对我国住房抵押贷款证券化的探讨

对我国住房抵押贷款证券化的探讨对我国住房抵押贷款证券化的探讨资产证券化自20世纪60年代末以来已经成为全球范围内最引人注目的金融制度创新之一，对世界金融发展产生了巨大的推动作用。住房抵押贷款成为最新被证券化的资产并非偶然，这是因为住宅抵押贷款的总金额巨大，按借方、贷方或地区标准进行划分与组合十分容易。同时不同抵押贷款的基本情况极其相似，其还本付息又具有很强的可预测性，期限结构也非常符合许多机构投资者的投资习惯。面对这种全球化的态势，在我国积极探索谋求该融资方式具有极大的现实意义。一、我国开展住房抵押贷款证券化的现状及特征住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券（Mortgagebacked Security，简称MBS），指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为众多投资者共同承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的房产，转换成可以在市场上流通的证券。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。1.我国开展住房抵押贷款证券化的现状。1996年8月，珠海市以交通工具和高速公路过路费为支持发行两批共2亿美元的债券，由摩根斯坦利安排在美国发行，分别获得Baa3和Bal的评级和3倍超额认购，这是中国第一次开展资产证券化融资。1997年5月，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS（中国）公司签订了资产证券化合作协议，这被认为是中国开展资产证券化的重大突破。随后证券化技术在我国市场逐步发展，表明我国具备资产证券化的需求和一定环境条件。资产证券化可分为实物资产证券化和金融资产证券化，对我国商业银行来说比较有市场潜力的主要有：住房抵押贷款、不良贷款、国有股减持贷款。根据我国实际，把住房抵押贷款证券化作为资产证券化的突破口是关键所在。首先，住房抵押贷款易于实现证券化；其次，住房抵押贷款证券化几乎囊括了国际金融业务的所有特点；最后，住房抵押贷款证券化有利于银行调整资产负债结构。2003年底全国个人住房贷款余额11780亿元，增加3528亿元。优质的信贷资产为证券化提供了有力的信用支持。（如表1所示）国内住房抵押贷款的方式从房地产金融业务分,可分为两种形式:住房公积金贷款和商业性住房抵押贷款。由于公积金的归集在近期内很难有较大幅度的提高,因而住房公积金贷款已无法满足日益增长的居民购房需求。随着我国住房体制改革的不断深化,特别是福利性实物分房制度的终止,对我国房产市场的实质性启动产生了巨大影响,同时也极大地促进了住房金融市场的发展。我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场：一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场。从1993年9月开始，上海建设银行出具第一笔个人按揭贷款后，个人按揭贷款在我国已经走过了整整12年，1999年则为1358亿元，2000年为3377亿元，2001年为5598亿元，2002年已高达8257亿元。据权威人士估计，从现在到2050年，随着我国城市化水平的上升，城镇人口将达到9.6亿，按人均住房面积达到36.4平方米计算，每年需新增住房3亿平方米，50年间净增150亿平方米，按现价计算，平均每年需要住房资金6000至7000亿元人民币，50年共需住房资金30多万亿元。如果没有一个发达金融市场的支持，缺乏抵押贷款的证券化，没有任何模式可以为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。表1.中国四大商业银行个人住房贷款抵押情况表（单位：亿元）年份建行新发放建行余额工行新发放工行余额中行新发放中行余额农行新发放农行余额四家银行余额合计个人住房抵押贷款余额四家银行余额占总余额比重住房抵押贷款占各贷款余额比重199993212213581.4520001221127210482644082992337788.63.42001777171118605248094904559887.64.98200284921251185258097915297213825387.26.28200336803000117802.我国住房抵押贷款证券化的特征。(1)起步晚。1968年住房抵押贷款支持的证券雏形开始在美国出现，并于80年代在欧洲得到蓬勃发展。我国银行在90年开展了住房抵押贷款业务，且发展速度缓慢，对住房业的推动作用不大。(2)范围规模小。相比国外住房抵押贷款始终未能得到长足发展，只在上海、深圳等试点城市情况较好，就全国范围来看，住房抵押贷款条件相当苛刻,手续繁杂,贷款期限短,利率高,贷款方式相对单一,这些条件都限制了中、低收入居民对贷款的需求。(3)前景广阔。据世界银行模型和国家计委研究所的测算来看，每1亿元的住房抵押贷款证券化能带动5亿元以上的国内需求。