北京近十年房价变动原因及数据分析.ppt

北京近十年房价变动数据分析 小组成员 宁兴凯李柏杨学义王斌刘文通范文斌祁瑞红李燕飞刘丽娟 13工程管理班 课题背景 房子 是我们每一个人的容身之所 是老百姓幸福生活的保障 俗话说 安家立业 只有有了安定的居所 才能有更高的追求 马斯洛的需求层次也说明 衣食住行等基本的生存需要 是人一切发展的基础 由此可见 房价的高低与我们的生活息息相关 与我们的幸福感紧密相连 作为中国的首都 国际化的大都市 北京的房价在过去的十年间经历了巨大的变化 在一片的 涨 声里 北京的房价仿佛一夜之间成为许多人的恶梦 买房 成为了许多人遥不可及的梦 步步惊心 让我们看看这十年间究竟发生了什么 以内城四区和朝阳区为例 4300 55000 3800 29000 求解释 究竟是哪些因素在左右北京的房价呢 我们小组通过对2000年以来北京房价数据的分析 把北京的房价走势划分为五个阶段 下面我们就对这五个阶段分别进行分析 第一阶段2000 2004年 平稳慢升期 北京的房价在进入21世纪后 走过了一段平稳发展期 政策扶持 市场健康有序的大环境下 房价不但没有上涨 反而连续有小幅下降 2000年到2004年这几年间 北京的房地产市场发展态势一片大好 整个市场运行越来越规范与透明 1 政府扶植 政策优待这一阶段的平稳发展不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控 出台了很多促进房地产行业积极发展的有利政策 如土地招拍挂制度的实行 现房销售的在线网签 对存量房交易的促进 如取消交易分成 央产房放量 取消审批等 政府大力鼓励房地产建设 这一段时间政府对于房地产的态度以 供 为主 房地产行业如同婴儿一般备受呵护 2 需求稳中有升 随着时间的推移 老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解 市场需求越来越大 供应量已经满足不了日益增长的购房需求 2003年政府出台了土地招牌挂制度 低价拿地的历史一去不复返 招牌挂的形式推动了地价上涨 但在2004年之前 低价的上涨还未转播影响到房价 在这一阶段 房价基本稳定 并未出现明显上涨 第二阶段2004 2007年 快速上升期 在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后 北京进入城市化发展最为迅猛的时期 2004年之后的北京楼市价格 涨幅快到以日计算 让民众望而生畏 2004年是一个转折期 房价由此一发不可收拾 发生了明显的上升趋势 三年时间北京商品房价格由5053元 涨到14411元 上涨幅度达到185 2007年的商品房均价较2006年上涨超过50 已步入房产发展的畸形期 从2004年起 房价增速明显加快 扶摇而上三千尺 乘风破浪创历史 1 国际化城市备受青睐 2004 2007年三年间 背景关于城区的观念范围得到了最大化的延伸 北京的经济 城市发展 国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步 从而真正确立了自己国际一线大都市的地位 水涨船高 作为中华人民共和国的伟大首都 北京受到了前所未有的万千宠爱 奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观 2 政府经验不足 调控不力 政府在这一时期的工作非但没有能够有效地抑制住房价 反而直接促使房价以更迅猛的态势上涨 紧锁供应致使地价进一步上扬 同时各种税费也随之增加 土地出让金更是一路上涨 2005年 2006年国家两次调整房产交易税 税收是调节市场的有效杠杆 但当房地产市场成为稀缺市场时 它无疑会成为转嫁推高房价的无形的手 地价推高房价 越调越高 3 开发商炒作 囤地抬价 在开发商中 存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售 炒作 囤积房源 哄抬房价的行为 这是造成房价上涨较快的主要原因之一 大量的土地囤积在开发商手中 他们故意拉长开发周期 造成上市新盘数量紧缩 房地产市场有限供给和巨大需求之间的矛盾很难得以解决 囤积房源 对抗宏观调控 4 城市扩张推房价 城市化进程是北京房价增速的催化剂 2001年北京申奥成功 北京的国际化都市地位得到了进一步确立 全方位的城市建设和改造使这几年成为北京城市化进程最快的几年 数据显示 到2006年底 北京市建城区面积已达1182 3平方公里 较2004年的770平方公里大了足足400多平方公里 足可见得近几年北京城市扩张的速度是何等之快 5 人口猛增需求大 随着北京城市化的快速发展 人口数量开始猛增 2004年北京外来人口约合300万 但仅过了三年 到2007年北京外来人口数量已超过450万 总人口数已逼近2000万 伴随着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和居民拆迁 住房市场被动需求增加 新建住宅成本日益提升 成为房价上涨的一大推手 第三阶段2007 2008年 短暂下滑期 根据中国房地产指数系统提供的数据 2007年11月底 北京市的平均房价是每平方米15162元 而在12月底 每平方米的价格降为12180元 月环比降幅为19 67 其中北京的东城 西城 崇文 宣武四个内城区由每平方米23467元 下降为18401元 跌幅高达21 59 而朝阳 丰台 石景山 海淀四个外城区 由每平方米15829元 降为14715元 降幅为7 04 1 政府打出 组合拳 为了抑制北京房价的过快上涨 国家在07 08年打出了一系列调控房价的组合拳 