限购令与商品房销售合同.doc

限购令与商品房销售合同摘要：随着我国经济体制改革的深入推进，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门，并深刻的影响着人们的生活。目前，有关限购令与商品房销售合同引起了人们的广泛关注。本文拟对限购令的法律属性以及对商品房销售合同的影响进行探讨（以大连市为例）。关键词：限购令 商品房销售合同 合同效力一、“限购令”的由来及大连市限购令2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“新国十条”。而“限购令”是在北京市出台的“国十条实施细则”中明确提出的，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。2011年1月国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“国八条”）之后，大连市人民政府为打击炒房等房地产投机行为，抑制不合理住房需求，最大限度地发挥住房的居住功能，随即公布关于贯彻落实房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见，其中第七条规定：在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女，下同）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。虽学界对限购令的法理基础多有质疑，如北京大学青年学者田飞龙认为限购令涉嫌户籍歧视，对房市基于户籍的调控在形式上违背宪法的平等原则，在实质上偏离支撑高房价的特权城市特权城市，即北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。因素，将歧视扩延至地区之间，而且通过重新“身份化”来修正改革以来的“契约化”共识，抵制社会正义所包含的自由与公平的规范性诉求田飞龙 限购令的法理学分析 http:/中国民商法律网 2011年3月3日；另外也有学者认为限购令中“不予办理产权登记”的规定不符合上位法的规定，但本文意不在讨论限购令的合法性，而在于关注限购令政策实施下商品房销售合同的效力及产生的纠纷何以解决。二、限购令在合同法上的认定有关限购令在合同法上的性质的认定以及对合同效力的影响，个人以为应当区分限购令颁布与商品房买卖合同签订的先后分别进行讨论。（一）限购令在合同签订之后颁布当限购令晚于商品房销售合同时，学界对于限购令的法律属性的认定主要存在两种观点，一说认为限购令属于不可抗力；另一说认为限购令属于情势变更。而笔者个人以为，应当具体问题具体分析，区分并不如此绝对，但为了得出更具说服力的结论，首先应当正确理解不可抗力以及情势变更及二者的区别。1、不可抗力与情势变更（1）不可抗力的概念及构成要件根据合同法117条的规定，不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的构成要件包括：（一）不可预见性。即当事人在订立合同时对不可抗力是否会发生是不能预见到的。判断合同当事人能否预见到应采取主客观相结合的标准。（二）不可避免性。即当事人对于可能发生的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上仍不能阻止这一情况的发生。（三）不可克服性。即合同当事人在事件发生后即使已尽到最大的努力仍不能克服事件造成的损害结果，使合同得以履行。（四）客观性。即不可抗力属于外在于人的行为的客观情况。 余延满、马俊驹民法原论法律出版社，2010年第四版 第633页根据司法实践及学界通说，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩、海啸等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件是公认的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件目前在司法界上存在较大引起争议。（2）情势变更的概念及构成要件根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势变更”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。情势变更的构成要件主要有：（一）具有情势变更的客观事实。具体判断是否构成情势变更应以是否导致法律行为基础丧失，是否致当事人目的不能实现，及是否造成对价关系障碍为标准。（二）情势变更发生在合同成立并生效以后，履行终止以前。（三）情势变更是当事人不能预见的。（四）情势变更不可归责于双方当事人。（五）因情势变更而使原合同的履行显失公平。余延满、马俊驹 民法原论法律出版社 2010年第四版 第634页（3）不可抗力与情势变更的关系虽然不可抗力与情势变更都是不可预见，无法防止的客观事实，都是不可归责于当事人的原因，二者在本质上具有一定的一致性，但二者又有所区别，表现在：（一），不可抗力强调不可克服性；而情势变更则是可以克服的，只是会给债权人带来很大的经济损失。