房地产企业纳税筹划研究毕业论文.doc

淮 阴 工 学 院毕 业 论 文作 者:#学 号：#学 院:经济管理学院专 业:财务管理题 目:房地产企业纳税筹划研究讲师#指导者： (姓 名) (专业技术职务)评阅者： (姓 名) (专业技术职务)2013年5月毕业论文中文摘要在我国随着社会经济的发展，房地产行业也得到迅猛发展。国家对房地产企业征收的宏观税收持续上升，对房地产市场宏观调控手段也不断推陈出新。在这样的背景之下，房地产企业都迫切想要减少税收支出，提高企业竞争力。因此，通过纳税筹划，合理合法地减轻企业的税收负担正是房地产企业这样税负较重的企业实现利益最大化的最佳选择。纳税筹划要求企业将税收作为重要的前置成本在经营决策前加以考虑。本文站在企业角度首先从理论上阐述了纳税筹划的概念、特点，并且从房地产企业的具体情况出发，对房地产企业进行纳税筹划做了可行性和必要性分析。接着探讨了其实现平台，使房地产企业纳税筹划有道可循，不至于是纸上谈兵。根据对房地产企业生产经营的特点，所涉税种的研究，本文着重探讨了营业税、企业所得税、土地增值税三个主要税种的筹划。最后本文对其风险和效益进行了评估，确保房地产企业进行纳税筹划有利可图。关键词 纳税筹划，房地产企业，风险，效益毕业论文外文摘要Title Tax Planning Research For Real Estate Enterprise AbstractWith the development of social economy in our country, the real estate industry has also developed rapidly. The tax on real estate enterprises continues to rise, and control means in the real estate market are also constantly updating. In this background, real estate enterprises are urgent to reduce the tax expenditure and enhance its competitiveness. so tax planning is the best choice for enterprises to achieve maximum benefit. Tax planning requires companies to take taxes as important front costs into consideration before the decision. This article will expound the concept and characteristics of tax planning from the specific situation of the real estate enterprises, and plans to analysis feasibility and necessity of tax planning. And then discuss its implementation platform, which makes the tax planning of real estate enterprise not be academic. According to the characteristics of the production and business operation of the real estate enterprises, this paper will discuss the three main taxes, sales tax, enterprise income tax, land value-added tax. The risks and benefits were evaluated, finally in this paper, ensure tax planning is profitable. However, there are many uncertain factors in the environment, and the tax planning in the development of Chinese itself is not mature。