上海世平金属贸易物流园区建设项目可行性研究报告

南京世平原材料贸易物流园 建设项目 可 行 性 研 究 报 告 上海世平能源集团有限公司 二 一 一 年五 月 2 目 录 Contents 第一章 总 论 . 4 1.1 项目提要 . 4 1.2 可行性研究报告的原则、依据与范围 . 5 1.3 项目概况 . 6 1.4 项目总投资、资金筹措及收入测算 . 9 1.5 项目社会效益评价 . 11 1.6 主要技术经济指标 . 12 1.7 可行性研究的结论与建议 . 13 第二章 项目建设背景及必要性 . 15 2.1 项目建设背景 . 15 2.2 项目建设必要性 . 16 第三章 市场分析及市场预测 . 18 3.1 市场分析 . 18 3.2 市场前景分析 . 19 第四章 项目建设条件分析 . 21 4.1 项目选址 . 21 第五章 项目建设规模及建设内容 . 22 5.1 建设规模 . 22 5.2 建设内容 . 23 第六章 项目设计及建设方案 . 25 6.1 市场服务功能设计 . 25 6.2 总平面布置 . 27 6.3 结构设计方案 . 28 6.4 给排水设计 . 30 6.5 电气设计 . 31 6.6 暖通空调 . 32 3 6.7 消防工程 . 32 第七章 环境保护 . 33 7.1 环境保护标准 . 33 7.2 环境影响初步分析 . 33 7.3 项目环境保护措施 . 34 7.4 环境影响分析结论及建议 . 37 第八章 节能 8.1 节能概述 . 38 8.2 设计依据 . 38 8.3 节能措施 . 38 第九章 劳动安全与消防 . 40 9.1 劳动安全 . 40 9.2 消防 . 41 第十章 组织机构与人力资源配置 . 43 10.1 企业组织 . 43 10.2 劳动定员 . 44 第十一章 投资估算及资金筹措 . 46 12.1 投资估算 . 46 12.2 总资金分年使用计划 . 49 12.3 资金筹措 . 49 第十二章 财务评价 . 50 13.1 财务评价 . 50 13.2 评价指标 . 53 盈利能力指标表（税后） . 53 13.3 评价结论 . 55 第十三章 社会效益评价 . 57 第十四章 可行性研究结论与建议 . 59 4 15.1 结论 . 59 15.2 建议 . 60 相关附表 ： 附表 1：建设投资估算表 附表 2：固定资产折旧估算表 附表 3：无形资产及递延资产摊销表 附表 4：总成本费用估算表 附表 5： 利润和利润你 分配表 附表 6：项目财务现金流量表 附表 7：财务敏感性分析成果表 第一章 总 论 1.1 项目 提要 1.1.1 项目名称： 上海 世平原材料贸易物流园 建设项目 1.1.2 项目建设单位： 上海世平能源集团有限公司 1.1.3 建设性质： 新建 1.1.4 项目 提出的理由与过程 “ 十二 五 ” 规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节 约资源和保护环境作为基本国策， 同时， 国家发展和改革委员会在 “ 十一五 ” 资源综合利用指导意见中指出： “ 通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化 ” 是“ 十一五 ” 期间我国资源利用的基本原则之一。 为加强 金属贸易及其物流 市场的规范管理，大力发展循环经济 , 5 提高资源利用率 ,支持地方经济建设 ，提出 “ 世平原材料贸易物流园 ” 的建设 。 项目拟选地址为 南京市 栖霞山自然风景保护区，属栖霞区栖霞街道 ，项目占地面积 不少于 300 亩。项目主要建设 南京 市 金属贸易物流园区 ，同时建设酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流 区、办公楼等综合配套设施，市场总建筑 面积 21.08 万 平方米，项目总投资 5.8 亿 元， 建成后可入驻 钢材，橡胶及木材等 贸易企业 及相应物流企业 600 多家，每家注册资本平均 500 万元，将引进资金 30亿元，预计 年 交易量可达 1000 万吨，年交易额 600 多亿元，创税上千多万元。 1.2 可行性研究报告的 原则、 依据 与 范围 1、编制 目的 （ 1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （ 2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 （ 3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （ 4）对项目开发进行投资分析和风险分析。 （ 5）对项目决策及其实施提出优化建议。 2、编制依据 （ 1） 中华人民共和国城市规划法 ； 6 （ 2） 中华人民共和国土地管理法 ； （ 3） 中华人民共和国城市房地产管理法 ； （ 4） 中华人民共和国环境保护法 ； （ 5） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 6） 建设项目经济咨询评估指南； （ 7） “十一五”资源综合利用指导意见； （ 8）国务院关于做好建设节约型 社会近期重点工作的通知； （ 9） 江苏省“十二 五”发展规划 纲要 ； （ 10） 南京市 “十二 五”发展规划 纲要 ； （ 11） 南京市城市总体规划。 