张家界某酒店项目可行性研究报告

目 录 第一章 项目简介 第二章 投资环境分析 第三章 客源情况调查 第四章 张家界酒店业现状调查 第五章 有可比性景区酒店状况分析 第六章 未来四星级以上酒店供求状况 第七章 项目区位优势分析 第八章 项目市场定位 第九章 设计原则与风格营造 第十章 建设规模 与 投资概算 第十一章 经营管理规划 第十二章 财务指标分析 第十三章 项目风险与防范 措施 第十四章 结论 第一章 项目简介 1.1 项目简介 项目名称： 项目投资方： 投资企业性质： 项目位置： 土地面积： 142315 平方米 总建筑面积： 200485 平 方米 容积率： 1.41 绿化率： 42.7% 投资总额：预计总投资为人民 币 79613 万元 项目定位： 五 星级度假酒店 项目建设期： 2008 年 1 月至 2009 年 12 月，建设期 二 年 2.1 项目 投资方 及 控股公司简介 张家界 *酒店有限公司， 2007 年 *日成立，注册资金 33000万元，法定代表人 ： ，主要经营范围为 酒店 筹建 。公司地址： *控股集团： * *控股有限公司是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发的各个环节，涵盖 *酒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐、社区商业连锁等多个 行业的大型综合性企业集团 。 十余年来 ，共获殊荣逾百项： 2006 年 ： “第五届中国大型房地产企业 500 强”评比中，获得销售面积第 *名及主营业务收入第 *名； 2007 年 11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发 “2006 -2007 年度中国房地产 企业竣工面积第 *名 ” ； 2007 年 11 月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发 “2006 -2007 年度中国房地产企业销售面积第 *名 ” ； 2007 年 9 月获国家税务总局计划统计司颁发 “2005 、 2006 年 蝉联中国私营企业纳税第 *名 ” ； 中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之一。 * 2006 年实现销售收入 79.4 亿元，净利润 16.7 亿元，纳税愈 20 亿元；总资产达 153.1 亿元。 2007 年 1 月， *完成已竣工总建筑面积 648.7 万平方米，未完成开发的总建筑面积 482.1 万平方米，以及持有的作为未来发展物业有关的总建筑面积为 1332 万平方米。 根据 *2007 年中期报告披露，截止 2007 年 6月 30 日，营业额达 60.3亿元 ， 净利润 为 14.17 亿元 ，总资产 342 亿元，净资产 165 亿元 。 土地储备达 5,472 万平方米。 截至 2007 年 11 月底， *已超额完成全年人民币 150 亿的合同销售目标 ， 已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积为 3， 768 万平方米 ， 其中 已获得施工许可证（含权益）可建建筑面积约为 965 万平方米。 截止 2007 年 *集团 2008 年在全国约有 15 个楼盘可销售，包括广州的 沙湾 *，其总建筑面积约 279443 平方米，预计可在今年第一季度内销售；还有荔城*，总建筑面积约 524482 平方米、花都的假日半岛，预计新产品可于今年第二季度推出，总建筑面积约 544781 平方米；惠阳 *及乐昌 *、恩平 *也将于二季度全新推售。其他省份的可销售项目分布于泰州、满洲里、沈阳、长沙、鞍山、兴安、重庆、内蒙古等。 酒店方面，台山 *酒店（五星级标准）已于 2007 年 11 月开业。而截至 2007 年 11 月 30 日， 集团拥有五星级标准酒店 7家，目前在建 4家，准备开发 10家。五星级标准酒店的配套，为 *提供了稳定的收入 第二章 投资环境分析 2.1 基本情况 2.1.1 地理位置 张家界市位于湖南省 *部，东与 *县和 *县交界，南与 *县毗邻，西与 *县、 *县接壤，北与湖北省的 *县和 *县为邻。 张家界旅游风景区位于长江 *旅游风景区和 *旅游风景区之间；从西向东，张家界旅游风景区 位于西部与中部的交接处，具有突出的地理位置优势。 项目建设地点在 张家界市 *区 *乡板 *岗区域，是张家界市区至武*风景名胜区的必经之道，距 市城区约十五公里，距 景区约五公里，毗邻张家界国家 *公园和天门山国家 *公园，距世界溶洞奇观 *洞和 *湖仅 20分钟的车程 。 2.1.2 面积 张家界市总面积 9563 平方公里，占湖南省总面积的 4.51%。 