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拆 迁 技 巧 探 索广元市国土资源局 马光尊敬的各位领导、同事们，大家好！今天有幸和大家一起探讨征地拆迁方面的业务，我感到非常的高兴。我主要从三个方面进行讲解，有不妥之处希望大家批评指正。一、当前拆迁现状、问题及解决的办法（一）目前拆迁现状。拆迁事关民生。从南京翁彪到成都唐福珍、宜黄事件因拆迁自焚,从河北定州村民被袭到河南驻马店基本农田被毁，征地拆迁纠纷已经成为不得不关注的社会问题。土地征用和房屋拆迁是关系人民群众生存和生活的基本问题。土地被征用,失去了赖以生存的基本生活和生产资料,房屋被拆迁,居无定所,如此民生问题,如果得不到有效解决,势必激化社会矛盾。在征地拆迁中,恶性征地拆迁、暴力征地拆迁、补偿标准低、补偿金额少、补偿款不到位、安置房屋偏远、长期不能回迁以及回迁房无法办理房产证和土地使用证等都是大量存在的问题,是引发纠纷的主要原因。征地拆迁问题处理不当,影响到很多人的生活、居住和工作等问题,容易引发大规模群体事件,影响社会的稳定,与我们当前建设和谐社会的目标相背离。2009年全国发生了近1万起群体性事件，有70%属于征地拆迁引发的，征地拆迁纠纷已经成为与劳资纠纷和社会保障纠纷并提的三大社会矛盾之一。最值得我们欣慰的是广元从2008年灾后重建征地拆迁任务相比过去增加十多倍的情况下没发生过群体性事件，这得益于我们市委市政府高度重视，局领导正确领导、统征办各位同事团结一致、上下齐心努力的结果，同时我们的10号和40号文件也能很好维护被拆迁群众利益。但随着今年市城区各项建设任务（如灾后重建设、北环线、工业园区、城市建设等）大量全面推进，作为我们征地拆迁部门面临的社会压力会更大，也是最易出现问题的时候。所以我们一定要引起高度重视，今天的培训也是进行有效防范风险措施之一。（二）拆迁存在的主要问题及解决办法措施。客观来讲，国家在不同时时期因经济、社会发展的需求有不同拆迁政策，所引发的问题不完全一样，所以我们要用发展的眼光理性分析及提出解决的办法。1、拆迁政策宣传不落实的问题及解决办法。目前我们的干部怕开会，特别怕与被拆迁户直接对话，所以在征地拆迁开始前，由于组织不严、工作不细、认识不一，不能将国家和省市有关征地拆迁的法律法规和政策宣传到位，以致征地拆迁开始后，被征地拆迁的群众对征地拆迁政策不了解、对补偿标准不清楚、对征地拆迁目的不理解、对办事程序不熟悉，侵害了群众对征地拆迁工作的知情权、监督权，严重挫伤了被征地拆迁解众的积极性。对于大多数被征地拆迁人而言，“土地是其命根子，房屋拆迁无小事”，土地、房屋是其安身立命的根本，是基本的生产生活资料，被征地拆迁人又是被动加入到征地拆迁活动中来的，处于相对弱势地位，如果群众利益处理不当，征地拆迁工作就会难以开展，影响建设项目的顺利实施。因此，征地拆迁工作必须兼顾好被征地拆迁群众的长远利益和眼前利益，让被征地拆迁群众从征地拆迁中受益、得到实惠。 所以拆迁工作时，一定要坚持开好“三个大会”即：村组干部会、党员会和群众会和“无数小会”即：以拆迁户家庭或有问题要解决的会议。一是向被征地拆迁村组和拆迁户发放宣传资料。二是要加强相关法律政策宣传工作。对参与征地拆迁补偿安置工作的人员要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被征地拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次的征地拆迁补偿安置法律政策的学习和宣传，利用他们的辐射作用，教育和提高全体被征地拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真解释和说明。通过信息学院、广元监狱、澳源体育中心等多个大型项目的征地拆迁实践证明，只要我们及时做好征地拆迁补偿安置相关法律政策的宣传工作，就能够得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可得到预防和解决。2、补偿政策较乱问题及解决办法。一是在农村，征地补偿政策不一的问题非常突出。不同时期的补偿标准不一样，不同地区不同项目的补偿标准更不一样；乡与乡、村与村，甚至于同一个村的同类地块也不一样，造成农村基层干部工作难做，农民群众思想难通的困难局面。二是在城镇，居民房屋拆迁的补偿政策更乱。有些地方在不同时期以政府行政规章和文件的形式出台针对不同建设项目的不同标准的居民房屋拆迁补偿标准。造成区与区、街道和街道，甚至同一条街道上同类房屋拆迁补偿标准不一样的情况，引发了不少纠纷。三是农村村民与城镇居民的补偿标准不一样。农民与城市居民进行比较，这在城乡结合部位也是引发矛盾纠纷的重要因素。在征地拆迁工作中，各级地方政府努力及其有关部门确实也出了不少力，做了不少事。