3、编制范围 本可行性研究报告主要对 世平 金属物流园区 建设项目 可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的 背景 与必要性、市场分析及市场 、 项目 选址 及建设条件， 建设规模 及建设内容， 项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价， 风险分析及研究结论 等内容。 1.3 项目概况 1.3.1 拟建地点 项目 拟选地址为 南京市 栖霞区 ，项目 计划 占地面积 300 亩 (约合 200010 平方米 )。 南京 市 辐射地区广阔， 钢铁 材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。 栖霞区作为南京市未 7 来发展的中坚，对金属贸易及物流的要求非常高，园区的建成将为栖霞区创造一个良好的投资条件和发展基础。 1.3.2 主要建设条件 1、政策条件 江苏省“十二 五”规划 纲要中 明确提出 ： 构建 “ 核心优化、双带重点，多极拓展 ” 的建设开发空间。 “ 核心 ” 是指长三角北翼核心区，是国家层面的优化开发区域，是我国参与国际竞争的核心区域，是我省率先实现转型升级的 重点区域。 “ 双带 ” 是指沿海发展带和东陇海发展带，东陇海发展带是国家层面的重点开发区域，沿海发展带是江苏持续快速发展的新引擎，是我国区域发展的重点地区，要尽快发展成为我国东部沿海新的经济增长极。 “ 多极 ” 是指国家经济中心城市、综合交通枢纽城市等，包括南京、苏州、无锡、徐州、连云港以及苏北腹地中心城市淮安和江海交汇中心城市南通。 国家发展和改革委员会在“十一五”资源综合利用指导意见中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，因此该项 目政策条件良好。 2、区位条件 栖霞区是南京重要的交通枢纽。区内有中国内河最大的江海换装港 新生圩外贸港和国内内河第一大深水港 龙潭深水港，有华东地区最大的铁路编组站 尧化门编组站，沪宁、宁芜铁路从这里通往全国各地。该地块位于疏港大道，紧邻栖霞大道、 312国道、尧化门编组站。距京沪铁路、沪宁城际铁路不到十公里。距长深高 8 速、沪宁高速仅十多公里。 3、交通条件 南京地理区位优越，物产资源丰富，地处长江 “金三角 ”地区，是中国区域经济中的重要城市。南京对外交通四通八达，形成了航空、高速公路、铁路、长江航运的立体交 通体系和网路 。 1.3.3 项目建设规模及建设内容 本项目建设规模 总占地面积为 300 亩（约合 200010 平方米），功能分区及用地面积如表 1-1 所示： 功能分区用地面积一览表 表 1-1 A 区 综合 配套服务设施 50 B 区 公共停车场 20 C 区 钢材 贸易物流园区 100 D 区 橡胶贸易 物流 园 区 50 E 区 木材贸易物流园区 50 F 区 露天堆场物流区 30 合计 300 本项目规划为 6个区，分别为 A、 B、 C、 D、 E及 F。主要建筑内容包括商铺 127600 平方米 ，层高为 2-3层 ;酒店及综合配 套服务设施 15200 平方米 ，层高为 6层；员工公寓 35700 平方米；酒店式单身公寓楼 17300 平方米；仓储用房 13200 平方米；物流管理用房1200 平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房 600 平方米。 建筑面积一览表 表 1-2 9 1 店铺用房 127600 平米 2 酒店及综合配套服务设施 15200 平米 3 员工公寓楼 35700 平米 4 酒店式单身公寓楼 17300 平米 5 仓储用房 13200 平米 6 物流管理用房 1200 平米 7 公厕、垃圾中转站、设备用房 600 平米 商户 600 户 员工公寓（住宅） 306 套 酒店标间 180 间 单身公寓 308 间 合计 210800 平米 1.3.4 项目 建设进度安排 项目建设期为 二 年，建设时间为 2011 年 8月至 2013 年 8月 1.4 项目总投资 、 资金筹措 及收入测算 1.4.1 项目投入总资金及 资金筹措 本项目项目总资金为固定资产投资、 流动资金 之和。本项目总投资为 58000 万元。（见表 1-3） 1.4.2 项目总投资构成分析 项目总投资构成分析表 表 1-3 单 位：万元 序号 费用名称 投资额 占项目投入 合计 总资金 % 1 固定资产投资 50000 86.2 1.1 建设投资静态部分 50000 86.2 1.1.1 建筑工程费 35028.8 60.4 1.1.2 设备及工具购置费 6562 11.3 1.1.3 安装工程费用 656.2 1.13 1.1.4 工程建设其他费用 4652 8.02 1.1.5 基本预备费 2381 4.1 1.2 建设投资动态部分 10 1.2.1 涨价预备费 0 1.2.2 建设期利息 0 3 流动资金 8000 13.8 项目总投资 (1+2) 100.00% 1.4.3 资金筹措 本项目总投资为 58000 万元， 全部通过企业自筹解决。 