其中 *源区总面积 397 平方公里，核心景区面积 264 平方公里，外围保护地带面积 126 平方公里。 2.1.3 人口 张家界市总人口 160.12 万，其中农业人口 108.73 万，市城区人口 19.1万。 *源区人口为 4.65 万，人口密度仅为 117 人每平方公里。辖区面积大、人口密度低，适合观光与休闲旅游，有利于旅游业的发展。 2.1.4 民族 张家界市是一个以土家族为主体的少数民族居住区，全市少数民族111.79 万人，占总人口的 69.81%。 这里民俗古朴，民族文化浓郁，有各类非物质文化遗产 15 类 70 多项，其中桑植民歌首批列入国家非物质文化遗产，张家界阳戏、张家界高花灯、慈利板板龙灯首批列入省级非物质文化遗产，张家界硬气功曾随国家领导人赴欧洲七国演出。 武陵源区少数民族人口 总数占总人口的 94.6%，其中 92.8%为土家族，有着浓厚的少数民族生活形态，有丰富的少数民族 文化。 2.1.5 与行政区划 张家界市属湖南省所辖地级市，辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两 县。 其中永定区是市政府所在地，武陵源 区 是国际风景名胜区，是张家界市旅游区的核心。 2.1.6 商业 张家界东临鱼米之乡洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省边界地区，商业历史悠久，是著名的物资集散地。据地方史志记载，早在明代，这里就是商贾云集的地方，南门口老渡口 的繁华就是见证 。现在， 张家界市第三产业发达，有来自全国各地的客商在这里投资开发与经商。 2.1.7 经济 根据张家界市 2007 年国民经济和社会发展统计公报 草案 显示，全市 2007 年生产总值为 145.65 亿元，同比增长 14.2%。其中： 第一产业增加值为 24.18 亿元，贡献率为 6.90%； 第二产业增加值为 36.17 亿元，贡献率为 21.20%； 第三产业增加值为 85.30 亿元，贡献率为 71.90%。 2.2 旅游资源 2.2.1 地质地貌 张家界市地貌以山地为主，地势西北高，海拨最高处为八大公山斗篷山，达 1890.4 米。山区石灰岩地层分布较广，岩溶地貌发育完全，石英砂岩峰林峡谷地貌为世界罕见。 武陵源区属武陵山脉的余脉， 全市主要 石英砂岩峰林峡谷地貌 集中区，拥有国家森林公园、天子山、袁家界、黄龙洞、宝峰湖等全世 界 知名旅游景点。 2.2.2 气候与植被 张家界属中亚热带山原型季风湿润气候，全年气候温和，雨量充沛，年平均气温 16 20 ，适宜旅游，并且是优良的 避暑胜地。 张家界的各类植被资源多达 3000 多种，主要植被类型属中亚热带北部常绿阔叶林，其中银杏、珙桐、光叶珙桐、红豆杉、伯乐树为国家一级保护的珍贵树种。另有香果树、金钱松等 26 种列为国家二级保护树种。观赏性与科研性价值较大。 2.3 基础设施 及交通 张家界水资源丰富，水质好，能全面满足城镇生活、建设的用水需求。 张家界市现已建成大小水电站 159 处，装机 202 台，容量 61.31 兆瓦，并有中型水电站处于建设中，发电容量能完全满足张家界市城乡生活、生产需求并有余电外输。 张家界全部乡镇已通程控电话。 2005 年，国家财政部一次性补贴中国移动张家界分公司 4500 万元，用于乡村移动基站建设， 至 2007 年底，全市所有区域都有手机信号。可见通信已相当发达。 张家界公路通车里程截止 2007 年底为 5839 公里，由市区往返武陵源行车时间约为 20 分钟。 2005 年 12 月 26 日 长沙至张家界高速公路全线通车后，自长沙至张家界行车时间 缩短到 3 小时， 大大提升 了 张家界的交通能力。 张家界火车站各次列车可直达北京、上海、深圳、广州、长沙、湛江、郑州、武汉、无锡等大中城市。 张家界荷花机场已开通北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、长春、沈阳、郑州、武汉、青岛等 35 个大中城市航班。开通了直达韩国釜山、香港、澳门、曼谷四条国际航班。 武陵源区门票实行了全信息化管理，在全国处于领先水平，并在全国率对景区景点实现互联网现场直播。 今后几年，张家界市政府在基础设施建设方面还将投入 巨资 ，对荷花机场进行扩容，火车站将 迁 入 新 站 ，海关将建设开关 ，市城区基础设施大规模重建 。 2.4 旅游发展状况 2.4.1 旅游景区与景点 张家界景区面积达 500 平方公里，已开发风景区（点） 20 余个，建成游览线路 30 多条、景区游道 500 多公里。 目前，已形成了以国家森林公园、索溪峪、天子山、黄龙洞、宝峰湖等组成的武陵源景区为核心景区，以茅岩河、九天洞、天门山、五雷山、普光禅寺、贺龙故居等为卫星景区的大旅游格局。 