二手房买卖合同纠纷桉例(1).doc

二手房买卖合同纠纷案例案例5、张女士2004年3月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同，购买张先生位于西安市高新区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用，并将购房款中的25000元暂存于中介公司。2004年7月间，周先生取得房产证，此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。2005年1月，张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续、交接房屋过程中，被周先生告知上述事实，双方协商不成，张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请，请求继续履行合同并承担违约金。此案经过仲裁庭调解，双方和解，张女士仲裁申请，周先生支付了部分违约金。 案例6、2006年10月间，唐女士婚期将至，急需一套位于东门外附近的房屋，通过与中介公司多次沟通，唐女士被中介人员说服，约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后，房主自称自己年事已高，丧偶，子女均在外地，全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件，房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨，担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑，劝说唐女士先交纳定金及中介费用，随即在公司出示相应证件，付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑，遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询，在律师的建议下，唐女士中止了继续交易。此后，唐女士按照律师指导购得一套二手房，已将产权过户手续办理完毕。 消费提示：1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。 对准备购买二手房的消费者，应从以下几个角度防范风险： （1）产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让；若房屋设定了抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况，消费者应当充分重视。第三，消费者要了解清楚，房屋是否已经向第三人出租。 依据今年开始实施的房屋权属登记信息查询暂行办法，消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。 （2）房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分公房、经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制，税费的缴纳比例也不相同，消费者在购买之前要调查清楚。 （3）合同签订风险的防范。决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效，则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人，此种情形对消费者比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证，房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例，买受人可能面临前述风险。 在具体购房过程中，消费者可以根据产权证、其他法律文件（如商品房买卖合同、户口簿）确定欲购房屋的合法、全部产权人，与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人，购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。 （4）付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷，消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定，如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定，必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务，最大限度降低风险。 （5）房屋交接风险的防范。对交接的具体时间，交接房屋时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。若无具体约定，则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。 （6）需缴纳税费风险的防范。如前所述，不同类型房屋的税费并不完全相同，在购买二手房以前一定要进行了解、咨询，做到心中有数。 2、如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。 结合前面的分析，以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题：（1）写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等；（2）明确房价具体包括哪些设施、项目，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的，煤气、维修基金是否也包括在房价之内等；（3）细化付款方式；（4）确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付，在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期，并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担；（5）明确违约责任。 陕西永嘉信律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件，总结以下二手房买卖流程供消费者参考：挑选中介审查房屋权属了解房屋使用状况实地查看房屋质量签订合同、明确中介收取定金性质上下家当面谈合同、签订合同出卖人结清全部费用房屋过户完成燃气过户出卖人迁移户口交接房屋、买受人付清全部房款。 3、先签订合同、交付房屋，后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。 2006年5月24日国务院办公厅转发九部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定，陕西永嘉信律师事务所在工作中发现，部分消费者签订二手房买卖合同时，采用先签订合同、交付房屋，将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的作法，或先承租，待满5年后再买的作法。这一办法虽然可以为消费者节约营业税，但也存在一定风险，要谨慎采用。 如果在房屋交付后，过户手续办理前，二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续，如前所述，依据我国契约+登记的物权变动模式，此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效，但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权，买受人仅能够向出卖人主张违约责任，无法主张对所购房屋的物权。此种情况下，二手房购买人的合同目的将无法实现。二手房买卖合同纠纷上诉状上诉人（一审原告）：贾荣毅 身份证号：住 址： 电话：被上诉人（一审被告）：钱占和 身份证号：住址： 电话：第三人：北京链家房地产经纪有限公司 住所地：北京市朝阳区朝外大街乙2号昆泰国际中心2701室，注册号1101052331955 法定代表人：左晖。上诉人因与被上诉人二手房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2008）海民初第2241号判决，特依民事诉讼法第147条之规定，提起上诉，请求依法维持一审判决第二款,撤消一审其它各款判决并改判：1、被上诉人基于定金罚则，向上诉人支付2万元；2、被上诉人向上诉人支付自2007年9月8日至实际支付日期间的2万元定金利息，支付标准按照人民银行同期贷款利率；3、被上诉人赔偿上诉人经济损失共计人民币19万元，其中中介费损失25，920元，另购房屋差价损失164，080元；4、被上诉人承担全部诉讼费用。理由如下：一、被上诉人拒绝履行合同并预期毁约（根本性违约）。被上诉人，2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约；9月19日通过中介公司告知上诉人不卖房属于明示预期毁约，自此截至10月15日一直处于事实毁约的状态。一审法院错误地认为被上诉人没有预期毁约，既违背案件真实情况又严重违反了证据规则，应予以纠正。（一）被上诉人2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约，并且自9月19日通过中介公司向上诉人明示预期毁约之后，截至2007年10月15日，一直处于继续事实毁约的状态。这一事实是清楚的，证据是确凿的，上诉人提交的证据材料，形成了证据链条彼此印证，并符合生活经验法则。一审中，上诉人就其主张的事实，提供的主要证据材料有以下四项：一是，中介公司经手人李鹏飞（店员，主要负责和买房人接洽工作）和李大勇（店长，负责全面工作）的出庭证言；二是，书证通知函一份；三是，被上诉人于2007年9月10日之前收到通知函的邮局邮戳记录；四是，上诉人为支付房款做准备，存有84万元的银行存折。