天津致诚里旧区改造百丽城堡项目可行性分析报告

天津致诚里旧区改造百丽城堡项目 可行性分析报告 编制单位：天津开发区惠利昌房地产开发有限公司 前 言 本项目可行性报告是在国家有关方针、政策、法规的指导下，根据发展商以往的开发实践经验，并通过对本项目市场的客观调查分析，及认真、仔细、严谨的研究，结合目前天津房地产市场的现状，及未来的发展趋势，总结出本项目最大利益价值所在的方案。希望通过本方案的可行性报告来减少或避免投资决策的失误，最大化地规避市场风险，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 编制可 行性研究报告的目的 1.作为本项目开发建设的指针。 2.预估本项目投资总额及阶段性用资情况，以便合理有效地进行资金运作。 3.提供本项目的开发理念与运作模式。 4.使得有关部门了解开发商的实力，阐述成功开发此项目的客观依据。 第一章 开发商简介 第一节 开发商基本情况 名称：天津开发区惠利昌房地产开发有限公司 住所：天津开发区 类型：有限责任公司（国内合资） 资质：暂定 法定代表人：崔波 注册资本： 1000 万 经营范围：房地产开发及经营 第二节 开发商背景情况 一、百丽集团概况 天 津开发区惠利昌房地产开发有限公司是百丽集团全资下属企业。 百丽集团是以鞋类、皮具、服装等时尚类产品为主营业务，集设计、生产、销售、物流、房地产开发为一体的大型多元化企业集团。集团资金雄厚，销售业绩以每年 60%的速率增长， 2005年销售额 预计 超过 80 亿 元 ，百丽集团 将于 2006 年底在香港上市。 百丽集团秉承品牌建设和连锁化经营的经营理念，形成了在业内独具特色的百丽模式。 百丽集团生产系统包括 深圳、东莞等地的多 个 制造业基地； 销售系统由 10 个区域总部 组成，覆盖中国大陆全部省、自治区、直辖市 ，在 一百 五 十多个城市建立了终 端销售机构，连锁经营门店超过 3000 间， 是中国最大的时装类自营连锁销售机构， 员工人数达 4 万多人。 百丽皮鞋从 1999 年起连续六年取得全国同类产品销售额第一的佳绩，成为中国“ 鞋王 ” 。目前，公司自营品牌包括百丽 (BELLE)、思加图 (STACCATO)、真美诗(JOY&PEACE)、天美意 (TEENMIX)、他她（ TATA）等。百丽集团自营核心品牌百丽 (BELLE)被评为中国名牌产品。 在发展自营品牌的同时，百丽积极开展国际知名品牌的代理业务，是世界第一大鞋业零售品牌 BATA 在中国大陆的唯一合作伙伴 ， 同时是 世界第一体育用品商耐克（ nike）、欧洲第一体育用品商阿迪达斯 (adidas)公司、“世界第一条牛仔裤” Levi s公司 、美国市场排名第二的体育用品公司 纽巴伦 (new balance)等著名品牌在中国最大代理商。 依托 香港 股东 美丽宝集团的海外市场优势，百丽 集团 已多年保持为香港最大的连锁零售鞋商，有较高的市场美誉度和占有率；目前百丽品牌产品已批量出口欧美；百丽投巨资在美国发展连锁鞋业经营，连锁店 已 在纽约等城市开业，经销百丽系列品牌产品；百丽日本公司及连锁机构也在筹划建设中。百丽连锁经营模式的跨国扩张顺应了 经济全球化潮流，进一步增强了百丽品牌的核心竞争力。 二、百丽集团的房地产业务 在集团规模与盈利迅猛增长的基础上，百丽适时开展了多元化经营，除进行以时尚类产品为主轴的原主营业务的多元化经营外，房地产业务已成为公司发展的重要支柱性产业。百丽集团在上海全资设立的子公司 上海置尚房地产开发有限公司 ， 是百丽集团在中国大陆的房地产业务总部，统筹管理百丽集团全国的地产业务。 目前，百丽集团在北京、广州、深圳 、天津、青岛 等城市开展了房地产业务，现已投资的主要项目包括： 所在城市 项目名称 坐落地 项目概况 现状 北 京 北京百丽城市花 园 回龙观 总建筑面积约 40万平方米 经济适用房，一期 12 万 已售罄 青岛 滨海花园 香港路汕头路 10号 总建筑面积约 11万平方米 公寓式办公楼，已售罄 广州 广州百丽大厦 西湖路 北京路 位于广州最繁华的北京路步行街商圈的商业中心，总建筑面积约 2 万平方米 商办楼，为百丽自有物业，楼上三层商业是百丽自主经营的运动城，其余物业出租或自用 深圳 百丽深圳总部 深圳龙华 占地面积约 10 万平方米，是百丽在中国大陆的研发、生产、物流中心 主要为集团自用物业 上海 上海百丽城市花 园 四平路 临平路 总建筑面积约 25万平方米 动拆迁中 天津 港汇休闲街 大港区育 才路 总建筑面积约 7000 招商及销售中 百丽城堡 河北区建国道平安街 总建筑面积约 20000 在建 天津百丽城市花园 南开区二纬路三马路 总建筑面积约 80000 动拆迁中 2004 年 6 月百丽集团由天津市政府招商引进，由上海置尚房地产开发有限公司收购天津开发区惠利昌房地产开发有限公司 ，从而收购了百丽城堡项目；并成立了天津百城地产投资有限公司，作为华北地区房地产开发项目的事业总部。 