张家界经营旅游景点企业有 11 家， 一家经营 AAAAA 级景区、 10 家经营的景点为 AAAA 景点 ： 企 业名称 经营景点 景点级别 武陵源核心景区 AAAAA 武陵源核心景区内天子山 AAAA 武陵源核心景区内水绕四门、袁家界 AAAA 武陵源核心景区黄石寨 AAAA 黄龙洞景区 AAAA 宝峰湖景区 AAAA 土家风情园 AAAA 张家界市刺利县江垭温泉 AAAA 天门山索道 AAAA 茅岩河漂流、九天洞景区 AAAA 核心景区 AAAA 2.4.2 旅游资源 品牌 张家界属新兴的旅游城市，但依靠优质的旅游资源现已经是湖南省旅游的龙头城市，跻身于全国一流景 区，在国内外产生了极大影响。 2006 年张家界旅游收入占湖南省旅游业总收入的 15.86%。 2007年预计占比将上升到 17%左右。 1992 年，联合国教科文组织世界遗产委员会将武陵源风景名胜区列入世界遗产名录。 2000 年，国土资源部批准武陵源风景区为 “ 国家地质公园 ” 。 2004 年，武陵源风景区被批准为首批 “世界 地质公园 ”“ 。 迷人的张家界、索溪峪的野、奇山异水张家界等 8 篇描写张家界山水的文章进入了全日制中小学教材，使 14 年前从地图根本找不到的张家界名扬天下，并且培育了大批下一代旅游者。 2004 年，借助世界遗产大会、世界地质公园大会、欧洲地质公园国际大会之机，全方位宣传推介武陵源风景区。随着宣传力度的加大与基础建设的完善，武陵源核心景区的国际品牌影响力越来越大。 2006 年，武陵源风景区评为全国首批“ 5A 级旅游示范景区”。 2.4.3 旅游 数据 统计 2007 年，张家界全市接待中外游客 1878 万人次，同比 2006 年增长12.05%，其中国内游客 1752.1 万人次，同比增长 13.11%，境外游客 125.9万人次，同比 下降 0.87%。共实现旅游总收入 91.25 亿元，同比 2006 年增长14.95%，实现核心景区门票收入 11.12 亿元 。以旅游为主的第三产业增加值占全市 GDP58.57%，可见旅游在张家界市经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动经济发展战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已经确立。 目前境外市场主要以韩国、日本和东南亚等亚洲客源市场为主，占境外市场的 90%。其中接待韩国游客 85.1 万人次，占据的比例达 67.59%，日本和台港澳地区 21.5 万人次，占比 17.08%，东南亚和其他国家及地区 19.3 万人次，占比 10.91%。 参照张家界市政府关于 2004 2008 年张家界市旅游经济发展的实 施意见中提出的客源开拓计划，根据张家界市 2000 2007 年境外游客增长速度，估算张家界的增长率 为 18.15%。张家界 市委 、 市政府正在采取多种促销措施，加快拓展日本及东南亚市场、 发展东盟、俄罗斯市场，开拓欧美市场， 2008 年 张家界 境外游客将达 150 万人次，对高档酒店的需求也将翻翻。 050010001500200025003000350040002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年张家界2.4.4 旅游前景 展望 世界旅游组织 研 究结果表明，到 2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国 和第四大出境旅游国，年接待 1.37 亿人次的入境旅游者。中国旅游业增长速度 位居全球第四，未来 10 年中国旅游业年均增长率将达 10.9%，到 2013 年，中国旅游业对 GDP 的贡献将达 8446 亿元人民币。 张家界市政府提出，到 2008 年， 借助奥运之势， 全市旅游总收入要达到 130 亿元，旅游人次达到 2000 万人次， 在巩固韩国、港、澳市场的同时，大力发展日本、东盟市场，努力开拓欧美市场。 力争 2008 年入境旅游人次达到 150 万人次，其中欧美游客达到 40 万人次。 为了让景区不受污染，能长远发展，张家界市政府严格执行湖南省武陵源世界自然遗产保护条例，先后否决了总投资额达 3.4 多亿元的 50 多个建设 项目，对核心景区内部常住人口实行搬迁。将张家界的森林覆盖率由建市之初的 40.5%提高到现在的 66%。 结论 ：张家界旅游资源丰富，旅游品牌 影响力大，旅游人次不断创新高，旅游发展前景美好，政府对基础设施建设的大量投入使张家界旅游发展有很强的持续性。 在张家界政府明确的政策导向下， 其区域旅游经济的美好发展前景决定了投资酒店业的可行性，并在宏观方面为酒店投资提供了很好的回收保障。 第三章 客源情况调查 3.1 总旅游人次 2007 年张家界旅游接待人次达 1878 万人次，比 2006 年增长 12.05%，为 张家界有史以来最高点。 其中 ： 国内游客 : 境外游客 = 13.9 : 1 国内游客 1752.1 万人次，同比 2006 年增长 13.11%； 境外游客 125.9 万人次，同比 2006 年 下降 0.87%。 