冯仑解读立体城市=与JD几乎理念相同.doc

冯仑：530亿打造廊坊市“立体城市”王楠的转帖王楠的首页 “一年前，王石说我的构想是个童话，一个月前，王石说我的想法靠谱！”万通集团董事长冯仑在9月4日接受网易房产专访时表示，越来越多的人已经认同他的“立体城市”不是乌托邦，而真的能够“梦想照进显示”。按找冯仑的构想，“立体城市”将在一平方公里的土地上设计六百万平方米的建筑面积，容积率为6，建筑平均高度在200米以上，最高可达400米，容纳15万人口、3万个家庭的。而立体城市中包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场等所有城市配套措施。而这样的一个立体城市，最快将在明年年底开工，三年后开始销售，7年后完工。冯仑透露，第一座立体之城将选址廊坊市。他透露：“第一个立体城市我们希望建在廊坊，而且过去半年我们跟廊坊市政府也在不断的讨论，现在也初步确定了一个选址。”冯仑认为，立体城市将是开发商与地方政府双赢的一种模式，因为立体城市不仅省地，而且还打造了产业与城市。 他算了一笔账，立体城市建成后会带来一千六百亿的GDP和五十到八十亿的税收。在立体城市的建设上，冯仑表示，他们不再单单仅作为一个开发商的角色，而是一个运营商的角色。立体之城的总投资达到了530亿人民币，其中硬投资300亿，软投资是230亿。除了万通控股直接投资外，还会引入基金、银行、上市公司和其他财务组合。目前万通已经让中金公司做了详细的财务规划。至于建成后立体之城的收益，冯仑并不愿意透露，他只是表示立体之城未来肯定会赚钱，而且是赚硬钱，冯仑略有顾及的表示:“这个财务模型非常复杂，有好多主体，所以不能按一个传统的房地产项目来讲有多少收益。因为不同的主体，财务的回报是不一样的。”网易房产粗略计算，按照冯仑透露的建成后住宅项目每平方售价接近1万元计算，整个建筑面积的售价是600亿左右，其中大部分的商业项目还远不止1万/平方米。冯仑表示，目前万通加大了多于研究的投入，未来还要打造“立体城市产品库”，包括适应沙漠、海滩等多种形式地貌的立体城市。可供不同的城市主体选择。“立体之城并不遥远，也不是乌托邦，他所有需要运用的技术都是成熟的，关键是你要推倒禁锢在你心中的那堵墙。”冯仑说。当谈到未来万通的发展战略时，冯仑提到，未来的万通可能整个的产品就不是一套住宅，就是城市。冯仑调侃目前的策略是：“吃软饭、戴绿帽和挣硬钱”，他进一步解释，所谓“吃软饭”，实际上就是强调了万通的软体开发，未来万通在将持续投入资金研发，形成一套流程，“所以我现在的理想就是把房地产作成微软这样的企业，把城市变得非常简单，又很美好。”，而“戴绿帽”就是指冯仑一贯支持的绿色环保产业。以下是访谈实录：网易房产：万通预计在这个立体城市当中投入多少资金？预计成本会在多少？冯仑：整体立体城市的投资如果按一平方公里六百万平方米来看，总投资是在五百三十亿人民币，其中硬投资在三百亿，二百三十亿是软投资。整个的成本我们算下来，以住宅为例，如果是精装修的话，成本和售价加起来不超过一万元人民币。所以既能解决土地的矛盾，因为现在城市发展最大的一个困惑，传统的模式就是“摊大饼”的模式，浪费土地，能耗高，另外拥挤、房价高、生活不便。我们解决了这个问题首先是节地，另外是节时，就是每天交通通勤的时间减少；另外节能，再有一个节费用，你买房子的费用会大大节约。网易房产：关键是，五百多亿的投资，你们预计收益会是一个什么样的情况？冯仑：这个预计的收益我不能告诉你，因为我们叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”所以肯定是挣得到钱，这是硬钱。网易房产：立体之城的构想，似乎在一般人看起来有点像个乌托邦。冯仑：这个其实一点都不复杂，我最近做这个工作老在想，是什么障碍了我们去进步。其实很多人就是心里头总是有一堵墙，实际上这个墙倒了，脚下就是路。这个墙都是什么呢？我们叫做经验、习惯和本能的一种防卫机制，老觉得自己过去是对的。很简单，我告诉你怎么样推倒心里的这堵墙，你就知道这个东西很具体，很真实，而且就在我们跟前。我一说一平方公里要建六百万平方米，大家说“那么密，行吗？”其实我告诉你很简单，北京国贸都比这个多，这你一下就知道这玩意儿不可怕了。东京大湾（音）有地区，1.2平方公里建了700万平方米，现在已经建成了，正在运行，非常好。还要再建两百万平米，这是日本。美国的芝加哥地区的CBD，一点二平方公里建了多少？建了一千万平米。北京的CBD是多少？3.9平方公里才建1000万平米，所以有什么了不起的？就是说这个事儿没有你想象的那么可怕。另外我们北京你知道，一平方公里的人口密度是多少？才两千多人，这么点儿，很稀。香港中环那边是10万人，所以我们也就做到大概像香港中环这样。所以这些东西你首先一看就是很简单的，密度并不大，容积率才多少呢？才是六，所以这就是你心里的这个墙只是一种本能。第二你会说，万一着火了怎么办？我会告诉你，你说是北京里的胡同安全还是国贸安全？国贸在设计的时候，我把防火的事儿全都设计完了，包括消防通道、包括设施、疏散。