In this article several possible ideas are put forward from the perspective of theory and practice. Keywords Tax planning, real estate enterprises, risks , benefits 淮阴工学院毕业论文 第 页 共 页目 录1 引言12 房地产企业纳税筹划概述12.1 纳税筹划的概念12.2 纳税筹划的特点22.3 房地产企业各业务环节所涉税种32.4 房地产企业纳税筹划的必要性分析32.5 房地产企业纳税筹划的可行性分析43 房地产企业纳税筹划的实现平台53.1 价格平台53.2 优惠平台53.3 漏洞与空白平台63.4 弹性平台63.5 规避平台64 房地产企业所涉主要税种筹划分析74.1 营业税的纳税筹划74.2 企业所得税的纳税筹划84.3 土地增值税的纳税筹划95 房地产企业纳税筹划风险效益评估105.1 纳税筹划的风险105.2 纳税筹划风险的防范措施125.3 纳税筹划的效益12结 论14致 谢15参 考 文 献16 淮阴工学院毕业论文 第 16 页 共 16 页1 引言随着我国经济的全面快速发展，房地产经济也取得迅猛的发展，目前已经成为我国国民经济的非常重要的组成部分，房地产企业所缴纳的税收成为财政收入的重要来源。然而就企业角度来说，房地产企业的数量也直线上升，企业面临日趋激烈的国内与国际竞争，加之国家出台一系列诸如国五条之类的宏观调控措施来打压房地产过热的势头，房地产这个看似利润丰厚的行业也面临着种种威胁。如何在竞争中求得生存与发展，是每个企业都在认真思索的问题。从另一方面看，自1994年实行分税制改革以来，国家税收收入增速度持续高于GDP增长速度。从国家角度来看，这是好事，意味着经济的快速发展与税收征管能力的加强。但从纳税人的角度来看，税收的增加说明在自身纳税能力增强的同时，也意味着承担更多的税负。作为市场的主体，企业生产经营的最大动力是对利润的追求。随着现代企业制度的建立，所有的企业都处在平等的竞争地位，其经营效率决定着企业的生死存亡。税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的，合理、有效地控制企业成本，取得利润最大化是每一企业的经营目标。纳税筹划是纳税人在充分行使法律规定的合法权利的前提下，降低企业的整体税负，从而达到企业的经营管理目标。在种种竞争和不利环境中如何降低各项成本，增加利润，使企业立于不败之地才是纳税筹划的最终目的。在市场经济的日渐成熟和各项法律法规的日益完善的前提下，在税法规定的范围内充分利用税收政策来节约税收成本，增强市场竞争力，实现企业价值最大化，正是越来越多的房地产企业所采取的一个重要竞争策略。所以房地产企业进行纳税筹划研究有着相当重要的战略意义，这对房地产企业来说是一个迫切而又十分重要的新课题本文选择房地产企业的纳税筹划问题进行研究。通过合法的、有效的纳税筹划，降低房地产企业的税收负担，从而降低成本，增加效益，打造企业的竞争优势，是当前房地产企业消除宏观调控的不利影响，抓住机遇，实现发展的有效途径。2 房地产企业纳税筹划概述2.1 纳税筹划的概念据载，税收筹划最早可以追溯到19世纪中叶的意大利，而我国的纳税筹划是在市场经济体制确立后才逐渐被认可并加以实际运用的。对于纳税筹划的概念，不同的学者给纳税筹划的定义有所区别，较有影响的是荷兰国际文献局国际税收辞典中提到的，纳税筹划是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收的目的；印度专家N. J.雅萨斯威在个人投资和纳税筹划一书中指出的纳税筹划是“纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益”；美国南加州WB梅格斯博士在与人合作的已发行多版的会计学中讲到“人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使之缴纳可能最低的税收，他们使用的方法可称为税收筹划”1。