根据该四份证据反映出的事实如下：9月18日，上诉人通过中介公司李大勇通知被上诉人，价款已备齐要求被上诉人接收房款。被上诉人的妻子张艳婷在电话里没有答应上诉人付款、进而办理房屋过户等合理要求，而是说她回家同其丈夫商量以后再说（此系被上诉人以默示方式预期违约付款最后日已届满，她却反常地推托接收买方的付款）。此后，中介公司的李大勇再打张艳婷的电话就打不通了。而9月19日早上，中介公司负责与房主（即被上诉人）接洽的店员金昌龙告诉李大勇（店长，负责全面工作）说：“房主不卖房子了”。于是李大勇立即给购房人（上诉人）打电话告知其房主不卖房了，而此时（9月19日早上）上诉人已按中介公司要求，带着房款已经在赶往中介公司芙蓉里店路上了，准备通过中介公司支付被上诉人房款。9月19日早上，上诉人接到中介公司通知后不得不返回等待被上诉人继续履行接收房款的义务。然而遗憾的是，尽管上诉人通过中介公司如何说服被上诉人继续履行合同，被上诉人均置之不理。无奈之下，上诉人于2007年10月5日，通过中介公司以邮局快递的方式向被上诉人发出书面通知函再次明确要求被上诉人收回9月19日预期毁约的意思表示，应继续履行合同，接收房款、办理房屋过户等，明确要求其若改变主义同意继续卖房的话，务必务于2007年10月15前给予答复。然而遗憾的是，被上诉人依然故我没有任何回复，继续坚持9月19日预期毁约的意思表示房子不卖了，不履行接收房款、办理过户登记等义务。（二）一审法院认为被上诉人提供出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证通知函两份证据材料均为间接证据，用其来证明被上诉人9月19日明示预期毁约的事实，没有达到“充分”的证明标准，进而认为被上诉人9月19日没有预期毁约。很明显，一审法院对此要件事实的认定是错误的，并严重违反了证据规则，应予以纠正。一审法院错误地认为：上诉人提供的证人李大勇、李鹏飞，尽管出庭证明“9月19日早上被上诉人通过中介公司向上诉人明确表示过不卖房了”，该内容尽管同时也与上诉人提交的书证通知函内容相互印证。但是，由于李大勇、李鹏飞是从其同事金昌龙那里得知被上诉人不卖房了，而非自己亲耳听到的，所以李大勇、李鹏飞的出庭证言没有证明力。无独有偶，一审法院同时更加错误地认为：上诉人提交的书证通知函，由于不是上诉人自己发出的，而是由中介公司直接发出的，所以也不能证明9月19日向被上诉人提出过不卖房了这一事实。很明显，一审法院认定事实严重错误。理由有以下三点。其一，上诉人提供的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证通知函，均能直接证明其主张的事实9月19日早上被上诉人明示预期毁约，应属于直接证据。根据上诉人、被上诉人、中介公司达成的三方协议，以及上诉人与被上诉人达成的房屋买卖协议和补充协议，并结合二手房交易的商业习惯和生活经验法则。中介公司同时接受买卖双方的委托，为买卖双方促成合同并实际履行合同提供沟通信息、托收价款、代办过户等全套二手房交易服务，所以，在通常情况下，买卖双方通过中介公司传递信息、表达意志的行为，当然地等同于买卖双方直接对话行为。所以，中介公司向被上诉人发出通知函催促被上诉人如约履行接收上诉人支付房屋价款义务的行为，是一个行为代表两层法律含义：一是，中介公司积极履行促进买卖双方成交的服务义务；二是，上诉人通过中介公司（中介公司得上诉人之委托授权）向被上诉人发出通知函敦促其收回预期毁约的意思表示继续全面履行合同义务。由此说明，尽管被上诉人9月19日明示预期毁约，但是，上诉人为了充分践行诚实信用、维护交易安全的合同法原则和精神，再次敦促被上诉人最迟于10月15日之前务必收回9月19日预期毁约的意思表示，继续履行包括接收付款、办理产权过户等合同义务。然而，遗憾的是，被上诉人于10月10日前（见发信邮戳以及一审法院的认定，判决书第5页第14行）就收到了该通知，截至10月15日依然没有给予上诉人或者是中介公司任何回复，依然坚持9月19日预期毁约态度。中介公司的金昌龙实为卖房人（被上诉人）的直接受托人负责与卖方接洽，李鹏飞实为购房人（上诉人）的直接受托人负责与买方接洽，李大勇作为店长实为代表中介公司与买卖双方履行职务。所以，金昌龙9月19日告知李大勇被上诉人不卖房的事实，等同于被上诉人自己亲口告诉李大勇的事实，法律含义相同。所以，一审法院认为李鹏飞、李大勇是通过金昌龙说被上诉人不卖房子了，并非是直接听被上诉人说其不卖房子了，进而否认了李大勇证言的证明力，很明显这是严重的事实认定错误和法律推理错误。（见一审判决第4页为尾部和第5页首部）其二，本案中中介公司及其直接经手的员工，是买卖双方履行义务进而得以实现权利的直接和唯一的工具性载体，这一载体，犹如是摄录机一样，见证了买卖双方签定、履行合同的每一个环节的真实情况。所以，在买卖双方履行合同过程中，有且只有中介公司及其直接经手的员工才最大可能性地知晓或者是亲历以下事情：买卖双方，究竟是卖方不同意按照合同约定的86万元来继续卖房，还是买方不愿意如约支付房价款？答案无疑是前者。试想一想，通过中介公司的二手房买卖交易，在买卖双方各执一词时，除了中介公司及其直接经手的员工，对于真实情况在客观上有发言权以外，还能有谁呢？