但是在胡同里车能开进去吗？有接的水管吗？都没有。所以楼是大了，但更安全了。还有人说这么多人，万一地震了怎么办？那你说地震了是胡同容易塌还是国贸容易塌？国贸都是八级设防。所以这些东西你心里头总是，人都是本能的对经验的东西更喜欢，对未来超出经验的事儿，本能上是反对的。所以我说这些事情我们在现实生活中其实每天都接触，也就是立体城市，其实你每天都在接触。比如你老去国贸，可以游泳，还可以打球，还可以溜冰，还可以买衣服，还可以做写字楼，还可以做生意，还可以住酒店，什么都可以。无非就是我们把这个系统稍微扩大一点，在一开始就让地下、地上连通，整个把它设计的更整体化，无非就是这样一个东西。网易房产：万通预计在这个立体城市当中投入多少资金？预计成本会在多少？冯仑：整体立体城市的投资如果按一平方公里六百万平方米来看，总投资是在五百三十亿人民币，其中硬投资在三百亿，二百三十亿是软投资。整个的成本我们算下来，以住宅为例，如果是精装修的话，成本和售价加起来不超过一万元人民币。所以既能解决土地的矛盾，因为现在城市发展最大的一个困惑，传统的模式就是“摊大饼”的模式，浪费土地，能耗高，另外拥挤、房价高、生活不便。我们解决了这个问题首先是节地，另外是节时，就是每天交通通勤的时间减少；另外节能，再有一个节费用，你买房子的费用会大大节约。网易房产：关键是，五百多亿的投资，你们预计收益会是一个什么样的情况？冯仑：这个预计的收益我不能告诉你，因为我们叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”所以肯定是挣得到钱，这是硬钱。另外确实这个财务模型非常复杂，有好多主体，所以不能按一个传统的房地产项目来讲有多少（收益）。因为不同的主体，比如说我们会引进有自己的直接投资，还有一些基金的投资，还有一些其他的上市公司、银行，各种各样的财务组合。我们现在跟中金公司讨论，请他们来做一个详细的财务规划。这些东西实际上在不同的主体，财务的回报是不一样的。网易房产：有没有一个时间表，预计什么时候能够开工，什么时候能够建成？冯仑：按照我们的计划，一旦开工，七年内要建成。所以现在我们在工程上最大的一个研究就是快速施工，另外一个就是边施工边使用，这项技术现在全世界最好的在日本和韩国，美国也有一些。我们现在把这些专家全部组织起来，现在在和设计团队配合。就是说你设计什么形态的建筑，这些东西，他告诉你怎么样快速施工。目前地球上已有的技术是完全能做到这一点的。现在已经在建的最高的楼是在吉达，做的一千一百米。这个楼现在在施工，它就是三年第一期人就入住，五年、最后到八年全部交付，在过程中实际上已经在使用了，所以这样的话，施工和使用互相不妨碍。这样会使立体城市的建设更加有效。其实现在也是这样，比如北京的国贸CBD不是建一部分，使用一部分，大家也容忍有一部分工地，其实是一样的。网易房产：关键是，如果前期进展顺利的话，您预计最早能在什么时候开工？冯仑：我觉得是明年年底能开工，因为我们现在跟一些政府的部门在讨论。我们认为是省地，所以我们需要做一个规划来把土地的问题能够尽快的达成一些计划，才能开始实施。但是我们的设计，其他的研究都同步在做，因为这个项目非常明确的优势就是，拿北京来比，北京的望京用了二十年的时间建了七百万平米的建筑，占了十七平方公里的土地，装了二十五万人。按我们的立体城市的规划，我们只需要一平方公里的土地，花七年时间，建六百万平米，装十五万人。所以地方的领导一听完以后都说非常好，第一你不是来圈地的，你是来替我省地的。所有的地产商来都是要圈地，都要尽可能的多，但是你要尽可能的少。第二，不光是土地用的少，你还是节能，另外更重要的是不光是做住宅，你是产业和城市都帮我做了。因为我们在立体城市里，比如装十五万人的话，我们要安排百分之六十的人在这个城市里就业，所以我们做了产业规划，目前最重要的产业就是医疗、健康产业和立体农业，这是我们最重要的两个产业。这样的两个产业能保证百分之六十的人在这个城市里就业，有百分之四十的人会不定期的出去。比如有一些老人一个月可能才出去一趟，还有一些人一周出去一趟，有个别的人在外面上班，每天都出去。这样我们尽量减少就业、生活和交通的矛盾，这一点是非常重要的。另外我们这个立体城市还会带来一千六百亿的GDP，还会有五十到八十亿的税收。整个对一个地方的经济发展，我们认为这是真正的科学发展，同时这样的社会才是和谐社会。网易房产：您预计未来立体城市会占万通业务一个怎么样的比例？冯仑：你这个都是传统的思维了。我们现在这样的立体城市一旦开动，它不是一个房地产项目，要做多少公建，做多少，它是做一个城市。我们把城市当成一个产品。所以未来的万通可能整个的产品就不是一套住宅，就是城市。我们现在大方向上的研究扩大到很大，我们请了全球十大建筑院校的研究人员，要连续五年帮我们做各种地形地貌上的立体城市的研发。比如说沙漠上怎么做？草原上怎么做？丘陵（地区）怎么做？山地怎么做？海边怎么做？高密度旧城很多的地方怎么做？新城怎么做？五万人怎么做，十五万人怎么做？九万人怎么做？二十五万人怎么做？