本文根据以上几种主流观点，对纳税筹划的定义做了总结。所谓纳税筹划就是企业在纳税义务发生前，纳税人为了减轻税收负担和实现涉税零风险而采取的非违法手段，是对自己的经济活动进行总体安排的总称。税收筹划的本质是一种具有科学性、预见性、风险性的筹划活动，是税收人企业管理活动中的一个重要组成部分，税收筹划活动应始终围绕企业管理的目标而展开。2.2 纳税筹划的特点2.2.1 合法性 合法性是纳税筹划的最基本特点，也是其最本质的要求。合法性是纳税筹划和偷税逃税的根本区别。具体表现在，税收筹划运用的手段是符合现行法律法规的规范，或者至少与现行税收法律、法规、制度不抵触。在有多种纳税方案可供选择时，纳税做出低税负的决策是无可非议的，征税人不应当加以反对。用道德的名义劝说纳税人选择高税负，不是税收的法律要求。政府对房地产的监管环节很多，从设立房地产公司、立项、规划，到开工建造及预售许可证的办理等，政府在这些方面有很多规定。在税收筹划过程中也要遵守政府的相关法律法规的规定。如果违反了这些规定，尽管税务上可行，但筹划肯定不会成功。纳税筹划的合法性要求纳税主体通晓税法及相关法律法规，并能够较为准确地掌控合法与非法之间的界限，在实际运用中做到不违法。2.2.2 超前性筹划表示事先规划、设计、安排。纳税筹划一般都是在应税行为发生之前进行规划、设计和安排的，它可以在事先测算出税务筹划的效果，因而具有一定的超前性。在日常的经济活动中，企业的纳税义务通常具有滞后性。企业在相关交易发生行为后才应缴纳各种税款，企业在收益实现或分配后，才缴纳所得税。这在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。 如果经营活动已然发生，在纳税义务和应税收款既定的情况下为谋求少缴税而采用偷漏税等非法手段逃避税款，则不能被认定为税收筹划。因此，做好税收筹划必须坚持筹划在先的原则。2.2.3 目的性 纳税筹划的目的性表示纳税人进行纳税筹划要能够取得税收利益。税收利益有两方面构成，一方面是选择低税负，低税负意味着低的税收成本，低的税收成本意味着高的资本回报率。另一方面是纳税时间的滞延。从整个企业层面出发，税收利益只是其考虑的一个因素。纳税筹划是以应纳税义务人的整体经济利益最大化为目标，依法纳税、履行税法规定的义务、维护国家的税收利益是纳税筹划的前提。2.3 房地产企业各业务环节所涉税种现代企业制度是所有权和法人财产权相分离的制度，企业逐步成为自主经营、自负盈亏的法人实体，实现企业价值或股东权益最大化成为企业的目标。现代企业制度的建立，催生了纳税筹划。房地产行业作为国民经济的主导产业，涉税的范围很广，在各类成本费用支出中，税收是很重要的一块。我国现行实体税法由七大类组成，包含24个税种。然而房地产企业涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等税种有12个，足足占据了所有税种的50%。面对的税种如此繁多，房地产企业税收负担十分沉重。因此，如何实行纳税筹划以减轻税负，成为企业经营者最为关注的问题。依据课税环节的不同，房地产税收可以分为三大类别。（1）取得环节房地产开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税，另需支付土地开发费、土地拆迁费等相关费用。在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。 （2）交易环节房地产交易环节中，房地产企业涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。（3）保有环节 房地产保有行为主要涉及到房产税和城镇土地使用税，其中营业税、所得税、土地增值税三个税种在房地产企业纳税额中所占比重较大、发生频繁、涉及的内容广泛、纳税筹划的空间大，所以本文主要涉及三税的筹划。2.4 房地产企业纳税筹划的必要性分析由国家历年税收收入的数据变化也可以看出，对企业来说纳税筹划极具必要性。表1为国家统计年鉴最新两年数据对比表，由表1可以看出，在两者受价格变化等因素的共同影响下，营业税和企业所得税的增长率远远高于同时期GDP增长率。