但是为什么有些地方、有些群众还是有意见呢?最关键的一条就是要依法行政，建设法治和服务型政府。其一是要规范征地、拆迁工作的主体，不能盲目动用行政权力进行拆迁。其次是规范行政行为（包括抽象行政行为）。地方政府可以根据法律、行政法规和本地区的地方性法规，制定行政规章，对本行政区域的具体行政管理事项予以规定。为了进一步规范征地拆迁补偿工作，做到有法可依，各地要根据有关法律法规的规定，结合本地实际情况制定相应的操作性较强的安置拆迁补偿办法已经迫在眉睫。同时，要教育和监督行政工作人员在征地拆迁工作中，规范具体行政行为，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。3、利益分配矛盾复杂问题及解决办法。补偿费标准偏低，使本已非常有限的征地补偿费用成为当事人争夺的目标。排挤他人的分配额，使自己获得更多的补偿金，是造成基层群众自治权出现偏差的主要原因，例如基层村委会依村民委员会组织法规定嫁城女、入赘婿等能否享有分配权、享有多大分配权，其处理的差距很大：有的规定不能享有分配权，有的规定在一定条件享有分配权，也有规定享有分配权，但该分配权较同村组其他成员要小等等，于是没有享有分配权或没有享有完全分配权的村民，以要求享有村民待遇为由，纷纷诉至法院，对该类案件因缺乏法律依据，很难使当事人服判息诉，从而导致群体上访事件，甚至越级上访的发生。妥善处理征地拆迁遗留问题，坚持执法为民。拆迁安置中的历史遗留问题，情况复杂，处理难度大，所以要引起各级党委、政府的高度重视，并采取有力措施加以解决。在处理征地拆迁遗留问题之前，要进行详细的调查摸底，对问题的各个方面、各个环节进行全面考虑，以赢得工作的主动权。针对历史遗留问题的不同情况，制定方案，落实措施，实行目标管理，突出重点，地方领导干部要进行包干负责，奖罚兑现。对于部分拆迁群众提出的合理要求，如适当提高农村补偿标准和对确有实际困难的一籍多户进行照顾等等，要在政策上适当倾斜。此外，要保持拆迁安置工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，真正做好被拆迁群众的公仆。4、征地拆迁行为不规范问题及解决办法。个别征地拆迁实施单位和个人忽视依法征地拆迁的法定程序，违反征地“两公告一登记”制度和房屋拆迁实施方案公示规定，有的不按政策规定标准进行补偿等。由于征地拆迁行为的不规范，严重侵害了群众的合法权益。严格规范征地拆迁行为，促进依法行政。在征地拆迁工作中，各级国土部门要切实维护人民群众的合法权益，坚持依法行政。一是要规范征地拆迁工作的主体，不能因为征地量大而委托基层政府或部门运用行政权力进行征地拆迁。二是规范行政行为（包括抽象行政行为），要教育和监督工作人员在征地拆迁工作中，规范具体行政行为，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。三是要做到在拆迁过程中全面落实“三公开一监督”，即征地拆迁政策、补偿标准、办事程序全部公开，全过程让群众监督。要坚持以“公开、公正、公平”去赢得被拆迁群众的理解和信任。要坚持一把尺子、同类条件、同样情况、同等补偿，在政策的执行上，就高不就低、就宽不就窄，尽量做到让群众放心满意。5、配套服务措施不到位及解决办法。大面积、大范围、快速度的推进征地拆迁，对被征地农民的住房安居、统建还房、劳动就业、基本生活保障等方面的配套保障措施难以到位，导致被征地拆迁群众失地、失房又失业，生活困难无着落，极易激化社会矛盾，造成被征地拆迁群众厌恶、害怕、抵制征地拆迁的行为。征地拆迁补偿安置中的历史遗留问题，情况复杂，处理难度大，所以要及时向各级党委和政府汇报，引起各级党委、政府的高度重视，并采取有力措施加以解决。6、廉洁征拆监管难到位问题及解决办法。征地拆迁工作面广、量大、监管难，少数征地拆迁人员不能严格执行廉洁自律要求，与被征地单位和被拆迁户发生不正当的权钱交易关系，凭关系、讲情面、要好处，该补偿的不补偿、不该补偿的乱补偿，短时间内很难被发现和制止，“无利不作为、有利乱作为”，该照顾的不照顾、不该补偿的乱补偿，严重损害了征地拆迁补偿的公开、公平、公正性，变相侵害了被征地拆迁群众正当利益，严重影响了征地拆迁工作形象、人员形象。同时，征地拆迁补偿安置涉及到被征地拆迁群众的直接利益，也是被征地拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题，这些都对国土部门工作提出了很高的要求，从一个侧面体现了国土部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在征地拆迁补偿安置过程中，征地拆迁部门转变工作作风在一定程度上会促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风，就会得到广大被征地拆迁群众的理解和支持，使这项工作有序推进。