2005 年将是公司业务发展迅猛的一年。目 前，百城地产较为明确的后续开发意向已达 2000 亩，发展前景可期。 第二章 市场分析 第一节 宏观市场分析 一、 2004 年天津市经济情况与市场情况 1、 2004 年经济总量 国民经济快速稳定增长。 2004 年实现全市生产总值 2931.88 亿元，按可比价格计算，比上年增值 15.7，增速比上年加快 0.9 个百分点。全市人均生产总值首次突破 3万元人民币，为 31550 元，折合美元为 3812 美元。 三大产业全面增长。第一产业完成增加值 102.29 亿元，增长 5.1。第二产业是推动全市经济快速增长的主要力 量，完成增加值 1560.16 亿元，增长 19.8，比上年增长 1.8 个百分点。第三产业完成增加值 1269.43 亿元，增长 11.7。三大产业比重分别为 3.5、 53.2和 43.3，第二产业比重比上年提高 2.3 个百分点。三大产业对经济增长的贡献率分别为 1.2、 66.3和 32.5。 财政收入保持快速增长，全年全市财政收入实现 502.13 亿元，按可比口径计算，比上年增长 26.7。 2、房地产业 2004 年， 天津 楼市依然保持供求两旺、高位运行的态势。在 2008 年奥运会 和 环渤海经济区 的双重利好刺激下， 天津 房地产市场出现全面上扬。 全市 房地产业增加值为 146.51 亿元，增长 6.1。受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，全年完成 263.92 亿元，增长 24.8。房地产开发施工面积2865.55 万平方米，竣工面积 1108.13 万平方米。其中住宅竣工面积 1014.46 万平方米，增长 35.1。商品房销售创历史最高纪录 ,全年实现商品房现房销售面积 847.03 万平方米，销售收入 263.82 亿元，分别比全年增长 7.7和 33.2。 土地和房屋价格持续上升。全年土地交易价格上升 16.3 ,房屋销售价格上升13.5，其中商品房销售价格上涨 11.7，私房交易价格上涨 19.5 ,房屋租赁价格上升 1.2。 3、基础设施建设 2004 年城市基础设施建设和改造快速发展。为加快城市基础设施建设，成立了天津城投集团。地铁一号线南北高架桥主体全部完工，全线地下车站主体完工，地下盾构双线掘进全部完成。完成长泰河、护仓河等总长 34.2公里河道治理，燃气气化率 98.5， 住宅集中供热率达到 80，加大城市排水设施建设投入，铺设雨水和污水管道 101 公里。 4、金融市场 2004 年央行紧缩银根的政策导致许多开发商资金短缺，继而 为境外数量巨大的海外房地产基金形成了市场机会。 2005 年海外房地产基金开始运营，大量收购国内成熟物业；从高成长的房地产市场中获取高资本的升值。 2005 年初，澳洲麦格里集团旗下基金 MGPA 收购新加坡嘉德置地的新茂大厦，新加坡嘉德集团收购北京华联全国性商业物业组合等均 已 证明外资资本进入市场 初 露端倪。 二、新一轮城市规划催生新机遇 1、环渤海 “京津塘”走廊开辟了地产发展通道， 2003 年北京总体修编，确定了“两轴、两带、多中心”发展战略，其中东部经济发展带“怀柔 通县 廊坊 杨村 天津老城 塘沽”等一路下来， 直指滨海。而按照天津市城市总体规划（ 20042020年）方案，天津市未来将形成“一轴两带三区”的市城空间布局，以“中心城区 滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带构筑“ T”型带状组团式布局结构。其中一轴衔接了首都东部发展带，形成一个完整的“交通经济带”。 2、天津滨海新区纳入全国总体战略布局，成为中国经济增长第三极。最近，温总理讲：“加快天津滨海新区开放开发是环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。”环渤海区域协调发展规划已经列入国家“十一五”计划的专项规划。 3、 根据 天津 城市总体规划纲要 ， 天津在实施新一轮城市总体规划时 ，前瞻性地研究城市发展和规划实施中的重大问题，提高城市规划的科学水平，引导城市健康、有序地发展。因此， 天津 新一轮城市规划给房地产业发展带来新机遇。 3 1 指导思想从原先重点考虑外环线以内中心城区，发展为覆盖 天津 11920 平方公里整个区域，努力实现“市区体现 天津 的繁荣繁华，郊区体现 天津 的实力水平”的目标，提高 天津 城市能级。 3 2 在郊区城市化进程中优化城镇布局，尤其是 塘沽、大港、汉沽 ，三个新城已成为 天津 房地产市场的新热点。 