而增值税由于受价格变化因素影响较大，可能与GDP的对比情况不太明显。总而言之，相对于所创造的GDP增长水平而言，企业的税收负担增长过快，企业进行纳税筹划刻不容缓。表1 ：2011、2010年GDP税收收入增值情况对比表(单位：亿元)亿元%GDP税收总额营业税企业所得税增值税201147156489738.391367916769.6424266.63201039798373210.7911157.9112843.5421093.48增长情况18.4922.5822.5930.5715.04注：数据来自国家统计年鉴从企业角度来说，纳税义务人是税收法律关系中享有权利和承担义务的当事人之一，同时也是税收法律关系中的权利主体之一。在税收法律关系中，双方的权利义务部对等但权利主体双方法律地位平等。企业在履行纳税义务的同时有权维护自身的合法权益。随着我国税收征管水平的提高，纳税人的偷漏税等行为受到严厉的法律制裁，进行偷漏税的代价越来越大。相比较而言，纳税筹划则是风险最小的一种选择。通过偷税漏税等消极方式和违法行为来规避高税负都是不可取的。纳税人如果税负过重，通过纳税筹划减轻税负是企业的最佳选择2。房地产企业进行纳税筹不仅有助于实现纳税财务利益的最大化还有助于提高企业的财务与会计管理水平。资金、成本、利润是企业经营管理和会计管理的三大要素，纳税筹划就是为了实现资金、成本、利润的最优效果，从而提高企业的经营管理水平。对于国家税务当局来说，企业进行纳税筹划有利于不断健全和完善税制。从短期来看，税收筹划使房地产开发企业减轻了税收负担，从而导致了国家财政收入的下降。但从长期来看，因为纳税筹划有的可能是利用现行税制的疏漏和缺陷，这样，可以促使国家税务当局及时改进和修订税法，从而不断健全和完善税制，促使了国家宏观调控政策的落实和经济结构的优化，促进了国民经济持续健康的发展3。2.5 房地产企业纳税筹划的可行性分析在计划经济年代，人们侧重从作为征税主体的国家角度研究税收，片面强调税收的强制性、固定性和无偿性。特别突出国家在征纳关系中的权威性，忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利4 。随着社会主义市场经济的发展，研究企业纳税筹划的思想障碍已经基本消除，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收，企业管理者开始认识到纳税筹划的重要性。管理者们开始积极探索如何在法律允许的范围内降低税收成本，在实务上也形成了规范而多样的纳税筹划方法。从税法体系来看，我国建立了比较适应市场经济要求的税法制度，税法的规范性、专业性不断增强。目前我国己经初步形成了完整的房地产税收制度，各项税收法规明晰，越来越完善的、严密的税法体系为纳税筹划提供了法律依据。相对完善纳税筹划是在法律允许的范围内做出的决定，是以遵守国家法律为前提的。税收筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能合理、合法地进行纳税筹划。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。而且另外，我国的执法质量也在不断提高，大大减少了税收筹划活动执行过程中的阻力。3 房地产企业纳税筹划的实现平台纳税筹划的平台是指纳税人进行纳税筹划时依靠的空间，即纳税人展开纳税筹划工作的基础。税法在规范纳税人的行为时并不是绝对的，而是给了一定的弹性，允许采用不同的选择方案，纳税人在规定的弹性区间内选择纳税较少的方案进行生产经营活动和财务活动。经过深入的理论与实务研究，发现纳税筹划基于五大平台即：价格平台、优惠平台、漏洞与空白平台、弹性平台、规避平台。3.1 价格平台价格平台是指纳税人利用市场经济中经济主体的自由定价权，以价格的上下浮动作为纳税筹划的操作空间而形成的一个范畴。其核心内容是关联企业之间的转移定价。转移定价是指企业在经营活动中，有经济联系的企业（关联企业）之间转移利润的一种方式。在转移定价过程中，不是按照公开市场规则或公开价格进行交易，而是根据它们之间的共同利益进行的产品或非产品转让。根据双方的意愿，产品的转让价格可高于或低于市场上由供求关系决定的价格，以达到转移利润，进而少纳税甚至不纳税的目的。