同时，我国金融市场在不断完善过程中，居民金融投资意识大大加强。近年来，中央银行多次降息，社会闲置资金积蓄了投资新的金融工具的巨大潜能，投资需求非常旺盛。养老基金、医疗基金等社会保障机构已聚集了巨额资金，专业性的投资基金也逾100家，有能力提供长期、稳定的资金来源。(4)周期长、流动性差。目前住房抵押贷款的贷款期限逐步变得越来越长,从最初的7年到如今的30年,而这一加剧的短存长贷趋势更增加了商业银行的资产流动性风险。(5)技术手段先进。住房抵押贷款业务已经建立了完整的电脑管理、信息管理系统和会计处理系统，并有严格的管理规章和执行程序。一些较发达城市的地方政府承诺对住房贷款证券化给予地方税收减免，提供救济房，制定有关地方法规等方面的支持。(6)监管便利。银监会于2004年颁布的资本充足性管理办法中规定,商业银行的资本充足性不得低于8%,核心资本不得低于4%；同时还规定了计算资本充足性的各项资产的风险权重,对个人住房抵押贷款的风险权重为50%。现在,我国商业银行体系的存差额不断扩大,存差额与银行信贷余额之比已经超过了36%,这意味着我国商业银行体系内有大量的剩余资金需要寻找出路。2004年以来,在政府一系列的紧缩性措施之下,住房抵押贷款之所以还能够得到长足地发展和快速增长,与住房抵押贷款较低的风险权重无不有着密切的联系,商业银行发放住房抵押贷款可以规避监管当局的资本充足性方面的约束,扩张自己的信贷资产。二、我国开展住房抵押贷款证券化的问题1.与发达国家差距大。截至到2003年四月，我国住房抵押贷款占GDP的比重不到8%，远远低于英国56%、美国54%、日本33%的水平，就是和发展中国家马来西亚23%、泰国13%的水平相比，差距也不小。而且，信用级别较高的住房抵押贷款是银行利润的主要来源，银行不愿意将这笔资产证券化。不良资产不能证券化，优良资产不愿证券化，这就是中国推行银行资产证券化的第一障碍。2.法律法规缺位。尽管我国已有为数不少的全国性和地方性经济金融法规，但直接正对住房抵押贷款证券化的法律框架还未形成，各参与主体的地位、权力与义务等法律关系不明确，这势必增加住房抵押贷款证券化推行的难度。同时，独立客观、公正的信用评估体系是住房抵押贷款证券化成功的关键，目前我国还没有完整意义上的个人信用制度，缺乏有影响力的独立资产评估机构和完整的信用担保体系。3.监控手段不力。国内房地产市场存在泡沫及种种“黑洞”，如土地转让的“暗箱操作”和体制缺陷等，尤其是要防止地方政府和金融机构的功利行为和带有某种“圈钱”倾向的道德风险。4.特定交易机构(SPV)缺乏。特定交易机构可由受托的一些金融机构充当,也可由政府出资设立的一些专门机构充当,其主要职责在于购买银行居民抵押贷款并发行证券,由于世界其它各国的主要经验都是以政府设立专门机构开始的。因此,我国也可以采取政府设立SPV的形式购买并发行证券。5.大机构投资者及专业人才不足。因此，当高风险的贷款通过包装上市后，如果贷款者不能按时偿还贷款本息，一个债务链条出现问题，就可能引起大规模的支付危机，进而影响整个金融体系的稳定。个人普通投资者由于知识所限,因此对居民住宅抵押贷款证券的需求往往难以确定。大机构投资者由于聚集大量的专家,其投资分析能力、理解能力、理财能力都要较一般的个人投资者高,同时还拥有雄厚的资金实力,也有助于居民住宅抵押贷款的稳定。6.现行会计制度空白。传统的财会制度中没有关于资产证券化的财务表外处理依据，发起人将资产出售给SPV时所得要计入发起人损益表中，发起人要缴纳所得税、营业税和印花税，即使税率很低，也会给交易带来障碍，会计处理模式的欠缺将极大制约住房抵押贷款证券化的发展。7.房地产产权不明晰。住房抵押贷款证券化的过程就是建立抵押贷款二级市场的过程，在此过程中设计房地产市场、证券市场、抵押贷款市场及担保机构等，它们的成熟与否，直接制约着住房抵押贷款证券化的实现。我国城镇现存住房产权格局中，房屋产权仍处于不完整状态，而住房抵押贷款证券化的前提便是清晰的产权界定。8.信用评级机构不规范。我国的信用评级制度不完善，评级机构的体制和组织形式不符合中立、规范的要求。信用评级运作透明度不高、缺乏统一标准，难以做到公正、独立、客观的评估。9.信用担保体系不健全。我国担保权益登记制度不完善，担保权益制度在登记机构、类别、公信力和监管手段方面很欠缺，尚没建立起统一的登记机构，登记事项缺乏明确的规范和标准，因此无法通过登记制度保证资产证券持有人的担保权益。三、推行住房抵押贷款证券化的对策建议（一）对推行我国住房抵押贷款证券化的建议我国住房抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段、属于新生事物，我们应当吸收发达国家的先进经验，通过有关管理部门的推动和扶持，结合我国的实际情况来着手处理。1.深化金融改革。虚心借鉴发达国家成熟经验，在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。逐步实现我国金融业由“分业经营”向“混业经营”的转变。2.拟定相应的法律法规。着手研究制定住房抵押贷款证券化的专业性法规，如住房抵押贷款证券化法、投资基金管理法、房地产信托法等。