3.2 国内市场 3.2.1 地域构成 张家界总接待人次中，国内客源占据 93.3%市场 。 主要地域构成如下：湖南省 34%；广东 12%；上海 6%；江苏 5.5%；重庆 5%；浙江 4.5%；四川 4.5%；北京 4.5%；其他 24%。 根据现有客源的地域构成以及区域交通联系的方便程度、经济支付能力等因素，据以确定张家界酒 店行业未来以地域划分的国内客源来源地为： 1、 核心客源市场是 ： 湖南、广东、上海、江苏、浙江、北京。 湖南经济的高速发展为旅游休闲创造了条件，并且来张家界交通便利，所以成为主要客源地，在长张高速全程贯通后，湖南客源保持 了 更高速增长 ，自驾游增长比例最为迅速 。 广东是张家界早期市场的主要客源地，开发早、效应大、认知程度高，随着泛珠三角经济圈合作的深入，广东人到张家界旅游将更多 ，自驾游成为不可忽视的 增长点 。 上海、江苏、浙江、北京是近年国内主要旅游客源地，这些地区经济实力强，市场潜力巨大，待开发的经济价值不 可估量 ，随着全国高速公路网的日益完善，为 以后重要的 增长方向 。 2、一般客源市场是：四川、重庆、湖北、山东、福建。 这些地区有的是经济强省，有的近年来经济发展迅速，其旅游消费欲望强烈，在张家界品牌不断加强宣传推广，这些地区的客源将成为不可忽视的组成部分。 3.2.2 地域 分析 基于张家界核心客源主要来自于经济发达地区，这部分客源旅游度假意识较强，具备较高的价格承受能力，但对接待条件要求也很高。 近几年，长三角、珠三角地区的客源虽在决对数上有所增长，但在总旅游人次中比例却呈下降趋势，业内人士分析，主要是张家界 配套设施不健全，不能全面满足对高标准住宿条件要求和其他消费要求，一定程度上促成这此地区游客转向了接待条件更好的其他景区。根据广东广之旅调查分析，广东游客对张家界接待条件满意度排在九寨沟、庐山、武夷山之后。 随着 张家界 一批新兴酒店的兴建，这些地区的游客增长比例将会逐步回升 并向张家界分流， 休闲与商务市场会有很大幅度增长， 为张家界的酒店业发展提供了更好的市场。 3.2.2 旅游类别 根据旅游杂志统计，张家界国内游客出行目的以观光浏览为主，所占百分比为 85%以上；以休闲度假为目的所占比例较小，为 10%左右；以商务为目的游客只能占 5%左右。 3.2.3 趋势预测 因张家界城市基础建设较落后，主要是依托独有的山地景观，属游览型旅游地区，今后发展中，观光旅游为目的地游客仍将占据相当大的比重。 但休闲度假为目的地游客将会 逐步提升，最终实现两个目的的彻底转型。 因长张高速已 全程贯通，包括行政会议在内的休闲度假旅游将在张家界兴起，特别是自驾游将呈高速增长。这部分客源主要来源于以长沙为核心的湖南省发达地区，以及长三角、珠三角地区。 3.3 境外市场 3.3.1 地域构成与分析 张家界境外客源主要来自东亚，其 中韩国客源高达 67.5%，其余港、澳、日本占 17.08%，结构不合理，不可控风险过大。 境外旅游人次自 2006 年连续两年处于微弱下降趋 势 ，分别为 2006 年下降 1%、 2007 年下降 0.87%。 张家界有全球无可比拟的旅游资源，为什么境外旅游人次近两年出现下降趋势，主要原因是原境外游客以 韩国 为主要力量，结构单一。随着韩国旅游人次步入衰退期，但日本、欧美市场却没有及时开发，造成近两年出现结构调整导致旅游人次有小幅下滑。 欧美市场 是 政府 近年来重点开发对象，但在做了 大量推动 工作 下，只有微量增长，张家界国际酒店、张家 界闽南酒店都为了打开欧美市场，专门接待过欧美 旅行社、政府 考察团， 政府也专门在欧美召开推介会， 但最终结论是张家 界风景一流，但整体接待档次过低，无能力接待以休闲度假为主要目的 地 欧美市场 ，欧美客人主要集中在丽江、桂林等西 南 地区 。 3.3.2 政府措施 2007 年， 湖南省委、省政府提出将张家界打造成“世界旅游精品”，张家界市委、市政府响应省里号召，提出将市城区“三年有改观、五年大变样”，着手大力改进城市基础设施建设 ，将旅游接待设施提质改造放在第一位置，并主要以日本、欧美市场为导向 。 为 更好地发挥其 湖南省旅游业的龙 头带动作用，张家界正努力 实现从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型，旅游产业从数量扩张到数量质量并重转型，旅游品牌从国内旅游目的地向国际旅游目的地转型，优化旅游区域空间结构，提高产业素质，提升旅游服务品位。为此，需要建设面向高端客源市场的国际 接待服务区 。主要以日益增多的欧美日等西方发达国家和地区的游客为接待对象，以迎合欧美日等西方发达国家和地区游客上升的趋势。 3.3.3 旅游类别 根据旅游杂志统计，张家界 境外 游客出行目的以观光浏览为主，所占百分比为 90%以上；以休闲度假为目的所占比例较小，为 10%左右；以商务为目的游客 基本为零 。 