3 3 天津 微电子、汽车、石油化工、精品钢和现代装备、船 舶 6 大重点产业基地 建设，直接拉动周边地区房地产业进一步发展。 三、天津市消费特点分析 1、人均可支配收入及消费性支出均快速增长 据抽样调查， 2004 年全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增长 11.2。城市居民人均消费性支出 8802 元，增长 11.9。 2、居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高 消费结构进一步升级，服务性消费增长迅速，其中居住、交通通讯和医疗保健三项支出增幅居前，分别增长了 17.5、 26.5和 11.7。 3、交通和通讯支出增势强劲 2003 年居民家庭用于交通和 通讯支出人均为 721 元，比上年增长 26.5。其中，居民家庭交通支出比上年增长了 22.5；通信支出比上年增长 29.4。到 2003 年末，天津城市居民家庭百户拥有家用汽车 2.2 辆。 4、居住消费增幅显著 2004 年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均为 1096 元，比上年增长 17.5。其中，居民租赁房屋支出人均 141 元；住房装 璜 支出人均 295 元 。生活质量的改善使居民家庭用于水电燃料等方面支出增加，人均 611 元。 5、杂项商品和服务支出明显增长，个人用品上档次讲时尚 2004 年居民家庭用于杂项商品和服务方面支出 人均为 258 元。随着生活水平的不断提高，居民购买个人饰品及用品支出增加，档次提高。其中，金银珠宝饰品支出比上年增长 30.4；化妆品支出比上年增长 7.4。 第二节 天津市房地产市场动态分析 一、宏观经济环境 对房地产业的影响 分析 今年 1-11 月份 ，天津房地产市场在宏观调控大环境下，整体市场走势平稳，从去年开始的房地产过热势头也得到有效遏制，成交规模及成交均价均未出现大起大落的现象。同时本市存量房市场发展更趋成熟，一手房与二手房成交比例更加接近，这些都说明在楼市调整期间，天津市房地产仍然保持比较温和的 走势。 我们认为 天津房地产市场 主要靠自住型需求拉动，房地产泡沫是比较小的。从整体上看，今年上半年 天津 市房地产业处于良好发展态势 ， 处于较好的发展期。 二、前期土地投入持续减少 2005 年上半年 天津 市土地开发指数为 100.76 点，土地开发面积指数为 101.73 点，分别比上年同期回落 3.35 点和 0.02 点。由于土地市场实行 “ 招、拍、挂 ” ，尤其是国家宏观调控政策对土地购置的影响，土地购置也有下降趋势。 2004 年全年土地购置面积是 1059.1 万平方米，今年上半年 天津 市累计开发土地面积 268 万平方米，比上年同期下 降了 0.8%。 三 、 全年成交状况分析 2005 年 天津 市空置面积指数为 85.93 点，比 去 年同期上升 1.13 点，商品房平均价格指数为 103.39 点，比 去 年同期 上升 0.8 点。据统计，上半年全市商品房累计销售现房 369.8 万平方米，销售额 136.8 亿元，分别比上年同期增长 10.3%和 29.4%，比上年同期增幅趋缓。空置面积指数上升，表明商品房销售速度放慢， 但 商品房平均价格指数 仍保持 小幅 上涨 ，显示 天津 市房地产市场宏观调控取得一定的效果，商品房平均价格在 平稳上升 。 四、城市居民可支配收入与消费性支 出分析 城乡居民收入增幅提高。 2005 年 全年城镇单位从业人员人均劳动报酬 21045 元，比上年增长 13.7%。据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增长 11.2%，增幅比上年提高 0.7 个百分点 。 居民生活水平进一步提高。 2004 年 城市居民人均消费性支出 8802 元，增长 11.9%。其中居住和医疗保健支出分别增长了 12.3%和 18.1%。 五、天津市场趋势分析 1、中心城区市场蓄势待发 今年， 海河 改造工程已见规模，河北区的海河大道 、河东区的 海河新天地、 红桥区将有老城厢、奥园 、 水木天成新组团、龙悦 海上国际花园等新项目入市，和平区也有 赛顿中心、华门 名筑 、 诚基中心 、犀地 等新生力军托市，因此，在新盘项目集中上市之前，中心城区市场仍然表现出较为可观的挖潜空间 。 2、改善性需求占据消费主体 2005 年，随着拆迁因素对住宅需求影响逐渐减弱，天津商品房成交量随后有所回落，改善型置业需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求一次到位的心理较为普遍。 