1.4.4 营业 收入测算 （ 1）店铺租金收入 店铺总建筑面积为 127600 平方米，平均租金为 80 元 /平方米 *月，经测算该项收入每年为 13780.8 万元。 （ 2）酒店营业收入 共 180 间套间，平均每间的收入为 220 元，经测算该项收入为每年 1445.4 万元。 （ 3）仓储费收入 仓库总建筑面积为 13200 平方米，仓库的租金每个月为 40 元 /平方米 *月，测 算该项收入每年为 633.6 万元 。 （ 4）酒店公寓 共有酒店公寓 308 间，平均每间每天的收入为 150 元，经测算该项收入每年为 1686.3 万元 （ 5）员工公寓 共有员工 306 间，平均每间的租金为 1600 元 /月。经测算，该项收入为 587.52 万元。 营业收入估算表 收入来源 金额（单位：万元） 11 店铺租金收入 13780.8 酒店营业收入 1445.4 仓储费收入 633.6 酒店公寓 1686.3 员工公寓 587.52 合计 18133.62 1.5 项目 社会效益 评价 1.5.1 项目建设有利于 资源的综合利用， 节约资源 城市大建设， 导致 钢材品种及数量需求日益增长， 南京 市 现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材 贸易物流 市场势在必行。 随着城市现代化进程加快，人民消费水平的提高 。汽车行业，日常用品，医药行业等对橡胶的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有规模的橡胶市场，导致各经销商各自为营市场不稳定，制约了橡胶业的良性循环长期发展，因此 成立大型的集约化 橡胶贸易物流 市场 是迫在眉睫的。 1.5.2 该项目经济带动能力强，能够促进 南京 市经济发展 本项目包括 12 万平米 左右 的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前 南京 及周边 钢材 交易量测算，本项目建成后 预计钢材 ,橡胶及木材 交易量可达1000 万吨，年交易额 600 多亿元，创税上千多万元。 因此该项目经济带动能力强，能够促进 南京市 经济的发展。 12 1.5.3 项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象 本项目 建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集 散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台 该项目 ，能够 完善所在地段的规划功能、提升城市形象 ， 对促进 南京市 社会经济协调发展有良好社会效益。 1.5.4 项目 直接或间接带动大量人员就业 建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近 600 家企业，预计能直接或间接带动 5000 人的就业。 1.6 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 1 项目占地面积 亩 300 合 200010m2 2 用地性质 工业、商业 用地 3 建筑面积 m2 210800 4 容积率 1.05 5 绿地率 25% 6 建筑密度 35% 7 建筑层数 多层 8 商户 户 600 9 员工公寓（住宅） 套 306 10 酒店标间 间 180 11 单身公寓 间 308 13 序号 指标名称 单位 数量 备 注 12 建筑耐久年限 年 50 13 建筑结构耐火等级 级 一 14 屋面防水等级 级 三 15 建筑抗震设防类别 类 丙 16 抗震设防烈度 度 6 17 结构形式 框架 结构 18 建设期 年 1 19 定员 人 60 20 建设总投资 万元 50000 21 年营业收入 万元 18133.62 22 年总成本费用 万元 3967.2 23 年利润 总额 万元 11849.62 24 净利润 万元 8887.21 25 财务内部收益率 % 22.44 所得税前 % 17.06 所得税后 26 净现值 万元 30475.39 所得税前 万元 14566.19 所得税后 27 投资回收期 年 6.39 所得税前 年 9 所得税后 28 总 投资利润率 % 20.4 1.7 可行性研究的结论 与建议 1、可行性研究的结论 上海 世平原材料贸易物流园 项目的建设，是 南京 市经济发展的需要，是维护市场经 秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。市场的建设可为 钢材 生产企业 ，橡胶 生产 企业以及木材 14 生产 企业 提供市场销售平台，为 其 使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进 南京市本地企业更好地发展，并可覆盖长三角地区。 市场建设后， 预计 钢材 ，橡胶及木材 交易量可达 1000万吨，年交易额 600 多亿元，创税上千多万元 ，解决 5000 人的劳动就业问题。 