开发商获取土地使用权的方式.doc

一、开发商获取土地使用权的方式总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。 土地使用权出让，是指国家意土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。 土地使用权出让方式有三（四）种，即协议、招标、拍卖、（挂牌）。 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与 （1）出售转让土地使用权 （2）交换转让土地使用权 （3）赠与转让土地使用权 土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。 5土地使用权终止 6土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。二、土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。对土地使用权出让金的估算，要按照有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，依实际情况而定。 1土地征用费2 土地出让金 3 土地购置（拍卖、招标）费4 拆迁补偿费5 拍卖佣金6 土地交易费7 土地契税8 其他土地费 三、容积率与建筑密度建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念。建筑密度大，说明用地中房子盖得满，反之则说明房子盖得稀 。建筑密度=建筑物占地或基地面积/用地总面积建筑密度=（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）项目总用地面积100% 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率=建筑面积/用地总面积四，房地产一二级市场房地产一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有。国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让（批租），并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。 房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一 次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让。 房地产的三级市场 指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。五、房地产市场的参与者 1、土地所有者或当前的使用者 在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。 2、开发商 房地产商从项目公司到大型的跨国公司有许多种类型。其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。 3、政府及政府机构 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。 4、金融机构 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。 5、建筑承包商 房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便如此，承包商往往能够承受较低的利润水平。 6、专业顾问 由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务。六、房地产的开发流程，房地产开发一般可以划分为四个阶段：1投资机会选择与决策分析阶段、2房地产开发前期工作阶段、3房地产开发建设阶段、4房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。四个阶段是：1、前期土地取得，包括一级土地开发，招标拍卖挂牌取得，通过转让项目公司股权取得，直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法，房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件（如831大限之类），最高法院关于土地纠纷的司法解释。2、房地产开发阶段，包括建设工程规划的审批，开工许可，工程招投标，建筑工程施工合同管理（合同签订、施工、验收、结算、交付等。涉及包括建筑法、招投标法在内的施工合同管理、结算法律法规，及最高法院关于审理建设工程合同纠纷案件的司法解释。3、房地产销售，销售广告，销售合同，房屋的验收与交付，包括房地产商与银行签订的担保协议，商品房买卖合同，购房者与银行的借贷合同，与保险公司的保险合同。4、物业管理阶段，包括业主委员会的成立、议事规则，管理委员会、章程，管理规约，物业管理合同。包括物权法，物业管理条例在内的法律法规，和章程、合同制定。这四个阶段的关系是，第一个阶段的问题或潜在的纠纷，都是上一个阶段问题的反映，因此如果要避免问题的发生，就要在上一个阶段提前预防。如，不成及时交付房屋，是建设阶段的工期管理问题，不能及时办证，即有建筑施工的管理问题，也有前期开发时土地取得的问题。业主对小区内物业的权属争议，往往与在销售合同中的约定不明有关系。七、可行性研究-机会研究（鉴别阶段）：主要功能：对投资方向作概略性分析，根据资源、市场、政策寻求投资机会。主要是笼统估计。 精确程度：30% 需要时间：大中型项目一般为2-3个月 费用估算：0.1%-1% - 初步可行性研究（初选项目阶段）： 主要功能：从投资角度研究是否合理可行，只作初步估计，对方案作粗略审查。精确程度：20%需要时间：4-6个月费用估算：0.25%-1.5%-可行性研究（判定项目阶段）：主要功能：为了作出正确的判断，得出明确的结论或推荐一个最佳方案。精确程度：10% 需要时间：8-12个月 费用估算：大型项目0.2%-1%；中小型项目1%-3% -项目评估决策（结论阶段）： 主要功能：对可行性研究报告提出评价意见，确定是否可行，或是否是最佳的方案选择。由于建设前期的各研究工作阶段的研究性质、工作目标、工作要求及作用不同，因而其工作时间与费用也各不相同。通常因为各阶段研究的内容是由浅入深的，故项目投资和成本估算的精度要求也由粗到细，研究工作量由小到大，研究的目标和作用逐步提升，因而研究工作时间和费用也随之逐渐增加。郑州经略智成企业管理八、在房产开发设计阶段规划设计和建筑设计由谁做？规划设计与建筑设计方案技术要点 规划设计方案须满足规划设计土地使用条件要求并按照建筑工程设计方案编制深度规定建质200384号中设计深度的要求提供。建筑设计方案须满足规划设计土地使用条件及相关规范要求。建设单位、设计单位须书面承诺对规划设计与建筑设计方案及应用相关技术规范的真实性承担法律责任。 具体内容须包括 一建筑工程项目建筑工程包括各类建筑物、构筑物的性质、规模、位置、标高、高度、层数、体量、朝向、间距、建筑密度、容积率、建筑色彩和风格等 二市政道路工程项目各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、停车泊位的位置和规模、道路附属设施等 三市政管线工程项目各类管线工程包括地下埋设和地上架设的给水、排水、电力、通讯、燃气、热力的性质、断面、走向、坐标和标高架埋方式、架设高度、埋设深度、管线相互的水平距离与垂直距离及交叉点的处理等。