运用价格平台进行纳税筹划通常需要设立一些辅助的机构或公司，如信箱公司（信箱公司并不是实质意义的公司，它没有专门的业务，只是为了起中介作用，帮助企业进行利润转移，一般设置在税负较地的地区。） 例如，房地产开发企业对增值额较大的开发项目，可通过设立房地产销售公司的方式进行土地增值税纳税筹划，将商品房以较低的价格整体销售给销售公司，再由销售公司按市场价格对外销售。通过运用价格平台进行纳税筹划，房地产开发企业降低了销售价格，从而降低了增值额，减少了税收支出。3.2 优惠平台优惠平台，是指纳税人进行纳税筹划时凭借国家税法规定的优惠政策而形成的一种操作空间。目前，我国税收优惠分为税基优惠（如起征点、免征额、税项扣除、盈亏互抵等）、税率优惠、税额优惠（如减税、免税、税收减让、税额免除）、时间优惠等2，税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，体现国家调整产业结构、地区结构等各方面需要。其作用的发挥依赖于纳税人对这些政策的利用，而国家对纳税人利用税收优惠平台进行纳税筹划是支持的。纳税人积极为自己创造条件，使原本不符合税收优惠政策的经济行为，变为符合政策要求，从而取得税收优惠。3.3 漏洞与空白平台漏洞平台指纳税人进行纳税筹划时所凭借的国家税法漏洞形成的一种操作空间（例如税法条文过于具体、不明晰、不严密）。相对而言，利用漏洞平台进行纳税筹划具有较高的安全度，纳税人可以充分利用漏洞平台所揭示的技巧来争取自己并不违法的合理权益。但是它要求需要精通财务与税务的专业化人才，复杂的需要税务代理机构进行筹划，筹划成本较高。空白平台是指纳税人利用税法规定的缺失性而进行的纳税筹划。我国的法律结构是总括性结构，加之我国的法律还不是那么健全，容易形成真空。空白平台就是作为税收空白进行税收筹划的空间。因为一部税法、一国税制是在治法实践中不断得到补充和完善的。因而空白平台具体建立的基础只能是不断缩小的税法空白范畴。3.4 弹性平台 弹性平台筹划是指纳税人利用税法中税率的幅度进行纳税筹划。弹性平台的存在依赖于税率幅度和执法人员的执法弹性。例如在我国内资企业所得税率有18%， 27%，33%三档：实际不同地区和行业又有15%，24%加上减免税等因素形成了0，7. 5%，12%等多种税率形式。税率幅度的存在是执法幅度存在的前提，由于税率存在跨度，使得征税时有从高从低的差别。当然，造成执法弹性幅度存在还有两大人为因素：一是征税人员自身水平和能力的限度；二是征纳双方关系密切与否。弹性平台的应用范围广泛，但不同的幅度内容对应不同的应用范围。就房地产开发企业而言，对弹性平台的实际应用主要体现在建立密切的征纳关系上，通过建立密切的税企关系，使企业获得尽可能多的执法弹性利益。3.5 规避平台在我国现行税制中，税率分级有临界点，优惠分等有临界点，规避平台就是建立在众多临界点基础上而进行纳税筹划。利用税法中众多的临界点来争取降低税率，减轻税负，获得优惠，增加利润。例如，利用增值率临界点确定是选择增值税一般纳税人还是选择小规模纳税人，混合销售中利用临界点确定是缴纳增值税还是营业税，土地增值税中利用临界点来进行售价的确定。4 房地产企业所涉主要税种筹划分析4.1 营业税的纳税筹划营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。按现行税制，营业税=营业额*适用税率，其中：营业额包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税采用比例税率这种计税方法，减少营业税最简单最直接的方法便是减少税基和降低税率，而最常使用的是减少税基。4.1.1 控制价外费用的筹划房地产企业开发周期长，其中在销售环节，通常需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金，北方还有取暖费等各种费用等各种配套设施费。这些款项作为价外费用虽然不是企业的营业收入，在会计处理上作为其他应付款，但根据营业税暂行条例第五条及其实施细则第十四条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。