珠海写字楼市场盘点_杨艳琳,韩胜,周妍.doc

珠海写字楼市场盘点3.1 珠海市主要在售及已售写字楼项目分布 吉大景山路-九州大道：写字楼物业数量位于珠海首列，租售率高，配套完善；金融经济、证券业集中分布； 拱北迎宾路：写字楼的纯粹性不高，主要分散在片区的酒店中，使得拱北写字楼带有明显的酒店烙印； 老香洲人民东路：写字楼零星地分布，规模较小，但租售率较高，客户以小型企业为主； 新香洲行政中心：新兴商务办公区，自用型写字楼为主，硬件配套较先进； 前山明珠南路：写字楼的档次低且零星稀少，办公点多在厂区内； 唐家湾总部经济区：以软件开发为主导的唐家湾总部经济区聚集了巨人集团、金山软件等全国品牌软件开发公司； 南屏湾仔-横琴: 十字门商务办公区，依托横琴新区开发，商业、办公定位高端，规划合理，未来供应量较大；3.2 珠海市主要在售及已售写字楼现状- 1 -区域名称 建面销售/出租率面积区间 单位数均价/租金物管费用配套行业分布客户反映问题停车位电梯其他在售吉大财富大厦（纯写字楼）2.970.4256、10603-13层写字楼,每层4个单位18000元/平方米95元/月/平方米10元/月约300个4部1-2层为银行-横琴门道（纯写字楼）1000.35401600商务楼可分层出售；独栋商务别墅整栋出售7000 元/平方米3元/平方米月 654个每栋1-2部足球场、篮球场、网球场-已使用吉大光大国际贸易中心纯写字楼6.51138、178、194、228每层12个单位，共31层，共372个75元/月/平方米20元/平方米月 约100个日立10部旅行社、票务中心、银行、通讯等实业、咨询、科技、贸易、保险、房地产通风、照明不好；卫生条件需改进；没有地下停车场；粤财假日酒店2.30.9100300每层约有2000平方米，可自行隔断16500元/平方米11元/月 约150个三菱4部酒店配套银行、贸易、房地产楼体陈旧；车位少；德瀚酒店 1.51200400每层7个单位，6层共42个60元/月/平方米1.2元/平方米月 约300个三菱2部餐饮、棋牌、养生等实业、投资、科技通风、采光不好进出入人较杂；配套陈旧；拱北银都酒店0.250.9540126每层12个单位，共36个75元/月/平方米约250个三菱6部餐饮、商务服务、银行银行、贸易、保险车位少；电梯慢；中珠大厦（纯写字楼）2.121140-350每层8个独立单位组成70元/月/平方米约120个4部电梯机场候机厅、票务中心、银行、广告传播、旅游、贸易、房地产租户杂乱；楼道昏暗、陈旧；香洲国际科技大厦（纯写字楼）4.060.7580、120、200、300每层12个左右，部分可自由合并17000元/平方米16元/平方米月 约200个5部电梯银行实业、广告传播、贸易、科技交通不便；配套少；西海大厦（纯写字楼）2.630.9143-653每层10个独立单位组成55元/月/平方米2元/平方米月 约180个4部电梯无科技、建筑、贸易、实业电梯老旧；车位少；中央空调提供时间短工商大厦（纯写字楼）2.54180-460每层12个独立单位组成55元/月/平方米3元/平方米月约150个4部电梯无科技、贸易、广告传播、咨询、IT、证券电梯经常坏；楼道、洗手间太旧；租户杂乱； 深发展大厦（纯写字楼）3.210.85156-37821层，每层10个独立单位组成40元/月/平方米2.4元/月约110个4部电梯银行贸易、科技、广告、实业、建筑装饰电梯老旧，经常坏车位少；日荣大厦（纯写字楼）2.191120-45616层，每层10个独立单位组成85元/月/平方米约160个两部日立健康中心、会议中心、西餐厅贸易、科技、咨询、实业、建筑装饰外立面不高档 市区写字楼体量均小，建面2-5万平米左右； 主流单位面积区间在100-400平米之间，且分割、组合方式灵活； 出租率高，租金在50-90元/平米/月之间，租金水平偏低；在售写字楼数量少，售价16000-18000元/平米，相对一手住宅售价，写字楼价格水平偏低； 开始初步呈现行业聚集的特征，吉大片区金融、经济相关行业分布较集中，拱北片区贸易、旅游业公司较多； 写字楼楼龄偏大，形象档次不高、硬件配套落后、服务不到位，用户对现状诸多不满，但市场能够满足需求的新写字楼数量非常少；3.3 珠海未来写字楼供应珠海未来写字楼分布图：区域项目名称项目建筑面积用途入市时间工程进度吉大珠华商业广场（旧改）32.1万酒店、商业、办公计划2014年10月竣工规划中三联集团（旧改）3.5万商业、办公、住宅预计2014年规划中钰海环球金融中心9.1万商业、办公预计2013年已开工中南房产项目1.8万商业、住宅、办公、工业预计2015年规划中汉鼎大厦约4万商业、办公预计2015年已开工财富商贸项目约3万办公预计2015年规划中庆华集团（烂尾楼重建项目）6.34万酒店、办公计划2013年10月竣工结束规划中新、老香洲丹田广场2期2.4万商业、办公计划2012年8月竣工结束已开工泉福商业大厦1.98万商业、办公预计2012年即将封顶梅溪工业区（旧改）约30万住宅、办公、商业预计2015年规划中扬名广场2期13.9万办公、商业、酒店预计2015年已开工恒信综合体项目（旧改）12.8万窗体顶端商业、住宅、办公窗体底端预计2015年已开工安广大厦2.9万办公计划2013年8月竣工结束已开工拱北成山集团项目（旧改）约5万酒店、商业、办公预计2012后 规划中中海富华里（旧改）23.9万酒店、商业、办公、公寓预计2014年入市公寓在建滕兴项目（旧改）10万商业、办公、公寓预计2015年规划中宝来康酒店（旧改）约3.5万酒店、商业、办公预计2015年规划中仁恒海滨中心21万酒店、商业、住宅预计2013年已开工保利达项目30万办公、住宅、商业预计2014年规划中拱北口岸商业中心约60万住宅、办公、商业预计2015年规划中前山世邦商贸物流中心（旧改）53万住宅、办公、商业预计2015年已开工中海环宇城办公约18万办公、商业计划2013年竣工结束已开工红石大厦约1.7万办公预计2012年已开工横琴&湾仔湾仔海湾村（旧改）约18万商业、住宅、办公预计2015年规划中华融横琴大厦约10万酒店、写字楼、商业预计2015年规划中横琴发展大厦约40万酒店、公寓、写字楼、商业计划2015年12月竣工结束规划中十字门商务区一期24.5万窗体顶端会展中心、酒店、办公楼、商业窗体底端计划2013年6月竣工结束已开工 写字楼未来供应仍以主城区为主，横琴十字门商务区也有大量集中供应； 珠海市区未来规划写字楼的项目总建筑规模达到442.42万平方米，其中商业、办公供应量将超过200万平方米，且有部分大中型综合体项目； 大部分写字楼仍处于规划初期，预计2015年大量入市； 与本项目同期入市、位置接近、有一定规模的项目为珠华商业广场、钰海环球金融中心、中海富华里、仁恒滨海中心，定位都偏向高端；总结：珠海写字楼分布零散，吉大片区商务氛围和配套相对完善；珠海现有纯写字楼少、档次偏低，硬件配套和服务普遍落后，已