争创示范小区.doc

规范管理模式 增强服务功能 打造老旧小区建设核心竞争力阳光小区位于市萨尔图区中五路北侧，小区始建于1979年，占地面积37.2公顷，辖区建筑面积12.72万平方米，绿化面积10.77万平方米，绿化覆盖率39.84%，其中住宅楼37栋，公共设施30栋，总服务住户1787户，小区建有幼儿园、卫生所、车棚、活动室等配套设施。奋斗物业处始终以“至真至诚情暖千家万户、尽职尽责服务百年油田”为核心服务理念，不断提升阳光小区硬件建设及软件服务水平，在各服务领域倾力打造民生服务精品，形成独具特色的管理模式，竭力为广大职工群众创造一个服务优质，环境优雅，配套齐全，功能完善的美好家园。一、坚持以科学规划为起点，切实打牢可持续发展根基抓好小区建设，规划设计是前提，是基础。一是认清自身差距，明确规划设计内容。阳光小区楼龄超过30年，受历史因素影响，在09年以前，小区基础设施陈旧老化不配套、服务功能单一，存在着“三乱一低”的现象，即：楼区内乱堆乱放、摆摊设点等现象较为普遍；路面破损严重，无停车场地，车辆碾压道板、乱停乱放现象时有发生；无凉亭，楼前私搭乱建现象严重；处于供热外网末端，常有低温楼、低温户，生活环境标准较低。针对这一现状，管理处上下认真分析，正视自身不足，在深入调查摸底基础上，抓住油田持续改造老区的契机，制定了“一年一小变，三年大变样”的工作目标，对照省级示范小区建设标准，明确小区长远规划的标准、内容和时间安排，将小区组团分类，制定出6个方面8个系统配套标准，形成居住小区设施及系统配套规划。在具体实施上以阳光一区、二区为重点，把小区作为一个完整的系统来考虑，居住、娱乐、健身，水、电、路、气、暖、排污等基础设施方方面面全面统一规划，同时，坚持做到小区绿化、美化、亮化、净化“四化”到位，公共绿地、宅间绿地、道旁绿地和主干道花坛合理规划设计，力争达到主体设施完好、配套设施完善、整体环境协调搭配、动静有效结合的效果。二是明晰自身优势，确立文化建设定位。阳光小区是油田开发建设第一批住宅楼区，地处长垣主力油区，采油一厂发源地，见证了创业的艰辛，油田稳产的辉煌，镌刻着精神、铁人精神的印记，是一个历史悠久的“家园”、意义特殊的“家园”，拥有较为厚重的石油文化历史积淀。在小区文化建设定位方面，突出以油田发展历史、弘扬石油文化、先进模范典型作为小区文化建设的一大亮点，调查走访辖区的老会战、老典型，发挥老会战的感召力和影响力，发挥余热，讲述油田开发创业故事，在小区里弘扬精神、铁人精神，号召广大居民共同维护小区的集体荣誉。同时，以小区名称“阳光”为切入点，构建小区“家”文化核心内涵，充分体现企业与居民之间、人与自然环境之间、居民邻里之间的和谐，使小区折射出浓郁的历史文化氛围，洋溢舒心、健康、怡人、向上的气息，真正做到以人文环境气息引起小区居民的促动、联想、共鸣，提供一个积极向上、和谐亲情的居住环境。三是掌握用户构成，实现社会化管理。对辖区用户进行走访调查，掌握用户基础信息，辖区共有用户5361人，其中，10%为会战老职工，60%以上为外来住户，老年人占到50%多的比例，建立用户信息档案，对于空巢老人、残疾人、老会战、80岁以上老人、特困群体等分类统计，确立了10户重点帮扶对象，签订帮扶合同，每月定期去其家中慰问，春节、国庆等重大节日，更是给他们送去米、面、油等生活用品，带去组织的关怀。为提高小区管理质量，小区于2009年10月20日经改选成立了由产权单位、业主代表、铁人分局、小区居委会等部门组成的小区业主委员会，业主委员会和物业管理处明确规定了权利和义务，相互加强了协作与配合，在全面提升维修服务质量，实行民主监督管理等方面起了积极的作用。二、坚持以民生工程为突破，着力打造硬件环境建设品牌民生工程是油田领导亲民、爱民、思民、为民的具体体现，关系着千家万户。一是协助实施好小区环境综合整治工程。2009年，油田公司确定了十一项民生工程，对阳光小区进行环境综合整治工程，投资9000多万，对小区道路、管网、公设、广场等进行改造施工，特别是对所有单体楼做外墙保温、粉刷、更换塑钢窗、电子门，翻建道路与人行铺装，清水、污排、供热等管线全部更换，增设路灯、石桌石凳、建筑小品等配套设施，新建大型广场、游园2处。作为“民生工程”的重要承载者和实施者，在环境综合整治施工过程中，管理处成立了由专业人员组成的现场施工跟踪组，深入小区进行质量检查跟踪，严把工程质量关，为今后的维修服务工作打下良好的基础，确保工程顺利竣工，将上级惠民、利民、便民的要求落到实处，该工程荣获了油田公司优质工程，小区环境面貌发生了质的变化，居民生活环境显著改善。