中关村写字楼物业价值提升研究研究报告.doc

1 中关村写字楼物业价值提升研究研究报告中关村写字楼物业价值提升研究研究报告 第一部分 报告摘要第一部分 报告摘要 2 第二部分 主要问题和解决建议第二部分 主要问题和解决建议 3 一 制约中关村地区物业价值提升的主要问题 3 二 给房地产开发企业的主要建议 4 三 给物业管理公司的主要建议 5 四 给政府的主要建议 6 第三部分 本报告研第三部分 本报告研究究技术路线说明技术路线说明 8 一 本报告研究目的 8 二 本报告技术路线说明 8 三 本报告使用的企业数据及研究内容 9 四 本报告使用的写字楼数据及研究内容 9 五 研究方法选择 10 第四部分 中关村地区第四部分 中关村地区写写字市场概况字市场概况 11 一 调研数据结果 11 二 写字楼供给市场主要结论 14 第五部分 中关村地区写字楼入住率和租金状况研究第五部分 中关村地区写字楼入住率和租金状况研究 15 一 中关村地区写字楼空置率状况统计 15 二 中关村写字楼租金状况统计 16 第六部分 中关村地区典型写字楼物业管理现状第六部分 中关村地区典型写字楼物业管理现状 16 一 物业服务中的软性服务不足 外资企业更为重视客户服务 16 二 物业管理职责偏重硬件 17 三 软性服务在物业基本服务中的比例偏小 17 四 物业管理费不高制约了物业服务水平 18 五 物业管理公司在调研中反映的主要困难 18 第七部分 高新技术企业对物第七部分 高新技术企业对物业业管理的需求研究管理的需求研究 19 一 高新技术企业对目前写字楼物业环境的满意度 19 二 高新技术企业对目前写字楼物业管理工作的满意度状况 20 三 高新技术企业对写字楼物业管理服务的新需求 26 2 第一部分 报告摘要第一部分 报告摘要 写字楼物业价值的一般含义 写字楼物业价值的一般含义 从技术层面来看 物业价值主要指写字楼的市场 资产价值 从经济层面来看 写字楼物业价值难以量化 主要指写字楼对于区域经 济活动的支撑作用 从社会层面看 写字楼物业价值难以量化 主要指写字楼对于 社会意识的影响作用 本报告所称物业价值的含义 本报告所称物业价值的含义 考虑中关村地区的现实情况和本报告研究的深度 本报告所称 写字楼物业价值 主要包括 一 写字楼资产的长期保值增值 二 写字楼对于目前入住企业的支撑作用和达到的满意度 物业价值的形成和影响因素 物业价值的形成和影响因素 不动产开发导致了物业价值的初步形成 而物业 管理决定了物业价值的长期延续 市场行情 经营环境 物业管理 都对物业价值 有明显的影响 目前制约中关村物业价值提升的主要问题 目前制约中关村物业价值提升的主要问题 一 整体宣传欠缺 商务环境竞 争力展现不足 二 市场压力造成大部分物业业权分散 三 持续的大规模开 发造成物业管理公司经营意识不足 四 物业管理公司服务意识不足 五 物 业经营和管理的国际化程度较低 从解决方案来看 本报告向物业价值提升相关各方提出建议如下 对房地产开发企业的建议 对房地产开发企业的建议 一 开拓融资渠道 注重长期经营 二 联合 推进整体宣传 与区域和行业共赢 三 提高物业管理国际化程度 对物业管理公司的建议 对物业管理公司的建议 一 加强维护物业硬件品质 注重长期经营效益 二 建立网络信息沟通系统 形成企业需求反映制度 三 建立入住企业共享 资源库 四 联动经营 加强商圈资源整合 对区域政府的建议 对区域政府的建议 一 加强区域整体形象宣传 二 搭建中小高新技术 企业物业服务绿色通道 三 加强特色商业街区规划 形成商业配套的空间聚集 四 促进对外交流 提高物业开发和经营管理模式国际化 3 第二部分 主要问题和解决建议第二部分 主要问题和解决建议 一 制约中关村地区物业价值提升的主要问题一 制约中关村地区物业价值提升的主要问题 1 1 整体宣传欠缺 商务环境竞争力展现不足 整体宣传欠缺 商务环境竞争力展现不足 50 以上的已建成写字楼 80 以上的在建写字楼均表示 中关村地区整体商务环境的宣传 力度不足 在一定程度上造成了目前本地区务业整体竞争力不足 租金一路下滑的主要原因之 一 2 2 市场压力造成大部分物业业权分散 市场压力造成大部分物业业权分散 由于写字楼开发企业规模小 大部分开发以短期开发为主等历史原因 造成本地区大部分 写字楼业权较为分散 总共 60 以上 在市场化项目中达到 