本项目的建设 ，最终 将 实现产业化升 级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对 南京市 经济社会发展具有重大意义。 综上所述，我们认为本项目是切实可行的。 2、建议 1、项目总投资 5.8 亿 元，投资较大，需在选址时选取交通条件优越、对金属贸易、物流要求较高的 用户较密集地区进行投资建设。 2、项目需吸引近 600 家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。 3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益 。 15 第二章 项目建设背景 及 必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 南京市“十二五”规划纲要 南京市“十二五”规划纲要中在发展愿景中提出： 必须把转变经济发展方式、加快转型创新跨越发展作为主线。以转型发展为基本路径，以创新发展为根本动力，以跨越发展为目标指向，把加快转变经济发展方式贯穿于经济社会发展的全过程和各领域，提高发展的全面性、协调性和可持续性。突出发展创新型经济、服务经济和绿色经济，推动产业结构向高端化转变，增长动力向创新驱动转变，发展模式向内涵式集约化转变，城市发展向功能品质提升、城乡一体化 建设转变。 必须立足南京实际和形势变化，继承和拓展城市功能定位。坚持建设现代化国际性人文绿都的目标定位，与时俱进赋予新的内涵。加快建设长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、综合性枢纽城市、国家科技创新中心和国际城市，打造 “人文绿都、智慧南京 ”，努力建设国家中心城市。 在发展目标中提出了： 把发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，加快形成服务业大发展的态势，全面实施 “服务业倍增计划 ”，推动服务业发展提速、比重提高、结构提升，到 2015 年，服务业增加值占地区生产总值比重达到 56%以上，在全省率先形成以服 务经济为主的产业结构，成为具有较强影响力和辐射力的区域性现代服务业中心。 16 2.1.2 市场的需求为本项目创造了条件 钢材 ，橡胶和木材 企业用户涉及各行各业，市场容量大， 南京金属贸易物流园区涵盖钢材，橡胶和木材贸易及物流，其建设 有利于实现生产企业、销售商家 、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的经济市场园区。因此， 南京 市 钢铁 ，橡胶和木材 行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合 交易 及物流园区 作为支撑平台。 2.2 项目建设必要性 2.2.1 是 整顿 与 规 钢 材销售市场的 需要 城市大建 设，钢材品种及数量需求日益增长，现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从钢厂 长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。 随着城市现代化进程加快，人民消费水平的提高。汽车行业，日常用品，医药行业等对橡胶的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有规模的橡胶市场，导致各经销商各自为营市场不稳定，制约了橡胶业的良性循环长期发展，因此 成立大型的集约化 橡胶贸易物流 市场 是迫在 眉睫的。 2.2.2 是 促进 南京 市经济发展 的需要 本项目包括 12 万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前 南京 地区及周 17 边 钢材 ，橡胶及木材 交易量测算，本项目建成后 预计总 交易量可达1000 万吨，年交易额 600 多亿元，创税上千多万元。 因此该项目经济带动能力强，能够促进 南京市 经济的发展。 2.2.3 是 完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象 的需要 本项目 建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台 该项目，能够 完善所 在地段的规划功能、提升城市形象 ， 对促进 南京 地区社会经济协调发展有良好社会效益。 18 第 三 章 市场分析及 市场 预测 3.1 市场 分析 3.1.1 国内市场现状 钢铁 材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。 在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率 、高质量的金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。 一个辐射全国的 钢铁 材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于 钢铁 材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。 