物业服务计划方案含物业费测算.doc

物业服务计划方案含物业费测算（一）物业服务计划方案的两个方面内容1关键性内容（1）整体设想与构思（2）组织架构与人员配置；（3）费用测算与成本控制；（4）实现方式2、实质性内容（1）管理制度的制订；（2）档案的建立与管理；（3）人员培训及管理；（4）早期介入及前期物业管理服务内容；（5）常规物业管理服务综述；（6）管理指标；（7）物资装备；（8）工作计划（二）物业费测算物业费测算主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法1、 工资及福利费测算8 U+ h q/ P* f8 Z5 H新浪乐居包括物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）。新浪乐居! c+ A（1）基本工资（元/月） G9 O0 d4 W+ a新浪乐居论坛基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。新浪（2）福利费（元/月）5 v& a, R5 C Z L新浪乐居论坛福利费包括：买房,购房,装修论坛,房产论坛2 q8 e1 W, Z% A5 Z6 I福利基金。按职工工资总额的14%计算。1 R# O; H新浪乐居工会经费。按职工工资总额的2%计算。) U6 z3 L/ S. C( e r1 M 教育经费。按职工工资总额的1.5%计算。新浪乐居9 m. c: P6 W* P. e 社会保险费。包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。新（3）加班费（元/月）* f8 w, y- / E0 * m( 通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。$ 6 j- v& U（4）服装费（元/月）7 s Q9 T o5 N4 X j3 ?新浪乐居论坛按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。新浪乐居论坛; C8 t, p9 i, u每平方米建筑面积工资及福利费 (工资福利费加班费服装费)/总建筑面积+ G9 R( A0 新浪乐居论坛2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费4 J- + q& i* _新浪乐居论坛公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。$ S# w4 e) v$ e% u普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：5 j3 s3 N6 G买房,购房,装修论坛,房产论坛（1）测算出公共设施、设备的建造成本- k l! E0 Z1 b* e买房,购房,装修论坛,房产论坛公共设施、设备的建造成本房屋每平方米建筑成本15%9（2）测算出公共设施、设备的月折旧费买房,购房,装修论坛,房产论坛. h) e- z2 u; y% 建造成本月折旧费 25年12个月/年新（3）测算出公共设施、设备的维修保养费新维修保养费月折旧费40% z. z# T# w新浪乐居论坛3、 绿化费买房,购房,装修论坛,房产论坛# H#绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。每月每平方米建筑面积分摊的绿化费9 2 q w) u2 w/ O买房,购房,装修论坛,房产论坛年绿化工具费年劳保费年绿化用水费年农药化肥费年杂草清运费年景观再造费年其他费/! U8 N2 f( z3 , 新浪乐居论坛12个月总建筑面积买房,购房,4、 清洁卫生费新小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。, ; L V/ & _房产论坛,装修论坛,业主论坛每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费/ |+ U% a( . r新浪乐居论坛年工具购置费年劳保用品费年消杀费化粪池清理费年垃圾外运费其他/12个月总建筑面积买房,购房,装修论5、 保安费; 3 j! u保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。房产论坛,装每月每平方米建筑面积分摊的保安费新年装备费年人身保险费年保安用房及住房租金/12个月总建筑面积+ s3 N |/ O) Z/ 6、 办公费. F/ p1 N5 M2 办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。* o* j- F$ I 房产论坛,装修论坛,业主各项办公费用之和每月每平方米建筑面积分摊的办公费 : Z K) r5 5 i新浪乐居12个月总建筑面积Y: * R新浪乐居7、 固定资产折旧费2 Oh; ) Z. I, a: d; l新浪乐居论坛固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：买房,购房,装修论坛,房产论坛8 F9 1 k. 固定资产原值 Z( m5固定资产月折旧额% $ E/12个月预计使用年限房 固定资产月折旧额新浪乐每月每平方米建筑面积分摊的折旧费买房,购房,装修论 总建筑面积! P( I: 1 n房产论坛,装修论坛,业主论坛8、 法定税收物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：( w