80 以上 这种业权分散的状况 使得物业管理公司的工作难度增加 写字楼品质维护必需的大修基金难以筹措 物业公司对于 业主的约束程度小 导致楼宇硬件维护的效果较差 形成了 三年新 五年旧 十年破 的物 业折旧模式 可以说大部分写字楼业权的不统一 是导致物业硬软件品质下降的根本原因 同时从长远来看 大部分楼宇业权分散的状况 将对于国际房地产基金的进入形成明显的 障碍 从而使区域商务办公环境缺乏远期资金支撑 加速了整体商务硬环境的折旧速度 形成 价值损失 3 3 持续的大规模开发造成物业管理公司经营意识不足 持续的大规模开发造成物业管理公司经营意识不足 由于高新技术企业发展迅速 同时由于中关村地区历来缺乏中高档写字楼 因此写字楼销 售市场一直较好 同时由于本地开发商的资金链条较短 从而形成了 开发 销售 回收资金 的短期开发模式 80 以上 这种短期的开发模式使得开发商将主要精力投放在寻找低价土 地 筹资建设和市场营销方面 而对于物业的后期管理和资产的保值增值很少予以足够的关 注 经营意识的培养显然不够 当然 房地产基金的缺乏和资产证券化程度不高 是造成开发短期严重的重要宏观背景 4 4 4 物业管理公司服务意识不足 物业管理公司服务意识不足 本地区的物业管理公司主要以内资企业为主 在物业管理商主要看重楼宇的硬件维护和日 常的行政事务管理 而在物业管理中提供的软性服务内容明显较少 尤其是涉及企业经营活动 的附加服务 很少形成物业管理的主要内容 形成这种状况的主要原因 主要在于以中小型企 业为主的企业群体难以承受较高的物业管理费用 从而限制了物业服务的内容 同时以内资为 主的物业管理背景制约了服务意识的提高 5 5 物业经营和管理的国际化程度较低 物业经营和管理的国际化程度较低 中关村地区 90 以上的物业管理公司属于内资企业 与外资物业管理公司相比 内资物业 管理公司在物业管理工作标准化 规模经营 管理手段等方面存在明显的不足 目前随着大批 高档甲级写字楼的建成和投入使用 越来越多的写字楼开始聘请第一太平戴维斯 戴德梁行 仲量联行 世邦魏理仕等国际知名物业公司进场管理 中关村地区的物业管理国际化程度也随 之有了明显的提高 二 给房地产开发企业的主要建议二 给房地产开发企业的主要建议 1 1 开拓融资渠道 注重长期经营 开拓融资渠道 注重长期经营 自 2002 年以来中关村写字楼市场进入了供大于求的阶段 形成了买方市场 导致本地区 物业的租金售价一路下跌 这种供大于求的状况将持续到 2006 年之后 但从长远来看 2006 年开始供需之间的差距将明显减小 从而使得本地区物业价值出现明显反弹并形成较好的经营 收益 因此致力于在本地区房地产行业长期经营的房地产相关企业 应该开拓融资渠道 通过 只租不售的方式进行长期经营 从而实现企业经营和区域商务办公环境价值提升的共嬴 2 2 联合推进整体宣传 与区域和行业共赢 联合推进整体宣传 与区域和行业共赢 5 由于整体商务形象宣传不足是制约中关村地区物业价值提升的重要因素之一 因此 建议 本地区写字楼的开发商应该联合推进本地区商务环境的提升 3 3 提高物业管理国际化程度 提高物业管理国际化程度 由于物业管理越来越成为物业价值的重要决定因素之一 好的物业管理不仅会影响写字楼 的市场形象和竞争力 也会对物业资产的长期保值增值 对区域商务环境产生重要影响 因此 建议新开发的写字楼项目尽量聘请国际知名的物业公司 如第一太平戴维斯 戴德梁行 仲量 联行 世邦魏理仕等 三 三 给物业管理公司的主要建议给物业管理公司的主要建议 1 1 加强维护物业硬件品质 注重长期经营效益 加强维护物业硬件品质 注重长期经营效益 由于本地区大部分市场化写字楼项目的业权分散 形成了写字楼 三年新 五年旧 十年 破 的折旧模式 但从写字楼资产的使用和存续年限长达 50 年的角度来看 硬件维护工作不 到位将使资产价值下降过快 同时也将是区域商务办公环境在未来不久面临破旧不堪的尴尬局 面 因此建议物业管理单位在硬件维护方面加大投入 建立大修基金 适当调整加大常规检修 预算 保证硬件维护工作的有效开展 2 2 建立网络信息沟通系统 形成企业需求反映制度 建立网络信息沟通系统 形成企业需求反映制度 随着中关村地区服务业的快速发展和企业对于服务重视程度的提高 软性服务在物业管理 和物业价值评价中的重要性日益凸现 调研中大部分企业认为物业管理公司的服务内容过于硬 