3.3.4 趋势预测 根据 关于 20042008 年张家界市旅游经济发展的实施意见 相关数据显于，到 2008 年境外旅游人次将达 150 万人次，创汇收入达 2 亿美元。 随着张家界直飞汉城的航班开通，韩国客人 于 2008 年 后十年内可 连续稳定在 50 万人次，占境外游客的 30%；日本、港、澳、台、及东南亚将于2008 年达到 65 万人次，占境外游客的 43%；欧美市场 因 北京奥运会的举办及城市接待设施的提升， 会呈大幅增长态势， 2008 年预计可达 27 万人次，占比达 18%。 结论 ：在政府与市场的共同推 进下，游客人数会不断增加，客源地将不断扩大， 旅游人员结构将发生根本性转变， 游客消费层次不断提高，带动消费形态发生根本变化与提升。 第四章 张家界酒店业现状调查 4.1 四 星以上酒店概况 4.1.1 统计 根据张家界市 2007 年国民经济和社会发展统计公报 草案 ，截止 2007年 12 月底，张家界宾馆酒店总数 511 家。 共有星级酒店 73 家，其中 ： 正申报五星 1 家：为武陵源国际度假酒店； 挂牌四星 5 家 ： 为张家界国际酒店、湘电国际酒店、张家界蓝天大酒店 、通达国际酒店、祥龙国际酒店 ； 挂牌三星 19 家 。另有类四星 3 家，类三星 8 家。张家界 三 星 级及类三星 酒店现有客房数 5700 间。 张家界 类 四星级 以上 酒店现有客房数 1849 间，其中张家界 *大酒店228 间、张家界 *酒店 255 间、张家界 *国际大酒店 156 间 、张家界 *国际酒店 280 间、张家界 *国际酒店 300 间 。 类四星酒店张家界 *大酒店 200间 、 *国际酒店 150 间、 *国际酒店 280 间 。 五星级酒店三家 （含在建） ，客房数 2158 间，其中：武陵源国际度假酒店 450 间（于 2007 年 4 月营业，正申评五星） 、张家界花园酒店 1000 间 （在建） ，张家界山水大酒 店 708 间 （在建） 。 主要 四 星级及类 四 星级酒店 分布情况如下表： 酒 店 名 称 星 级 地理位置张家界国际大酒店 四 星 张家界市区祥龙国际酒店 四星 张家界市区张家界蓝天大酒店 四 星 张家界市区张家界闽南国际酒店 类四星 张家界市区张家界通达酒店 四星 张家界市区张家界华天大酒店 类四星 张家界市区湘电国际大酒店 四 星 张家界景区凯天国际酒店 类四星 武陵源区4.1.2 硬件与软件 4.1.2.1 硬件 基于市场需要及政府需求，张家界四星级酒店基本不具务四星标准，按国际标准评审，只能符合三星要求。如张家界 *酒店于 2000年开业，因房间空间设计过小，加之运营七年时间无资金进行装修改造，基本已退出四星竞争行业。张家界 *国际酒店同张家界 *酒店处于同一状况。 为了有可比性，有针对性的选取 五家酒店进行硬件比较： 项目 张国际 蓝天 武陵源度假 花园酒店 山水酒店星级 四星 四星 五星 五星 五星开业时间 2000 年 2004 年 2007 年 2008 年 2009 年绿化环境 有并较好 有一般 内部有较好 无 无位置 市区较差 市区较好 景区较好 市区较好 市区较好客房数 228 间 280 间 450 间 1000 间 708 间标准面积 28m32m36m36m36m装修设备 一般老化 较好新 新 新 未装修行政楼层 无 有 有 有 有餐厅设施中、西餐、风味餐厅、咖啡厅中、西餐中、西餐、咖啡厅中、西餐、咖啡厅中、西餐、咖啡厅会议设施大会议室400 人 1 个、中小会议室 4 个大会议室200 人 1 个、中小会议室 5 个大会议室400 人 1 个、中小会议室 6 个大会议室400 人 1 个、中小会议室 8 个大会议室300 人 1 个、中小会议室 8 个娱乐设施夜总会、足浴、按摩、K T V 、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、K T V 、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、K T V 、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、K T V 、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、K T V 、游泳池、网球场4.1.2.2 软 件 管理模式：全部为独立总经理 。 管理制度与控制流程：都制定的较为完善。 员工来源：张 *与 *酒店管理屋基本来源于外，管理水平较好，其余一般。普通员工都为本地招聘，综合素质一般。 员工配备与培训： *酒店配备较为符合标准，并培训较好。其余酒店配备基本处于缺编状况，并培训主要依靠内部 自培。 卫生：大面积与主要部位基本符合要求，但细节处理普遍不够。 维护保养：都无专业人员实施。 张家界前几位酒店软件如上所述，其他酒店就更无可取之处。