一审法院严重违背生活经验法则，居然说“出庭证人李大勇、通知函均系由第三方作出，所以缺乏证明力”是何等错误啊。难道，证据材料有且只有是相对方直接承认的，才具有证明力吗？此乃严重逻辑错误、推理错误，并直接导致认定案件事实错误，应予以纠正。其三，一审法院对于上诉人提交的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、通知函证明力的认定问题上，严重混淆了民事诉讼和刑事诉讼的证明标准，苛刻地以刑事证明标准（证据确实充分）来要求上诉人。这严重违背最高人民法院民事诉讼证据若干规定（简称证据规则）第六十三条、第六十四条和第七十条的规定，应予以纠正。证据规则第六十三条确立了一方当事人提供证据的证明力明显大于另一方的，法官应依据高度盖然性的证明标准，确认优势证据的证明力，认定案件事实1。证据规则第六十四条强调审判人员依据法律规定（即法律精神）和良知，运用逻辑推理和日常生活经验（即理性），居于中立立场来判断证据，并公开判断的理由和结果2。遗憾的是，一审法院没有居于中立的立场。因为一审理法院居然认为上诉人没能提早（早于9月18日，即早于最后付款截止日之前）将房款支付给被上诉人，已构成一般违约。试问，上诉人9月18日当天付款并要求被上诉人接收房款，违的是哪里的约呢？我上诉人难道没有争取合同最大利益的权利吗？我上诉人选择在付款截止日最后一天来付款，不可以吗？与之形成鲜明对比的是，9月18日当天，上诉人通过中介公司向被上诉人付款并要求被上诉人接收付款时，遭到了被上诉人默示拒绝，转而称“回家再商量商量”。试问：买房人按照合同确定约定的时间和房款数额，通知卖房人接收付款，倘若真的如被上诉人（卖房人）所言“一直在催促上诉人（买房人）付款，急用钱呢”，那你为何在约定的付款截止日即9月18日明确推辞上诉人付款，不接收付款呢？很明显，9月18日当天，被上诉人是在故意制造上诉人逾期还没有支付房款的恶意事件。而这与后来发生事情“如出一辙”：9月19日过后一直到一审开庭时，被上诉人居然矢口否认“收受过上诉人2万元定金”转而一方面要求上诉人继续支付2万元定金，另一方面要求解除房屋买卖合同，理由居然是被上诉人逾期未支付房款，所以给其造成了损失。看一看吧，这个被上诉人，究竟是个怎样的人啊？！然而，遗憾的是，对于被上诉人的这些事情，一审法院居然没有任何否定性的评价，转而说依据现有证据无法认定谁违约？（见一审判决第5页中下部）公理站在了那里呀？鉴于此，很难说明你一审法院是站在居中的角度上来认定事实和适用法律啊！证据规则第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但是没有反驳的相反证据的，人民法院应当确定其证明力：（一）书证原件或者是与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。很明显，上诉人提供的通知函具有直接的独立证明力。遗憾的是，一审法院基于“该通知函系第三人作出的，也不能证明9月19日被上诉人提出过不卖房子了这一事实”，是错误的，应予以纠正。综上所述，一审法院认定被上诉人9月19日没有提出过单方面毁约，很明显属于认定事实错误，应予以纠正。二、被上诉人的代理律师当庭对上诉人提供的证人（中介公司经手人李大勇、李鹏飞）进行多次误导和威吓，直接导致证人未能得以自由表达证人证言。对此，一审合议庭没有出面予以制止和纠正，转而间接配合了被上诉人代理律师的误导性、威吓性询问证人。一审庭审中，当涉及到关键性问题时，鉴于被上诉人代理律师很明显误导性、威吓性询问上诉人提供的证人时，合议庭却不去直接制止其不当行为，转而告诉证人说，证人你可以选择不回答。证人玄机选择了不回答被上诉人代理律师的提问，而此时被上诉人代理律师更加变本加厉，导致证人根本无法自由表述。一审法院此种做法，显属不当，应予纠正。三、一审法院合议庭以时间紧张为由，多次打断上诉人质证和发表质证意见。既剥夺了上诉人的诉讼权利，又直接导致一审裁判时无法正确认定案件事实，最终导致裁判错误。一审庭审中上诉人得知：9月19日，是中介公司的金昌龙直接从被上诉人那里得知被上诉人提出单方面毁约的。上诉人遂提出延期开庭，以便于通知金昌龙出庭做证时，一审合议庭借口说时间紧案情简单继续开庭。然而，却在后来的裁判结果中说，上诉人证人李大勇、李鹏飞并非亲耳得到的消息，而是通过同事金昌龙得知的，所以，其出庭证言没有证明力，不能证明被上诉人9月19日提出过预期毁约的事实。这实在是让人费解。四、被上诉人预期毁约，对于上诉人因此将会造成至少10万元经济损失，是有完全预见的，但是被上诉人基于合同效率违约的思想，不惜以单方面擅自毁约为代价以试图博得房屋价款高于96万元乃至更高的价格利益。所以，被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少10万元。被告代理律师庭审陈述时，明确表示当时我们认为房屋价值是96万元。而被上诉人对于其代理律师的说法没有作出反对。到此我们可以清晰地发现被上诉人毁约的全部主观事实：被上诉人之所以单方面毁约的真正原因是，被上诉人认为订立合同时，房屋售价约定低了至少10万元，在履行合同的过程中，试图提高房价，可是又担心承担违约风险，于是当约定付款期9月18日到来时，一方面默示拒绝接收房款；另一方面恶意制造上诉人逾期付款不能的人为事件。