汉沽大田示范小城镇项目框架协议.doc

天津市滨海新区汉沽大田示范小城镇项目投融资合作框架协议 天津市滨海新区汉沽管委会 天津市汉滨投资有限公司中建六局土木工程有限公司二0一一年二月天津市滨海新区汉沽大田示范小城镇项目投融资合作框架协议甲方：天津市滨海新区汉沽管委会 乙方：中建六局土木工程有限公司丙方：天津市汉滨投资有限公司 一、 项目概况（一） 项目名称：汉沽区大田示范小城镇项目（以下简称“本项目”）。（二） 本项目需获取的行政许可及支持文件：天津市人民政府同意该项目建设的批复、天津市发展和改革委员会对该项目立项的批复、天津市规划局对该项目修建性详细规划的批复、本项目工程可行性研究报告、环境评价影响报告的批复，建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。（三） 建设地点：汉沽区大田镇。（四） 建设周期：以甲方批准的乙方工程进度计划确定的标准工期时间为准，暂定为36个月。项目建设范围：1、还迁区及非经营性公建的建设，占地面积为42.57公顷（合638.6亩），其中还迁住宅区占地32.77公顷，非经营性公建占地9.8公顷，总投资约165641万元。2、项目区市政基础设施建设建设，总投资约131679万元。3、项目区的绿化，总投资约3365万元。3、以上数据仅为初步测算，实际数据以实际发生为准。4、项目区所涉及的征地拆迁，征地拆迁费用约为81,000万元。二、 合作方式（一）本项目的建设内容为上一条的建设范围所列内容，暂定总投资约47.69亿（暂时按调整后容积率1.8计算，具体估算见附件1）。（二）本项目由丙方和乙方联合成立项目公司。丙方占项目公司股权的40%，乙方占项目公司股权的60%。后期项目实施中根据资金需求情况，双方陆续出资本金。并且乙方保有按甲方出资额受让丙方所持项目公司的全部股权的权力。（三）本项目范围内的征地拆迁由甲方负责包干，除征地拆迁外的全部工程由乙方施工。项目建安工程费测算按天津市相关专业工程预算基价及配套文件基础上取费，施工过程中市场价格信息参照施工当期天津市建设工程造价信息服务中心发布的天津市工程造价信息中的基准价和当期天津市有关文件进行调整计取。造价信息价格中未包括的，以甲、乙双方共同确认的市场价格为准。（四）项目实施过程中，甲方负责协调天津市发改委调整规划条件，包括：调整项目概算，由原来的26.24亿调整到47.69亿。出让区的总体容积率调整到1.8以上；出让区原规划居住用地调整为住宅及配套商服用地性质；假日酒店21.65公顷调整为高档住宅区15公顷，酒店6.65公顷。以及调整出让土地分块：原规划居住用地109.9公顷（1648.5亩）分割成16块地出让，每块地6.87公顷（103亩），建筑面积约12.4万平米。并负责协调银行向本项目增贷。（五）甲方同意在相关土地整理工作完成且经验收合格后，土地达到上市交易条件时，协助对项目公司收储的土地进行土地的招拍挂，保证拟出让土地的顺利出让。（六）用于项目投资平衡的土地出让价款（扣除享受税费减免优惠后仍需上交国家的有关税费部分），甲方同意自相关土地招拍挂成交之日起一个月以内全额返还给乙方，用以冲抵乙方投资本项目的成本。如果相关资金在一个月内没有返还给乙方，甲方同意按中国人民银行同期贷款利率加3个点，支付给乙方利息。（七）如果土地无法平衡该项目投资，滨海新区土地储备中心以预期出让价格回购土地，土地回购价款（扣除享受税费减免优惠后仍需上交国家的有关税费部分）仍不能平衡本项目投资时，甲方同意以现金或等价值的土地弥补乙方的投资缺口。如项目用土地平衡有盈余收益，甲方同意不再和乙方分成，收益全部归乙方所有。（八）如果土地无法平衡该项目投资，滨海新区土地储备中心以预期出让价格回购土地时，甲方同意回购土地价款（扣除享受税费减免优惠后仍需上交国家的有关税费部分）自滨海新区土地储备中心回购土地之日起一个月内将价款支付给乙方，如果相关资金在一个月内没有支付给乙方，甲方同意按中国人民银行同期贷款利率加3个点，支付给乙方利息。