房源管理制度.doc

房源管理制度为规范公司房源管理的各个环节，保证资源质量和最大限度的创值，特制定本制度。 第一章 房源归属及拆佣管理一、房源拆佣的范围及比例（一）分配范围：房源只参与按公司收费标准收取的佣金的分配，不参与其它获益的分配；（二）分配比例： 1、公司有该房源委托书的，房源人20%，收匙人5%，签订书面多家委托人5%，签订书面独家委托人20%；（书面委托期限不得超过3个月，否则视为无效委托）2、所收钥匙在成交前已取走，则房源人按20%分配。二、可拆佣房源的标准（一）房源关键要素齐全、准确，方判定为可拆佣房源。具体为：楼盘名称、具体的物业地址、楼层、总层数、建房年代、价格、产权面积、产权情况、装修、看房情况、业主姓名、正确联系方式 （二）以上要素的完整和准确性的完善，最迟不超过24小时。如果成交发生在24小时之内，则成交后进行修改、补充达标的房源，仍不可拆佣。（三）如因要素不齐全，没能达到拆佣标准，房源人不能参与业绩分配，则该部分业绩划规公司。三、在以上必备要素之外，城区、片区、用途、类型、户型、实用面积、交易方式、朝向、付款等信息对于后续工作非常重要，要求尽量完整登录。四、经纪人接盘操作流程：获得报盘信息 规范填写中联地产物业信息登记表 第一时间录入中联地产楼盘系统， 接盘3天内勘察物业，业主签署出租/出售委托书 当日将委托书交本组分行经理五、房源新增中违规的处理：（一）未在3天内勘察物业，由业主签署出租/出售委托书，即使要素齐全，达到可拆佣房源标准，按10%享有其业绩分配。（二）如新接房源未在第一时间登录中联地产楼盘系统，视为窝盘。如登盘时间在成交时间之后，不论任何情况均视为成交分行与成交人窝盘。窝盘行为根据其产生的影响对责任人罚款50500元。 （三）所有在公司成交的盘源均应为中联地产楼盘系统中现有的房源，否则此单不计所有业绩和提成。外接代办过户除外。六、房源的不同状态及转变（一）无效盘：如房源的楼盘名称、栋数、房号准确无误，但确实没有业主电话，可作为半成品录入中联地产楼盘系统，状态为无效盘；已有联系方式但全部失效的也列为无效盘。无效盘48小时内扫进资料盘。得到有效联系方式后视为有效，转到当前。以资料盘为基础，提供业主电话，并按可拆佣房源标准跟进、完善信息，则完成全部工作的经纪人享有100%的房源份额。可拆佣房源标准中关键信息，缺失其中任何一条，视为无效盘，无效房源不享有业绩分配。（二）房源状态由有效改为无效、已租已售等状态后，重新开盘，该房源为开盘经纪人所有。开盘的界定为：第一时间联系业主并提供真实有效的房源跟进。七、人事变动的房源处理：（一）两种情形的人事变动涉及房源的转出1、经纪人职位变动，不再在营业部从事经纪人岗位工作2、经纪人离职，不再在本公司工作经纪人在区域、分行间调动，房源归属不变。（二）人事变动后房源的处理分行经理将该经纪人的全部房源转为公盘，暂存分行经理名下，在48小时内分配给分行其他经纪人，通知接管理经纪人。经纪人接管后履行房源权人所有的责任，享受相应的权益。分行经理名下不得有房源存放超过48小时。（三）经纪人调岗或离职，在异动之前已成交的，按标准全额提成；异动前未成交的，则不再享有该房源提成。 第二章 重盘、垃圾盘等虚假房源的管理一、重盘（一）重盘的产生：经纪人接到房源时，没有查看系统中是否已有有效房源登记，导致重复登录，甚至明知重盘仍然恶意输入房源。（二）重复房源的归属：以录入中联地产楼盘系统时间先后为界定标准，先录者为房源归属人。（三）重盘的管理：1、日常检查：分行经理必须定期检查重复房源，两次检查间隔不得超过7天。2、重盘的处理：分行经理负责本分行重盘的处理，将重盘中的有效跟进转入有效盘中，在重盘中跟进“经核实，此房源与A号房重复，以A号房源为准”，同时将重盘状态改为无效。出现重盘，对重复登记经纪人罚款50元/条，由分行内部执行。