件化 而对于企业的软性需求重视不够 大部分企业希望物业管理公司能够借助便捷的网络设 备 建立写字楼内部网站 并通过专门的频道对入住企业的物业相关需求进行跟踪调查 通过 上述措施 可以提高物业公司对于入住企业需求的反应和处理能力 从而提高入住企业的满意 度 3 3 建立入住企业共享资源库 建立入住企业共享资源库 6 调研发现 企业除了需要物业公司提供的正常物业管理服务之外 还希望物业公司能够提 供一些企业经营活动所需要的资源整合渠道 在这方面主要有两方面的建议 1 企业希望 通过集体采购降低办公耗材方面的成本 2 组建企业共同的法律 会计 咨询 培训 讲 座等资源平台 考虑到可操作性 本报告建议物业管理公司从两个层面进行考虑 1 从资 源整合的初级层面来讲 物业公司可以仅向入住企业群体提供企业日常经营所需资源的获得渠 道 2 在较高层面上 物业公司可以组织建立集体采购等资源平台 切实为企业提供资源 整合服务 4 4 联动经营 加强商圈资源整合 联动经营 加强商圈资源整合 调研发现中关村地区的多数写字楼存在商务配套不全的问题 但由于本地区写字楼体量普 遍较小 这一问题难以解决 针对这种情况 建议写字楼在经营过程中一方面注重考察周边写 字楼的配套情况 注重填补空缺 另一方面 建议相邻写字楼的物业管理公司可以进行沟通合 作 在建立企业共享资源库等方面加强联合 通过联合产生规模效应 5 5 在物业管理中注重改善重点环节 在物业管理中注重改善重点环节 在物业管理工作中注重改善以下企业满意度较低的方面 卫生间 空调服务 电梯 泊车 服务 员工餐厅 投诉解决情况 交通管理 施工干扰 四 给政府的主要建议四 给政府的主要建议 1 1 加强区域整体形象宣传 加强区域整体形象宣传 由于政府在区域商务环境整体性相宣传方面具有首要作用 因此建议园区政府利用高新技 术产业加速发展 园区硬件环境加速建设 国内外交流不断扩大的条件 充分利用政府独有的 宣传渠道和平台 对中关村大规模建设形成的成果和商务环境新形象进行广泛宣传 通过具有 宽度和深度的宣传 一方面吸引优质的企业入住中关村 促进经济发展 另一方面督促监督本 地区的大量物业管理机构提高服务水平 提升物业价值 7 2 2 搭建中小高新技术企业物业服务绿色通道 搭建中小高新技术企业物业服务绿色通道 目前中小企业聚集的写字楼大部分建成时间较早 体量普遍较小 这些写字楼目前租金收 入有限 在本地区写字楼入住率进一步下降的形势下 物业管理水平难以保证 另一方面大量 中小企业办公需求变动频繁 难以找到合适的写字楼 建议在政府支持下 由中关村写字楼商 会牵头 通过联合其他行业协会 建立中关村地区中小企业物业服务绿色通道 通过绿色通道 的建立 一方面帮助中小企业找到合适的办公场所 另一方面协助相对较为分散的写字楼进行 资源整合 在推动联动经营 加强企业共享资源整合等方面发挥平台作用 3 3 加强特色商业街区规划 形成商业配套的空间聚集 加强特色商业街区规划 形成商业配套的空间聚集 研究发现目前中关村地区的企业分布较为杂乱 商业业态分布较为混乱 相比之下一些成 功的区域往往在定位上有明显特色 调研和经验都证明 特色商业街对于区域商务环境和物业 价值往往有明显的提升作用 为了增强中关村地区的商务环境特色 建议政府继续加强区域特 色街道 板块等规划 在体育 文化 娱乐等方面形成若干具有中关村特色的商务板块 4 4 促进对外交流 提高物业开发和经营管理模式国际化 促进对外交流 提高物业开发和经营管理模式国际化 研究发现一个地区的物业开发和经营管理模式 往往对于区域不动产的长期品质维护具有 举足轻重的作用 但由于中关村地区不动产行业发展较晚 不动产开发企业规模普遍偏小等原 因 造成企业和行业自身在推进国际化经营方面能力不足 建议政府适当利用对外交流的渠道 和平台 加强对区域不动产开发和经营企业的引导 提高物业开发和经营管理模式的国际化 从长远提升区域物业价值 8 第三部分 本报告研究技术路线说明第三部分 本报告研究技术路线说明 一 本报告研究目的一 本报告研究目的 依托写字楼商会和广厦公司的数据资源优势和专业运作能力 写字楼供给 与需求数据资源的长期积累 房产消费者需求和行为研究的能力 政府信息平 台 运作大规模数据的能力等 以中关村写字楼市场总体供需状况为主要依 据 针对区域内物业管理公司在经营管理中的困难 