我们把这些全做完了，未来是一个什么概念？中国在快速城市化的过程当中，市长来了就像到超市一样，你点就行了，根据市场对这个城市（的要求），你给我建一个八万人的新城，比如说像鄂尔多斯这样的一个地方，或者是像重庆这样的丘陵的地方，你跟我说了（要求），我可以告诉你，我这里有五个这样的东西，你可以选。网易房产：相当于是一个“城市产品库”。冯仑：对。随便可以选。然后我都会告诉你里头安排什么，我们的研发是要一直研发到任何一个，其实里面有一些都是大同小异的。但是建筑形态不一样。比如说待会儿你去看这个展览，我们针对一个矿坑设计了一个立体城市，就是这个城市是往下长的，不往上长，因为矿坑不是都下去的嘛，你把它填成平地再盖，还是接着这个地势，贴着这个边儿往下做这个城市，又有交通，也很舒服啊，这就是我们的一个研究。另外你待会儿可以去看展览的时候，在隔壁还有一个是在沙漠上怎么做一个立体城市，这些东西我觉得未来就像你讲的，我们最后把一个城市当成我们的产品，所以万通主要做的产品就是城市。大家可以不管什么样的地区，不管多大的城市，都可以来这儿像超市一样跟我们订，我帮你做。网易房产：您预计“立体之城”现在来看，它实施的难度在哪儿？冯仑：难度在大家的心里，就是我刚才讲的“心里的这堵墙”所以我们最近为什么搞这些活动、展览，我们还要全球展览，就是要不断的把（人们）心里的这堵墙推掉。为此我们还请了作家写了小说，大概有两个月我们会出版这个小说，叫立体城市，另外我们还在开发网游，将来你通过网游的体验，就知道立体城市其实是非常简单的。当然，它积分要赢了网易房产：也可以换套房？冯仑：不是，有“万通币”，你也可以打折，另外可以支付在立体城市里头的各种费用，这样的话我们已经跟一些网游公司在讨论了网易房产：这次为什么选定在廊坊市，是因为廊坊市给了你们很大的支持吗？还是说这样的实验产品冯仑：因为我们第一个立体城市希望建在廊坊，而且过去半年我们跟廊坊也在不断的讨论，现在也初步确定了一个选址，所以我们这次的展览是在廊坊，同时召开这个研讨会，也希望更多的人来关注这个未来的立体城市。网易房产：这么大的一个资金量对你们来说，是不是一个挺大的压力？冯仑：对我们来说压力不大，因为我不是做一个简单的房地产项目，然后自己去，我们这个现在是叫“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”。实际上我们是强调了我们是软体开发，万通这次在软体上下很大工夫，这样的研发是持久性的，然后我们会跟各方面合作，形成一套流程，所以我现在的理想就是把房地产作成微软这样的企业，把城市变得非常简单，又很美好。最终我们在做的时候是跟各方面合作的，所以万通出万通的钱，但是各方面有各方面的钱，让大家都来赚钱。大家都在万通研发、创造的立体城市这样一种构想、系统和操作的流程以及法律的约束范围内，有一整套的赚钱模式，这样大家都可以来赚钱。最后也可能我们是跟很多公司合作。比如我们最近已经在第一、第二个立体城市上，现在已经有相当多的企业来合作了，合作的时候研发这部分的工作他们不用做了。就像你们网易一样，大家就在这个平台上赚钱就行了。所以实际上，这五百多亿不完全是万通一家来做，所以是相当于一个操作平台，有很多人在这儿做，很多人赚钱，他们可能都赚钱，所以我们也赚钱。我们赚我们这部分的，大家赚其他应该赚的，这和传统的房地产项目完全不一样。网易房产：“戴绿帽”又是什么意思？冯仑：做节能环保。网易房产：之前采访冯总的时候，您就说过，像这种绿色节能产品，在每平方米的成本上要增加七百块钱？冯仑：不，是三百到六百块钱。网易房产：这次的立体城市是不是在成本方面也会考虑到一些关于低碳、绿色？冯仑：现在这个跟以前相比，最大的一个颠覆性的思维，就是说到了立体城市以后，我想的事儿跟市长想的事儿现在是一样的，所以我算的账跟他有一样的地方，也有不一样的地方。我们不是按照一个项目算的。比如我们整体算，我要算整个六百万平米的成本怎么算，所以不是算一平米住宅要增加多少。前面我们讲的是传统的做法，这样的话，比如我们整体的立体城市里面，能源系统是单独设计的，就不是一个住宅来设计，这样能源系统单独设计，单独去算它的平衡和投资、产出以及它的能耗成本。这样的话，比如我们是三万五到四万套住宅，这些人住了十到十五万人，他们生活的垃圾，这些东西我们如果按照传统的做法，这些就是城市的负担，我们现在在这个系统里面把它们全部整合、搜集起来，比如用垃圾发电，资源的再循环利用，和立体的农业配合。我们在立体农业里面可以种经济作物，草莓、西红柿、可以全世界各种的西红柿都种，另外可以养猪、养牛，都可以。这样算下来比传统的方式要大大的节约了，就不是每平米增加三百到六百，整体算下来，我们现在做到低碳甚至零碳城市，我们是一个城市。就像刚才美国的专家讲到的，实际上我们是一个低碳和零碳城市，这样的话比原来的城市的功能要大大地方。打个比方，原来的收音机你可能都没有见过了，电子管的收音机，巨大，后来变成晶体管，变小了，但功能变好了，半导体收音机，现在又变小了，变成是集成电路，只有指甲盖这么大，功能更好了，我们也是这样的，看着压缩了，但是功能一定是更好了，所以你可以放心的在里面过你的后半生。