房地产开发项目财务评价案例(1).doc

房地产开发项目财务效果评价案例 一、项目概况 本项目规划设计要点如下： (1)用地面积：11 417 m2 (2)建筑密度：35 (3)容积率(地上)：4.62 (4)绿化率：25 (5)人口密度：1 085人公顷 (6)规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。表1项目主要技术经济指标(一)项 目单 位数 量项 目单 位数 量占地总面积m211 417居住人数人1 064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236 898平均每户居住人数人3.5公建面积m24 280人均居住用地m234.68绿化面积m22 854道路面积m24 681居住户数户304车库面积m27 200表2项目技术经济指标(二)层 数功 能所占面积(m2)总面积(m2)裙楼4商铺11 24815 528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1 942(每层)36 898地上建筑面积合计52 426地下室2停车库7 2007 764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1有关工程计划的说明项目总工期为36个月(从2005年3月2008年3月)。当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。2项目实施进度计划项目实施进度计划如表3所示。表3项目实施进度计划表 四、项目财务评价基础数据信算 1项目投资与成本费用的估算 (1)土地费用。 土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 150万元。 拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000万元。 以上两项合计为：15 150万元。 (2)前期工程费。本项目的前期工程费如表4所示。表4前期工程费估算表序 号项 目计算依据金 额(万元)1规划设计费建安工程费3330.392可行性研究费建安工程费1.5165.203水文、地质、勘探费建安工程费O.555.064通水、通电、通路费建安工程费2.5275.335场地平整费60元/平方米68.50合 计894.48 (3)建筑安装工程费。本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进行估算，估算结果见表5所示。 表5 建安工程费的估算 单位：万元序号项 目建筑面积土 建设 备装 饰合计(m2)单价金额单价金额单价金额l塔楼36 8981 4835 472351.721 298161.355957 3652裙楼商铺部分11 248l 483l 668351.72396514.725792643公建部分42801 483635351.72150514.72220l 005合 计ll 013(4)基础设施费。基础设施费估算结果见表6所示。表6基础设施费估算表 单位：万元序 号项 目单 价计价数量合 计1供电工程65万元/公顷5.2426公顷3402供水工程15万元/公顷5.2426公顷78.643道路工程42.13万元/公顷0.468l公顷19.724绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.895其他工程占建安工程费的21l 013万元220.26合 计660.51(5)开发期税费。开发期税费如表7所示。表7开发期税费估算表 单位：万元序 号类 别计算依据缴纳税额1投资方向调节税投资额5550.652配套设施建设费建安工程费121 321.563建筑工程质量安全监督费建安工程费4。44.054供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600元/t商铺：O.1t/人，600元/t住宅：22.28商铺：67.495供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8KVA/百平方米，1000元/kVA住宅：58.37商铺：89.986其他建筑安装工程费的2220.26合计2 374.64(6)不可预见费。取以上(1)(4)项之和的3。则不可预见费为： (15 150+894.48+1l 013+660.51)3=831.54(万元)开发成本小计：以上(1)(6)项之和为3092417万元。2开发费用的估算(1)管理费用。取以上(1)(4)项之和的3，则管理费为831.54万元。(2)销售费用。销售费用的估算见表8所示。 表8销售费用估算表 单位：万元计算依据计 价合 计广告宣传及市场推广费销售收入的21 082.51销售代理费销售收入的21 082.51其他销售费用销售收入的1541.262 706.28(3)财务费用。详见借款还本付息表9所示。表9 借款还本付息表 单位：万元序号项目名称合 计建设经营期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010 355.55177.751.2本年借款10000100000O1_3本年应计利息1 459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11 459.9205 914.035 545.891.5年末借款累计10 355.55 177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收ll 459.92O5 914.035 545.893投资与总成本费用估算汇总表表10所示为投资与总成本费用估算表。表10投资与总成本费用估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明其中：住宅分摊成本(元，m。)商铺分摊成本(元，m。)l开发成本30 924.17(1.1)(1.6)项之和5 6487 8151.1土地费用15 1502 7694442l.2前期工程费894.481861861.3基础设施建设费660.511371371.4建安工程费11 013l 9962 3501.5开发期税费2 374.644445841.6不可预见费831.541161162开发费用4997.74(2.1)(2.3)项之和789l 3792.1管理费用831.541161162.2销售费用2 706.283709602.3财务费用l 459.923033033合 计35 921.9l64379 194 4项目销售收入估算 (1)销售价格估算。销售价格的估算可以采用市场比较法和成本定价法，具体估算过程略。估算结果为：住宅部分建议销售单价为7400元m2，商铺部分为19200元m2，车位为25万元个。 (2)销售总收入估算。销售收入估算详见表11所示。表11销售总收入估算表 单位：万元用 途可售面积建议销售单价销售收入住宅36 898m27400元/m227 304.52商铺ll 248m219200元m22l 596.16车位209个250000元5 225合计54 125.68(3)销售计划与收款计划的确定(见表12)。表12 销售计划与收款计划表销售计划各年度收款情况(万元)合计(万元)年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年第2年住宅：6022 152.31m216 392.7l32 475.41商铺：606 748.8m212 957.70车位：60125个3125第3年住宅：4014 745.69m210 911.81商铺：404 499.2m8 638.46车位：4084个21002l 650.27合计10032 475.412l 650.2754 125.685税金估算(1)销售税金与附加估算(见表13)。