以及高新技术企业物业消 费需求进行专项研究 从而确定目前区域内制约物业价值提升的主要环节 提 出商务软环境改善的关键思路和要点 二 本报告技术路线说明二 本报告技术路线说明 表 技术路线说明 通过写字楼供需市场的整体调研把握整个市场的大方向整个市场的大方向 针对物业管理公司的调研 把握物业管理公司经营管 理中的困难 针对入住企业的调研 把握企业对于物业管理和 服务的需求 物业管理中的主要矛盾分析研究 抓住关键环节 运用 80 20 集中改善商务办公 环境 9 三 三 本报告使用的企业数据及研究内容本报告使用的企业数据及研究内容 目前入住中关村地区高档写字楼的企业研究 共目前入住中关村地区高档写字楼的企业研究 共 428428 家 家 调研样本 调研样本 中关村写字楼商会在 2004 年 3 月中旬对中关村地区以下写 字楼项目中共 428 家入住企业进行了问卷调研 融科资讯中心 数码大厦 中关村大厦 希格码大厦 中电信息大厦 理工科技大厦 大地科技大厦 海淀新技术大厦 清华同方科技广场 金码大厦 银网中心 腾达大厦 方圆大厦 重点分析的属性重点分析的属性 行业构成 高新技术企业与非高新技术各行业企业 的比例 高新技术产业内部各行业的比例 业务特征 发展阶段 办公面 积状况 入住方式 租金水平状况 对物业的满意度 不满意的方面 对 物业管理服务改进的建议 四 本报告使用的写字楼数据及研究内容四 本报告使用的写字楼数据及研究内容 写字楼数据总量写字楼数据总量 使用中关村写字楼商会数据库原有以及专项调研获得的中关村地区低 中高档写字楼 132 个 样本按照区域划分为 核心区 62 个 周边地区 47 个 上地地区 13 个 其它地区 23 个 样本按档次划分为 高档写字楼 24 个 中档写字楼 69 个 低档写字楼 39 个 本报告在研究中对写字楼从以下方面进行全面分析本报告在研究中对写字楼从以下方面进行全面分析 物业管理状况 物业费 租金 含物业费 售价 免租期 硬件设 施 楼内配套 周边配套 入住企业特征 经营状况 物业管理内容 物 业管理的困难等 10 五 研究方法选择五 研究方法选择 依托写字楼商会在行业内的信息渠道 全面动态更新的楼宇数据库 对中 关村地区的写字楼以及楼内入住企业进行跟踪调研 依托写字楼商会以及广厦公司的数据资源优势 本报告主要通过定量研究 得出各部分结论 定量研究使用的最主要方法为特定属性样本提取和交叉 分析 依托写字楼商会的房地产顾问专家组作为外脑 进行研讨 得出相关参考 意见 11 第四部分 中关村地区写字第四部分 中关村地区写字市场概况市场概况 一 调研数据结果一 调研数据结果 1 1 甲级写字楼占三分之一 这一比例正在迅速扩大 甲级写字楼占三分之一 这一比例正在迅速扩大 由于 2001 年年以来的集中建设 中关村地区的高档写字楼供应快速增加 未来三年新增 供应的写字楼中 有 70 以上是甲级写字楼 2 2 中关村中高档写字楼供应量及吸纳量统计 中关村中高档写字楼供应量及吸纳量统计 0404 0505 年为预测 年为预测 图 市场结构 2004年4月 67 30 32 70 甲级写字楼乙级和其它办公务业 中关村中高档写字楼供应量及吸纳量统计 0 50 100 200020012002200320042005 年份 写字楼建筑面积 年度供应总量 年度吸纳量 12 2002 年以来高档写字楼市场进入供大于求的阶段 这一矛盾在 2004 年最为明显 从 2005 年开始 中高档写字楼供应放缓 供需矛盾将逐渐缓解 但写字楼市场需求明显不足的矛盾将 持续到 2006 年之后 3 3 中关村写字楼售价指数走势 中关村写字楼售价指数走势 从 2002 年第三季度以来 中关村中高档写字楼的价格基本保持稳定 并有轻 微下降 但在同一时期 中关村中高档写字楼的建安成本平均上升了 25 30 因 此销售价格处于相对下降之中 4 4 中关村写字楼租价指数走势 中关村写字楼租价指数走势 中中关关村村写写字字楼楼售售价价指指数数 9 99 9 5 56 69 99 9 8 88 8 1 10 00 0 4 4 9 98 8 2 23 3 9 97 7 6 63 3 9 98 8 8 83 3 1 10 00 0 6 60 0 1 10 00 0 0 00 0 1 10 00 0 7 78 8 1 10 00 0 9 92 2 