 纠正偏差 做出决策 通过项目进度报表及时了解相关项目任务的进度情况 分析工作任务滞后原因 纠正 偏差 对影响全局进度的及时做出决策 确保管理层对项目的进度 质量 成本的整 体把控 1 21 2流程清单流程清单 进度计划管理流程图 1 31 3术语解释术语解释 WBSWBS 工作分解结构 Work Breakdown Structure 创建 WBS 是把项目可交付成果和项目 工作分解成较小的 更易于管理的组成部分的过程 里程碑计划 里程碑计划 是一个目标计划 是指为了达到特定的里程碑 去完成一系列活动 里程 碑计划通过建立里程碑和检验各个里程碑的到达情况 来控制项目工作的进展和保证实 现总目标 关关键键路路径径 在项目管理中 关键路径是指网络终端元素的元素的序列 该序列具有最长 的总工期并决定了整个项目的最短完成时间 关键任务 关键任务 关键任务是指一旦延迟就会影响项目完成日期的任务 关键任务组成了日程的 关键路径 主项节点进度计划 主项节点进度计划 是一个项目完整的计划框架 或者说是管理者需要重点关注的项目节 点 专项节点进度计划 专项节点进度计划 是某个业务部门所关注的部门明细任务节点 任何明细专项任务和施 工任务都会属于某个主项任务之下 项目总进度计划 项目总进度计划 通过项目主项节点进度计划和项目各专项节点进度计划汇总合并后形成 项目总进度计划 项目总进度计划是项目总体的进度计划显示 甘特图 甘特图 甘特图 Gantt chart 又叫横道图 条状图 Bar chart 它是以图示的方式通 过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺序与持续时间 形象进度 形象进度 表明工程活动进度的主要指标之一 它用文字或结合数字 简明扼要地反映工 程实际达到的形象部位 借以表明该工程的总进度 工程量 工程量 是以自然计量单位或物理计量单位表示的各分项工程或结构构件的工程数量 嘉和集团合同及成本管理 43 2 2 进度计划管理流程进度计划管理流程 2 12 1 本业务流程说明与使用范围本业务流程说明与使用范围 本流程描述了进度计划的编制过程和执行反馈过程 本流程的流程驱动为 年度经营计划 年度项目规划 本流程的流程输出为 项目总进度计划 主项节点进度计划 专项节点进度计划 月度计划 本流程适用于中辰集团所有项目计划管理 主要执行部门为综合部 工程部 成本 管理部 营销部 财务部等 项目总进度计划包括主项节点进度计划和专项节点进度计划 主项节点进度计划 专项节点进度计划 项目执行阶段 工程量的填报主要是基于任务的工程量填报 嘉和集团合同及成本管理 44 2 22 2 进度计划管理流程图进度计划管理流程图 进进度度计计划划管管理理流流程程 计计