张A、张C、张D、张B因房屋租赁合同纠纷案.doc

张A、张C、张D、张B因房屋租赁合同纠纷案上海市第二中级人民法院民事判决书 （2010）沪二中民二(民)终字第2511号上诉人(原审原告)张A。委托代理人张B。上诉人(原审原告)张C。委托代理人张B。上诉人(原审原告)张D。委托代理人张B。上诉人(原审原告)张B(曾用名：张E)。四上诉人共同委托代理人张F。被上诉人(原审被告)张G。被上诉人(原审第三人)上海北外滩物业管理有限公司。法定代表人卢某某，董事长。委托代理人胡某某，该公司员工。 委托代理人徐某某，该公司员工。上诉人张A、张C、张D、张B因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第932号民事判决，向本院提起上诉。 本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张A、张C、张D、张B(暨张A、张C、张D的委托代理人)及其共同委托代理人张F、被上诉人张G、上海北 外滩物业管理有限公司的委托代理人胡某某、徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张A、张C、张D、张B系兄弟姐妹关系，张G系上述四人之侄子。上海北外滩物业管理有限公司(以下简称北外滩公司)系讼争的上海 市昆明路某号公房二层亭子间的管理单位。该房原承租人系张G的爷爷张H。1981年7月5日，张G户籍迁入该房，并和张H共同居住。1991年后，张G搬 出，该房由张H等居住。2006年7月4日张H报死亡。当月17日，张G申请更户，当时该房仅其一人户籍。经北外滩公司审核同意，讼争房屋于2006年 11月更户给张G。2007年12月21日，张B等四人得知北外滩公司将该房承租人变更为张G。2010年5月5日，张A、张C、张D、张B以张G不符合 变更承租人条件为由，向原审法院起诉，要求确认北外滩公司将讼争房屋承租人变更为张G的行为无效。原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据上海市房屋租赁条例 及实施意见的规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；公有居住房屋的“共同居住人 是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。该案中，原承 租人张H死亡，变更讼争房屋租赁关系时，张G符合继续承租该房的共同居住人条件，故北外滩公司根据张G申请，确定该房由张G继续承租的行为并无不当。张 A、张C、张D、张B关于张G他处有房的诉称意见，因张G购买商品房并非福利性质分房，故原 审法院对此不予采纳。张B等四人于2007年12月21日得知北外滩公司将该房承租人变更为张G，其主张权利受损的，诉讼时效应当从该日起算，至其 2010年5月5日向原审法院起诉该案时，已超过诉讼时效期间，故原审法院对张A、张C、张D、张B的诉请，依法予以驳回。 原审法院审理后作出判决如下：驳回张A、张B、张C、张D要求确认上海北外滩物业管理有限公司将上海市昆明路某号公房二层亭子间承租人变更为张G的行为无效的诉讼请求。本案受理费人民币80元，由张A、张B、张C、张D共同负担。张B、张A、张C、张D不服原审法院判决，向本院提起上诉称：在系争房屋的原承租人死亡时，张G已在本市购买了商品房，故应当认定张G在他处有住房，不具备同住人条件。此外，北外滩公司将系争房屋的承租户名变更为张G，属物权行为，原审却以超过诉讼时效为由判决驳回其诉讼请求，系错误适用法律，故其仍坚持原审诉讼请求。被上诉人北外滩公司辩称：张G在本市购买的是商品房，并未享受过福利分房，而本案的几位上诉人均已享受过福利分房且系争房屋内只有张G一人户籍，故其将系争房屋承租户名确定为张G符合规定。被上诉人张G辩称：其同意北外滩公司的意见。此外，在系争房屋的原承租人死亡后，张B、张A、张C、张D未经其同意，将系争房屋出租于他人牟利，说明上诉人的居住并不困难，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为：承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的，出租人应予同意。公有居住房屋的“共同居住人”是指公有 居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无“其他住房”或者虽有“其他住房”但居住困难的人。上文中的“其 他住房”是指福利性质取得的房屋。系争房屋的原承租人死亡时，仅张G一人在“本处有本市常住户口”且符合“共同居住人”的条件，北外滩公司据此批准了张G 要求将其本人变更为系争房屋承租人的申请并无不当。上诉人张B、张A、张C、张D虽称张G在本市有其他住房，但亦认可该“其他住房”为商品房， 同时，鉴于上诉人无法提供证据证明张G在本市有福利性质取得的房屋，故上诉人以张G在本市有“其他住房”为由，认为其不符合系争房屋“共同居住人”的条 件，与法无据。此外，由于系争房屋面积仅14.6平方米，为改善原承租人的居住条件，避免造成居住困难，张G于1999年购置了商品房并与其配偶共同居住在该房内，并不影响张G成为系争房屋的“共同居住人”。综上，原审法院根据查明事实所作之判决是正确的，上诉人张B、张A、张C、张D的上诉请求缺乏依据。依照中华人民共和国民事诉