当上诉人向其追要2万元定金时，再次遭到被上诉人拒绝，理由是，你上诉人逾期没有支付房款，违约在先，所以房子不卖定金也不退。这也证明，被上诉人对于单方面毁约自己可能面临的违约负担将可能是10万元是有预期的，是认可的。依据合同法毁约损害赔偿的可预见原则，被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少不底于10万元。五、上诉人164，000元的购房款差价损失以及25，920元购房中介费损失，共计190，000元的经济损失，是否系被告单方面毁约所导致的？答案是肯定的。一审庭审中，上诉人再次重申了合同目的：在中关村三小这一特殊地理位置附近购买房屋一套，以实现其上诉人小孩子来年秋季得以入学中关村三小的合同根本目的。而且，该合同目的在三方签订合同之初，三方均知晓。对此，中介公司的李大勇、被上诉人一审开庭当时，均没有表示反对再一次认可了合同目的。然而由于被上诉人单方面毁约，直接导致上诉人不得不在同一地理位置另行购买相仿房屋，所以，上诉人另购房屋的差价损失理应由被上诉人赔偿。考虑到被上诉人夫妻均失业，上诉人仅主张了约16万元的差价损失（全部差价损失实为19万多元）。为此，上诉人提交了如下证据材料：证据一：上诉人、被上诉人之间签订的北京市房屋买卖合同第一条和补充协议第一条共同证明：标的物所在地为海淀黄庄小区中关村814号楼1002房屋一套，建筑面积48平方米，约定房价为86万元整。证据二：京地税缴电专第0570350号专用税收缴款书和X京房权证海私第021400号房屋所有权证证明：上诉人于2007年10月26日，购买了海淀区黄庄小区中关村805号楼404号房屋一套，建筑面积47.6平方米，房价为105万元整。上诉人的合同目的是，在海淀区黄庄小区（即中关村三小附件）这一特殊地理位置购买较小户型房屋一套。近而解决其小孩子得以在中关村三小入学问题。房 号及比较项目朝向面积（平米）交易时间新旧程度交易价格（万元）黄庄小区814号1002房正南482007.9.8同时期兴建86黄庄小区805号404房正南47.62007.10.26同时期兴建105由本文前述可知，被上诉人因为反悔房屋售价偏低（10万元），而不惜单方面毁约，直接导致上诉人合同目的无法实现。上诉人为了实现合同目的，不得不花费105万元，比原先多出19万元，考虑到被告实际履行能力，原告只主张164000元的直接经济损失。故应由被告承担原告该笔直接经济损失。证据三：链家中介公司第0288149号专用收据证明：上诉人于2007年9月8日向链家中介公司支付的中介服务费用共计25920元整。证据四：上诉人、被上诉人、链家中介公司三方居间服务合同第六条结合被告毁约的事实以及催告函相结合证明：被上诉人应当于2007年10月11日之前，支付上诉人中介服务费用损失25920元，并且每逾期一天承担172元（860000 X 2%）的迟延履行金。六、被上诉人应承担全部的诉讼费用。被上诉人明示预期毁约后，被上诉人一方面不同意按照86万元价格继续履行合同，另一方面也不同意退还2万元定金，理由是上诉人逾期没有支付房款，违约在先。而实际情况是如本上诉状第一部分所述。被迫不得以的情况下，上诉人才求助人民法院来讨个公道。所以引起诉讼完全是基于被上诉人的过错。很明显，双方之间的合同纠纷只所以使用了国家司法诉讼资源，完全是被上诉人的过错所致，本案的诉讼费用理应由其全部承担。一审法院判令上诉人承担诉讼费用，属于判令错误，应予纠正。综上所述，一审法院认定的事实错误，处理显失公正，特提出前列上诉请求，恳请贵院依照事实和法律依法作出公正判裁。此致北京市第一中级人民法院上诉人（签字/章）：2008年5月 日上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2008）沪一中民二（民）终字第880号上诉人（原审原告）段某慧，男， 1981年6月17日生，汉族，住上海市浦东新区#路#弄#号502室。委托代理人陈如波、陈如浪，上海普若律师事务所律师。被上诉人（原审被告）滕某义，男， 1963年2月20日生，汉族，住上海市浦东新区#路#弄12号402室。委托代理人陈某某，上海市律某理师事务所律师。上诉人段某慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海浦东新区人民法院（2007）浦民一（民）初字第11180号民事判决，向本院提起上诉。本院于 2008年3月20日受理后，依法组成合议庭于 2008年4月1日公开开庭审理了本案，上诉人段某慧之委托代理人陈如波、陈如浪被上诉人滕某义委托代理人陈某理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定， 2006年8月25日，段某慧与滕某义签订了买卖合同及补充转让协议各一份，约定滕某义将座落于本市浦东新区#路#560弄5号1#6室房屋（以下简称系争房屋）以700，000（人民币，下同）的价格出售给段某慧，房屋建筑面积92.41平方米,付款方式为：定金100,000元于 2006年8月22日前支付,余下房款600,000元于 2007年1月30日前支付完毕。