（二）不可抗力主要是指与自然灾害、战争行为等相关的异常事件；情势变更则主要是指社会经济形势的剧变事件。（三）不可抗力导致合同不能履行或迟延履行时，对债务人责任的免除是绝对的；情势变更导致合同解除或变更时，对其责任的承担要充分考虑公平原则，在处理案件时，通常由债权人与债务人分担损失或由一方给予另一方补偿。（四）不可抗力既可以免除违约责任，也可以免除侵权责任；但情势变更的法律后果仅为免除相应的违约责任。有人在理解不可抗力与情势变更的区别时狭隘的解释为不可抗力多为自然事件，而后者多指社会事件，但实际上二者最为根本的区别在于其导致的结果不同，而不是从其客观属性上区分，前者是不可克服的，后者的情况下当事人仍能履行，只是这种履行可能导致不公平的结果。2、限购令的性质认定既然前文中在讨论不可抗力与情势变更的区别时提到区分二者关键在于看所导致的结果，那么认定限购令的性质也应该根据其不同的内容进行分析。如果当事人是客观上无法克服的，导致合同根本不能履行的，则认定为不可抗力；但是如果限购令政策的变化仅导致合同继续履行的不公平的结果，那么就应认定为情势变更。例如，大连市限购令中规定的“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”，因此而导致居民无法买房应属于不可抗力；另外如规定提高购房首付比例的规定，并不是导致合同根本无法履行，只是导致合同继续履行的不公平的结果，因此这属于情势变更，而不是不可抗力。因此，有关限购令的法律属性的认定不能采取“一刀切”的方法，而应当根据具体内容具体分析，关键要把握好情势变更与不可抗力的区别。3、这种情形下当事人权利的主张正如前文所述，应当按照限购令性质的不同认定来确定此时当事人应如何主张权利，如果认定为不可抗力，根据合同法 第94条的规定，属于合同法定解除权发生的原因，而且不可抗力也是法定免责事由，因此合同解除，而且双方当事人无须承担合同责任；如果认定为情势变更，根据合同法及民法通则等有关法律规定，当出现情事变更导致合同目的无法实现或者继续履行合同将导致新的不公平的情形发生，一方或双方当事人可以向人民法院请求解除合同、返还财产，不产生违约责任。由于情事变更属于“不可归责于当事人双方的客观事由”，即双方均无过错责任，所以也不存在一方赔偿另一方损失的法律依据。（二）限购令颁布后签订的商品房销售合同的效力住房限购令颁布以后，买卖双方签订商品房销售合同，如果买受人不符合限购令中的购房条件，那么此时合同的效力如何呢？当事人又该怎样主张权利呢？我个人认为应当视情况而定：1、买卖双方均对购房人不符合限购令条件不知情时依据我国合同法52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，由于买受人不符合购房条件，则双方签订的买卖合同在内容上有违反法律、行政法规的强制性规定之处，因而合同无效。但如此解释并非无懈可击，因为“国八条”并不是具备明显的强制性、禁止性的规定，且“大连市限购令”及其中关于购房套数的限制只能是地方性规定，不属于地方性法规，因而适用合同法五十二条第五款存有疑问。由于开发商并没有审查义务，因而购房人应当举证证明自己不知道不具备购房资格没有过错，否则要承担赔偿责任。因此，当双方均对不符合限购令条件不知情且买方没有过错，则合同无效，不能履行，若交付财产的，对方应当返还。2、一方知情而另一方不知时（1）购房人知道自己不符合限购令购房条件，而开发商不知时买方明知自己不具备购房条件，故意隐瞒真实情况或提供虚假资料，使卖方以为其具有购房资格，则此时合同效力如何？当事人如何主张权利呢？正如上所言，由于合同内容违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此合同归于无效，若有交付财产的，应当返还。至于实践中由购房人交纳的定金，虽然对其性质颇有争议，但多数学者认为应认定为违约定金，因此既然合同溯及自始归于无效，则无违约责任可言；即使把定金作为合同履行的担保，基于担保的从属性质，主合同无效，自然从合同无效，因此定金罚则不能适用，开发商应当将定金返还于购房人。另外，由于买方是明知故犯，存在过错，而法律并没有规定开发商有审查购房人是否具有购房资格的义务，由此导致合同无效，开发商受有损失，购房人是否应当应当赔偿?根据我国合同法42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。购房人此时的明知故犯行为明显符合第二款规定，因而应当赔偿开发商损失。由于合同自始无效，因而这里的损害赔偿的性质不是违约责任，而是缔约过失责任。（2）开发商利用自己的优势地位，故意隐瞒真实情况或提供虚假资料，使购房人误以为自己具有购房条件，则合同效力如何？当事人如何主张权利？无论在专业知识还是买卖双方的市场地位方面，开发商都处于一种优势地位，因此如果开发商利用这种优势地位使对方误以为自己具备购房资格而签订购房合同时，正如前所述，商品房买卖合同自始无效，不能履行。由于开发商的违反先合同义务先合同义务是指缔约人双方为签订合同而互相磋商时依诚实信用原则逐渐产生的注意义务，包括互相协助，互相照顾，互相保护，互相通知，互相忠诚等义务。的行为，故意隐瞒真实情况或者提