网易房产：对立体城市来说，您差不多是中国“第一个吃螃蟹的人”您的朋友包括像任总，潘石屹还有很多的开发商，包括你们万通的投资方，有没有对您的这个想法产生过疑义或者是质疑的。冯仑：开始的时候都有疑义，现在都说靠谱。我第一次讲的时候是我和王石去哥本哈根开气候大会，我们在气候列车上我开始讲，王石听了以后说“这像童话”然后在路上我们就讨论，大概在一个月前王石又打电话给我说“这事儿靠谱”所以说越来越靠谱了。我就说要把心里的这个墙一点一点拆掉，其实这事儿没那么复杂，有多复杂呢？你想，人类现在已经做的是建筑综合体，最多是已经做到七十万平米，也有做到一百万平米的了。里面的功能由原来单一建筑的一种功能，现在大的功能划分，最多都是七种。一个城市有多少种功能？一百二十多种，我们放进来多少功能？五十多种，其实人类就是这么变的。过去七十多年以前，纽约建第一栋摩天大楼的时候就一种功能，现在不是这么多功能放在一起不是挺好吗？所以你有什么可怕的呢？这件事不复杂。就相当于人，你原来也很简单，不戴眼睛，可是你挂个眼镜，你不是也活着吗？对吧？你又穿件衣服，戴个首饰，这不是都在增加吗？可是你还是人啊，你的功能什么也不影响，该生儿子生儿子，该吃饭吃饭，该睡觉睡觉，对吧？所以我们这件事极简单。所以最后小说出来、网游出来，甚至我们可以鼓捣人去拍电视剧，你们就会知道非常简单，一点都不复杂。比如说立体城市的农业，现在做农业，一亩地种草莓种出来的产量可能我们两层楼就解决了，而且比你赚钱还多，质量还好，你信吗？我二十四小时生产，他（传统的）就是白天生产，晚上不生产。我们做过一个详细的测算，根据现有的技术，跟农科院合作，比如我们用这间屋子种草莓，这一间屋子现在是三十平米，可能就抵得上外面五亩地的产量，我又减少了运输，又有质量保证，所以价格也还好。经济上也可以算得过来，这就是，你作为一个白领每天进来伺候草莓就完了。实际上我们是整合了地球上都是成熟的技术，这次我们做的，第一成本是中国的成本，我不做成地球上最高的；第二是适用技术，全世界的技术把它整合好，没有什么问题。包括物联网，包括云计算。今天有几个做云计算的基金也来了，最后我们都要把它整合进去，一点都不复杂。这些技术现在地球上早就有很多人用了。所以今天比如我告诉你要再给你配一个眼镜，你一点都不会恐惧，因为这是别人都用过了，我们也是采用这样的思路。因为毕竟我是一个企业，往小里说我是一个买卖人，往大里说我是一个企业家。我们是追求理想，顺便赚钱。我们在“人生有梦，铸梦踏实”在今天这个现实环境中，我怎么样踩在地上一步一步的接近我的理想，这是我们要做的工作。最终，我们要做到大家都开心，住进去的人成本低，政府省地节能，我们实现理想，其他跟着参与的人赚到钱，这都挺好。网易房产：我们也希望冯总能够尽早的“梦想照进现实”冯仑：对，也希望照进你的现实。冯仑的“立体城市” 还有四道关2011 年 11 月 03 日 本文来自环球人物杂志 第162期 作者：李诺字号:T|T评论(0)分享到2011年，政府大力调控楼市之后，开发商们进入了一个尴尬的“中场休息时间”。王石跑到美国读书、王健林试玩足球地产大佬们一边搞着副业，一边从3600万套保障性住房中寻找生存空间。对于僵局，万通老总、“地产思想家”冯仑给出了第三种答案“立体城市”，他宣称：“公司和家相距不到1公里，没有堵车，楼层间小区、牧场、医院应有尽有，一平方公里有600万平方米建筑，超过10万人在此居住，房价不超过1万元/平方米”坊间议论纷纷，有支持其“非凡创造力”的，也有质疑其“空想乌托邦”的。为了一探这个项目的真实性和可行性，环球人物杂志记者进行了深入调查。站起来的纽约在中国商界里，冯仑绝对算是一个另类。今年52岁的冯仑是西安人，23岁毕业于西北大学。1991年，在当了7年的国家干部之后，他勇敢下海，和王功权、潘石屹等人组建了万通集团，史称“万通六君子”。他是第一个把集装箱改建为酒店的人，也是第一个租下“911”后纽约世贸中心的人，偏爱用理想主义去影响整个市场。2009年9月初秋，丹麦哥本哈根世界气候大会上聚集了全球政商两界的精英。与会嘉宾席上，冯仑正拉着几个相熟的老友火热地聊着。当主持人叫他发言的时候，他舒缓情绪，掷地有声地喊出了“立体城市”4个大字。在场的嘉宾和代表们都被他的宏伟蓝图给吸引了，冯仑却出奇的平静，在他的脑中似乎闪现出不久前的场景那时，他无意中看到了一本叫做美国大城市的生与死的书，里面描述着20世纪末美国社会的环境。那个年代，纽约的高楼都不超过3层，人多地少，城市里脏乱差。美国人都呼吁：“给我们一点空间，太压抑了！”一些城市学家提出了一个观念：城市就像人一样，躺着占据的空间一定比站着占据得多，美国应该站起来。于是，一些想推销钢材的企业就提出盖高楼，用钢筋混凝土武装城市；之后，很多人建议用玻璃做门窗可以将楼盖得更高；然后，又有人发明了电梯1945年，美国帝国大厦建立，一个站起来的城市出现了。在哥本哈根小试牛刀之后，冯仑赢得了一些支持，但整个设计并不完善。