另补充转让协议的补充条款第3条其中约定，在 2007年1月30日之前滕某义将250，000元付给段某慧，结清房款，此协议作废；具体情况，双方再作协议；补充转让协议第6条第二款约定，段某慧若中途返悔或违反本协议中的条款，均视为段某慧违约，需由段某慧赔偿滕某义100，000;腾某义违约，同样赔偿段某慧100，000元。补充转让协议第7条第3款约定，本协议可作为买卖合同中的补充条款。该买卖合同及补充转让协议对房屋的交付及产权过户的时间均未作约定。 另查明，滕某义于 2006年8月22日向段某慧出具收到定金100，000元及首期房款150，000元的收据2张。 再查明，2006年8月初，段某慧及其姐姐段某玉借给滕某义现金250，000元，并由滕某义出具借条。因滕某义未予归还，段某慧与滕某义于同年8月25日签订了上述买卖合同及补充转让协议，同时将原借条更换成定金收条及首付房款收条。现段某慧诉至法院，请求判令：1、滕某义履行双方签订的买卖合同，交付房屋并立即办理房屋过户交易手续；2、滕某义支付违约金100，000元。 原审认为，滕某义因借款无法规还而将属其本人所有的系争房屋出售给段某慧，并用借款冲抵部分房款，并无不妥，双方为此签订了买卖合同及作为买卖合同补充条款的补充转让协议，该买卖合同及补充转让协议系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现段某慧要求滕某义继续履行买卖合同，交付房屋并办理过户交易手续，对此，原审认为，根据相关法律规定，合同对履行期限未作约定或约定不明的，通过当事人协议补充，或者按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，债权人可以随时要求履行，但是，根据公平原则，要求债务人随时履行义务的债权人其本身应当按约履行其相应得义务，否则无权随时主张。由于滕某义未按补充转让协议的约定在 2007年1月30日之前向段某慧归还250，000元，故双方签订的买卖合同及补充转让协议应当继续履行。但是，作为房屋买卖合同，房屋交付及产权过户的时间是合同的主要内容，而段某慧与滕某义签订的买卖合同及补充转让协议对此未作约定，且双方也未能达成一致意见，同时，根据补偿转让协议的约定，段某慧应于 2007年1月30日前付清房款，但段某慧除用借款250，000元冲抵定金及首期房款外，未支付任何房款，段某慧称在2006年12月及2007年1月初曾向滕某义提出要求履行合同，但滕某义不同意履行，且拒收房款，对此，段某慧未能举证证明，法院难以采信。因此，鉴于段某慧与滕某义签订的买卖合同及补充转让协议对系争房屋的交付及产权过户时间未作约定，且双方为此也未能达成一致意见，同时，段某慧也未按约履行付款义务，故现段某慧要求滕某义履行买卖合同，交付房屋、办理过户交易手续，并支付违约金，依据不足，法院难以支持。 原审法院于二OO八年三月四日依法作出判决：一、段某慧要求滕某义履行双方签订的上海市房地产买卖合同，交付房屋并立即办理房屋过户交易手续的请求不予支持；二、段某慧要求滕某义支付违约金100，000元的请求不予支持。一审案件受理费4300元、保全费2，270元由段某慧负担。 判决后，段某慧不服，向本院提起上诉称：原审判决认定系争房屋买卖合同及补充协议合法有效，但以双方未约定房屋交付时间和房产过户时间为由，不支持上诉人的诉请系适用法律错误；被上诉人未按约规还借款，也不同意上诉人办理过户手续，还拒绝接受上诉人支付的房款。按我国合同法的规定，本案中不存在无法强制履行或履行费用过高的情况，法院可以给定一个具体的履行期限判令双方办理产权过户手续，同时由上诉人支付其余房款。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。被上诉人滕某义则辩称，被上诉人没归还25万元，则上诉人应该在 2007年1月30日前支付其余房款45万元，但上诉人未履行其付款义务。上诉人诉称的发生交涉及律师函都是在其应承担责任之后发生的，上诉人只是想将责任推给被上诉人。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。在原审法院审理过程中，腾某义已向法院表示无能力一次归还25万元，愿意分期归还。在本院审理过程中，滕某义的代理人亦向本院表示了这一意思。上诉人段某慧则表示同意一次性支付余款45万元，并于 2008年4月14日以代管款的形式将45万元付至本院。本院认为，本案系争房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。合法有效的合同对签约各方当事人均有约束力。虽然在上述合同及协议中双方未约定交付房屋及办理产权过户的具体时间，但不影响双方在一个合理期限内继续履行合同义务。原审判决以未约定办理产权过户等的具体时间为驳回上诉人段某慧的诉讼请求是欠妥的，本院予以更正。根据社会实际状况，本院酌情给与双方一个月的合理期限。由于双方是因借款无法归还而形成了房屋买卖关系，故在买卖合同及补充协议中既约定了被上诉人应于 2007年1月30日前归还25万元，又约定上诉人应于 2007年1月30日前付清房款。