表13销售税金与附加估算表 单位：万元序号类 别计算依据建设经营期l231营业税销售收入51 623.771 082.512城市维护建设税营业税7113.6675.783教育费附加营业税348.7132.484教育专项基金营业税464.9543.305防洪工程维护费销售收入1.858.4638.976印花税销售收入O.0516.2410.8837交易管理费销售收入X0.5162.38108.25合计销售收入6.432088.171 392.11(2)土地增值税估算。(见表14)。表14土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目计算依据计算结果1销售收入54 125.682扣除项目金额以下4项之和45 587.022.1开发成本30 924.172.2开发费用4997.742.3销售税金及附加3480.282.4其他扣除项目取(2.1)项的206184.833增值额(1)-(2)8 538.664增值率(3)/(2)18.735增值税税率(4)50取306土地增值税(3)(5)2 561.598 6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计359219l万元。其资金来源有三个渠道：一是企业自有资金(共13000万元)；二是银行贷款：三是滚动开发投入(即预售收入部分)。自有资金部分在3年中投入的比例分别为44.11、33.53和22.36。从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；其他不足部分由预售收入解决，如表15所示。表15 投资计划与资金筹措表 单位：万元序 号项目名称合 计计算期1建设投资35 921.9115 734.38 980.47811 207.132资金筹措35 92l.912.1自有资金13 0005 734.34 358.92 906.82.2借贷资金1000010000OO2.3预售收入再投入4 621.5788 300.333五、项目财务评价1现金流量表及其分析(1)全部投资现金流量表及其分析。全部投资现金流量表如表16所示。表16 全部投资现金流量表（i=9%） 单位：万元序号项目名称建设经营期合 计123l现金流入O32 475.4121 650.2754 125.681.1销售收入O32 475.412l 650.2754 125.682现金流出15 734.313 970.3216 272.5845 977.2l2.1建设投资15 734.38 980.4711 207.1335 921.902.2销售税金及附加2088.171 392.113 480.282.3土地增值税l 536.961 024.642 561.62.4所得税0l 364.7l2648.704013.423净现金流量(1)-(2)-15 734.318 505.085 377.688148.464折现系数(I=9)O.917 431 2O.84l 679990.772 183 55净现金流量的现值-14 435.1415 575.364152.555 292.786税前净现金流量(3)+(2.4)-15 734.319 869.808 026-3912 161.897税前净现金流量的现值-14435.1416 724.016197.848 486.72评价指标：税前全部投资净现值(税前净现金流量的现值累计)为：8 486.72万元；税后全部投资净现值(税后净现金流量的现值累计)为：5 292.78万元：税前全部投资内部收益率为：78.93；税后全部投资内部收益率为：59.42。(2)资本金投资现金流量表(如表17所示)。表17资本金投资现金流量表 单位：万元序 号项目名称建设经营期合 计123l现金流入0.0032 475.412l 650.2754 125.681.1销售收入0.0032 475.412l 650.2754 125.682现金流出5 734.3019 884.3521 818.4847 437.142.1自有资金5 734.304 358.902906.8013 000.002.2预售收入再投入4621.588 300.3312 921.912.3借款本息偿还0.005 914.035 545.8911 459.922.4销售税金及附加2088.171 392.113480.282.5土地增值税1 536.96l 024.642 561.602.6所得税0.00l 364.722648.714013.423净现金流量(1)-(2)-5 734.3012 591.06168.216688.544折现系数(I=9)0.917 4310.841 6800.772 1835净现金流量的现值-5 260.8310597.64129.895206.926净现金流量的现值累计-5 260.835 336.815 206.92 评价指标： 资本金税后内部收益率为：100.12； 资本金税后净现值(净现金流量的现值累计)为：5 206.92万元； (3)有关指标及其计算结果的分析 净现值。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现折算为项目实施期初的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值(净现金流量的现值累计)。经上面的计算，本项目税前、税后全部投资的净现值都大于0；自由资金税后净现值也大于0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。 另外，本项目投资分析所采用的基准收益率，是项目净现值贴现时计算贴现系数所采用的利率。一般取大于同期银行贷款利率为基准折现率。本投资分析在长期贷款利率的基础上上浮2，即9作为基准折现率。 内部收益率 内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。 内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属独立方案的评价，经上面的计算，税后、税前全部投资的内部收益率分别为78.93和59.42：自有资金投资内部收益率为100.12；分别都大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。 2损益表及其分析 (1)损益表(如表18所示)。 表18 损益表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合 计1231销售收入0.OO32 475.4121 650.2754125.682总成本费用15 7341.38 980.47811 207.1335 921.913销售税金及附加0.002088.171 392.113 480.284土地增值税O.001 536.961 024.642 561.605利润总额(1-2-3-4)-15 734.3019 869.808 026.3912 161.89 6弥补亏损15 734.307所得税(5)-(6)330.001 364.722648.714013.428税后利润(5)-(6)-(7)O.002 770.795 377.688148.479盈余公积金(8)lOO.00277.08537.77814.8510可分配利润(8)-(9)0.002493.714 839.917 333.62（2）评价指标全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=(12 161.8935 921.91)100=33.85 全部投资的投资利税率=利税总额/投资总额*100%=(12 161.89+3 480.28+2 561.60)35921.91100=50.67 资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=(12 161.89/13 000)100=93.6%资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=(8 148.85/13 000)100=62.68(3)对指标的分析。以上四个静态指标与房地产同行业相比应该是较理想的，项目可行。 3资金来源与运用表