如果经过纳税售后，房地产公司可以将上述代收款项打入煤气公司、自来水公司等专门账户或者成立专门的物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司代收。这样其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就可以降低计税基数，当然就减少缴纳营业税了。4.1.2 工程承包方式的纳税筹划按照营业税暂行条例规定建筑业总承包人将工程分包或转包给他人，以全部承包费减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建筑单位签订建筑安装工程合同的，无论其是否参与施工均应按照建筑业税目征收营业税，如果工程承包公司与建筑单位不签订建筑安装工程合同，只负责工程的组织、协调业务，对工程承包公司按服务业征收营业税。其中建筑业适用的税率为3%，服务业适用的税率为5%，且两者计税基数不同。这就为工程承包公司进行纳税筹划提供了契机。 例如某房地产开发企业有一个工程需要找施工单位来承建，在工程承包公司A的安排下，施工单位B中标，取得承建资格。于是该房地产开发企业与B单位签订承包合同，合同价款为3000万元，同时支付A公司30万元服务费。那么，A承包公司在取得30万元服务费后应缴纳的营业税金额为30*5%=1.5万元。但是，经过纳税筹划，A公司先于改房地产开发企业签订3030万元的总合同，再将工程转包给B单位，则A公司应缴纳的营业税额为（30303000）*3%0.9万元，节省了0.6万元。4.2 企业所得税的纳税筹划企业所得税是一种直接税，纳税人即是负税人，是以企业取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税。它是国家参与企业利润分配的重要手段。计税依据为应纳税所得额即纳税人的收入总额扣除各项成本费用税金损失等支出后的净所得额，房地产企业计算所得税的公式为：应纳税所得税额=应纳税所得额*适用税率应纳税所得额=收入总额准予扣除项目从公式看来，影响所得税额的因素有三个，即税率、收入总额和准予扣除项目6。4.2.1 税率选择的纳税筹划我国自2008年1月1日起实施内外资统一的新企业所得税法，税率为25%，对小型微利企业实行20%的较低税率。因此房地产企业可根据自身的规模和盈利水平把握20%税率的临界点，将盈利水平控制在较低的税率范围内5。另外，对房地产企业下属单位进行未来盈利能力分析和预测，并选择设立分公司还是子公司对所得税的纳税筹划也有很大帮助。因为子公司是独立法人，盈利的话其利润不能并入母公司，如果子公司的应纳税所得额正好处于20%的低税率标准内，则子公司便可少缴纳企业所得税，进而使公司的整理税负较低。而分公司不是独立法人，其利润或亏损都应并入母公司。如果分公司亏损，则会降低母公司的应纳税所得额，进而降低所得税额。因此充分预测下属单位的盈利状况，能够做好企业所得税的纳税筹划。4.2.2 降低税基的纳税筹划 降低税基可以从三个方面来考虑，一是调节收入总额，二是增加扣除项目，还有就是转移利润。收入的调节是通过分析与研究影响“是否确认收入、何时确认收入、确认多少收入”等问题的影响因素来实现少纳税或者延迟纳税的一种筹划方法。增加扣除项目的筹划可以通过合理选择合适的会计政策来实现。比如可以选择不同的固定资产折旧方法，和合适的成本费用分摊方法。比如某企业出租一幢写字楼，年租金收入是1000万元，而这座写字楼的建造成本是1亿元。在不考虑其他因素的情况下，如果按照二十年的折旧年限来计提折旧，则每年应扣除的折旧额为500万元，则每年应缴所得税=（1000-500）*25%=125万元。而如果折旧年限为十年，则每年应缴所得税=（1000-500）*25%=0，所以每年节约所得税为125万元。 转移利润，是指可以通过关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业去，进而达到少缴税的目的。采用这种方法是要设立与房地产业务相关的并且能够享受到税收优惠的关联企业。4.3 土地增值税的纳税筹划房地产企业缴纳的税费中土地增值税占有较大的比重。它是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。