广大小区居民为表达感激之情，送感谢信、锦旗达10余封（面）。居民杨阿姨总结了小区的“八大变化”，编成快板，在居民中传唱。二是完善配套设施服务功能。为使民生工程取得锦上添花的效果，管理处深入贯彻“能干的自己干，不能干的学着干”的思想，发挥主观能动性，挖掘潜力，自己动手，先后对阳光小区内的老年活动室、党员社区服务站、一线班组、自行车棚等公共设施进行修缮改造，完成屋面防水1539平米，室内铺地砖480平方米，有力改善了基础条件。在小区内铺设停车场地（植草砖）2100平方米，拓宽道路480平方米，自制晾衣架26个，增加停车位106个，使小区设施配套化建设向前推进，服务功能进一步完善，赢得广大用户的称赞。加快绿化建设步伐，广泛开展果树认栽认养活动，与居民共建共管，三年共计植树1870株，栽种地被植物1280平方米，自主种植草坪2300平方米，养护花园3个、花园式小单位3个，绿化覆盖达到46%，达到了“三季有花、四季常青”的绿化效果，初步构建了环境生态化的“绿茵模式”。同时，注重整体布局和局部层次搭配，果树景树相间、花草映衬，力求造型完美、比例适当、色彩协调，与环境配合相宜；利用废旧管线制作景观雕塑，考虑功能性与实用性，满足居民的心理需求和健康需求。小区基本形成了生态良好、环境优美、功能完备且具老区特点的园林绿地系统和硬质景观系统，小区荣获了省级花园式居住小区称号，绿化美化品质得到进一步提升。三是积极开展小区升级达标活动。巩固小区改造成果，提升小区档次，开展了省级优秀示范小区、中石油和谐示范小区、事业部平安小区创建等活动，对照创建标准进一步规范小区的环境管理和秩序维护。先后制定完善了小区管理暂行规定、小区绿化管理规定、小区居民文明守则、小区文化娱乐管理制度、小区公共场所管理规定等规章制度，并装订成册，下发到居民手中，对小区阳台悬挂物，一楼住户挂牌匾，乱摆乱放，随意停车，秩序维护等问题进行了彻底规范，实施定置管理，主路划黄线、设定限速、规范停车场12处、规划停车位193个、畅通消防安全通道、设立避难场所、建立平安文化长廊、完善室外健身器材、温馨提示牌、楼宇分布图等，从而使小区管理走向制度化、规范化轨道。三、坚持以优质服务为主线，持续深化小区服务规范管理油田领导持续加大对老旧小区的投资改造，作为管理处，要通过不断追求卓越服务，规范管理模式，回报上级的投入与支持，让油田发展的成果惠及广大居民群众。一是实行生产计划管理，夯实基础服务。以班组为生产计划管理单元，以周为计划节拍，每月管理处召开生产计划管理会议，对入户维修、保洁、设施检修等32项分项任务制定计划，下发至班组，班组结合月度计划，细化分解，制定周工作计划，明确班组人员每天干什么、干多少、达到什么效果，保证了工作饱和度。同时，严格执行工时计奖制度，制定员工劳动价值定额，细化工时，根据每人每日的工作量计录有效工时，与奖金分配相挂钩，多劳多得，激发和调动员工工作热情、提高工作效率。开展劳动价值周和月评比活动，对各班组的劳动产出情况每周、月进行横向对比与纵向分析，查找原因，提出整改措施，提高投入产出比，优化生产要素结构。全程跟踪生产计划，每周对各班组的生产计划执行情况至少检查一次，及时发现问题，解决问题，通过不断的检查、整改，确保生产计划工作得到稳步提升。通过实施生产计划管理，加强了维修人员思想从“要我干”到“我要干”的根本转变，极大地促进了物业管理水平的提高。二是创新管理方法，拓宽服务方式。实施“三令五无六定”的工作标准和管理机制，三令：以风为令、以雨为令、以雪为令；五无：无隔夜垃圾、无小动物粪便、无果皮纸屑、无烟头污渍、无落叶枯草；六定：定区域、定人员、定职责、定时间、定标准、定公约。在管理处10个班组开展服务升级达标竞赛活动，对小区卫生合格率、房屋及系统完好率等16项指标列为内容，开展红黑榜评比，促进了管理和服务水平的提高。成立服务质量监督小组，监督指导全体员工在服务过程中对管理方法、工作方式的执行能力。加大对小区的巡检力度，落实环卫人员一岗双责，对于存在的问题及时发现，汇总到维修班。开展特色服务、便民服务、亲情服务，以送温暖工程、青年志愿者活动和社区党建的党员爱心服务队为基础，大力开展“每人为住户做一件好事”、“为特殊群体送爱心”活动，把用户当亲人，为用户做一件好事，献一份爱心，使他们切身感受到物业服务的温暖，营造小区和谐氛围。