3、城市住宅高层化成发展主流 高层和小高层住宅的主流化已经成为城市住宅的主要发展趋势之一，并且目前市场上大多数高层项目已经基本解决了供水、电梯等方面 的传统建筑瓶颈。国家有关部门对实心黏土砖和空心黏土砖的禁用令，使砖混结构多层建筑的主流地位开始逐步被取代。而土地供应限制政策的出台，则为高层住宅项目的大规模上市奠定了基础。 目前市场上新上市项目中， 高层、小高层住宅 逐渐 成 为 主流产品，框架、框减或框轻结构的高层或小高层住宅预计将超过半数。 除了墙体结构要求外，城市土地资源的日益稀缺也要求城市建筑密度相应提高，以提高土地使用效率。从建筑角度而言，高层住宅的建材品质要求更高。同时其独栋建筑的高密度特点，也使高层住宅在观景性方面具有优势，而居住社区也可以因为高层住宅建 筑密度的相对降低，进行更多的社区环境建设，增加绿地、休闲区域等面积。 六、开发商对市场变化反应更加迅速，产品创新仍有很大挖掘潜力 2005 年天津房地产市场波动较大，这对于天津开发商的反应速度和应变能力是一个考验。 2005 年上半年，天津房价上涨较快，受总价制约因素影响，中、小户型住宅需求上升。面对这一变化，一些开发商积极求变以适应市场的需求，从而在市场中占据主动。今年下半年，一些主打中、小户型的项目批量上市，还有一些计划在 2006 年上市的项目，也对户型配比加以调整，经济型、实用型商品房比例有所上升。以需求为导 向已经成为 天津 市开发企业共识，但另一方面， 2005 年天津楼市 具有 创新亮点 的 特色楼盘 并 不多，在产品细节、营销理念和售后服务方面，天津楼市还有很大的潜力可以挖掘。 七、 2006 年天津房地产展望 1、经济环境展望 外资的加大投入， 环渤海经济区的定位为 天津提供经济增长的强劲动力。 2006 年预计天津经济将继续保持 10%左右的增长率。 2005 年，天津人均 GDP 将达到 4000 美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。 从体制来看， 天津市场经济体制已有很大进展 ，民间投资全面激活，活力全面迸发 。 大部分人都感到有竞争压力。这说明市场机制正在全面发挥作用，迫使每个人努力工作。 从外资的流入看， 环渤海经济区 加大了外资对 天津 的信心。跨国公司尤其是大型跨国公司纷纷看好 天津 ，并大规模地将制造基地转移到 天津 ， 外资的大量进入对 天津 经济的发展有很大促进作用 。 从产业基础看， 天津 已培育了一批具有高成长性的支柱产业，基本建立起了新型的、互补性强的现代化产业体系。金融、房地产、商贸、旅游、会展、物流、医疗、文化、咨询等现代服务业迅速发展，将使 天津 服务业的对外辐射能力大大提高，成为 天津经济快速增长的稳定动力。 2、 2006 年需求展望 从需求因素来看 2006 年 天津 商品房的需求量仍然可观。 外部需求对 天津 房地产市场日益重要，这与全国房地产市场有很大不同，一般区域市场是满足区域需求，而 天津 是开放的，是需求日益补充和强化的市场。在 天津 楼市中，需求 30%是来自境外和市外，剩下的 70%里又包括来自外地的但具有 天津 户籍的年轻人，他们占到其中的 40%,本地 天津 人的购买力在整个购买力中占 36%，其中很大部分是来自旧城改造的拆迁户。 根据天津市政府公布的发展规划， 2010 年 天津 人均 GDP 要达到 8000 美元。按照世界银行的分析，人均 GDP 在 1 万美元以下，房地产业 将 处于快速增长期。达到 1万美元以上，基本需求满足了以后， 才 会以存量市场发展的特点为主。 天津 市政府提出未来房地产业要占到 GDP 比例 10%，而现在人均居住面积仅为 13.1 平方米，每年的增量也就是 2000 万平方米，也就是人均 1 平方米增长，到 2010 年就是增加 7 8 平方米，达到 20 平方米，这是与人均 1 万美元的目标相称的。因此在未来 8 年 中， 市场 还能保持 足够的吸纳能力。 从政府调控政策上来看， 天津 政府对土地供应量控制 已经开始逐步显示 效 果和力度 ， 市场 逐渐走向成 熟，在一个 房地产 正常增长的趋势下， 留出了合理价格 的波动 空间。天津 市加快建设进程，住宅郊区化速度也将大大提速，这也推动了郊区房价的快速上升。 八、结论 天津市整体宏观条件优越，经济快速发展，基础设施建设成绩斐然，带动了城市各方面的加速发展；尤其是房地产业受益匪浅，销售价格增幅大于销售面积增幅。经济发展促进社会消费需求增加，同时带动消费供给的增加；居民家庭消费性支出稳步增长，消费结构升级，生活质量提高，推动新型消费模式产生，为满足新型消费模式和增量消费需求的新型商业设施提供了经济基础和市场需求。 天津 房地产 正在 步入全面上升期 。 第三章 项 目 分 析 第一节 项目情况分析 一 、 项目概况及建设规模 （一）项目概况 1.