它的特点是采用扣除法计算增值额，实行超率累进税率，按次征税。从2007年2月1日起，土地增值税的缴纳方式由“预征制”转为“清算制”。所以对土地增值税进行合理的筹划可以有效降低企业开发房地产的成本和风险6。土地增值税的计算公式为： 土地增值税额=(每级距的土地增值额*适用税率)土地增值额=转让房地产收入允许的扣除项目允许扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的对价、房地产的开发成本和费用、与转让房地产有关的税金。表2:土地增值税的四级超额累进税率土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1未超过扣除项目金额50%的部分30%02超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%5%3超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%15%4超过扣除项目金额200%的部分60%35%注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。4.3.1 分散营业收入的纳税筹划 分散营业收入的具体做法有两种：一是把能够与房产分开核算的项目从整体中分离。比如某房地产把一些附属办公设施与房屋分开销售，在签订房地产销售合同的同时签订销售办公设施的合同，这样就能减少房地产销售时的增值额。二是分多次签订售房合同。比如某房地产企业在房屋没有装潢和安装附属设施时就签订售房合同，当装潢和安装附属设施完毕后在签订装潢和安装附属设施合同，这样也能有效控制房屋出售的增值额。4.3.2 增加扣除项目的纳税筹划 在计算土地增值税时，企业为开发项目所发生的人员差旅费，招待费和财务费用作为期间费用按理说不能作为扣除项目予以扣除。但是如果企业能够分清这些费用所对应的项目，把这些费用转入到房地产开发成本中去，就能够按一定比例扣除。在这方面，如果企业有能力分清每笔费用的对象，并把费用转入成本，也能够大幅度降低房地产的增值额，从而选择较低的累进税率7。另外根据规定，财务费用中的利息支出如果能够分摊到该房地产项目中，并且能够出具金融机构证明的，可以按不超过同期同类贷款利率据实扣除。企业可尽量从银行取得更多贷款用于房地产开发项目而把自有自有资金用作其他用途，这样可以增加扣除项目，降低增值额8。5 房地产企业纳税筹划风险效益评估5.1 纳税筹划的风险 纳税筹划的风险通俗地讲就是在筹划过程中因为各种原因而导致筹划失败所付出的代价。在财务环境中有很多不确定因素，而且纳税筹划又发生在企业的具体经活动济活动之前。纳税筹划风险的含义就是指纳税人在设计纳税筹划方案时，由于各种不确定因素的存在及其他因素的错综复杂，使税收筹划结果偏离预期目标的可能性以及由此带来的损失。纳税筹划是一项系统工程，同财务管理中其他各项决策一样，有利有弊，即其在给企业带来节税收益的同时也蕴涵着风险。筹划者的工作就是让其中的利大于弊。本文主要从房地产企业的角度出发，研究纳税筹划给企业带来的风险。纳税筹划风险产生的原因多种多样，我们只有了解风险产生的原因才能很好地控制和防范风险的产生。5.1.1 违法性风险 违法性风险具体包括两个方面：一是筹划人员对.税收政策理解偏差引起的风险；二是税收政策调整对筹划带来的风险。纳税筹划本来就有一部分是纳税人根据法律的空白或是漏洞策划的。而法律的空白和漏洞是纳税人主观认定的，这就对筹划人员的专业素养提出了很高的要求。假如纳税人的业务能力低，对政策精神认识不足、理解不透、把握不准，不能灵活运用相关的政策与筹划技巧，难免在具体操作上出现偏差，违背税法的意图，不符合国家政策的导向，甚至落入避税、偷税的泥潭，从而引发税收筹划的违法性风险。同时我国的有关法律法规有待完善，执法机关在判定企业减税行为是否合法事也存在一定的主观性。执法机关和纳税人对税收政策的理解差异，也会给企业带来纳税筹划的风险。一个国家的税收政策不可能是固定不变的。随着市场经济体制的发展，我国的税收政策也在不断调整。面对新的经济形势的国家政策也会作出相应的变更，对现行的税收法律法规进行及时地补充、修订或完善，不断地废止旧政策，适时推出新规章。因此，政府的税收政策总是具有不定期性或相对较短的时效性。