以主任接待日、宣传公开栏、定期走访等为载体，创造性地开展政策维稳、服务维稳、文化维稳，关注用户合理诉求，认真接待来电来访住户，并对辖区采油一厂等大客户每半年走访一次，重视用户的意见及建议，切实做到了把矛盾解决在基层、解决在小区、解决在萌芽状态，有效避免了用户上访和新闻媒体曝光问题。三是规范员工行为，提高服务成效。规范员工服务行为，利用班组工作早会、收班会，强化职工企业价值观和理念的灌输和认同，加强员工行为规范养成，切实把企业的价值理念变成员工自觉自愿的行动。按照公司开展“创建学习型组织，争做知识型员工”的活动要求，成立“求索读书班”，开展精神、铁人精神和会战传统再教育活动，为员工推荐积极向上的读物，培养员工的主人翁责任感和团队意识。努力培养和锻造复合型员工，开设内部技能培训班，邀请公司培训师授课，利用岗位练兵、技师讲堂等载体，抓好员工操作技能的提高，搭建了学习交流平台，促进了队伍整体素质的提升。践行“走动式”管理，用干部的走动带动员工的行动，将问题发现在基层，矛盾解决在萌芽。开展“真情服务进万家、标准化建设上水平”主题活动，奋斗和动员广大干部员工立足岗位做贡献、优质服务创和谐。开展员工思想状况调查，理顺沟通渠道，掌握员工思想动向，切实解决员工生产生活中的实际问题，全面增强企业凝聚力。四是打造平安小区，确保和谐稳定。平安小区是和谐小区的前提和保障。构筑“天网”工程，与公安、社区等友邻单位联手共建，广泛开展治安秩序专项整治和平安小区、平安楼宇等系列创建活动，强化了“三防”措施，组建了专业保安队伍和20多人的小区治安联防队，坚持开展“八个必管”“五个必查”，内设有四处门禁系统，采用先进的接触式巡检器，统一设立治安亭，实行24小时值班，早、中、晚立岗服务，保障了小区的出行安全。小区内配有视频监控、无线寻呼、电子巡更、楼宇对讲等一整套安防系统，360度高清旋转摄像头，实现小区内治安防范全覆盖。构建安全监督管理网和用户报修诉讼信息网，坚持实施业主信息畅通，连续三年为辖区用户发放亲情联系卡，告知管理处领导、生产干事及维修班长的联系方式，坚持24小时开机，实现零障碍、零距离沟通，让生活在小区里的居民舒心、放心。四、坚持以社区活动为载体，全面营造安居乐业和谐氛围 社区活动是和谐矿区的升华和活力所在，积极营造社区风尚良好，用户和睦友爱，团队凝心聚力的“软环境。”一是突出文化特色，丰富业余生活。满足用户日益增长的娱乐文化需求。家园文化建设。楼道文化，温馨提示，社区便民服务系统。分别以“家”、“和”为主题，开展文明楼、文明楼道创建，小区居民自发的将自己的绘画、书法、摄影、剪纸作品装裱，布置楼道。举行“红歌大家唱”广场演唱会、“闪闪红星耀党徽”庆“七一”广场文艺演出、“老电影进小区”、“亲情端午”、“寻年味儿、年趣儿”等各类活动17场次，形成了“天天有活动、周周有安排、月月有比赛、节节有展演”的文化活动长效机制。以“走出小家、融入大家，走出户外，融入自然”为主题，广泛组织居民开展全民健身、大众体育、果树认栽认养、休闲活动等系列活动，使社区居民健康行为能力及整体健康水平有效提升。二是坚持凝心聚力，培育和谐理念。充分利用党员联系服务站、离休活动室等平台，与民互动，共融共建。开展“找寻足迹”活动，带领小区居民、老会战参观油田历史陈列馆、铁人纪念馆，沿途感受小区日新月异的变化，畅谈油田美好愿景；召开座谈会，请老会展忆传统、讲故事，回顾阳光小区发展历史；请老会战与管理处青年人共吃忆苦思甜饭，讲与铁人并肩的创业故事，珍惜今天的幸福生活；开展“大手拉小手，环保路上走”活动，畅扬低碳生活的理念，引导教育居民爱护小区环境，100多位居民在爱护小区环境倡议书上签字；党员联系服务站在春节前夕去慧霖敬老院慰问，为老人表演节目，送去新春的祝福；去市孤儿院慰问，为小朋友送去水果、奶粉、图书等食品和物品，让他们感受到社会的温暖，使居民对油田社区的认同感、归属感和自豪感全面增强。三是发挥友邻作用，形成联动机制。与辖区内的街道、社区、离退休管理站等友邻单位联系建立联动体系，致力于地企携手、多方联动、共建和谐的新实践，定期召开联席会议，建立了多渠道社情民意汇集、分析、调处的工作平台。组织安全救援、群体防灾等演练活动，提高友邻单位集体应对突发事件的处理能力。建立友邻帮扶模式，由社区牵线搭桥，依靠“空巢老人”的友