建设项目地址：天津市河北区建国道平安街交口。 2.建设用地位置：东至庆安街、南至步云里、西至平安街，北至建国路。 3.土地使用性质：住宅、公建。 4.土地使用现状：项目已完成动拆迁与三通平，开始施工。 5.项目用地获得方式：出让用地。（按危改项目优惠政策补办出让手续） 6.转让方式：公司股权收购。 （二）项目技术经济指标 1.主要技术经济指标 用地面积 4563.5 平方米 总建筑面积 21533 平方米 其中：地上建筑面积 18405.5 平方米 其中：住宅面积 15010.4 平方米 其中：多层住宅面积 1409.45 平方米 高层住宅面积 13147.15 平方米 商业面积 3898.46 平方米 地下建筑面积 3127.5 平方米 综合容积率 4 建筑密度 42% 建筑类型： 高层建筑 绿地率 30% 2. 百丽城堡住宅户型面积配比一览表 户型 面积区间 （） 套数 占比 面积小计 （） 占比 一室一卫 40 50 26 15% 1252.03 8.3% 一室一厅一卫 60 80 31 18% 1859.47 12.4% 一室二厅一卫 70 80 48 29% 3627.77 24.2% 二室二厅一卫 112 7 4% 781.27 5.2% 二室二厅二卫 105 125 51 31% 5982.89 39.9% 其他 125 以上 5 3% 1506.97 10% 合计 168 100% 15010.4 100% （三）项目总体规划设计 本项目位于河北区平安街、建国道交口，海河东侧。根据城市的总体规划以及项目基地的具体状况， 建筑物为独幢设计， 从中 间 向两翼跌落， 呈“ L”型布局， 把沿街空 间充分利用起来 ，裙房设计为商 铺 ，使商业空间和城市空间交汇融合， 充分挖掘项目的商业 价值。 本项目总体布局充分考虑小区的环境质量及 环境因素 对每户的均 好 性，使每户皆能推窗见绿或见水。注重建筑环境的通透性及城市环境的有机结合，丰富商务公寓的空间环境，力求创造一个布局和谐，空间丰富，多功能的城市多维社区，使人和建筑在绿意盎然的环境中和谐共处。 （四）产品规划设计 根据 地块特点，结合市场需要，本项目住宅户型设计为以中小户型为主打，占项目总体量的 90%以上，通过户型面积的控制降低了单位总价；商铺设计充分利用地块临街、转角的优势，并设计适当的 开间与进深，彰显商业价值。 二、项目技术分析： 1、 交通组织和道路系统 在平安街口设计小区的出 入口。 商铺的 入口在大楼的底 层面街 位置。 商层的车 行动向 与小区的车辆分开，以保证小区的安全及功能划分合理。 2、 消防 本工程属于一类高层建筑。耐火等级地上部分不低于一级，地下部分为一级。小区入口及通道均可供消防车辆畅通行驶。并配以室外消防栓及接口，消防供水由 平安街、建国道各 引一路消防水管。每层设有消火栓系统，在门卫处设有消防安全管理室，统一管理。 商场设置湿式自动喷水灭火系统， 喷淋系统设置两个水泵接合器。 3、 环卫 本项目实行垃圾袋装化，有专人收集，集中后汇入地面一楼的垃圾收集中心。 4、 绿化 本项目绿化率 30%，整个小区设计绿意环抱，形成了住宅与绿化造景相互交汇融合的一个和谐佳境。 5、 建筑设计 5.1 设计原则 本项目设计以相关的规划条件为依据，结合区域的环境条件，倡导“设计以人为本”的现代设计理念，力争创造出一个“人性、自然” 完美 的空间氛围。环境清新、品位时尚、底蕴浓厚是本项目的鲜明特色。 5.2 单体设计 本项目设计充分考虑人性的因素，大到整个小区 的空间规划营造，小到区内的细节处理，无不体现了“以人为本”的设计理念。 项目地下一层，地上最高 18 层，其中一、二层为商业、三层以上为住宅， 所有住宅单位均设置电梯， 住宅部分由四个单元组成。建筑层数及单元形式分别为： A 单元 7层，一梯四户； B 单元 10 层，两梯六户； C 单元 18 层，两梯六户； D 单元 9 跃 10 层，一梯五户。地下一层为汽车库和设备用房。建筑最高高度为 57.15 米。 地下一层为停车库，并可以满足配电、水泵的需要。 楼宇 从中 间 向两翼跌落 ， 考虑 了日照，观景， 配以绿化 景观 ，以确保宁静的居住环境。 本项目 提升了该地区在 整个天津的档次及形象，组成了良好的城市空间结合点，形成了该地区的区域标志。 本项目设计满足各种单元经济实用，规范合理，各单元直接做到对外的通风及采光，并设阳台。 5.3 基础与结构设计 上部结构：本工程为现浇钢筋混凝土框架 结构。 地基基础：本工程采用桩基。 结构材料：混凝土强度等级： C30-C40。 墙体材料：外墙采用 250 厚空心混凝土小砌块， M5 混合砂浆砌筑。内隔墙采用 200 厚加气混凝土砌块， M5 混合砂浆砌筑。 