企业制定纳税筹划的方案从设计到实施也需要一定的时间，如果不能紧跟政策调整的脚步，那么原定的筹划方案就可能会从合法变为不合法，不仅不会得到优惠，会可能面临法律的处罚。5.1.2 成本性风险任何一项经济活动在取得经济收益的同时肯定会发生成本性支出。纳税筹划作为现代企业的一项重要财务活动，企业作为追求利润最大化的市场主体，是在相应的成本上追求利润。纳税筹划的成本包括潜在成本和显性成本。潜在成本就是企业筹划失败时必须付出的罚款支出。显性风险是指企业在进行纳税筹划时需要支付法律政策研究咨询费、人员培训费、相关设计以及代理费，这些都是纳税筹划的成本支出。而经过筹划少缴纳的税额就是纳税筹划是收益。很多税收筹划方案在理论上具有可行性，从表面上看有成果，而实际上企业并没有从中得到实惠。如果这种收益小于成本，那么表明该筹划失败。则企业应该放弃此项筹划或者修改筹划方案。5.1.3 片面性风险企业进行纳税筹划如果没有进行全面的财务安排，可能只考虑减轻税负，而忽略了其他方面的成本与支出。企业可能会只考虑显性成本，而忽视隐性成本和机会成本。比如企业在纳税额增加的情况下，政府可能减少对企业经营进行税收以外的干预或者减少公众的不信任，从而使企业潜在的经营风险得以降低。有时企业为了减少纳税额不得不增加各种费用支出，这有可能在税负降低的同时其他成本支付大幅度增多，最终企业为某项目的支出总额不仅没有减少反而增加。5.2 纳税筹划风险的防范措施纳税筹划具有风险，如果无视这些风险，任其发生而不加以防范，势必有悖税收筹划的初衷，其结果可能使企业遭受更大的损失。但我们又不能因为有风险就不进行筹划，因为在经济活动中风险与收益是并存的，有风险才有收益。收益和风险是纳税筹划的正反面，企业在进行纳税筹划的过程中应尽量趋利避害，降低税收筹划的风险。我们只要做好纳税筹划的防范措施，运用风险管理技巧，采取积极有效的措施，防范和控制筹划带来的风险，纳税筹划对企业经营还是很有积极性的。5.2.1 树立风险意识，建立有效风险预警机制无论是从事纳税筹划的专业人士，还是接受纳税筹划的纳税人，都应该接受和正视风险的存在。只有从思想上认识风险，才能有效控制风险。税收筹划只能在一定的政策和环境条件下，并且在一定的活动范围内发生作用。在筹划过程中不能以增加风险为代价降低税负。由于其目的的特殊性和环境的多变复杂性，相关企业要必须建立一套科学、快捷的纳税筹划预警系统，对纳税筹划过程中的方向进行全方位监控。在实现纳税人减轻税负的前提下，利用现代网络技术建立税收筹划的风险预警系统，及时监控税收筹划的潜在，避免潜在风险演演变成客观事实，起到未雨绸缪，防患于未然的作用。5.2.2 密切注视税法变动，力求纳税筹划符合税法与国家政策导向针对税收筹划可能产生的违法性风险，纳税筹划必须合法。成功的纳税筹划必须充分考虑外部环境的变化和国家政策对企业经营活动的影响。而作为判断企业纳税筹划是否违法的标准税法，却是经常随经济情况的变动或为配合政策的需而变动的。所以纳税人不仅要学习税法和遵守税法，准确理解和把握税收法律的内涵，在制定筹划方案时不仅要时刻关注税收政策的变化，还应该对政策变化可能产生的影响进行预测和风险防范。同时适时调整本企业的筹划方案，做到顺应国家宏观调控经济的意图，减少逆法避税的风险。5.3 纳税筹划的效益 纳税筹划的效益可以分为节税效益和其他效益。顾名思义，节税效益就是指企业经过纳税筹划在纳税额上所获得的减少值，是一种现金流量收益，也是企业进行纳税筹划的最初目的。企业作为市场经济体制下自负盈亏的独立主体，追求利润最大化是其天性。国家凭借其权力，按照税法规定强制地、无偿地对房地产企业征收的各种税收是各企业必须付出的成本。通过纳税筹划取得的节税效益通常表现为两种形式，一是企业纳税总额的减少，企业的净现金流出量减少。二是企业纳税期限的延后，企业获得延后缴纳税款的时间价值。无论取得哪一种节税效益都将为企业经营带来优势，有利于企业实现其自身经济利益最大化9。其他效益也包括两个方面。从企业角度来看，因为企业进行纳税筹划都是要对各项目进行事先的筹划与安排，明确各项费用收入的具体金额。这就要求企业在各项财务决策之前，进行细致合理的统筹安排，使整个企业的经营投资活动有条不紊的就行。这些都将促进企业加强经营管理，有利于企业财务管理水平的提升，进而使得企