张家界市酒 店行业总 体管理水平一般，员工综合素质较差，不能满足旅游业发展的需求，可提 升空间大。 4.2 供求状况 张家界市 现有四星及 类四星 酒店总床位 3600 张。 张家界市 现有五星 床位 900 张。 以国家旅游局统计数据为参考依据，国内游客中有 20%基本入住四星以上酒店， 张家界作为国际旅游胜地，比例达 30%， 境外游客中有 90%基本入住四星级以上酒店。以 2006 年张家界市旅游人次为基数，测算张家界现有四星级酒店全年每日平均床位需求量为： 国内需求： 1324 万人次 ，每天需求量为 9080 张。 国外需求： 129 万人次 ，每天需求量为 ： 2600 张。 张家界现有四星级 以上 酒店床位缺口为 7180 张。 缺口之大的直接结果就是一部分人转向入住三星级酒店 ，并导致部分高消费能力的游客推迟来张家界旅游计划，造成高档客人流失。 因为供需失衡，在旺季形成来重的买方市场，各酒店的服务水平也严重缩水。 每年年初各旅行社在 四 星级以上酒店花钱买一年的房 ，就是供需失衡的最好见证。 4.3 入住率与价格 国家旅游局 2006 年统计， 2006 年全国四星级酒店平均入住率在 65%左右，三星级酒店在 60%左右。 张家界 2007 年类四星级以上酒店平均入住率在 85%以上， 类三星级以上酒店平均入住率在 80%以上，大大高于全国平均水平。在旺季八个月中，武陵源国际度假酒店、 张 *酒店、 *酒店、 *山庄、 *酒店、 *酒店、 *际酒店平均入住率全部在 92%以上。 以湖南省会长沙 市 酒店旅游团队价格为参考依据，选取情况如下： *国际酒店：五星，团队价 460 元每间，含早； *国际酒店：五星，团队价 380 元每间，含早； *国际酒店：四星，团队价 300 元每间，含早。 张家界选取四家酒店价格为参考依据，选取情况如下： *源国际度假酒店：五星，团队价 680 元每间，含早； 张 家界 *酒店： 类 四星，团队价 480 元每间，含早； *酒店：四星，团队价 380 元每间，含早； *国际酒店：类四星，团队价 360 元每间，含早； *国际酒店：类四星，团队价 360 元每间，含早。 张家界作为地级市 的旅游城市 ，其酒店 星级评价标准本来就低于省会城市，其四星酒店在省会城市只能比三星稍好，但 价格已远远高于 省会四星，并接进五星，价格水平畸高，可见供需不平带来的发展空间巨大。 结论 ：张家界市高星级酒店数量不够，供需失衡；星级酒店硬件较差、管理不能到位，维护保养原始 ，老化严重；酒店价格理想、入住率高。张家界需要新兴的高星级酒店兴建，弥补供应数量，提升接待能力，拉升接待服务水平 ，接动旅游人次结构调整 。 第五章 有可比性景区酒店状况分析 从宏观角度分析，并进行横向比较，选择了三个在品牌、开发时间、旅游资源等方面有可比性的城市进行比较分析，分别为张家界市、阿坝州（九寨沟）、桂林。 因受数据获取困难，比较数据取 2006 年各政府公布数。 阿坝州的九寨沟位于青藏高原东南边缘，从上世纪八十年代开发建设，九十年代为海内外所广泛了解。 桂林 是世界著名的风景旅游 城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西东北部。行政区域总面积 27809 平方公里。拥有著名的阳朔旅游区。 5.1 三城市 GDP 与旅游人次 比较 2006 年 GDP： 张家界市： 127.54 亿元； 阿坝州： 87 亿元； 桂林： 619.12 亿元 2006 年旅游人次： 张家界市： 1676 万人次； 阿坝州 九寨沟 ： 772.6 万人次； 桂林： 1337.95 万人次 三城市 GDP 与旅游人次比较图 0500100015002000张家界 阿坝州 桂林GDP(亿元)旅游人次（次）旅游总收入： 张家界市： 79.38 亿元； 阿坝州： 61.80 亿元； 桂林： 68.75 亿元 游客人 次平 均贡献度： 张家界市： 473.63 元每人； 阿坝州： 800 元每人； 桂林： 512.80 三城市旅游收入与平均贡献度比较图 0100200300400500600700800张家界 阿坝州 桂林旅游总收入（亿元）平均贡献度（元）5.2 三城市酒店规模比较 5.2.1 星级酒店规模 星级酒店数量： 张家界市：四星 5 家，五星 1 家； 阿坝州：四星 3 家，五星 2 家； 桂林： 四星 6 家，五星 3 家 星级酒店客房数量： 张家界市：四星级酒店 1219 间 （不含类四星） ，五星级酒店 450 间； 阿坝州：四星级酒店 1006 间，五星级酒店 2765 间； 桂林： 四星级酒店 2560 间，五星级酒店 1285 间。 5.2.2 客房 入住率与 价格比较 入住率： 张家界市：四星级酒店 85%，五星级酒店 85%； 阿坝州：四星级酒店 70%，五星级酒店 75%； 桂林： 四星级酒店 75%， 五星级酒店 78%。 