2007年2月2日 北京市建委等部门联合下发 关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知 对境外个人以及机构在北京购买商品房做出一系列的明确规定 这在很大程度上 抑制海外资金开始频繁收购国内大型商业地产 推高房价的行为 限制外资涌入炒高房价 另外 国务院还出台了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 通知要求 对已利用贷款购买住房 又申请购买第二套 含 以上住房的 贷款首付款比例不得低于40 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1 1倍 而且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 2 奥运热 退潮 奥运结束在一定程度上也是房价下跌的导火索 在奥运经济刺激下的房价上涨的基础已经消除掉 北京的经济发展和城市扩张速度也会减缓 在相当长的时间内要消化申奥成功之后很多年的固定资产投入和因此引发的房价暴涨 因此2008年房价短暂下滑 3 消费者观望 成交量下滑 在这一阶段 消费者热情也显得大不如前 伴随着全球金融危机的大背景 全球经济不看好的情况下 再加上在一系列的调控政策出台后 越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离 持观望态度 这直接导致北京商品房成交量大幅缩水 从2008年2月销售数据来看 同比2007年2月 期房日均成交量下跌了128套 降幅达54 2 众多的开放商纷纷打出优惠 降价的牌 吸引消费者 4 保障性住房的大力开发 与此同时 保障性住房的大力开发建设也对北京市的房价造成了一定的冲击 出台的相关政策规定 在住房用地供应中 各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70 将筹集保障性住房20万套以上 竣工保障性住房10万套 并且优先重点保障廉租房家庭 大力发展公租房 今筹集公租房房源6万套以上 这也抑制了商品房价格的疯长 从而为稳定房价起到了一定作用 第四阶段2009 2010年 失控飙升期 没想到 太疯狂 谈及2009年的北京楼市 多数业内人士发出了这样的感慨 从年初的低迷 到年中的回暖 再到年末的疯狂 戏剧性的变化令人始料不及 1 金融危机阴霾笼罩 2009年 金融危机的阴霾还远未散去 在经济三大支柱 投资 出口 内需中 投资与出口都遭遇低潮 大部分投资者因为经济的不明朗而持币观望 致使投资锐减 面对经济危机 各国都在减少进口 采取贸易保护 致使我们出口锐减 为保GDP的增长目标 唯一的方法就是促进内需 我们用举国体制进行宏观调控 扩大内需 2 炒房一族 投资火热 对于消费者而言 避免货币贬值和保证收益 固定资产投资之一的房产投资就成了一个不可多得的主要渠道之一 从长远来看 投资房地产的风险要低于投资股票的风险 越来越多的有钱人把买房作为自己的一项长期稳健的投资 2009年期房成交量涨幅达到112 4 据统计 1至11月北京成交商品住宅112015套 期房成交量涨幅接近2007年水平 楼市火爆场面 3 开发商捂盘抬价 一房难求 与投资者狂热的需求不相吻合的是 2009年北京的新房供应量仅为7 6万套 为2003以来的最低点 2009年1至11月 北京商品住宅累计新增76183套 同比下降15 6 与此同时 还有许多开发商捂盘抬价 囤地抬价 更是使得房地产市场供求不平衡 加剧了房价的过快增长 如此供需矛盾 怎能不使房价失控疯长 第五阶段2010 至今 调控博弈期 2010年是我国房地产的调控之年 2010年4月17日 国务院发布了 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 相继北京市政府出台了 北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 2010年再出重拳遏制房价增长 拉开 史上最严调控 的序幕 重拳出击 1 保障房商品房并驾齐驱 逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系 加快实施保障性安居工程 十二五 期间全市计划建设 收购各类保障性住房100万套 比 十一五 翻一番 全面实现住有所居目标 同时大力发展公共租赁住房 在加大政府投入的同时 2011年年底前实现配租入住1万户以上 2 限购令 重磅炸弹 强硬干脆 同时 限购令也强有力的限制了房价的上涨 规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提供本市有效暂住证和连续5年 含 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭 暂停在本市向其售房 这使得一大批北京的潜在买房者失去了购房的权利 有效遏制了炒房等行为 对稳定房价产生了积极的影响 伤不起 人人都想有套房 为房辛苦为房忙 薪金贬值囊中涩 房价攀高节节扬 也曾誓做租房客 不助房商做盗强 多年女友离我去 没房谁做你新娘 人间广厦千万所 何处容我把身藏 节衣缩食攒首付 借遍亲友与同窗 总算看到东方亮 却告房政有新章 量力而行精打算 勉强买套小平方 新房到手喜一瞬 做上房奴苦漫长 工资月月无所剩 利率频调总受伤 戒烟戒酒减消费 加班加点为还偿 现任女友看房嫁 只能分享不分当 为房累 致心茫 苦难奈 欲崩狂 总结 由以上分析可以看出北京房价的变化是极其复杂的 房价是各种因素综合作用的结果 目前 由于我们的经济学知识还