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微观经济学之房地产市场的供求关系摘要：需求和供给是经济学中的一个重要概念，众多经济现象几乎都可以运用供求关系作出一定的解释。当今房地产市场的供求关系在一定程度上出现失衡，人们对房地产的需求不断增长，其中的需求包括刚性需求和投资性需求。而现实生活中房地产的供给相对减少，虽然土地供应年年增加，但是无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度。而影响房地产市场的需求的因素有很多 ,通常可归纳为四个方面 人口 、消费偏好 、购买力及投机。如果从时间构成方面看 ,人口 、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因素,而投机因素则是影响房地产的短期需求。人们对这样的现象有什麽样的反应，我们又应采取什么样的措施，本文就用经济学供给与需求原理对这些问题进行分析。并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议和措施。 关键词：需求，供给，弹性，垄断一、 对房地产需求不断增加：（一）人口的快速增长我国是一个有 13 亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国面对的是每年1000 多万城镇增量人口的住房需求，随着人口数量的迅速增多，住房的需求也就大大的增加，从而导致房价上涨。城镇化进程加快统计数据显示，2007 年我国城镇化率达到 44.9%，比上年提高 1 个百分点。随着城镇化进程的加快，我国每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加 1000 万人左右，这部分转移的劳动力不仅将增加对城市住房的临时需求，也会增加长期需求。城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。（二）生活水平的提高2007 年，我国城镇居民人均可支配收入达到13786元，实际增长 12.2%，增幅比上年提高 1.8 个百分点，随着城镇居民收入的逐年 提高，对住房的改善性需求将增加。如果对住房改善性需求按城市人口 1%左右测算，预计2008 年这部分需求人口达 500-600 万人。人们收入的提高，居民的 住房改善性需求也将增加。8 4.拆迁和改造这种形式将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。 据了解，目前全国每年城镇房屋拆迁计划达 13000 万平方米左右，实际拆迁规模达到近 10000 万平方米，按照“拆一、建一、还一”的原则，将相应增加当年被拆迁 居民的被动性住房需求。 从而又使购房的需求增加。而随着人们的生活水平的提高，人们的投资保值增值意识的不断增强，人们开始寻找投资渠道。但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者，除了投资房地产没有更好的投资方式，加上房价一直在上涨，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求的进一步增加。另外投机消费也是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利 一是在交易监管缺乏下的炒作 ,预售前的购买优先权 ,然后将购买优先权加价转让获取利差 另一种就是短进短出 ,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬，如温州的炒房团;出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际上的热钱大量流入我国，其中很大比例进入房地产行业，客观上抬高了房价。(三) 从弹性的角度来分析房价的上涨：随着人口的增加，人们生活水平的提高，人们对于买房的热情是不断上升的， 然而就是看到了这一点，房产商们为了自己的利益，不断的提高房子的价格，当 需求量的变动的比例小于价格变动的比例时，需求是缺乏弹性的。所以，商家的 涨价基本上不会影响买房者的热情，相反会增加他们的收益。那麽我们应该采取什么样的措施来抑制涨价的势头呢？ 抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。市 场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。 现实的房价是市场供求关 系多年积累的结果。在房地产政策设计上，既要重视房价过快上涨对满足普通市 民改善性住房需求造成的负面影响，强化政府在市场失灵领域干预的作用，对房 地产市场实施正确的调控，又要着力完善住房保障体制；要在合理划分市场机制 和行政干预的边界、中央政府和地方政府事权财权合理匹配的基础上，根据公共 财力提供的可能性，增加公房建设，满足低收入阶层住房基本需求。10 综上，就是对于中国房价上涨的经济学分析，主要是通过供求关系，从几个 方面来分析，想必在未来的几年里房价的变化也会受到市场的调节，当然，这当 中也少不了供给和需求的规律，而这种规律也会一直持续下去。根据均衡价格理论，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。二、房地产的供给相对减少：虽然土地供应年年增加，但是无论从数量上还是速度上都远远落后于需求的增长幅度：1、土地属于有限资源，可开发土地越来越不足；2、原有已开发土地由于土地增值、地上建筑物增值等原因，导致土地再开发成本巨大，加大了土地再开发难度;3、应用微观经济学原理;根据均衡价格理论，在需求不变的情况下，供给减少会使供给曲线向左平移，从而使得均衡价格上升。三、开发商操纵价格等垄断因素（一）根据微观经济学原理：垄断竞争市场的条件主要有以下几点：（1）在生产集团中有大量的企业生产有差别的同种产品，这些产品彼此之间都是非常接近的替代品；（2）一个生产集团中的企业数量非常多，以至于每个厂商都认为自己的行为的影响很小；（3）进入和退出一个生产集团比较容易。由此可以判断房地产行业属于垄断竞争行业。（二）根据微观经济学原理：垄断竞争理论认为：如果经济中存在着以产品差别为基础的价格竞争，企业可以在一定程度上通过改变自己产品的销售量来影响商品价格。对于房地产行业来说，具体表现为：（1）开发商捂盘惜售，或者延缓土地开发进度，造成市场上供给严重短缺的假象，导致价格上涨。（2）开发商联合定价：比如新开发的城区或旧城改造区域，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。四、我国政府采取的一些措施（一）利用金融、税收杠杆抑制过热的投资需求：将房产交易营业税从2年又恢复到5年（国外只有法国较长是3年）。这对投资购房者是一大打击。因为炒房者是不愿将资金闲置五年的；二套房贷政策收紧，抑制了改善性和投资性消费群体的需求。（二）提高土地出让金首付比例：2009年12月17日，国土部等五部委联合发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这对开发商囤地、炒地是一盆冷水。这一打压房产开发商的举措又会加大开发商进入行业和建房成本，使新房供应减少。因此是有利有弊的。（三）采取综合手段：坚决打击国际热钱；大量开发经济适用房、廉租房建设；允许农村土地可以上市流转。控制商业信贷规模（四）对不同地区应该区别对待：沿海发达地区和个别内陆城市价格泡沫很大，应采取措施逐步减少泡沫的影响，但不能操之过急，否则对经济影响负面作用非常大；内陆多数二三线城市，尤其是中西部地区，房地产价格的绝对水平和涨幅仍然很低，因此，价格总体呈现合理性缓慢增长态势，未来还有上涨空间;中央经济工作会议把“农村城市化”运动再提高到战略高度：具体明确地提出，“推进农村人口进城，放宽中小城市户口”。中国经济之所以长盛不衰，八十年代主要是改革，开放将旧体制打破了，生产力解放出来了。九十年代主要是三千万家乡镇企业的异军突起，外向型经济。现在，在出口型战略受阻的情况下，一手促消费，一手抓“农村城市化”运动是十分正确的。这是一股世界潮流，城市法制化、市场化，文明程度都高的多，大中学多，医院多，治安好，可谓“城市让生活更美好”。所以中央提出农村人口要进城。但会议提的是“中小城市”，放宽中小城市户口。其实，中小城市户口远不如大城市户口珍贵，城市居民的优厚福利待遇，完善的生活配套，县城镇是没有的，特别是边远中小城市，而且那里房地产也涨得少。但中央这么