有世界 1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展， 钢铁 材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的 内需市场 ，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。 3.1.2 南京 市钢铁 材料市场状况 目前 南京市 还没有比较规范的 钢铁 材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成 南京 市 钢铁材料 市场 19 “散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。 市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企 业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。 数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市 钢铁金属 产业向高质量、高水平、国际标准发展。 3.2 市场 前景分析 随着国民经济的迅速发展，在国家大力发 展基础设施的同时，伴随汽车、机械、造船、家电 、芍药 等制造行业的蓬勃发展，对各种 钢材及橡胶、木材等 产品的需求增加较快。实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的 金属、原料 作为支撑。 20 近年来， 南京 地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度 都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空 间 。 21 第 四 章 项目 选址和企业介绍 4.1 项目选址 项目拟选地址 南京市 ，项目 拟 占地面积 300 亩 (约合 200010 平方米 )。 4.2企业介绍 上海世平能源集团有限公司是一家以能源贸易业务为主体的大型多元化企业集团，注册资本 4.18 亿元人民币。公司自成立以来，始终秉承“由力而起，由善而终”的为商之道，以“做民族产业，以实业报国”为企业使命，固守“忠诚，团结，严谨，奉献”的企业精神，依靠自身在实业领域内的强大实力和资本市场上的娴熟运作 ，企业迅速发展壮大，形成了“以产业为基础，以资本运营和科技创新为两翼”的发展模式。 目前公司以能源产业为重点，业务包括橡胶、煤炭、钢材等大宗贸易，同时涉足有色金属、金融与金融服务产业、房地产开发、港口码头投资开发、高科技产品研发、汽车配件生产、现代物流等业务。集团旗下在上海、福建、江苏、山东等省（市）拥有十余家子（分）公司。 22 第 五 章 项目建设规模 及建设内容 5.1 建设规模 项目主要建设内容： 南京 世平 原材料贸易物流园区 交易 市场聚商检监管、产品贸易、仓储配运、综合管理五大功能，形成 南京 地区具有一定规模 的“国内先进型、生态环保型、管理集中型”的贸易生态市场园区。项目建设主要分 A、 B、 C、 D、 E、 F六 大区域： 功能分区用地面积一览表 表 1-1 A 区 综合 配套服务设施 50 B 区 公共停车场 20 C 区 钢材 贸易物流园区 100 D 区 橡胶贸易 物流 园 区 50 E 区 木材贸易物流园区 50 F 区 露天堆场物流区 30 合计 300 A 区： 占地 50 亩，为 综合配套服务设施，主要完成产品商检监管、综合管理等功能。 2 B 区： 占地 20 亩，为公共停车场，主要为市场内提供停 车服务，同时兼具物流平台的功能。 3 C区： 占地 100 亩，为钢材贸易物流 区。 4 D区：占地 50 亩，为 橡胶贸易 物流区 。 5 E区：占地 50 亩，为 木材贸易 物流区。 6 E区：占地 30 亩，为 露天堆场物流区 。 预计项目建造后，可 入驻钢铁贸易企业 600 多家 ，据初步估计， 23 项目全部建成后， 将 将引进资金 30 亿元，预计钢材交易量可达 1000万吨，年交易额 600 多亿元，创税上千多万元。 可提供销售服务 、综合管理岗位近 千 人左右 。 项目建设规模：整个项目规化用地 300 亩，总建筑面积计划在21 万平方米左右（建筑密度为 35%），建筑规划符合国家产业政策 。项目 总投资资为人民币 5.8 亿 元 。 5.2 建设内容 本项目规划为 五 个区，分别为 A、 B、 C、 D、 E及 F。主要建筑内容包括商铺 127600 平方米 ，层高为 2-3层 ;酒店及综合配套服务设施 15200 平方米 ，层高为 18 层；员工公寓 35700 平方米；酒店式单身公寓楼 17300 平方米；仓储用房 13200 平方米；物流管理用房 1200 平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房 600 平方米。 见“表5-2 建设内容一览表”。 