三、 履约保证（一） 甲方履约保证1、甲方提供天津市滨海新区人大常委会通过的相关决议、汉沽管委会相关决议及滨海新区财政局财政预算。2、甲方提供天津市发改委批准的建设项目立项文件、天津市政府批准的汉沽区大田示范小城镇总体规划和控制性详细规划、天津市建委将建设项目列入经济适用房建设计划的文件、天津市国土和房管局核定后下达的土地周转指标及天津市滨海新区规划和国土资源管理局下达大田镇示范小城镇经营性土地收购整理储备供应计划等文件。3、甲方提供天津市滨海新区对项目公司实施大田镇示范小城镇土地整理的授权文件。4、甲方提供调整规划条件及出让土地分块的承诺函，中国农业发展银行天津市分行同意为甲乙双方联合成立的项目公司提供贷款的银行承诺函及甲方不做收益分享的承诺函。5、甲方提供天津市滨海新区规划和国土资源管理局出具收购汉沽区大田示范小城镇可出让土地的保函，保函中应明确宗地收购总价款不低于47.69亿，并明确宗地的规划设计条件。6、甲方提供乙方实施该项目能够享有的相关优惠政策方面的有效力的文件，并能保证相关政策在项目实施期内的稳定性。（二） 乙方履约保证如乙方违约，甲方有权就因乙方违约造成的损失向乙方索偿，并在投融资合同中具体约定。四、 争议解决本协议如一方违约，可通过协商、诉讼解决。五、本框架协议一式肆份，具有同等法律效力，甲乙双方各执两份。甲方 乙方（盖章） （盖章）法定代表人（或授权代表） 法定代表人（或授权代表）签字 签字年 月 日 年 月 日丙方 （盖章）法定代表人（或授权代表） 签字 年 月 日 附件1 大田示范小城镇项目土地整理成本估算明细表序号项 目面积(万m2)单 价(元/m2) 总 价 (万元)备 注1前期费用239.93 1.47 351.97 1.1+1.2+1.3+1.41.1土地现状评估费239.93 0.03 6.00 计价格【1994】2017号1.2现状调查费239.93 0.13 29.99 控制性详规的25%1.3权属核查和注销、登记费239.93 0.06 15.00 估算1.4制图费239.93 1.25 300.98 1.4.1+1.4.21.4.1勘测费(勘测定界图)239.93 0.40 95.97 国测财字【2002】3号1.4.2测绘费(土地利用现状图和补充耕地位置图)341.68 0.60 205.01 2土地征用、转用和拆迁补偿费239.93 337.60 81000.00 政府一次性包干使用3还迁区及非营业性公建建设费用49.44 3350.35165641.23.1+3.2+3.33.1项目前期费49.44 1406921.63.2建安及设备费49.44 2888.35142800.003.2.1+3.2.23.2.1住宅项目43.20 2800.00120960.00 3.2.2非营业性公建项目6.24 3500.0021840.00 3.3小区内配套建设费49.44 322.00 15919.68 4市政基础设施建设费333.59 394.73131678.774.1+4.2+4.34.1市政大配套费333.59 246.5082229.44津政发201055号4.2供热专项配套费333.59 65.4521834.48 津价房地【2004】460号4.2.1还迁区供热配套费49.44 96.80 4785.60 津价房地【2004】460号4.2.2可出让地区供热管网费284.15 60.00 17048.88 4.3电力专项配套费333.59 82.7827614.85 津价管【2010】139号4.3.1还迁区电力配套费49.44 127.50 6303.60 4.3.2可出让地区电力设施及工程费284.15 75.00 21311.25 5绿化和看管费131.55 25.58 3365.13 津政发【2011】3号5.1临时绿化、砌建围墙费131.55 18.36 