5.4 建筑用材 本项目临建国道与平安街的沿街立面全部采用高级干挂石材，内侧外墙为 涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 6、 给排水设计 6.1 给水 6.1.1 水源 本项目用水由市政管网直接提供 两 路 DN200 进水管，压力不小于 0.15Mpa，两 路进水 管与建筑物四周成环行，环管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商场 生活泵房，供水系统完全独立。 6.1.2 供水系统 商业部分供水系统一、二层给水由市政给水直接供给，二层 变频高压水泵直接入户 。 6.1.3 排水系统 本项目室内采用污、废水分流，室外雨、污水分流。 水泵房等积水井潜水泵提升后，排入室外雨 水管网。屋面雨水采取 外排水 ， 室外雨水管网就近排入市政雨水管网。 7、 消防系统 按建筑设计消防规范要求设计。地下设有消防水池、消防水泵、楼顶设有消防水箱，各层公共部位设立消火栓系统。消防用水量： 消火栓用水量按 40 升 /秒设计，室外消火栓用水量按 30 升 /秒设计，间距不大于 120 米。本项目高低压变配电 设备考虑为干式，其设备房按规范配置手提式灭火器。 本工程室外设 DN200 给水环管，由市政给水管提供两 路 DN200 进水，室外消火栓设在室外给水环管上，当生活、消防用水量达到最大时，给水环管提供室外消火栓时用水量不小于 0.8Mpa 的水压。 本工程地下室设置自动喷水灭火系统，系统按中危险 2 级设计，流量 27 秒 /升，商场、办公楼自动喷水灭火系统按中危险 1 级设计，用水量 21 升 /秒，系统为高压消防给水系统。自动喷水灭火器的报警阀排水，管网排水直接地下室排水明沟。 8、 空调及通风 8.1 空调 本项目不设中央空调 ，设计上预留空调室外机位置。 外观上设计百叶，整体立面效果美观 。 8.2 通风 住宅 和一二层采用自然进风， C 单元 18 层住宅防烟楼梯间合消防电梯合用前室分别设加压送风防排烟设施。 部分 卫生间由窗外进行自然换气 ，部分非 明卫生间均有风井排风。 地下室水泵房和配电间设机械送风。 9、 电气设计 9.1 供电电源 本项目采用 380V/220V 低压供电，电源引自供电局所设的街坊站。 由市政管网引入南北小区各两路独立的 10KV 电源埋地引入小区，在小区设 一个配电所。经过配电所分配后放射性向区域变电所及用户变电所供电。 9.2 负荷 本项目住宅、商场 电负荷为 三级 ， 消防 电负荷为 一级。 9.3 供电系统 地下室部分的用电设备由配电所引出后，采用直埋方式敷设至各用电负荷；地上各层用电负荷电源采用电缆沿供电系井敷设，各用 电负荷先由分支电缆沿供电管井敷设至每层电表箱，再分配到各用户配电箱。 9.4 照明设计 灯具、插座按规范设计。在汽车库、主要走道设有事故照明。照度标准：公建为200LX，设备用房为 100LX，商场 单元公共部分为 50LX。 9.5 建筑防雷与接地 本项目建筑物属于第三 类防雷建筑物，采用避雷带作接闪器， 采 用 结构基础 主钢筋 作自然 接地 体 。 10、 弱电设计 10.1 通讯系统 按国家标准设置通信及宽带线路。 10.2 安保系统 本项目设楼宇服务 可视 对讲系统，主机设在底层 中控室。 10.3 有线电视 本项目设置双向有线电视网，电视信号引自市有线电视网，每户按两只终端配置。 10.4 火灾警报及消防联动系统 地下车库 、楼梯间、公共走廊、设备用房、消控室、一、二层商业用房 设火灾报警 探测 系统， 10.5 其他智能化设计 本项目设计了周界防范、电子巡更、背景音乐、停车场道闸等先进的一体化智能设施，确保楼宇的安全与居住品质。 11、 动力设计 住宅 每户设一只 6 立方米 /时的煤气表，煤气供煤气灶和煤气热水器。流量小计17700 立方米 /时。本项目供气总计 18700 立方米 /时。 四、周边交通条件 本 项目 处于内环线内 ,与金街、 古文化街商圈近在咫尺 ， 并临近火车站，快速 便捷的交通优势明显， 多条公交线路可到达市内任何区域，此外，未来的京津城际轨道交通与本项目相邻，天津地铁二号线在本项目附近设有站点， 充分体现出“条条大路通城堡”的成熟 的立体 交通 优势 。 第二节 项目市场分析 一、 地理位置与区域价值 本项目 滨临海河。海河是天津的母亲河，是天津独特的、具有标志性的宝贵资源。在市第八次党代会上，提出了 “实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带 ”的要求。对海河两岸进行开发改造是天津市迈 向国际化大都市的重要标志。 海河起源三岔河口，也就是南运河与子牙河交口，上游穿越了中心城区的红桥、河北、河东、南开、和平、河西六个区，中游经过东丽区、津南区，下游经过塘沽汇入渤海。