1 10 00 0 2 29 9 9 99 9 8 82 2 9 99 9 7 79 9 95 97 99 101 103 105 2001 3 2001 6 2001 9 2001 12 2002 3 2002 6 2002 9 2002 12 2003 3 2003 6 2003 9 2003 12 2004 3 指指数数 13 中关村写字楼租金指数从 2002 年第三季度以来 处于持续下跌态势 5 5 中高档写字楼供需市场租售方式错位 中高档写字楼供需市场租售方式错位 中中关关村村写写字字楼楼租租价价指指数数 1 10 00 0 9 94 4 7 7 9 93 3 4 42 2 9 94 4 2 27 7 9 94 4 0 02 2 9 94 4 2 21 1 9 95 5 2 26 6 9 96 6 9 99 9 9 98 8 5 55 5 9 96 6 1 10 0 1 10 00 0 6 68 8 9 97 7 2 26 6 1 10 00 0 0 01 1 93 95 97 99 101 103 2001 32001 62001 92001 122002 32002 62002 92002 122003 32003 62003 92003 122004 3 指指数数 2003年年6月底供需对比月底供需对比 供给供给销售80 只租不售20 需求需求购买20 租赁80 2004年年3月底供需对比月底供需对比 供给供给销售70 只租不售30 需求需求购买25 租赁75 14 租售方式错位主要表现在 长期以来高新技术企业的物业需求以租赁为主 而 写字楼供应主要以销售为主 从 2003 年底以来 采取租赁方式的写字楼所占比例 有增大趋势 二 写字楼供给市场主要结论二 写字楼供给市场主要结论 1 1 高档写字楼大规模集中上市高档写字楼大规模集中上市 截止到 2004 年 3 月底 中关村写字楼总供应量达到 420 万平米 其中 2002 年新增供应量 为 40 万平米左右 2003 年新增供给 60 万平米 而 2004 的供应量将达到 80 万平米左右 近 年新增供应中有 75 以上是甲级写字楼 产品大规模集中在两三年内供应上市 同质化严重 使得中关村区域甲级写字楼市场压力巨大 2 2 市场供需错位 楼价市场供需错位 楼价呈现下跌趋势呈现下跌趋势 从 2003 年 6 月前后的统计数据来看 中关村地区采取出租方式和出售方式的写字楼项目 数量比例为 2 8 而企业采取租赁方式和购买方式入住的数量比例为 8 2 这是目前中关村 写字楼市场项目经营模式与市场消费方式的结构性错位 2002 年以来 中关村甲级写字楼市场进入了高端产品供给过于集中与有效需求不足的情 况 尽管 2003 年以来世界高科技产业景气带动北京高科技产业呈现恢复性增长 但结合供给 量及以往甲级写字楼的年平均吸纳量来看 中关村未来甲级写字楼市场仍然呈现供大于需的局 面 市场供需结构性错位 供给市场竞争激烈直接造成中关村甲级写字楼租金价格双双呈现持 续下跌态势 3 3 以短期为主的开发模式导致物业业权过于分散 以短期为主的开发模式导致物业业权过于分散 中关村地区的大部分商业办公物业 具有开发时间早 体量小的特点 大部分项目由中小 型房地产企业或本地非房地产企业开发 由于大部分办公楼的开发企业规模小 融资渠道单一 房地产开发缺乏连续性 因而导致办公楼的开发具有短期性 而这种开发的短期性带来的资金 15 回收压力 直接导致了 2003 年以前入市的办公楼均已销售为主 销售方式导致中关村地区的大部分写字楼业权分散 比较而言 业权分散的写字楼在硬件 品质维护和长期资产价值保存 提升方面均不如业权统一的写字楼 由于目前供应的大部分中 高档写字楼仍然采取销售为主的方式入市 因此从长远来看不利于本地商业物业的保值增值 第五部分 中关村地区写字楼入住率和租金状况研究第五部分 中关村地区写字楼入住率和租金状况研究 一 中关村地区写字楼空置率状况统计 一 中关村地区写字楼空置率状况统计 0404 0505 年为预测 年为预测 中关村写字楼空置率统计 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 200020012002200320042005 年份 写字楼空置率 平均空置率 高档写字楼 中低档写字楼 16 从 2002 