2414.70 5.1.1+5.1.25.1.1临时绿化费26.31 70.00 1841.70 按70元/m2考虑5.1.2临时砌建围墙(围挡)费1.15 500.00 573.00 按500元/米考虑5.2土地看管费197.36 3.60 710.50 序号项 目面积(万m2)单 价(元/m2) 总 价 (万元)备 注5.3洒水降尘费239.93 1.00 239.93 估算6其他费用239.93 3.20 768.68 6.1+6.26.1法律咨询及评估费239.93 0.42 100.00 估算6.2策划费239.93 2.79 668.68 6.2.1+6.2.26.2.1规划论证费239.93 1.95 468.68 2004中规协秘字第022号6.2.1.1控制性详细规划费239.93 0.43 101.97 控制性详规的75%6.2.1.2修建性详细规划费居住区142.67 1.56 222.57 大型公建31.45 2.70 84.92 园林道路65.81 0.90 59.23 小计239.93 1.53 366.71 6.2.2可行性研究报告239.93 0.83 200.00 津价格19991283号7项目管理费239.93 25.166036.12 按2%计取8不可预见费239.93 81.0319442.1按总成本的5%计取9财务费239.93 285.8868591.72银行贷款按总成本70%，利率按8%/年，偿还期4年10土地整理成本合计239.93 1987.56476875.76上述9项合计备注1.勘测定界和建设区地形现状测绘费因无法确定准确勘测方案，因此按照占地面积单方造价估算。2.土地征用、转用和拆迁补偿费=征收土地补偿费+耕地开垦费+农民社会保障费+新增建设用地土地有偿使用费+耕地占用税+征地管理费+地上建筑物拆迁费。2.1征收土地补偿费=土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费。3.建设区规划占地面积239.93公顷（合3598.95亩），其中可出让土地占地面积131.55公顷(合1973.25亩)，还迁区占地面积42.57公顷(合638.55亩)，道路绿化用地65.81公顷(合987.15亩)。4.测绘费面积(341.68公顷)=建设区占地面积(239.93公顷)+复耕区占地面积(107.75公顷).5.市政基础设施建设费=市政大配套费+供热专项配套费+电力专项配套费。5.1市政大配套费按照300元/m2计取，供热专项配套费按照120元/m2计取，电力专项配套费按照150元/m2计取，因可出让土地和还迁区均有住宅和公建，但可出让土地住宅和公建项目建筑面积未明确划分，因此综合考虑5.2市政基础设施按照可出让土地总建筑面积和还迁区总建筑面积之和(即333.59万m2)综合考虑。5.2.1可出让土地总建筑面积(284.15万m2)=地上建筑面积(131.55*容积率1.8)+地下建筑面积(按地上建筑面积的20%综合考虑，即47.36万m2)5.2.2还迁区总建筑面积(49.44万m2)=地上建筑面积(41.2万m2)+地下建筑面积（按地上建筑面积的20%综合考虑，即8.24万m2）。6.临时绿化面积(26.31公顷)=可出让区占地面积(131.55公顷)*20%（按20%绿化率考虑）。7.临时砌建围墙只考虑出让土地范围内的围墙砌筑。8.土地看管面积(197.36公顷)=建设区占地面积(239.93公顷)-还迁区占地面积(42.57公顷),费用按照每月0.1元/m2，土地3年出让完毕。9.修建性详规按照占地面积计取，其中：9.1修建性详规居住区面积(142.67公顷)=还迁区住宅占地面积(32.77公顷)+出让区住宅占地面积(109.9公顷)。9.2大型公建占地面积(31.45公顷)=还迁区公建占地面积(9.8公顷)+出让区公建占地面积(21.65公顷)。9.3园林道路占地面