价格比较： 张家界市：四星级酒店 360 元 ，五星级酒店 680 间； 阿坝州：四星级酒店 400 元 ，五星级酒店 680 元 ； 桂林： 四星级酒店 400 元，五星级酒店 580 元。 张家界出现供求不平衡， 入住率最高， 但 四星级酒店 价格却低于另两地区，主要是酒店建设缺 乏高水平规划，建设水平过低，硬件太差，经营管理水平低，不注重酒店品牌建设，所以没能力接待高档中高档客人，并没能力谈及品牌附加值，故价格水平较低。 5.2.3 紧缺指数比较 以四星级以上酒店需求量对供应量比作为紧缺指数，三地区紧缺指数如下： 张家界市： 4.36； 阿坝州： 1.2； 桂林： 1.6 就现有的四星级以上酒店而言，张家界高 星级酒店 紧 缺指数高出阿坝州3.6 倍，高出桂林 2.72 倍。 结论 ：张家界旅游人次最高，但旅游收入不及桂林，游客人均贡献度低于阿坝州与桂林， 四星级以上酒店标准与客房数量及价格低 于阿坝州与桂林，但入住率却高于阿坝州民 与 桂林，可见张家界旅游配套设施不足，高星级酒店的缺乏直接影响到高档游客比例的提升，高星级酒店的建设极为迫切。 第六章 未来四星级以上酒店供求状况 6.1 至 2009 年四星级 以上 酒店床位供应量预测 至 2009 年高星级建设情况： 张家界闽南国际酒店： 650 个床位，四星， 2008 年 10 月营业； 张家界花园 酒店： 2000 个床位，五星， 2008 年 5 月开业； 张家界山水 大酒店： 1400 个床位， 五 星， 2009 年 3 月营业； 武陵源台湾山庄 酒店： 600 个床位， 四 星， 2009 年 3 月开业。 类四星以上床位供应表： 床位 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年现有 4500 7150 9150 11350在建 4650 4200 2200总计 9150 11350 11350 113506.2 未来高星级酒店床位需求量测算 根据 关于 20042008 年张家界市旅游经济发展的实施意见 相关数据显于， 境内旅游人次将按年均 20%定基增长，至 2008 年 达 2200 万人次，境外旅游人次将达 150 万人次 ， 2009 年旅游人次结构将调整，境外旅游人次将大幅上升 。 四星级以上酒店 供需情况 如下表 （依据 4.2 测算公式） ： 项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年床位数 4500 7150 9150 11350需求量 11680 17015 17015 17015差异 7180 9865 7865 5665包含本项目在内， 在建的高星 级酒店全建完后，在 2010 年，缺口仍达5665 张床位，足以再容纳 三 家大规模高星级酒店。 张家界高星级酒店床位供求趋势 图 05000100001500020000需求量 11680 17015 17015 17015未兴建本项目供应量 4500 7150 9150 9150兴建本项目供应量 4500 7150 9150 113502007年 2008年 2009年 1010年结论 ：张家界高星级酒店需求量大，在较长时期内处于供不应求的局面，投资建高星级酒店，符合当地的市场需求 及政府导向 。 第七 章 项目区位优势分析 地理位置是投资酒店业时考虑的首要条件之一 ，此项目位于张家界市 与核心景区武陵源 中间 ，在区位上占有无可比拟的优势。 7.1 环境优势 项目选址张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家 岗，位于张家界市区至张家界国家地质公园的张清公路旁， 所在地无任何工业与生活污染，四周森林履盖率达 90%以上，空气清新，是绝佳的天然氧吧，推窗即可欣赏如画卷的风光山水，享受难得的远离城市喧哗的宁静。 项目区可以享受城市公共设施的方便，又靠近景区，坐拥周边丰富的山景资源。 因为政府对景区附近的开发进行 严格 限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常适合营造一个环境优美，恬静、舒适，设施先进的五星级 山地 度假 酒店。 7.2 交通优势 项目所在地距张家界市、火车站、荷花 机场 22 公里，仅 30 分钟车程，交通非常便利。 距核心景区 索溪峪 入口 10 公里 、森林公园管理处入口 8 公里 ，仅十分钟车程。 项目所在地处于城区与景区唯一交通干线之间，处于绕核心景区的环红公路之内。 2008 年长张高速阳河出口处至黄龙洞一级公路开通后，项目 还 处于 市区、武陵源、阳和大循环圈内 。 7.3 地块 优势 项目用地 不涉及任何拆迁等棘手的社会问题，独立性很强， 项目实施单纯， 但 项目建设所需市政配套设施 不很 完善， 需自行解决饮用水问题。 根据张家界市城高规划，城区人口将于 2012 年扩张到 30 万元， 城市集中向景区方向扩张，项目用地在 5 年后将处于张家界市城区的边缘地，本项目也将成为城区的重要组成部分。 