为此我们要牢记“五心”，即在征地拆迁补偿安置工作中，接待群众政策咨询要热心，调查征地拆迁补偿情况要细心，听取群众意见要耐心，核算补偿标准费用要公心，征地拆迁善后工作要关心，从而树立起国土部门的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护。二、农村集体土地房屋拆迁需要把握的几个环节（一）拆迁现场调查1、现场调查是拆迁工作的基础工作。现场调查的主要内容：一是被拆迁人的房屋情况（主要有房屋的座落，房屋的建筑年代，房屋的结构类别，房屋的等级类别，房屋的层次，房屋的建筑面积等）；二是被拆迁人的定附着物情况和房屋室内外的装璜情况（五大项是否齐全）；三是被拆迁人的家庭户口情况（主要有分户情况，产权人是谁，或共有人继承人情况等）；四是被拆迁人土地和房产的合法性情况（主要了解建房手续是否合法，有无土地使用证，营业执照等）；五是被拆迁人土地和房屋的用途情况（主要查明土地的用途是宅基地还是企业用地，房屋是住宅还是非住宅、是营业用房还是非营业用房等）。2、现场调查时要注意以下几点：一是要把房屋和定附着物的项目和数量等情况一一调查清楚，不要有遗漏的，调查房屋时要在调查表上画好平面图，注明每幢房屋的间数、长宽尺寸，用圆点标明房屋的层次；二是要把房屋和定附着物的项目和数量等调查情况与被拆迁人进行核实，要取得房屋产权人的认可；三是房屋和附着物调查登记表要注明调查日期，一定要有产权人签字，调查人也要签字，签过字的调查登记表必须由专人妥善保管，不能随意借阅。（二）内部测算，制定拆迁补偿预案内部测算是房屋拆迁必不可少的一个环节，也是对每个被拆迁户的情况进行再熟悉的一个环节。集体土地上房屋拆迁补偿采用的是标准对照型的拆迁补偿，就是说房屋和附着物的各项拆迁补偿在广府发200910号文件及其配套的文件补偿标准。做好内部测算是与被拆迁人进行商谈拆迁补偿的前提，拆迁人必须对每一个被拆迁人、户制定出拆迁补偿预案（大概拆迁补偿费用总额）。同时要分析被拆迁人的心里承受力等情况，研究拆迁补偿协商谈判的突破口，对照标准研究拆迁补偿让步额度，让步的策略和方式方法，只有做到心中有数才能与被拆迁人、户进行商谈补偿问题。（三）与被拆迁人进行协商谈判这是最重要的一个环节、也是工作量最大的一个环节，更是最艰难的一个环节。房屋拆迁协商谈判是一门艺术，也是一门学问，它有很多的技巧在里面，协商谈判本身是智慧的体现，它贯穿在整个协商谈判进程中。一般来说，一次成功的（对每一个被拆迁人、户而言）协商谈判大致需要经过五个回合：第一个回合是双方的第一次接触，第一次接触主要是拆迁人要抛出房屋拆迁补偿初步方案，告诉被拆迁人根据文件测算的补偿总额、统建还房情况、可能购买的经济适用住房面积、征求有无遗漏的项目、款项等；同时也要摸一摸对方的情况，探一探被拆迁人有什么要求、困难、想法；第二个回合是被拆迁人对拆迁补偿初步方案的回应，被拆迁人会提出对拆迁补偿的一系列问题，如拆迁补偿费用低、还有什么项目没有计算进去、经济适用住房购买不起、家庭这个困难那个问题等等，在这个回合拆迁人首先要做到听得进去，然后，针对被拆迁人提出的问题按照政策规定进行政策宣传解释，对确实遗漏的项目要认可，对合理的要求要给予考虑；第三个回合主要是双方讨价还价的过程，在这个过程中拆迁人要做到：一要坚持政策，二要多方做工作，三要排除各种障碍，四要讲究方式和策略；第四个回合是双方互相让步、达成初步协议的过程，这个过程的关键是掌握让步的分寸，对让步的额度要经过集体研究和领导的同意；第五个回合是正式签署协议的过程，这个过程一定要及时，如果可能的话一定要快，入户签订协议也是一种工作方式。在协商谈判中要重点注意以下几点：一是要把握协商谈判的原则。协商谈判要遵循公平平等、友好协商的原则。协商谈判双方处于完全平等的地位，在利益的维护上是互相的，在协商谈判中不能以大欺小，恃强凌弱。协商谈判要以摆事实、讲道理来解决争执，排除分歧和障碍，尽量做到友好地协商、努力争取双赢；二是要把握协商谈判的目的。协商谈判的目的就是双方能达成谅解和共识，达到签署协议；三是要把握协商谈判的语言技巧。协商谈判就是谈关系，协商谈判就是谈态度。首先，拆迁人在和被拆迁人的商谈中一定要注意说话的分寸和语气，语言的针对性要强，做到有的放矢。要按政策规定的条款和内容解释政策，对不是很清楚的政策条款不要乱解释；其次，说话的方式要婉转，协商谈判中应当尽量使用委婉语言，这样易于被对方接受，要使被拆迁人能坐下来和你谈，把握协商谈判的主动权；再次，要灵活应变，协商谈判过程中往往会遇到一些意想不到的尴尬事情，要求协商谈判者具有灵活的语言应变能力，与应急手段相联系，巧妙地摆脱困境；第四要保持冷静的头脑和良好的情绪，切莫发脾气，