于是，他和自己的团队研究了41个城市的环境，对人口和空间、生活和就业、交通和环保、富裕和幸福感等问题进行权衡，最后测算出的数据是：一平方公里范围内最大容纳的建筑数量可以达到900万平方米，“立体城市”完全可行。于是，他找到了好友王石，结果务实的老王给出的回答却是：“这就是一个童话而已。”冯仑又想到一直计划做立体农业范本的新希望集团董事长刘永好，两个人又研究了1年时间，不断将项目细化。再一次将计划拿到王石面前时，他转了口风：“靠谱了。”2010年12月，不仅是王石和刘永好，史玉柱、张跃等其他超级富豪也和冯仑签署了“立体城市合作协议”。导演加制片角色整个“立体城市”总体耗资约为530亿元人民币，如此庞大的资金是万通和冯仑的能力所达不到的。为此，他提出了三大口号：“吃软饭”、“挣硬钱”、“戴绿帽”。“吃软饭”就是用大家的智慧来实现这个项目，研发中心在新加坡，设计团队包含了美国、英国、日本等国的专业人士；“挣硬钱”就是把整个项目现实化，而不停留在一个理想的童话阶段；“戴绿帽”就是节能环保，在城建之中考虑低碳因素综合设计。“一平方公里容纳10万人生活一点也不拥挤。你和太太吵架了有躲藏的地方，要亲热有隐私的地方，孩子在外面玩耍不会被车撞到如果说过去的理想城市就是墙上贴着的美人，企业家就是要将美人变成活人，然后进屋上炕生孩子”冯仑计划着自己不再是一个地产商的身份，而是要做“立体城市”这个品牌，将一个空间内的建筑进行科学摆放，然后要每个城市的市长来选择适合他们的产品，“我的角色就是导演加制片，希望未来可以把立体城市做成微软的视窗系统”。首先给冯仑实现梦想机会的城市是四川成都。成都市规划局总规划师赵刚表示：“成都具备实现立体城市的条件和基础。未来一定会实现城在田中，园在城中，人在园中的规模。”面对媒体，冯仑也信誓旦旦地表示2011年成都会正式开建，而具体地址就选在双流天府新城。5年后，“立体城市”竣工，第一批产品3年后投入使用。成都之后，廊坊等城市也爆出今年年底“立体城市”动工的消息。有媒体直接评价：“立体城市已经要进入北京大外环了！”前不久，冯仑带着他的“立体城市”项目正式走到了媒体面前，记者们也将连珠炮式的问题抛给了他。有人问他，“从商业价值来判断，您的立体城市一万元一平方米，但还有几层在种黄瓜、西红柿和养猪，您觉得这个成本合算吗？”冯仑回答：“全部做牧场就不合算。立体城市是600万平方米内10万平方米做立体农业，节省了物流。人居住可能需要3米高空间，种西红柿1米就行。另外，我们可以设置观光线路，让大家来参观，因此绝对合算。”还有人问他，“您觉得立体城市是不是太理想化了？”冯仑笑着说：“在芝加哥一平方公里建了1200万平方米的房子，在难民营和监狱，一平方公里可以装100万人，立体城市人口只有他们的1/10，建筑只有他们的一半。最终，我们的密度低于北京CBD，我们的数据大于中国人均28平方米的平均值。”有人问他：“一个城市一平方公里一起施工，这绝对是不可能的，您怎么实现这么大一个工程？”冯仑说：“我们首先解决的是速度，然后会分梯次系统地做。”四大困局在众多城建专家和经济学家看来，“立体城市”必然是未来发展的一种趋势。这个项目包含了50种以上的城市功能，将改变目前大城市中存在的居住区只是睡眠城，办公区夜晚无人的窘境。然而，现实中的“立体城市”真的会顺利实现吗？据环球人物杂志记者调查，其实施起来还面临着四大困局。首先就是资金。2010年万通集团的中报显示，公司资金流比2009年少了60%，其中现有资金量大约为11.5亿元。目前集团有11个项目在建，两年内必须竣工的超过5个，总投资更是高达35.7亿元。楼市调控之后，万通营业利润也在不断下降。就冯仑“立体城市”530亿元的投资来看，其中硬投资为300亿元，软投资为230亿元，尽管大部分资金来自“外援”，但万通必须出资占25%，这是一个不小的考验。其次，就空间设计来说，北京人口密度为每平方公里2199人，上海为每平方公里2931人，印度孟买的人口密度是全球最高的，每平方公里容纳了3万人，而立体城市每平方公里超过10万人的数量，几乎是现有大城市的数倍或者数十倍，能行么？第三是突发事件的预警。一个城市垂直达到400米，10万人聚集在此，消防、抗震、紧急避险很难做到面面俱到。而冯仑提倡的垃圾发电、太阳能和生物能源绝对值也很难实现。另外，据亚豪机构市场总监郭毅的看法，立体城市实现的壁垒还包括政策、技术、生态、能源和商业模式等方面，真正实施需要一个漫长的周期和过程，其中任何一点微小的疏漏都会导致整个城市夭折。然而，现实的困境只是理想前进的绊脚石，并非绝对障碍。就像冯仑自己说的：“1945年以前，谁能想到盖4层高楼？我们现在做的，也是后人看来最理所应当的事。”是空想还是创造，只有时间能给出答案。 1声明：未获环球人物杂志事先书面许可，任何媒体不得转载环球人物杂志图片及文字内容，违者环球人物杂志将追究其侵权责任。冯仑作“立体城市 城市进化运动”主题报告2011-12-18 10:20:48来源: 我的钢铁网(上海)有0人参与 手机看新闻 转发到微博(1)万通集团董事局主席冯仑各位朋友大家早上好。我今天用一点时间跟大家讲讲房地产的故事，房地产现在是一个什么状况呢？