24 建筑面积一览表 表 5-2 1 店铺用房 127600 平米 2 酒店及综合配套服务设施 15200 平米 3 员工公寓楼 35700 平米 4 酒店式单身公寓楼 17300 平米 5 仓储用房 13200 平米 6 物流管理用房 1200 平米 7 公厕、垃圾中转站、设备用房 600 平米 商户 600 户 员工公寓（住宅） 306 套 酒店标间 180 间 单身公寓 308 间 合计 210800 平米 25 第六章 项目 设计及建设方案 6.1 市场服务功能设计 服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。市场主要拟在五个方面向客户提供服务：信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。 1、信息流服务 主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工 、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险，同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。 2、质量保障和监督服务 通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场“高品质流入，高品质流出”的流通局面。保护商家 26 和广大消费者的利益。 3、物流服务 物流服务是实现成本降低目标的一 个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中，物流成本占总成本比例可达到 30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。 4、商流服务 经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、厘定和开发商流， 为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。 5、资金流与金融服务 主要包含两个方面的内容：结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务， 逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后， 建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为各商户企业成长壮大保驾护航。 6、管理流服务 27 通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助各商户企业更好、更快的发展。 7、其他服务 其他服务包括：消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。 通过市场良好的服务体系为市场各商户企业服务，吸引各商户进场经营，力争打造成我国中部市场规模最大、经营品种最全、产品质量最可靠的专业化 的原材料 现货 交易 市场。 6.2 总平面布置 1、总平面布置原则 (1)根据功能不同， 商铺，综合办公，宾馆与酒店式公寓 分区布置。 (2)充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成便捷的道路系统和丰富的步行系统。 (3)按照可持续发展概念进行规划布局设计。 2、总平面布置综述 项目设计充分利用这些有利的区位优势，布置平面图，整个市场有 1 个市场主入口， 6 个次入口。各区之间衔接紧密， 高低错落有致，功能分区明确。 3、竖向设计 总体排污、排水采用单向排放，由西向东排入 九瑞大道的 市政 28 排水、排污总管中。场地排水考虑采用暗管敷设 方式。 4、道路设计 本项目通过道路将整个市场分为 五 个区，外围利用原有的 城市道路 ， 主次干道 连接， 使整个市场内无交通盲点， 5、绿化景观设计 项目绿地由 中心 绿地、组团绿地和道路绿化三级不同规模、形态的绿地通过放射布置，联接成有机的系统，使整个 市场 处于优美的绿化之中。 建筑周围绿化宜选用草坪、低灌、景石为主，以塑造宜人的生活景观。广场处理主要以铺砌硬化为主，局部点缀以绿地和孤植，以增强广场空间的景观层次和灵动性，改善广场易造成的空旷感。 6.3 结构设计方案 1、设计主要依据和资料 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 砼结构设计规范 GB50010 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 砌体结构设计规范 GB50003 2001 2、结构设计 (1)设计荷载的取值 楼面活荷载标准值： 住宅： 2.0Kn 29 办公： 2.5Kn 车库： 4.0Kn 屋面： 2.5Kn 其它未说明荷载均按建筑结构载规范 (GB50009-2001)要求取用。 (2)风荷载：根 据建筑结构荷载规范 GB50009-2001 基本风压值 Wo 为 0.45KN，地面粗糙度类别为 B 类。 (3)抗震设计：根据建筑抗震设计规范 GB50011 2001 版附录 A，本工程设防裂度为六度，设计基本加速度值为 0.05g。