海河全长约 72 公里。从地图上看，海河就向一条龙，横卧在天津大地上，龙头朝向大海。 全长 72 公里的海河从总体上分成 3 个自然的段落。从起点到外环线为上游段，从外环线到二道闸为中游段，从二道闸到入海口为下游段。三段确定了不同产业功能和景观特色。上游段也就是中心城区段，河流长度约 19 公里，规划面积是 42 平方公里，这段规划定位为体现亲 水的国际化大都市形象，以现代化的公共设施为核心，整体上形成一个内涵丰富、功能多样的经济带、文化带和景观带。 百丽城堡位于意大利风情街和 奥式商务区 黄金交集 的绝版旺地 ，距海河仅百米之遥。只需五分钟车程就可以到达金街、鼓楼、古文化街、百盛、新世界等繁华商业区 .本 项目 的西南面被海河环抱，正西侧为奥匈商务区、原奥匈领事馆，北侧为“海河大道”，东接意大利风情街，隔海河与和平、南开两区相接壤， 充分符合 “寸金寸土”、“地段至上”、“不可复制”的地产概念。 本 项目 地处海河上风口，这里不仅是城市的中心， 更是天津不可多得的藏风聚 水的宝地，被河水环抱，称为“玉带环身” 十分适宜居住。 600 年来不同时期的风云人物都相继将宅邸选址于此，旧时代的九国租界留下的幢幢洋楼与现代建筑交织在一起，既保留了区域遗存建筑又与 新的建筑 相融合。梁启超、李叔同、曹禺与袁世凯、冯国璋等故居都坐落于此，就更加可以说明此地的价值。天津唯一的玻璃桥 金汤桥、造型独特的狮子林桥、仿造塞纳河畔亚历山大桥的北安桥造型各异，同时也成为连接海河两岸的重 要交通纽带。 本 项目 虽然处于市中心，但由于海河改造工程的统一规划，海河沿岸的住宅将极为稀少，所以人口密度小，空气清新，祥和宁静 。 以马可波罗广场为中心标志建筑的意大利风情街，作为意大利境外保留最为完整的历史风貌街区 ,改造后更保留了它原味、纯粹的建筑风格，不久将成为高尚休闲娱乐的新聚点；随着海河改造工程的进行 ,这里会逐步成为天津国际商务、居住的中心区。可以说 本项目区域 是一块集合了传统商贸服务区、现代商业办公区，高尚亲水住宅区的天津中央 价值区 ，这种对接国际产生的区域内涵最大化提升，最终 必 将体现在土地的价值 和地上建筑之 上。 二、周边项目概况及分析 选取周边项目样本作对照，评估本项目的价格与定位及优劣势情况。 1、周边项目概况： 海河大道： 位于河北区建国道与海滨路之间， 与本项目一街之隔， 总建筑面积 30 万平方米，由 20 余栋高层组成，主力户型： 153 208 平米，均价： 7150 元 /平米，最高价： 8200元 /平米，销售率： 40%。 综述：项目区位优势明显，单位价格上有较大上升空间，但户型普遍较大， 总价款较高，导致去化速度较慢。 海河新天地 位于河东区新开路与华龙 道之间，总建筑面积 60 万平米，由 22 余栋高层组成，主力户型： 80 150 平米，均价： 6280 元 /平米（一期开盘），销售率： 50%（ 占已 推盘量 比例 ） 。 综述：项目区位 卖点 有限 ，但户型配比 与定价 较为合理， 市场反映良好， 11 月26 号刚开盘就取得了不错的销售业绩。 随着海河区域 价值的 提升，该 楼盘 单位价格有一定上升空间。 海河之子 位于和平区 赤峰桥头，张自忠路与承德道交口 ，总建筑面积 6 万平米，一栋主体28 层的板式高层，主力户型： 100 150 平米，均价： 9880 元 /平米，销售率： 不详。 综述：该项目为海河景观第一排， 系 商住、酒店式投资性 产品（精装修），其价格已基本体现出海河板块的“铂金价值”，但户型与功能设计存在诸多不足之处。 2、比较分析 通过对周边项目的比较 分析，可以看到本项目存在的优势： 本项目在海河开发中的区域优势突出，其价值具有不可复制性与稀缺性。 本项目的户型得到了很好的控制，从而控制了总价，使得客户群更加广泛，风险大为降低，并与周边项目形成了错位竞争。 本项目设计独特，用料考究，必将成为区域内的地标性建筑，价值凸现。 相对而言，本项目的劣势是规模体量较小。 三、项目定位与客户定位 根据项目区域、产品分析及市场调查，本项目的定位是中高档住宅及优质商服配套社区。兼具自住与投资功能，成为区域内的地标性项目。 根据项目定位并 通过一段时间 以 来的调查统计，“百丽 城堡”的目标客户有以下特征： 1、 年龄 30 45 岁，非一次置业的高收入人群； 主要包括企事业管理人员、政府公务员、教师等； 2、 事业有成，追求高品质生活，拥有艺术气质的成功人士、学者、私营企业主； 3、 拥有丰富地产投资经验的人士； 4、 对国外生活有着深刻理解的外籍人士、海归派人士。 这一客户群的共同特征是拥有较为雄厚的经济基础，追求生活品质，注重区域与建筑。 四、价格分析 综上所述，本项目住宅产品在 7000 元左右的价位上将可以实现快速去化。 