先说说大家的心情，现在的心情更多的是像最近演的一个很小但是很赚钱的电影，叫失恋33天。所有的人似乎都是从“限购”那天起就失恋了。我们在这个时候，大家都不断的像失恋一样怀念过去荣景的时候，我们在市场上找到一个不同的人，这个人叫“淡定哥”，这个人叫王石。他去哈佛读了一年书，告诉我们还要再读两年，其中可能会去耶路撒冷跟神对话。为什么多数人在失恋的状态下，会有一个人去淡定呢？为什么他们的决定是对的？为什么在几年前他们做过一个正确的决定，导致了今天的淡定。所以大家要告别失恋33天，而穿越到未来，虽然我们步步惊心，但是未来一定很好。我们就从这边来开始、来看这个市场，现在这个市场很有意思。大家都在这样的心情下来看，我个人的看法，现在房地产行业还是很不错的。为什么很不错的呢？事实上就是你怎么样看。相当于一个人，如果他在青春期以前，他是无性无欲的。这个时候他一直在长个子，一直很开心。突然有一天面临青春期，你会发现和父母也不对了，男生开始有点小秘密，彼此之间原来拉手的现在不拉了，似乎家庭充满了诡异气氛。所有的人背后看像男人，转过来一看像男孩。但是两年后你会发现秩序井然，男人走左边、女人走右边。从此大家开始讨论问题，就开始换了一批专家，原来是儿科专家，然后有青春期专家，到了青春期以后开始有成人专家，最后合起来才叫“人的专家”。房地产行业现在大概是个什么阶段呢？大概是青春期结束的阶段。过去跟你们讲房地产的都是讲的儿科的问题，都讲的是不分性别。比如：住宅只讲住宅。那个时候房地产销售额70%以上都是住宅，所以跟你们讲住宅你们认为就是房地产了。那个时候没有分出细节来，从去年开始市场改了，青春期这几年开始大家越来越看不懂了。但是我告诉大家，从今年开始青春期结束了。开始要分成成人的问题，所以今天的房地产我说“市场不错”的原因，就是你要看它的成长、行业变化来看，现在既然进入到成人阶段，你不能说儿童阶段是错误的，也不能说未来老年阶段是迷失。总之我们现在在这个阶段讲，必须开始要正视房地产行业不再是住宅等于房地产了。开始有了住宅和商用不动产，从今年开始一定要分开讲，也就是说它已经进入到成人时代。进入到成人时代的房地产，意味着这个行业的成长和成熟，也就是说我们的荣景也就开始了。只不过是青春期之前的成长，快速长个的荣景、只长身体不长脑袋的荣景不再了。四肢和大脑配合的荣景要来了。为什么这样讲呢？今年住宅这一部分大家都知道，市场有萎缩。萎缩多少呢？将近40%。从这个角度来看，似乎不是很好。但是另一方面大家也别忘了，再看看另外一边，商用不动产今年特别好。好到什么程度呢？以我们自己的感觉来说，我们在无锡有一些工业地产，今年的租金市场涨了30%。那不是一般的好。另外，整个的增长也非常大。今年出租的面积我们已经做到第三了，就是工业地产这一块，增长的都是在今年增长的。另外一部分，写字楼。北京CBD写字楼今年出租率不光我们一家，周边几乎都是100%。租金上涨多少呢？上涨50%以上。你说房地产不好吗？上涨50%以上，而且还有涨的趋势。但是2008年的时候是多少呢？08年所有北京CBD的写字楼掉了15%的租金，空置率提高了10-15个百分点。所以大家仔细看今年的房地产，说：房地产飞的不好？我不赞成。你不能说女人生病男人就必须死掉，不可能的。所以市场总是要分两边来看的，现在这个行业开始要复杂了。另外，今年商用不动产当中的社区性商业也是风声水起。所谓的“社区性商业”是指什么呢？比如：临街的街铺，以及几个住宅区之间的商业。这一类商业非常好。比如：万达整个发展的都是这一类的业务，而这一类的业务今年实际上这些价钱都在涨。所以你们会发现，整个房地产行业并不像财经记者和证券分析师讲的那样的逻辑，为什么呢？他们大部分都是儿科，都是在儿科时期学的手艺，而我们现在讲的是成人的问题。我们今天就来分开看一下，先看一下住宅，然后再看一下商用。我们作为一个全科大夫看一下，住宅这一块的确是减少了40%。问题是为什么减少40%？市场容量变化无外乎取决于两个因素。所谓的“自然生长过程”，比如：吃早饭喝第一碗稀饭之后，第二碗就慢一点，第三碗喝的就会少一点，如果不断的上就会浪费。住宅在GDP3千-8千美金期间，是属于饥饿时期；到了8千美金之后就是第三碗、第四碗，本身已经是饱和状态了。这个事情在欧洲、美国都发生过，在二战之后曾经有一个“房荒时代”，这一段时间发展非常快，包括在纽约长岛就有一家公司比万科现在做房子都快，这家公司10几年之后就没有了。这就是快速的房荒时期。3千-8千美金中国快速城市化这一段，首先出现的房地产明星都是住宅公司，这一段时间住宅是最饥渴的。过了8千美金以后，住宅还存在，但是发生变化了。我一会儿会讲怎么样在8千美金之后创新、穿越到未来。中国目前超过8千美金以上的省会城市和大城市已经有将近20个城市，超过1万美金的城市已经有10个以上。在这样一个情况下，中国的住宅市场已经有大中城市当中，已经有相当一部分已经接近饱和，而三、四线城市大概GDP在四五千的为多，这些城市还是饥渴的时期，所以住宅仍然还是有很多机会。这是一个自然生长的过程。另外一个原因，制度安排。