惯用偷面积11大技巧.doc

1、低台凸窗和落地凸窗在窗户上做文章应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。未来的中小户型新品中，此种设计方法仍会大规模普及运用。其主要技巧是把带窗外墙向外推移，形成凸窗，并把窗台放到最低，尽可能做成大玻璃窗。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分不超过2.2米，便可偷到有效面积。在之前的产品设计中，为了实现窗户的层高不超过2.2米，通常开发商会设计一个较低的平台，这称为低台凸窗，这也是最早的“偷”面积之术。现在又有了进一步的发展，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.5米甚至和楼层同高。这样的招法在深圳、广州的产品设计中很常见，随着地产公司的扩张，如今在各地的一些新盘中，也已成为惯用套路。业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。属合理之“偷”。2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。3、赠送大露台主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。在建筑术语上，“阳台”是指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。而目前市场上所讲的大露台，一般多为错层阳台，或两层挑高阳台。无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。通常送露台都是顶楼，如果每层都送则需要退台即二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。但目前这种设计也不多见，即使有也是在高档楼盘，如TOWNHOUSE、别墅等。不过，目前在一些地区公布的新的面积测量条文中，已开始涉及露台面积，如深圳的房屋建筑面积测绘技术规程修订版就要求有柱露台(即有框架的露台)，如面积大于12平方米，要计算全部面积，但对面积小于12平方米的露台，则没有说明是允许“偷面积”，还是要计算50%面积。按照以往的惯例，今后的大露台只要控制面积在12平方米以下，则可继续做。这个新范规，还是给企业的“偷”面积留下空子和余地。目前市场上绝大多数的大露台，都没有达到12平方米。事实上10平方米左右的空间也已足够可以做出一个房间。业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。所以，此类是属模糊性概念之“偷”。4、立面造型空间变卧室主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。5、超大入户花园和大阳台变卧室主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。由于入户花园和阳台一般只计一半的建筑面积，通过设计大面积的入户花园和阳台，也是“偷面积”的一个常见招术。目前广州和深圳的一些大盘，其阳台或入户花园都在10平米左右，显然这样的设计不但能“偷”到很大面积，稍加改造后甚至还能多出一个房间出来。而对购房者而言，有一个大面积的入户花园和大阳台，无疑增加房屋的居住舒适度。但由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，入户花园和阳台的面积过大，也会造成室内空间的变小。因而如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，也一直是开发商产品设计时的重点攻克目标。业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。6，隐藏式衣橱在设计思路上，隐藏式衣橱同上文提及的低台凸窗、落地凸窗有着异曲同工之处，都是通过外墙外移并将其做成凸窗的方式来实现，只不过这里的凸窗变成了“衣橱”。同凸窗一样，隐藏式衣橱的高度一般也都在2.2米以下，不用计入建筑面积。目前，开发商也对这种“偷面积”方式进行了改进，在广深两地的不少楼盘中，很多开发商在屋内做一道可拆卸的假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米做衣橱，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。7.赠半地下室、地下室在一些高档楼盘中，一楼住户除了一个私家花园之外，还会赠送一套半地下室或地下室，通过一个楼梯将其同一楼客厅或卧室相连，使楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。而在未来的中小户型新产品中，这类设计理念也有可能得到借鉴。由于居住空间增大了，消费者也要多出钱。目前不少地方如深圳的面积测量条文已规定，半地下室的室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。但一般而言，“正负零之下建筑不计入建筑面积”也即地下室不计入建筑面积，但层高一般限制在2.2米以内。8、共享梯厅现今市场上共享梯厅的做法主要是一些在高档楼盘中常见的“一梯两户”。此类设计对电梯的性能要求较高，电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把新房的入户门向外移，由于相应减少了过道等分摊的公共面积，从而使业主可以多出部分面积。据业内人士介绍，未来中小户型的设计中，在电梯、过道上做文章也会得到广泛应用。9.挑高房通过挑高房屋的层高，增加竖向利用空间，这种做法目前已经广泛应用在投资公寓和一些小户型产品中，一般被称为小复式、小夹层、挑高房等户型，也是一种艺术。其做法一般是把层高设计到4.8米、4.9米甚至更高，然后在上层做一个层高低于2.2米的小阁楼，从而使空间得到充分利用。由于一层变两层，30平米的建面一般可实现40-50的居住空间。10.空中连廊由于在产品规划申报中，每个项目都有总限高要求，将房屋层高做大的同时，也意味着整个项目的建筑面积会减少。所以开发商为了投资回报，挑高房的单价一般也较高。在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间，也可以作为空中院馆，两家共用，多出一个休闲空间。通过“空中连廊”使得两单元连接起来，并为各自争得一处可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。11.空调机安放处变生活阳台在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外