现双方均未在约定时间内履行还款和支付房款义务，双方均有不妥之处。段某慧要求滕某义支付违约金的诉讼请求本院不予支持；同理，被上诉日呢滕某义以段某慧未按约定支付房款为由拒绝交付房屋及办理产权过户手续的理由亦不成立。本院同样不予支持。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2007）浦民一（民）初字第11180号民事判决主文第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2007）浦民一（民）初字第11180号民事判决主文第一项；三、上诉人段某慧应于本判决生效之日起三十日内一次性给付滕某义购房款人民币45万元，同时滕某义亦应于本判决生效之日起三十日内向段某慧交付本市浦东新区#路#560弄5号1#6室房屋并办理完毕房屋的产权过户手续。 段某慧如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计人民币8600元、财产保全费人民币2270元，合计10870元，由段某慧与滕某义各负担5435元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周 峰 审 判 员 孔 美 君 代理审判员 彭 坚 二OO八年四月十四日 书 记 员 钱 世 杰案 情 原告：李某某 被告：张某某 2002年 8 月 2 日，被告与案外人某市某置业有限公司签订某市商品房预售合同，被告购买位于某市某路 3200 弄 20 号 401 室商品房一套，合同约定“某公司”于 2003 年 10 月 31 日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年 5 月 26 日，被告与某房地产经纪有限公司签订房地产居间合同(出售)，约定被告委托该公司居间出售 401 室房屋。同年 5 月 27 日，原、被告通过该公司居间，签订转让协议一份。该转让协议约定：被告将 401 室商品房作价人民币 1,140,000 元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币 114,000 元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款 22.8 万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达 15 日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金 114,000 元。此外，原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行某市分行分别取出房款 114,000 元及中介费 5,700 元，公司出具收条。同年 10 月 31 日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于 2003 年 6 月 2 日经查核准登记的权利人为被告，同年 12 月 16 日“置业公司”办理初始登记取得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于 2004 年 4 月 1 日办理了产权过户手续。 诉 辩 原告诉称： 2003 年 5 月 27 日，原、被告签订转让协议合法有效，且转让协议具备履行基础。因房价上涨因素，被告单方面违约，故请求判令被告履行转让协议、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。 2004年 7 月 22 日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼请求，撤销原第一条诉讼请求，判令被告赔偿经济损失人民币 905,550 元。 被告辩称：被告在签订转让协议时并未取得房地产权证，且现该市已禁止期房转让，故其与原告签订的转让协议无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼请求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过分高于转让协议约定的违约金金额，请求法院驳回原告诉请。 焦 点 1、转让协议的效力问题； 2、过错责任问题； 3、赔偿金额过分高于转让协议约定违约金的金额问题。 审 理 一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告所签订的转让协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币 114,000 元、中介公司就此出具收条以及被告出具的确认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具的确认书均证实中介公司已尽通知转付义务，而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现原告认为实际损失大于违约金的约定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币 450,000 元。 