零售品牌开店时重点关注的11个与租约相关的数据指标.doc

零售品牌开店时重点关注的11个与租约相关的数据指标1、店铺营业面积。该面积既不是建筑面积，也不是房东说的使用面积，而是经过品牌公司工程部规划设计的“营业面积”，或是营业套内面积。既然开发商将店铺是按平方销售的，甚至房东也是按店铺的平方租赁的，我们就不得不关注营业面积。按年核算的，为年坪效；按月核算的，为月坪效。比如，优衣库专卖店年坪效平均40000元人民币，ZARA坪效才30000元，国内美邦坪效才区区的20000元，很可惜，国内休闲男装品牌劲霸、七匹狼、利郎的坪效连20000都达不到。光靠开店数带动增长，估计也是和运功品牌一样，到达天花板了。2、店铺租赁年限。包含两块指标，一是现有合约年限，二是累计合约年限（包含续约部分）。很多加盟商做品牌男装，之所以死得快，往往不是经营效益不好，而是因为耐不住寂寞。我通过对几十家连续经营十年的店铺分析，店铺的业绩高峰期往往从第三年开始、盈利高峰期从第五年开始。但很多人坚持不住！这也印证了马云大师的话：今天竞争很残酷，明天更残酷，后天很美好，但很多人都死在明天晚上。想想也是如此！为什么要租长约店，很多人担心房租涨，这只是其中一个面，更重要的是营运的持续性效益。3、租金付款方式。对于上市公司而言，一年一付或一月一付几乎没有区别，但对个体老板而言，这可能是致命的。一年一付，和一月一付对比，在资金的时间成本上往往相差10%-15%的收益。比租金年复合增长5%可怕得多，但很多人并没有计算该账目。所以，小的细节，往往蕴藏着大的效益。当对方租金不能优惠的时候，不妨从付款方式着手，反之亦然。4、员工配置人数。员工人数不是越多越好，也不是越少越好。一方面需要有必要的人力储备，另一方也需要有“优胜劣汰”的体系。从耐克、阿迪来看，单个员工往往能达到人均月效6-10万，而男装就比较惨，几乎都是在2-4万元。也就是配置4-5个员工，销售额不外乎就是10-20万元区间。故男装整体的员工销售都有待挖掘。但人均销售额过低，要不就是编制过多，要不就是培训不足或人员战斗力过低。还是否记得曾经分享的“淡季适当超配，旺季适当紧缩”的终端人才策略呢？5、开业日期和月份。该日期很多伙伴都不重视，认为无非就是“过去式”，没啥意义。如此说来，人为何要过生日呢？不也是过去式吗？很所有时间轴一样，开业月份也意味着店铺的生命周期开始轮回。产品有生命周期，如男装的生命周期就是3年，不要让自己的仓库保留有3年以上的商品；顾客服务也有服务周期，如3个月，也就是正常男装消费者是按季来消费。此前有伙伴问我，店铺是8月份开业的，是否在每年8月份搞一次周年庆呢？其实时间点选择完全不合理，8月份要不就是大热天，要不就是雷阵雨天气，都不适合。思考一下，问候现在很多人的生日宴席都放在正月初三到初八呢？他们正式的生日也不是那一天啊？所以，凡事不能太“呆板了”！6、最新装修日期。现代的服装专卖店，几乎都是每两年就装修一次。所以各家服装专卖店是否赚钱，我不是很清楚，但这些品牌服饰确实养活了很大一堆家具厂、装修商。如果是竞品在进行二次装修，说明该商圈趋于成熟，或该品牌店有较大成长空间。曾经管理过福建福州八一七路一家店，因为每年都担心地铁要拆迁改造，故经营的8年期间，从未进行过装修改造。但该店铺却创造了一个业绩奇迹，每年保持40%的复合增长率，以至于我到现在还在怀疑，装修真的那么有用吗？看来，只能是仁者见仁智者见智了！7、销售人工费率。运动品牌在3%-5%之间，男装基本升到5%-10%之间，甚至部分品牌已超过12%。单个员工工资高低很难评判，但通过与销售额对比分析，可以看出整个店铺单位人均产出高不高，或是评判人均效能好不好。8、销售租金费率。早期这个比值都在10%-15%左右，而现实当中，有很多店甚至超过30%（这也是很多拓展人员口中的销售预算，只要预算业绩额超过租金额3倍就可以开设，但我不知道这个是谁发明的）。从商场的扣点看租金比高低，普通商场的扣点在15%-20%左右，高端一些的在25%-30%间，商场的扣点费，里面承接了公共管理、推广费、场地租金及水电费等，以及商场的管理经营利润。9、装修费用率。已经有些品牌在给终端补助所谓的装修补贴，尤其是运动品牌较为明显。不知道这是好事还是坏事，可以确定的一点是“羊毛长在羊身上”，不过是账面数字游戏又何必过于计较呢！装修费用的分摊，更多采用的平均分摊制度，分摊年限界定在3年左右。但个人认为按532分摊更为科学，如第一年分摊50%、第二年30%、第三年20%。即经营风险放置靠前。但很多经销商几乎都是一次性分摊，这也未尝不可。随着品牌商对终端形象的苛刻要求，这个费用愈来愈大。10、水电费用率。水电费的支出，在很多人的眼里，这项几乎是“变动费用”，可以人为调节进行降低。在零售业里面，几乎都是“固定费用”，不太存在变动费用（员工提