天琴湾营销执行方案框架1107_2.doc

国贸天琴湾下阶段营销执行方案（框架）n 前言天琴湾神秘的面纱已经拉开，但天琴湾的战役才刚刚打响，放下一期别墅的成绩，正视未来的困难，打一场深挖洞、广积粮、缓称王的人民战争。n 一组数据（检视一期别墅营销成果）等待，400天有效蓄客，60天绽放，14天认购，2天来电，720组来访，409组20组成交客户、22套、6.66亿均价6.49万/平米推广费300万别墅豪宅的营销特质完全展现资源、产品、样板、口碑、非公开平层豪宅的营销有共性、有差异，我们怎样选择n 高层营销大节点梳理工程节点高层样板房开放会所开放二期开盘G28高层8栋拿到预售证12月6月18日6月1日5月28日1. 2010年11月20日2011年5月高层正式蓄客，品牌推广展开；2. 2011年6月1日6月18日深度落位蓄客；发力式火爆推广3. 2011年6月18日二期高层开盘强销解析1. 项目营销跨度时间长，且没新销售道具支撑销售，会所需到2011年6月方可启用，高层样板房至少2011年底才有可能开放；2. 高层豪宅支撑点不足（豪宅板块未被充分认知、展示不完善、配套不齐全、板块入住率低缺人气）；3. 项目销售任务严峻，G28地块504套同时达到可售条件，如要全部推出，2011年6月18日开盘前必须积累1000组以上有效客户，目前高层客蓄客量远不够；4. 市场竞争激烈，2011年高层豪宅推盘量巨大（数据呢？）；n 战略安排怎么做项目营销现状缺“势”（大势并不明朗，三限效应不可小视，品牌张力受阻）缺“市”（厦门豪宅集中型板块尚未形成，需求向各项目分散）缺“士”（地区性群体买得起的人就这么多，太多项目要分蛋糕）我们要主动出击，造势+圈市+聚士n 战术部署做什么造势战术推广组合拳地球人都知道，为口碑筑底 3条战线 品牌 炒作 奖项 品牌推广战线迅速扩张品牌形象及知名度厦门有个五缘湾五缘湾有个天琴湾报广项目亮点诉求：诱导、吸引、联想（厦门）户外项目产品形象站位：揽湾、瞰海、享湿地的城市豪宅（厦漳泉）杂志项目产品形象站位：世界罕有、中国稀缺的湾海国宅（全国）分众项目产品卖点诉求：别墅的湾境生活、高层的湾海双景生活（厦门）网络项目稀缺资源炒作：中国的五缘湾、世界的五缘湾（全国） 炒作推广战线炒作房地产界永远的G点价格：炒作五缘湾板块2015年五缘湾价格猜想？五缘湾对比中国顶尖豪宅区？炒作项目（举杠铃）炒作价格，还有有谁能超越天琴湾？星河湾进厦门 奖项推广战线房地产、建筑、室内、奢侈品四大门类最佳项目深度记忆点：1) 房地产类大奖2010CIHAF中国住交会奖项2011HBA联合国人居示范奖项2) 建筑专业类大奖3) 室内设计类大奖亚太区室内设计大奖(Asia Pacific Interior Design Awards )亚太区室内设计大奖将邀请所有香港、中国、台湾、新加坡、日本、马来西亚、澳门、泰国、菲律宾、印尼、印度、韩国、澳洲及新西兰的室内设计人士参加4) 奢侈品时尚类大奖圈市战术向圈层口碑要市场买豪宅一定要去天琴湾看看，天琴湾是豪宅中的豪宅活动是建设圈层树立口碑的最佳途径，是快速有效蓄客的最现实方案，2大包围圈合围： 小众圈层3条线，30个小型圈层活动1) 老客户答谢Party15个A. 借助2011年11月20日活动机会，业务员深度挖掘潜老客户的Party需求，充分挖掘老客户中各个圈子的意见领袖、引导利用他们的话语权，以形成多个不同行业圈子，建立圈层影响力，进而建立全面有效的口碑传播网络B. 国贸集团高层朋友营销C. 金钥匙会2) 巡展12个，每次50人，媒体、商会、活动公司，最好的5个业务员A. 省内5次（泉州、龙岩、苍南）B. 省外易居中房信阵地4次（上海、太原、鄂尔多斯、沈阳）C. 省外天琴湾系城市3次（合肥、南昌、芜湖）3) 跨界活动豪宅式生活，教育客户（3个）4) 30个活动排期时间表 大众关注3条线，慈善类活动、长线赞助型活动、展会型产品推介活动1) 慈善类主办慈善活动、实施慈善行动（联合业主）2) 赞助类冠名财经类、体育类、教育类活动或节目3) 展会类住交会、房交会、奢侈品展聚士战术夯实团队、落实圈层，面对面，找朋友豪宅营销的生命是口碑n 队伍整编执行力的保障国民党：弟兄们