年年中开始 中关村写字楼的空置率表现出明显上升趋势 其中高档写字楼空置 率上升最为明显 这表明目前中关村地区仍然缺乏能够承受较高租金价位的实力型企业 二 中关村写字楼租金状况统计 二 中关村写字楼租金状况统计 20042004 年年 3 3 月成交价 月成交价 就整个中关村地区而言 租金在 2 4 元 平米 天的写字楼数量占 70 以上 这一方面是由 于中关村地区历来缺乏高档写字楼 同时也由于近年新增的高档写字楼租金水平较低所致 第六部分 中关村地区典型写字楼物业管理现状第六部分 中关村地区典型写字楼物业管理现状 一 一 物业服务中的软性服务不足 外资企业更为重视客户服务物业服务中的软性服务不足 外资企业更为重视客户服务 图 租金状况 53 40 27 80 6 10 12 70 2 0元 平米 天以下 2 0 3 0元 平米 天 3 0 4 0元 平米 天 4 0元 平米 天以上 总经理总经理 行政人事部财务部客务部保安部工程部 17 从目前中关村地区的物业管理公司组织结构来看 物业管理最主要的职能部门在于楼宇营 建工程维护和环境的日常管理 客服部没有成为物业管理的重点部门 从内外资物业管理公司 的比较来看 外资物业管理公司更加注重对入住企业的日常软性服务 二 物业管理职责二 物业管理职责偏重硬件偏重硬件 NO NO 职责内容职责内容 1物业的前期管理 2工程设备使用与维修管理 3安全保卫与消防管理 4绿化与保洁管理 5行政事务与公共关系管理 调研发现 中关村地区的物业管理公司在主要职责方面的定位普遍注重硬件维护和管理 尽管在各项职责中都有针对客户需求的服务 但从客户服务的连续性和系统性不高 客户服务 的主要内容是在客户提出明确的要求之后 由物业公司进行针对性的处理 物业公司一般缺乏 连续的客户需求跟踪 三 软性服务在物业基本服务三 软性服务在物业基本服务中的比例偏小中的比例偏小 NO NO 基本服务基本服务主要内容主要内容 1 监督保障保证楼宇的安全使用 监督业主 住 户 按有关规定安全使用楼宇 2 保洁服务维护物业区的公共环境卫生 3 保安消防负责本辖区的安全保卫与消防监督 4 供水供电负责保障所辖物业的水电供应 负责 机电 消防及其它公共用电设施设备的日 常管理和维护 5 楼宇养护对楼宇本身及其内外设备设施进行维 护维修 18 6 绿化环境绿化养护楼宇公共区域内的花草树木 7 事务服务代办收缴各种商业费用 收发信件 购票代办等各种服务工作 并代表业主和 住户协调解决日常生活中涉及的公共事务 从物业公司的基本服务内容上看 软性服务的缺乏仍然是主要的问题 四 物业管理费四 物业管理费不高制约了物业服务水平不高制约了物业服务水平 写字楼档次写字楼档次平均物业费平均物业费 甲级写字楼0 74 元 平米 天 乙级和其它办公物业0 50 元 平米 天 由于本地区写字楼的租金价格普遍较低 因此物业管理费用也较低 而较低的租金往往成 为限制物业公司提供更多软性服务的主要约束 五 物业管理公司在调研中反映的主要困难五 物业管理公司在调研中反映的主要困难 经营层面经营层面主要困难主要困难 稳定的入住率经营层面经营层面 稳定的租金价格 经营成本的控制 楼宇品质的维护 物业管理层面物业管理层面 客户关系的维护 新型写字楼的替代和客户分流 体量较小的写字楼难以有齐全的配套 外部环境层面外部环境层面 周边交通等商务硬环境制约了客户来源 从本地区物业公司面临的主要困难来看 经营层面的问题主要是逐步升温的市场竞争导了 租金的下滑和企业的流动 在具体物业管理层面的困难 主要是因为物业规模小 物业管理的 19 标准化程度低 导致物业管理难以产生规模效应 外部环境层面的困难主要来自供给加快导致 的市场竞争 同时也由于本地区相邻的写字楼之间缺乏联动经营所致 第七部分 高新技术企业对物业管理的需求研究第七部分 高新技术企业对物业管理的需求研究 一 高新技术企业对目前写字楼一 高新技术企业对目前写字楼物业环境物业环境的满意度的满意度 广厦数据广厦数据 不不满满意意的的主主要要方方面面 0 5 10 15 20 25 30 交通状况 周边环境 楼内硬件配置 物业管理 大堂 装饰装修 通讯条件 使用率 周边配套 停车不方便 电梯 楼层高度 供电 20 从高新技术企业对本地写字楼物业环境的整体评价来看 企业不满意的方面依次为 停车 不方便 电梯 楼层高度 物业管理 交通状况 