并结合我国资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。 3.制定有效监管办法。监管部门要尽快制订住房抵押贷款证券化试点暂行管理办法，可以考虑由金融监管等部门先制订一个与当前政策法规基本吻合的试点暂行管理条例，作为规范试点行为的规章。4.设立特定交易机构。特定交易机构以国家专门设置较好，早在1997年香港成立的按揭证券公司就专门向银行收购住房按揭贷款，然后再到金融市场上进行证券发行。因此我们也可以设立专门的住宅抵押贷款证券公司，作为购买住房抵押贷款资产及其证券发行的专门机构。5. 建设高素质的专业队伍。大力发展机构投资者，允许投资基金、养老基金、保险基金参与进来，以丰富投资组合。鼓励国外有资金实力、经验丰富、信誉良好的投资机构经营住房抵押贷款证券化。另外，住房抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多方面的专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。因此，要求我们一方面要加强对现有从业人员的培养和锻炼，同时加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴。6.制定新的会计制度。为了保证住房抵押贷款证券化的合法性、盈利性和流动性，现行会计制度必须制定出相应的、新的会计准则，以解决证券化过程中的会计要素确认、计量以及会计披露等一系列问题。因住房抵押贷款证券化实质是对风险报酬的重新分割，国家已对住房抵押贷款收益征税，故须防止重复征税。考虑到国内利率水平上调的可能性较大，所以在试点时要对投资者实行优惠的税收政策，降低住房抵押贷款证券化的交易成本。7.深化土地使用制度改革。理顺住房土地的拨划、出让条件和住房产权关系，并要防止各种侵权行为，为住房抵押贷款证券化开辟道路。8.规范信用评级机构。信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，就我国而言，个人信用管理可选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，通过银行联网建立起信用调查和资源共享系统。9.建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须解决好两个问题：第一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。第二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。10.加快中介机构的建立。首先是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。其次是培育抵押债券的认购承销者，其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。11.充分发挥政府的主导作用。为消费者提供住宅按揭担保,支持住宅按揭证券的发展,完善按揭证券市场的法令规定,有助于降低银行风险,增强投资者的信心。回顾美国住房抵押贷款证券化发展的历史，我们不难发现美国政府在这一金融创新中起到了突出作用。诸如政府在制度变迁中具有强力优势、建立规则润滑市场的优势以及信用支持和非完全信用支持的优势等。因而政府能够为住房抵押贷款证券化扫除制度展改，作出“催育”这一金融创新的有效制度安排。从客观上来说，由于住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而负责的市场，也需要政府的积极参与和扶持。（二）住房抵押贷款证券化的运作程序 从西方市场实践来看，住房抵押贷款证券化运作主要由以下几个环节组成：1.组建资产池。发起人首先分析自身对住房抵押贷款证券化的融资要求，对能够证券化的资产进行清理、估算，根据证券化的目的确定资产数，最后将这些资产汇集组建资产池。2.真实出售。为完成证券交易而设置一个特定交易机构，从发起人处购买基础资产，发起人与特定交易机构签订交易合约，将资产组合中的标的资产出售给特定交易机构。从而实现“破产隔离”，使投资者对于资产支持证券的投资不会受到资产发起人的信用风险的影响。3.信用增级。金融资产的买方聘请信用评级机构对所设计的证券化结构进行考核，信用增级技术可采用“证券分类”技术和“金融担保”技术。证券分类技术把资产支持证券分为优先证券和次级证券两类，实行不同的本息支付顺序；金融担保是指特定交易机构向信用等级很高的专业金融担保公司办理金融担保，如果特定交易机构发生违约，将由专业金融担保公司代为支付到期证券的本息。通过这些增级途径可提高资产支持证券的信用等级。4.信用评级与发行债券。特定交易机构聘请评级机构对这个交易结构及设计好的资产支持证券进行内部评级，通过改善发行条件后，特定交易机构再一次聘请信用评级机构对将要发行的资产支持证券进行正式评级，并向投资者公布评级结果。此后，证券承销商负责向投资者发行证券。5.发起人支付资产价款。特