3、考虑到系统信息交换原因，登记时间在20分钟以内的重盘不在罚款之列。但要及时作出处理。二、垃圾盘：（一）垃圾盘的产生：有效房源的状态发生变化，比如：售盘中出现已售、不售、只租不售、暂时不售等状态变化，租盘发生已租、不租等状态变化，但是相关责任人没有及时更改中联地产楼盘系统中的房源状态，导致垃圾盘的产生。（二）垃圾盘的管理：1、专人清理：垃圾盘由房源人负责清理。2、清理方式：经纪人负责清理各自房源。当房源跟进中出现相关提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人应及时核实情况。如跟进属实，则立即更改房源状态。如跟进不符，房源人必须将核实的详细情况写上跟进，并反馈给分行经理，杜绝类似恶意行为发生。恶意跟进罚款50元/次，在各分行内部执行。3、清理期限：经纪人应及时清理自己的房源。有效房源出现相关提示达到7天，房源人既未在中联地产楼盘系统中更改房源状态，也没有跟进核实的详细情况，则对该房源人实施罚款，每条房源15元，并由房源人马上跟进落实。罚款在各分行内部执行。三、虚假房源的界定（一）确认为重盘或垃圾盘的房源，均属于虚假房源。（二）公司中联地产楼盘系统中的房源信息有以下任一情况，均可界定为虚假房源。1、无论何种原因导致无法带客户看房，在两周内超过三次的；2、委托有效期限超过三个月的房源信息；3、分行已成交超过一周（从合同签定之日起）仍未在中联地产楼盘系统中录入成交记录跟进的；4、价位在30万以下（含30万）的房源信息涨幅超过20000元，价位在30万至50万的房源信息涨幅超过30000元，价位在50万以上的房源信息涨幅超过50000元，经确认超过一周仍未调整修改的房源信息；5、物业地址、面积、楼层、配套设施与实际情况不符的房源信息；6、所在地段与实际情况偏差较大（房源信息与房源的实际位置相差超过一条街或路）的房源信息；7、出售物业面积或总价中包含车库、地下室等未加以说明的房源信息；8、房屋建成年代误差超过3年的房源信息。四、虚假房源的处罚：（一）各分行经理负责对所在分行的房源质量进行把关。公司总部对各分行每月出现的虚假房源情况进行检查、记录，并按其当月总套数多少，处以10-60元/套的现金处罚。（二）记录和处罚的范围包括：本章第三条定义的虚假房源，但规定处理期限（7天）内的重盘和垃圾盘除外。（三）具体处罚标准：有5套或以下者，罚款10元/套；有6-10套者，罚款20元/套；有11-15套者，罚款30元/套；总数超过15套者，罚款60元/套。五、虚假房源信息的监管方法1、告知客户及全体员工，号召共同监督；2、设立风险防范中心，专人监管。3、以上涉及的罚款，注明为分行内部执行的，列入分行基金，公司每月检查由公司开具过失单，罚款从工资收入中扣除。第三章 输盘标准一、“楼盘字典”输入标准1、分行经理具有添加“楼盘字典”的权限；2、“楼盘字典”输入须准确无误，新增加楼盘字典应以其房屋所有权证或相关产权证明上的名称为准，须注意物业注册名与广告名称有时有区别；3、开发超过一期的物业，完整名称应为“楼盘名称+期数（+别名）”。如“东海花园二期（附录居）”。没有别名则直接输入，如“海月花园一期”。二、“栋/座”输入标准1、当栋/座为阿拉伯数字时，以两位以上阿拉伯数字输入，如“01、02、15”；2、当栋/座为英文字母时，直接输入大写字母“A、B、C”；3、当栋/座为汉字时，直接输入，如“华联阁、观景阁”；4、以上三条，一律不允许带任何单位，如“栋、座”；5、只有唯一一栋，只允许输入“单栋”。三、“房号”输入标准：1、完整房号包括楼层和房号两部分缺一不可，房号必须连楼层一起填写；2、房号为阿拉伯数字时，采用“2+2”登录法。前两位为楼层，后两位为房号，如“0108、2604、1917”等。楼层和房号在10以下的都须在数字前面加“0”；3、房号为英文字母时，采用“2+1”登录法，且用大写字母表明。