不同性质和类型的管线要充分考虑各自的技术规范要求以及管线与地面建筑物、构筑物、道路、行道树和地下各类建设工程的关系九、 利率变动对房产开发的影响银行利率变动与房地产业的关系 银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨、交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。（二）银行利率变动对房地产价格的影响一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度。各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。（三）银行利率变动对开发商的影响目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招拍挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款亿为例，在贷款利率上调个百分点以后，开发商一年增加还款万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬：另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。十、运行环境对投资者而言最敏感的因素5、房地产市场的运行环境中的（ B）是投资者最敏感的问题。A社会环境B政治环境C经济环境D金融环境十一、房产开发交易的实质 产权过户十二、农用地征用补偿费如何计算征收土地主要看土地利用规划里的地性，一般如下计算，拒绝买卖土地，要看土地被征收后的用途，还要看村集体组织有多少人赞成或不赞成，可以去查下土地管理法里面有明确规定。征用耕地，土地补偿费为该耕地前三年平均产值 ，被征土地亩数的6-10倍 安置补助费： 该耕地前三年平均产值 ，需要安置人口的4-6倍 青苗补偿费为当季作物产值 附着物补偿费，由设区的市政府制定 其它农用地 ：土地补偿费为该乡镇前三年平均产值5-8倍 安置补助费为该乡镇前三年平均产值 4-6倍 青苗补偿费，当季作物产值 附着物补偿费，设区的市政府制定 实际评估值 未利用地 ：土地补偿费为，该乡镇前三年平均产值3-5倍十三、在房产交易过程中，租赁、抵押、买卖取得的权益各是什么抵押：对抵押房地产的占有、使用和获取收益权；就同一房地产剩余价值部分再设定抵押的权利十四/土地稀缺和土地固定造成房地产什么特性?土地的稀缺性造成了房地产的( B)。 A大量投资性 B保值性与增值性 C生产使用的长期性 D受政策限制与其他类型资产相比，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性。房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。位置固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。（2）耐用性。从某种意义上讲土地前使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整：以达到最佳利用的状态。（3）影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。（4）投资大量性。不论是房地产申的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的；不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。（5）保值增值趋势。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，从长远的观点来看，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。十五/我国土地制度 根据我国宪法土地管理法及其实施条例的规定，我国土地使用制度内容包括以下方面：土地的权利归属制度。土地管理法规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；其中已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。十六,房地产别称 经济学上称为不动产十七、对限购、限价政策的影响限贷是限制贷款，限价是限制销售价格，限购是限制购买资格当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 今年来我国房地产价格不断增长房地产市场迎来泡沫经济时代由于近年来房地产价格在持续上涨这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加房地产的价格远远高于与之对应的实体价格房地产泡沫的经济时代也随之到来。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌进而不利于房地产长期稳定发展。 为此目前国家通过以下政策对房地产市场营销进行宏观影响: 1、限贷和增税政策的影响。 房地产价格居高不下且高暴利使得很多人投机取巧国家从而对多套住房施行按揭贷款提高首付比例、加大个人贷款税收。政策明确规定对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例从之前的50%提高到不低于60%甚至有些城市取消二手房贷款优惠对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征税。而之前的税率是根据面积、容积率等实行差异化征收。此外政府还要求要尽快开征物业税的时间降低交易环节费用加大房地产持有费用从而合理引导消费。 从理论上讲因为首付提高必将使一部分需求流出市场使房价有所下跌。但实际上限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大在全国范围内来看投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等发达城市受限贷和税收影响较大而刚性需求比例较高的城市如武汉、郑州等中部城市受限贷和税收影响小2、限购和限价政策的影响。 为抑制房地产投资投机需求国务院将限购政策扩大至所有房价过高、上涨过快的城市要求在一定时期内从严制定和执行住房限购措施有的地区甚至适当施行限价从而影响房地产成交量。 通过对各大城市的房地产市场查询发现这一政策对国家宏观调控房地产行业起着很大的作用比如天津、合肥、佛山等二三线城市的房地产成交量增速都有所缓解房地产价格总体趋于平稳 3、保障房政策的影响。 保障房的介入对房地产的价格和商业的投机需求可谓冲击巨大根据国家统计局数据显示保障房建设力度正逐年加大数量从2010年的590万套增加到2011年的1000多万套保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求如郑州、济南等城市的廉租房和经济适用房的增加降低了商品房的入市需求使商品住房市场被动萎缩从而拉低房地产价格十八、多方面描述房地产市场现状，适当论述在未来短期内房产价格走势全国房地产市场行业发展情况分析房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落