抗震类别及等级：抗震类别为丙类。 (4)建筑物结构安全等级为 2 级。 (5)建筑物设计使用年限为 50 年。 3、基础：基础拟采用满堂箱型基础，地基处理采用桩基。 4、上部结构：上部结构为框架剪力墙结构形式，现浇钢筋砼楼屋面板，基本板厚 120mm。砼采用 C25 级。 5、新技术、新材料的应 用 (1)框架结构一般填充墙体均采用多孔粘土砖或轻质墙体材料，节约土地资源和能源；结构上降低地震作用和地震作用下破坏的可能性，提高结构的安全性；经济上减小梁柱的截面和配筋量，降低工程造价。 (2)钢筋混凝土梁、柱拟采用 HRB600( )级钢筋，可减少配筋量，节约钢材。 (3)大直径钢筋 ( 22)拟采用直螺纹连接技术，避免大直径 30 钢筋电焊不易达到规范要求强度的矛盾，特别是对提高施工速度效果明显。 6.4 给排水设计 1、设计依据： (1)建筑设计防火规范 GBJl6-87 (2)建筑灭火器配置规范 GBJl40-90 (3)建筑给排水设计规范 GB50015-2003 (4)住宅设计规范 GB50096 1999 (5)建筑专业提供的图纸和相关资料 (6)其它的场地相关资料。 2、设计范围 项目区内务单体建筑的给水、排水、污水及室外给水、排水、消防。 3、给水设计 (1)水源：以城市给水网作为水源，从小区一侧的城市供水管网上引出两根 DN200 给水管，各经水表井后在区域内围成一闭合供水环网。 (2)生活用水量，各部门用水定额和规模如下表： 考虑道路绿化及 10不可预见水量等因素。最大日用水量为602.9m 最大时用水量为 51.08m 。 (时变化系数取 2) (3)给水系统：给水方式采用：水池 -水泵 (恒压变频 )-管网系统 -用水点。 4、排水设计 31 (1)排水体制：采用雨污分流，生活污废水和雨水分系统分别排出。 (2)污水系统：粪便污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，处理后的污废水经小区内污水系统排入城市排污渠。地下层废水经排水泵提升至室外排水系统。 (3)雨水系统：屋面雨水经雨水斗及落水管系统，地面雨水经雨水口收集后经区域内雨水系统就势排入城市雨水系统。雨水量，按新余地区暴雨强度资料查出， 地面水按重现期按 2年考虑。 5、消防系统 (1)消防用水量：本建筑消防用水量按高度小于 50m 的二类高层建筑计算。 (2)消防系统：室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。地下室设消防蓄水池，为钢筋混凝土结构，在室外设有两个供消防车吸水的取水口。 6、管材 室内生活给水管采用 PPR 给水管，部分采用钢塑复合管。室外埋地管采用球墨铸铁给水管。室内热水及回水管采用塑铝稳态管或薄壁紫铜管并采取保温。室外埋地管采用铜管，采用聚氨酯泡沫塑料保温，外包高密度聚乙烯塑料外壳。室内消防管采用热镀锌钢管，室外埋地管为 球墨铸铁给水管。室内排水管采用 UPVC 排水管，室外排水采用聚乙烯中空双重壁管。 6.5 电气设计 1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容 32 量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为 9800KVA。 2、照度标准应按现行的民用建筑照明设计标准 3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路 (包括客房插座 )宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。 4、 照明装置选用高效光源及灯具 ， 重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明 灯具。 6.6 暖通空调 1、楼内设集中式空调系统； 2、采用溴化锂吸收式制冷机； 3、大楼内设防排烟系统。 6.7 消防工程 1、室外设消防栓 12 座。 2、楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。 3、楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。 4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。 5、楼内设消防报警、自动喷淋系统。 6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。 33 第七 章 环 境 保护 7.1环境保护标准 根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受 南京 市环保部门的监督，采用的环境保护标准为： 建设项目环境保护管理条例 国务院（ 98） 253 号令 环境空气质量标准 GB3095-1996 大气污染物综合排放标准 GB16297-1996 污水综 合排放标准 GB8978-1996 地表水环境质量标准 GB3838-2002 生活饮用水卫生标准 GB5749-2006 城市区域环境噪声标准 GB3096-93 建筑施工场界噪声标准 GB12