如6楼f单元则录入“06F”；4、录入整层，如2楼整层，需录入“0200”，其中“00”代表整层。几层一起报盘的，须每层分开录入；如几层必须一起租或售，则在相关各层的备注栏中都要注明。5、特殊情况照实在备注栏填写；四、其他项目1、“交易、状态、面积、价格、产权、现状、看房、装修、证件、付款、付佣、配套、备注”等项目，均需要准确填写；2、“交易”栏如为出售且价格为空房出售价格，无论房内有无家私电器，则“家具、家电”栏填写为“无”；3、“业主”项填写时应填上产权证上的名称，无论公司或个人，未确认前只能填写联系人一栏，“联系人”必须注明先生或小姐等称呼；4、“电话”栏须注明类型（办公或家庭或小灵通），尽可能多的填上号码；5、“来源”必须选择清楚。五、处罚措施1、房源输入不规范的，其他同事发现后，可在中联地产楼盘系统中跟进提示，提示后24小时内房源人仍未修改，可通知本分行经理直接修改并更改该房源拥有人，不允许经纪人重新录入该房源。2、 面积、栋号、房号等输入错误，按无效盘处理。第四章 房源销控（封盘）1、预定条件：1）价格达到或接近业主委托价 2）定金数额必须足定2万，租、售单小定或诚意金最低数额均需达到佣金保障。2、在达到预定条件后，分行经理有权在72小时内对相应的房源进行销控（封盘）。3、如有特殊原因需延长销控（封盘）时间，分行经理必须请示区域经理或以上级别人员同意，并在中联地产楼盘系统上写好跟进，跟进内容为：“此单已经区域经理同意，封盘时间延长至*月*日*时*分。”4、成交业务若有分行合作，由盘源所在区域分行经理实施销控（封盘）。5、销控违规的处理：1）如出现未经区域经理批准自行延长销控（封盘）时间，或经批准延长但未写跟进，对分行经理罚款200元/次。2）如出现价格未到位、未签订委托购买协议、诚意金收取金额不足等情况，经理自行销控（封盘），需追究经理责任，每次视情节轻重罚款2001000元；第五章 房源开发流程 附件：1、物业信息登记表 2、出租/出售委托书 3、房源开发流程图附件1：业主房源租售信息登记表分行名称： 公司登记房源编号：业 主 姓 名证件种类代办人姓名证件号联系地址电 话工作单位名称电 话工作单位地址E-mail物业名称房产租售 租 售 租售房产地址 省（市） 区（县）房产类型 电梯房 跃层住宅 写字楼 楼梯房 复式住宅 平房 酒店式公寓 别墅 四合院 普通住宅 门面房 其它权属关系产权房成本价优惠价使用权经济适用房其它原产权单位业主私房 房地产管理局 房屋资料建筑面积 m2 使用面积 m2 公用分摊面积 m2 绿化率 容积率 共 层该房在 层一梯 户户型：朝向：居室数量： 厅房数量：卫生间数量：室1： m2 朝 方向 室2： m2 朝 方向室3： m2 朝 方向 室4： m2 朝 方向厅1： m2 厅2： m2 卫1： m2 卫2： m2厨房： m2 院落： m2 其它： 空房 非空房 正在居住屋龄： 年 建筑年份： 购买年份： 年 剩余土地使用权年限 年屋内设备装修地面：木地板大理石地砖地毯其它墙面： 壁纸 木包墙漆其它家电衣柜 沙发 床 字台 其它电器电视 空调 冰箱 音响 热水器 洗衣机 其它配套设施管道天然气 罐装天然气 其它其它物业状况电梯几梯几户： 开放时间：有无值班员：电梯品牌：管理物业管理费： 元/ m2管理公司车位停车方式：停车费用 元/ m2会所学校 医院 活动中心 体育场馆 邮局 银行 商场 超市预期售价： 预期租金： 预期付款方式：押 付 预期出租年限：备注：业务人员签章：填表人签章： 日期： 年 月 日附件3： 房源开发流程图经纪人与业主取得联系，确认房源租售基本情况并预约勘察时间经纪人将确认租售的房源在系统中查重，无重盘后将房源录入系统经纪人实地勘察房源，查验产权证、国土证经纪人与业主沟通通过中介交易的好处，获取业主书面委托，签订委托出售（租）协议房源推广，营销展