什么叫制度安排？很简单。假定我们的政府规定一条只能在家里吃饭，不需在外面吃饭，在家吃饭还只能跟法定配偶吃饭，只能跟现妻吃饭，跟前妻吃饭都不行。就这么一件任务，把吃饭的功能变得很简单，就是不饿死，而且只跟家里吃。大家想会是什么结果？街上的餐馆全都关门了。一种制度决定了有多大市场容量。大家知道一个电影虽然在八卦的杂志上非常热闹，但这样的状态下大家看一下，电影的票房去年说过了100亿是大事，在八卦的杂志和报纸上每天至少3-4个版面，但是多大的市场呢？加上电视剧也就200多亿。房地产市场几万亿，去年4-5万亿。几万亿的市场报纸纸面上就占多少呢？也就占个两三板。为什么市场差距这么大呢？大家知道传媒意识形态是管制的，是不能够民间完全开放的，所以它的市场容量就很小。我们看一下住宅领域的制度发生了什么变化呢？过去从99年以来到现在10几年，我们的制度发生了三次重大变化，导致了我们的市场伸缩变化。第一阶段从1999年-2006年，我们的制度是接近于美国住宅的制度，就是消除一切买房的障碍。比如：老外能买中国人就能买，外地人能买本地人就能买。买房贷不到款，银行积极支持；不需要审查支付的来源，不管是富人，穷人；也不管是钢需还是改善需要，所有都在市场解决。这样市场就变得巨大无比，所以这一阶段的市场是井喷式的市场。而且公务员绝对不许集资建房，也绝对不许单位分房。所以这一阶段住宅这一领域发展非常快。到了2006年-2010年我们的领导人频频出访，总理也去了新加坡。于是就提出了新的想法，觉得所有的住宅都应该像新加坡那样解决。30%让市场管，70%政府管。住建部就成立了保障司，从那个时候就开始政府管一部分、市场管一部分。而政府管得好不好呢？就是慢慢学着在管。在这种情况下开始限制，先限制老外。说：“外国人不能买房了，外国人必须在大陆有纳税证明才能买房，在这儿必须提供就业证明才能买房。所以北京、上海外国人的买房就减少了。”接着贷款就严格了，限制更严了。我们卖房的要很注意，从06年-2010年制度学习新加坡，开始双轨制，这样市场又减少了一部分。到了2010年，我们的制度又发生了一个重大的变化，我们现在的制度开始学习德国。什么叫德国的制度？就是人一生只能有一套住房，而且鼓励你租、不鼓励你买，50%的人都租房；买房的人也绝对不鼓励你交易，如果你交易赚20%的钱要交重税，50%以上可能坐牢，这样市场当然就非常简单的萎缩的很快。在这样的情况下我们所有的住宅功能只变成简单的睡觉和在家吃饭的功能，因为房子大才能有社交功能，房子小就是睡觉、吃饭的功能，而且一生只能买一次。因为第二套房，我们也开始限制。这样子还不够，每一套房的交易政府都要审查。所以大家会发现，交易速度越来越慢，产品的功能越来越简单，交易的成本越来越高，所以市场急剧萎缩。目前住宅市场出现的这样一种情况，非常容易理解。一方面，我们有20个以上的城市都超过了8千美金，接近于饱和。另一方面，制度的变化是由最大的一种比如完全市场化的制度逐步收缩到德国的这样一种体制来管住宅，把住宅当成简单的保障和公共福利，这样自然市场就萎缩了。既然是这样子，下面的住宅市场怎么做？有三种方法可以让你活下来，而且可以穿越到未来。其中一种方法就叫作细分市场，什么叫细分市场呢？另外举一个例子，也是五六年前和王石到台湾，到台中看房子。有一个女老板带我们看很多她做的“女性公寓”，我们就觉得很特别、很温馨、非常好，然后我们就问她：做这个项目多大？这个老板告诉我们说：“40套。”我们当时私下就说：“没见过这么小的项目。”但是这个老板就告诉我们，我们这个地方这40套就能活下来。过了两年又去又碰到这个老板，她又说一个新项目比哪个更好。我们就问她，这是什么公寓？她告诉我们：“这叫单身女性公寓。”前面的单身不单居，这20套是单身一定单居的。又细分，女性公寓里又细分。我们问她，这个是多大的项目？她告诉我们：20套。她说只有很少的单身单居的。所以你看市场还有细分。如果在20套下面再细分，做5套也是有可能的。某一种单身、单居的女性也是有的。中国市场这么大，只要细分下去还是能做的。比如养老、度假。我们在台北的阳明山做了一个度假公寓。阳明山上的度假公寓跟三亚有什么不同呢？它从上海、北京过去比到三亚要近。另外更重要的是永久产权，你在这儿花了多少钱完了是70年的使用权；而且价格比三亚还低，城市很方便。所以整体上这种属于细分的，就相当于单身女性公寓一样，在度假里面再细分。还可以再细分，比如：养老里面也可以细分，各种各样的细分市场。在未来住宅领域里，只要在细分市场上去耕耘，总之你不会死，还能活的很好。第二个，就是住宅产业化。所谓“住宅产业化”就是大部分的住宅生产过程，布匹、布件要在另外一个地方来做，叫“干法施工”。也是几年前和王石到日本考察房地产，后来就告诉我们要去丰田。于是我们就去看才发现，果真他是流水线上做房子，这是很极端的做独栋的。日本住宅产业化发展的很快，高层建筑最多20层楼都可能基本上60%的布品布件工序是在工厂完成的。所以万科在8年前做了这样一个决定，他是只做住宅的公司；所以他就做了个决定，要做住宅产业化。正因为八年前这样的决定，今天我们看到一个“淡定哥”。