周边环境 周边配套 二 高新技术企业对目前写字楼二 高新技术企业对目前写字楼物业管理工作物业管理工作的满意度状况的满意度状况 1 1 企业对进驻服务满意度较高 企业对进驻服务满意度较高 2 2 企业对日常服务的满意度状况 企业对日常服务的满意度状况 企业对邮件服务的基本满意 企业对卫生 保洁的满意一般 广厦数据广厦数据 图 租金状况 21 30 15 30 7 90 2 40 2 60 0 50 7 40 10 80 26 10 5 70 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 22 90 17 80 6 20 1 20 1 10 0 6 90 14 60 25 4 20 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 21 企业对保安服务的满意度一般 企业对卫生间的满意度较低 企业对空调服务的满意度较低 图 租金状况 23 90 25 40 9 20 5 90 3 10 3 60 3 80 6 20 15 30 3 60 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 23 70 25 80 14 10 10 40 4 50 2 40 2 20 4 90 9 20 2 80 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 15 60 32 50 21 50 9 30 4 20 2 10 1 20 4 30 5 20 4 10 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 12 90 15 40 21 80 15 70 8 20 4 70 2 70 7 90 7 20 3 50 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 22 企业对电梯的满意度非常低 企业对泊车服务的满意度较低 企业对设备维护的满意度一般 图 租金状况 13 80 25 30 26 90 13 20 5 50 0 10 0 20 2 50 7 80 4 70 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 21 50 23 70 16 30 4 70 2 40 2 90 4 20 5 40 15 70 3 20 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 8 80 22 10 26 90 21 50 11 00 4 70 0 00 1 90 3 10 0 00 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 23 企业对员工餐厅的满意度较低 企业对财务服务的满意度较好 企业对前台服务的满意度一般 企业对投诉解决情况的满意度非常低 图 租金状况 15 80 26 00 21 20 14 30 5 50 3 60 0 1 20 6 60 5 80 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 24 30 14 20 9 70 4 10 1 30 0 70 5 30 11 40 21 80 7 20 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 17 00 29 20 21 40 14 50 1 30 0 0 70 3 10 7 20 5 60 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 24 企业对交通管理的满意度非常低 企业对施工干扰的满意度非常低 从企业对日常服务的满意度来看 不满意的方面主要为 卫生间 空调服务 电梯 泊车 服务 员工餐厅 投诉解决情况 交通管理 施工干扰 图 租金状况 8 40 18 60 32 60 17 70 7 20 3 80 0 3 6 10 2 30 出色 极好 非常好 好 较好 一般 仅可 差 非常差 极差 图 租金状况 12 20 17 90 31 00 15 60 4 30 2 50 1 90