评 析 一、本案中双方签订的转让协议合法有效，应受法律保护。 根据中华人民共和国合同法第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中双方签订的转让协议并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效合同。 对于被告代理律师谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案转让协议是在此决定之前签订的。其次，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就签订预售商品房转让协议的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。 因此，本案中双方签订的转让协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面切实履行。 二、类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方在诉讼的同时，必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。 近几年，因房产市场的火暴，导致房价大幅飚升，由此而引起的出卖方在签订转让协议后违约的案例不胜枚举。 对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的情况，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不适用以上惩罚性赔偿的规定，故购房者如想取得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生律师：杨进 | 联系电话：联系邮件： 李甲诉谢丁二手房买卖合同纠纷上诉案上诉人(原审原告)李甲。 委托代理人汪乙、袁丙，上海市汇业律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)谢丁。 委托代理人胡戊。 上诉人李甲因买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2005年3月20日，谢丁与李甲签订一份二手房买卖合同，约定：谢丁将自有的位于本市某路336号12层、面积为10622平方米的店铺转让给李甲，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)118万元；谢丁在收到李甲房屋定金4万元同时，应将该房屋的权属资料及其他所需材料交给李甲办理手续；付款方式：1、2005年3月21日支付14万元；2、余款到银行放贷下来全部一次性付清(一百万元整)；3、贷款不足部分交易前付清，贷款多余部分到帐后退还。双方出现下列情形之一的，违约方承担违约责任：1、谢丁违约按已付房款(定金)的金额一倍支付给李甲违约金。2、李甲违约按已付房款(定金)的金额一倍支付给谢丁违约金。备注中约定，贷款费用、交易费用等一切费用均由李甲支付。房屋交易由双方到交易所办理手续。合同签订当日，谢丁收取李甲支付的4万元定金，次日，谢丁收取李甲首付款14万元。审理中，李甲出具了2005年5月11日发出的律师函，要求谢丁在收到函件后5日内，带齐房屋总价款5%的营业税金额，约同李甲至交易中心办理手续。2005年11月9日李甲再次发函，表示因谢丁拒绝交纳营业税，致使系争合同无法继续履行，在谢丁收到该函件时系争合同解除，并要求谢丁返还购房款并赔偿定金。谢丁收到上述函件，未回复。 庭审中，李甲出具了系争房屋的房地产价值评估报告书，及2005年4月5日由借款人李甲、贷款人中国工商银行上海市宝山支行、保证人上海宝峰房地产置换有限公司共同签订的房屋担保借款合同，李甲以系争商铺作为抵押物，向中国工商银行上海市宝山支行贷款47万元用于购房。针对借款合同，李甲认为因银行规定抵押物的产权必须归属李甲时才能发放贷款，由于谢丁不配合过户，导致借款合同无法履行。谢丁称借款合同约定银行发放贷款的条件系办妥抵押登记手续，并非产权过户。 李甲起诉至法院要求解除与谢丁签订的二手房买卖合同；要求谢丁返还房款18万元，并赔偿违约金8万元。 在原审审理过程中，谢丁明确表示愿意负担营业税，继续履行合同。 原审法院认为，谢丁与李甲订立的二手房买卖合同，是双方真实意思之表示，应为合法有效。本案的争议焦点在于谢丁是否存在根本违约行为致使不能实现合同目的，李甲是否有权行使法定解除权。鉴于双方未在合同中就营业税的负担进行约定，故李甲认为谢丁不负担营业税系违约的观点，无合同依据，不予采纳。李甲认为贷款无法发放系谢丁拒绝配合过户所致，无相应证据佐证，不予认可。营业税的承担发生于过户交易时，目前履行条件尚未成就，李甲不具备行使法定解除权的条件。李甲认为谢丁存在违约行为并导致合同目的无法实现