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“房市”须谨慎，代持有风险！ 【案情简介】2009年骆女士从美国宾夕法尼亚大学留学归来，在深圳某留学机构组织的学生交流会上认识了文先生。二人相见恨晚，来往三月即闪婚。2012年3月，骆女士父母从老家来深圳，因居所甚小，骆女士瞒着文先生以父母和自己的婚前及婚后部分积蓄购置了深圳市香蜜湖某小区的“双拼房”。因名额问题，骆女士以好友李某名义购房，双方签订代持协议并办理公证，约定房产实际权利人为骆女士，每月房屋贷款由其偿还。2014年李某周转困难，将该房抵押借款，后因借款纠纷，该套房被人民法院依法进行了评估、拍卖，第三人温某依法取得了该套房产，并已办理交付和过户手续。后骆女士才将代持房产协议和公证书递交人民法院要求执行回转。一波未平，一波又起，骆女士与文先生因婚前缺乏了解，婚后矛盾丛生，加之房屋代持“东窗事发”，了解情况后的文先生心生不快，向法院提起了离婚诉讼，要求离婚并分配“双拼房”一半市值的等值价款人民币300万。【律师点评】本案的争议焦点在于代持协议的效力认定，争议房产的所有权归属认定以及争议房产的分割问题，深圳知名离婚财产分割律师马成律师对此分析如下：一、房产代持协议的效力认定所谓“房产代持”，是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由其自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。而双方往往通过另签所谓的“房产代持协议”来约定实际出资人为房屋的实际所有人。出资人出资购得了房屋，名义产权人从中获得金钱或其他好处，某种程度来看，是一笔“双赢”的交易。司法实践中，因房屋代持引发的纠纷处理起来相当棘手，可能引发实际出资人与名义产权人之间的法律关系和房屋产权归属认定等纠纷。一般认为实际出资人与名义产权人之间形成了一种隐名代理关系，类似于公司法中隐名股东和显名股东之间的关系。公司法解释三第25条规定：有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第52条规定的情形，人民法院应认定该合同有效。该司法解释第25条承认了实际出资人与名义出资人之间的合同在符合法律法规的情况下的效力，并规定了当实际出资人与名义出资人因投资权益归属发生纠纷时，以实际出资为主张权利的标准，而不以股东名册、公司登记等外部公示否认实际出资人的权利，即在立法层面上对实际出资人作出保护。 虽然关于房屋隐名代理问题，现行法律、法规并未对此做详尽规定，但在 “法无禁止即自由” 的某些情况下，亦可援引现行的法律规定。根据合同法，双方基于自愿基础订立的合同，既未存在无效合同情形，也未存在可撤销合同情形，而且现行法律法规中，并未对房屋代持问题进行约束，该协议是具有法律效力的。二、骆女士应如何维权？就物权角度看，形式上登记在房地产权簿上房屋所有权人是否确实是实质意义上的房屋所有权人在法律上是无法体现出来的。根据城市房地产管理法第60条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及物权法第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，认为不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，名义产权人对该房产享有物权，那么实际出资人对房产不享有物权权利。合同法中虽无关于房屋隐名代理的明文规定，但是对于骆女士这样的情况，想要维护自己的权益，仍然有法可循。实际出资人在某种层面上相当于是将房产委托给名义产权人，可视二者之间关系为委托代理关系。合同法第404条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。可见即使是隐名的代理，实际出资人与名义产权人始终存在着债权关系。本案中，房款可视为骆女士对李某的借款，骆女士对李某享有债权，是李某的债权人，因此，骆女士可以基于债权关系请求李某返还房款。另外，李某擅自处分该房产，构成民法意义上的“不当得利”。依我国民法通则第92条的规定，不当得利的构成要件有：一是一方获得利益，指因一定的事实，增加其财产总额;二是他方受损失，指因一定事实而使其财产总额减少；三是取得利益与受有损失间有因果关系，即受损是取得利益所致;四是没有合法依据，即取得利益无法律上的根据。李某名义上获得的这套房产是未通过对价得来，在未得到实际出资人同意的情况下，擅自将该房办理了抵押并经过后续拍卖过户转让了善意第三人温某。根据物权法第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。温某完全符合上述三点构成要件，作为善意第三人，温某实际上也取得了该房产的所有权。那么对于李某的不当得利该如何处理呢？依照法律，不当得利的受益人应该返还，具体分为两种：原物返还，即当原物尚存时，应返还原物；作价返还，即若原物已不存在，则可作价偿还。因温某的善意取得所有权，这里只能采取第二种返还方式。李某应该将转让该房产所获得的利益返还给骆女士。客观事实是骆女士是真正意义上的房产所有人，但法庭审理的是法律事实，法律事实是需要证据证明因果关系的。只有通过各个证据间的严密的逻辑联系，形成一个严密的证据链条，才可以得出唯一的结论。本案中无论从双方签订的协议，还是从房贷还款的银行流水均可看得出房屋实际权利人是骆女士。三、文先生是否可以分割该争议房产？该“双拼房”是骆女士瞒着文先生以父母和自己的婚前及婚后部分积蓄购置，其房款资金来源较为复杂，有三处来源：一、父母的资金；二、骆女士个人婚前财产；三、骆女士婚后的财产。具体分析如下：首先，父母出资的这部分资金，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。可见父母出资部分是可以认定为父母对骆女士的赠与，即骆女士的个人财产。其次，骆女士个人婚前财产出资部分的资金，若有确切证据证明，应认定为骆女士个人婚前财产。依据是婚姻法第18条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产；(二)一方因身体受到伤害获得的医疗赔费、残疾人生活补助等费用；(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。值得注意的是：该条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。骆女士婚前的积蓄应当认定为骆女士婚前个人财产，其用这部分购买的房产也应当认定为骆女士婚前个人财产，但仅限于其用婚前出资的部分。再者，骆女士婚后财产出资的部分，应当认定为夫妻共同财产。依据是婚姻法第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的以下财产，归夫妻共同所有:(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益(指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性益)；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。对于这一部分的出资，文先生拥有一半所有权，以此资金购买的房产，在该资金范围内享有一半的所有权。因此文先生有权要求对该部分房产进行分割。 综上，文先生可以对夫妻共有资金及其对应增值部分主张按比例分配。具体来讲，除去骆女士父母的出资和骆女士婚前个人财产出资部分，剩余的金额及其对应增值部分文先生可要求分割50%份额。【法院判决】关于骆女士要求执行回转争议房产的案件，法院经审理认为：对外具有公示效力的争议房产的权利人是李某，而温某作为善意第三人，通过善意的方式取得了该房产的所有权，应当认定温