要做大规模的住宅公司，你面临的竞争就是产品竞争的一个重点就是规模、成本、速度。怎么样才能把规模做大、速度做快、成本降低呢？住宅产业化是唯一的办法。大家知道今天我们中国的住宅产业化不到15%，也就是说不到15%的东西是在现场以外做的。距离日本等发达国家差的很远。就是在这样的情况下万科8年做下来，万科现在的铸造过程、住宅生产过程比平常要节省3-4个月，所以他的时间周期大大的缩短、资金周转就加快。从成本上来说，最近又得到了非常好的一个政策，就是政府对住宅产业化开始奖励容积率，降低0.5-0.7，也就是让你多卖房，你做了住宅产业化可能成本比传统的高一点，但是我给你多面积。一旦奖励容积率，成本竞争就出来了。工业化生产的住宅品质一定好，比建筑工人也好、农民工也好一定做的要更好，漏水会更少、隔音会更好，装修一次整体精装修。这就是竞争力。大规模住宅公司如果走了住宅产业化的方向，你就可能获取未来的竞争优势。所以现在万科三分之一都是帮政府代建，因为政府搞保障房要快，一定是要大量的住宅产业化产品。速度快、成本低，成本至少不高于现有，另外就是品质好。这种方式就可以保证住宅行业在大规模的住宅企业能够生存，所以万科在3年前已经成为全球最大的住宅公司，今天仍然能够有一个很好的发展势头。一点都不奇怪，因为八年前做对了一件事情。所以也可以看出来，一个企业今天的淡定是和若干年前的先见、远见和智慧是有关系的。所以我们今天看到万科的状况是不错的。住宅第三个穿越的方法，那就是底部市场的耕耘。任何一个市场，它的底部市场虽然利润非常小，但是苍蝇也是肉，慢慢琢磨总是能吃到点东西。北京现在被拆掉的“蚁族住”的地方，农民房这就是底部市场，而且租金回报比城里的公寓一点都不差。因为一个房间10-12平米可以住4-8个人，每个人交200块钱也不少。即使在美国这样发达的地方，早先他们对于底部市场的扩张，采用了次贷的方式虽然引起的金融危机，但是这也是对于这些低信用、无信用的底部人群采取一个免首付、免利息给他们贷款导致的。底部市场仍然是可以做的。总之从住宅领域来看，我们看到了萎缩，但是我们也有三个基点可以让我们穿越到未来，我们仍然能够有未来的发展空间，特别是细分市场和住宅产业化。可以让一个住宅企业很好的度过这样一个市场和制度变化，发展到未来。我们再来看一下商用不动产。商用不动产今年为什么会变得这么好？也就是刚才讲到，进入到了一个成人阶段，开始发育了。商用不动产按全球的经济增长和发展规律来看，GDP到了8千美金到1.5万美金这一段时间，是商用不动产社区商业这一类产品快速成长的时期。这个时期大部分是由原来传统的住宅公司转过来开始做这些社区性商业的，比如：购物中心、街铺等等。大家知道8千美金是解决了住宅，住宅都解决了，那么住宅周边的商业需求就非常旺盛了。大家知道新鸿基今天可谓强大，但是别忘了新恒基曾经有9年时间就是在住宅市场在香港接近饱和的时候，他也在8千美金之后开始转到商用不动产，第一阶段花了9年时间做这种社区商业的产品，也是租售并举，9年之后，就是1.5万之后开始几乎不做住宅也不做社区商品，开始做CBD核心区的最高档的物业。新鸿基用了15年做到了今天这样。在这一阶段我们看到了万达的成长，看到了其它类似的模式在中国风声水起就不奇怪。最近几年很多城市进入到8千美金和之后的市场，这个阶段重点的能力还是在开发，还是比面积、比销售，但是到1.5万美金之后市场发生更大的变化，这个时候的商用不动产开始进入经典的、成熟的商用不动产市场，这个时候的产品最重要的是以出租和租金回报为核心来看商用不动产，以营运能力为核心。什么叫营运能力呢？比如这么大一个会场，你要去开会有一个现金流，有一个利润率，每平行租金有一个说法，但是如果不是坐着，大家都站着，那又是一个现金流。如果说大家都躺着睡觉，改成旅馆又是一个现金流。如果吃饭，又变成一个现金流。不同的行为方式、不同的状态会形成不同的现金流和不同的资金回报。到了1.5万美金之后，不是比谁盖的多，而是比谁的租金回报率高。03年我去纽约面对拉登强拆掉的地方要建新的世贸中心，要建中国中心；他们推荐我们一些公司，有三类公司在纽约最厉害的大的地产公司。第一类，传统的私人家族企业。按照他们的讲法，实际上这一类公司就是钱多活好另外活很慢；第二种就是金融性的地产公司。第三种就是极其厉害，这些人一出现钱就出现了，因为钱总跟着他。后来我越看这些人越像张艺谋，所有的电影出来都叫：张艺谋作品、冯小刚作品。但是他们又没投钱。所以今天张艺谋一站钱还缺吗？商用不动产到了1.5万美金之后，竞争的就是导演加制片。纽约现在凡是出现一个新的项目、最好的项目，首先大家先找导演类的公司。美国有一个术语叫“收费开发商”。到了2.5美金之后，房地产就会变成金融产业。就是在第二阶段高租金回报率稳定租金回报情况下，把所有的物业金融化。第一个阶段为什么不能金融化？第一阶段是以开发为主的，租金回报都很低，所以没法金融化。一旦可以金融化之后，一定是第二阶段投资几乎也金融化了，这就会带来房地产地三阶段的飞跃，就是把它变成了金融产品。所以在房地产的价值链里面，下面是制造业，中