五、本项目商业分析 1、本项目商业优势分析： 区位优势 （ 1）意大利风情 街区及奥式商务区的辐射 效 用。 （ 2）海河、金汤桥、古文化街的 商务旅游 联动 效 用。 （ 3）周边大规模高档居住区的带动 、 群聚 效 用。 产品自身优势 （ 1） 本项目地块特点是沿建国道、平安街 两街有特别长的 沿 街面 ，沿街设置商铺，形成较高的商业价值。 （ 2） 本项目地块位于 两条街交角， 街角的商业价值是明显的 。 （ 3） 本项目商业部分的 产品形态 较好， 进深 浅 ，限于两层 ，无商业价值死角 。 （ 4）局部层高 较高 ， 可通过加层搭建，增加实用面积，进一步挖掘出项目的商业价值。 （ 5） 商铺 建筑面积 从小到大，选择性、组合性强，可灵活的适应各 种商业形态的需要 。 经营管理优势 （ 1）本项目是区域性地标建筑， 是 商业价值 的保证 。 （ 2）百丽集团具有丰富的商业经营管理经验，可进一步提升本项目的商业价值。 （ 3）本项目共管公寓的定位对本项目商业配套的招商形成了良好的基础。 2、市场定位 依据本项目所处的区域、项目总体定位、及本项目商业部分的建筑形态等因素，本项目商业定位为： 其形态为街铺； 业态以高档商务区、居住区的商服配套为主，包括银行、邮政、便利店、咖啡 厅、美容美发，等等。 3、价值分析 周边缺少可类比的商业项目销售实例，依据通常的房地产 开发规律，此类形态的商铺的价格为同项目住宅价格的 2 3 倍，即其合理价格应为 15000 元 20000 元之间。 六、项目经营管理分析 优质的物管服务与配套对提升物业价值具有重要意义，本项目的产品与地段价值决定了其兼具居住与投资价值。因此，本项目的物业管理定位为共管公寓模式，这是在欧美发达国家成熟的物业管理模式，其特点为业主自治与共享空间，通过物业公司专业化的经营管理，可以支持业主对物业进行出租等形式的经营活动，从而通过后续服务的跟进，使得项目物业价值得以维系与提升。 第三节 项目地块的 SWOT 分析 一、优 势分析 (Strength) 1、区域优势 （ 1）本项目所在的海河上游 中心 区域是天津市政府大力打造，集中投资的重点区域，已形成良好的区域发展态势。 （ 2）本项目紧邻金街商圈与古文化街商圈，商业、旅游、商务 氛围浓厚并且具备极佳的 居住价值。 （ 3）本项目位于意大利风情区与奥式商务区的黄金交集之内， 人文历史积淀深厚，社区价值极为稀缺珍贵，无法复制。 （ 4）本项目与天津市城内轨道交通及京津城际快速轨道紧邻，交通优势极为突出。 2、产品优势 （ 1）本项目采用新古典主义的建筑风格，外立面独特经典，是区域内的地标性建筑。 （ 2）本项目采用干挂石材作为外立面主材，建筑用材考究，是优质的居住型项目。 （ 3）本项目精心打造园林景观，体现原味的欧式园林风景，并近观海河，在景观环境上体现了均好性。 （ 4）本项目室内空间采用人性化设计，户型可灵活分割，兼具自住与投资价值。 3、定位优势 作为高品质的住宅项目，本项目在定位上不贪大求豪，而是做了严格的户型控制，使得本项目的户型面积控制在理想范围之内，面积的控制导致单位总价的降低，从而扩大了客户层面，极大的降低了市场风险，并与周边的大户型住宅项目形成了错位竞争。 4、 开发商实力的优势 本项目开发商依托百丽集团的强大资金实力，具有先进的开发理念和专业化的 操作团队，是本项目成功开发的重要保障。 5、 物业管理优势 本项目采用先进的“共管公寓”的物业管理模式，在天津市场上具有领先地位，可 为项目业主提供优质的物业管理 和后续经营 服务。 二、劣势分析 ( Weakness) 1、 地块面积较小，社区室外活动空间不大，绿化率一般。 2、 规模较小，影响力有限。 三、机遇分析 (Opportunity) 1、天津的城市机遇 天津滨海新区开发赋予了天津不可多得的历史性发展机遇，作为未来环渤海区域的中心城市 ， 天津具有广阔的发展空间。 2、 区域发展机遇： 本项目所处的海河畔意奥风情区具有深 厚 的人文历史沉淀，其地段价值远未得到 充分的 发掘。 3、 产品的稀缺性： 本项目设计独特，区位优势凸显，其价值的稀缺性将日益为天津市场认可，升值潜力巨大。 4、良好的物业管理： 本项目经营管理优势将使得本项目在投入使用后，其价值 将 得到更为充分的体现。 四、威胁分析 (Threat) 1、 天津市消费水平增长幅度较快，但平均消费水平略低，对高品质住宅的 销量 有不确定因素。 2、 外地 企业对天津市场的 投资力度对天津市房地产市场竞争趋 势发展影响的不确 定因素。 五 、项目开发策略 基于对项目与市场的分析，本项目致力于打造成为区域内的地标性项目，与周边项目形成错位竞争，成为小而精的精品，通过挖掘区域内的人文历史价值，锤炼建筑与规划的细节之美，成为小巧而舒适、尊贵而不昂贵的传世名邸。 第四章 项目经济测算 第一节 项目进