第 八 章 项目市场定位 8.1 主题定位 张家界 五星级 酒店 新版风景视野，一生的度假计划 世界级的山景，您将不再是过客 8.2 功能定位 本项目定位为综合性旅游服务酒店，主要功能为旅游观光客人提供优质的食、宿、休闲、娱乐服务，并考虑会议旅游的需求，充分提供会议会务服务。 8.3 客户群体定位 8.3.1 国内客户群体定位 长江三角洲、珠江三角 洲的高端客人，并着重大公司的会议接待； 湖南省及周边地区的自驾游高档游客。 来张家界旅游、度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，新崛起的经济大款以及其它社会高层机构和知名人士。 8.3.2 境外客户群体定位 以韩国、日本为主的休闲旅游游客； 以港、澳、 欧洲 为主洲休闲旅游游客； 世界 500 强企业 8.4 需求定位 对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对高档豪华客房要求，尤其是对景区附近豪华客房的需求； 对多功能厅和现代化会议设施的需求； 对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的 自然园景和多变的植物； 对更多的康体设施和水疗（ SPA）设施需求，对更多的娱乐设施需求； 对更多的独家休闲和 VIP 空间需求； 对更多的文化活动和短程旅行活动需求。 8.5 星级定位 项目定位为涉外 五 星级 山地 度假 酒店。 第 九 章 设计原则与 风格 营造 9.1 设计原则 项目邻近张家界旅游风景区，自然环境优美。酒店用地高差大，地形复杂。本着尊重自然，以自然景观为核心，顺应山势，充分利用自然地形的原则，建筑布局依山就势，尽量减少填挖方量。 为了保护基地周边优美的自然环境和独特的旅游资源， 在规划布局中注意将建筑化整为零，减小建筑体量，并通过凸凹有致的外墙和高低错落的屋顶处理，进一步缩小体量感。 建筑形象秉承 *集团建设并经营的酒店一贯的欧式风格，采用的暖色调石材及坡屋顶，以丰富的细部构成尺度近人、氛围休闲的建筑，并和周边环境相协调。充分利用自然景观，按原地形的山势依山就势，形成高低错落的山地建筑景观，标志形象突出。 考虑各种不同功能和客用与服务的出入口交通合理组织，人流、车流、物流流线完全分开，各流程路线简洁明确，快捷高效。 酒店主要采用现浇钢筋混凝土框架结构，结构设计清晰。大堂部分直径80 多米的半圆形无柱大空间采用钢网架，宴会厅和剧院部分采用钢桁架，不同的结构形式满足不同的建筑需要。抗震等结构安全设计按国家标准执行。 配套设施齐全，设备设施先进。建材大部分选用采用环保节能材料，既能达到建筑装饰的效果，又保温节能。设备设计也对各种污染源作严格处理，使排放达到标准。 通过精心的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式山野田园度假酒店： 规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房； 更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰； 体现与酒店的合理差异性，以保持自我优势和 特色，提高对国内、国际客源的吸引力，提高市场竞争力； 增加康体和健康水疗设施； 建成具有明显独特风格的超大的园林，强化其不可比性。 9.2 风格 营造 在整体布局上，采用的 “ f”型的仿古建筑， 是“高绿地率、环保、地域性”，用园林式的布置手法布置，注意山水的串插交融，体现山区城市风貌。 项目区以各建筑物为中心，组成生态园林景观，承袭传统的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合张家界的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致辞完美。蜿蜒的石路、玲珑的雕塑、变化的泳池、叠错式的喷泉、精巧别致的灯饰，另上 80 多种罕 见的植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，土家风情的豪华观景客房，融合出优美的乡村度假酒店效果。 第十章 建设规模与 投资概算 10.1 建设规模 总 建筑面积 200485 平方米，其中 酒店 建筑面积 172210 平方米、 后勤中心建筑面积 28275 平方米。总占地面积 142315 平方米。 一、 酒店 规模 ： 建筑面积 172210 平方米 客房规模， 其中地上 169718m2，地下 2492m2。 整个酒店分为公共区（ A 区），客房区（ B 区），高档客房区（ C 区），酒吧和 KTV 娱乐区（ D 区）和演艺剧场区（ E 区） 。 A 区地上 11 层，局部地下 1 层，建筑总高度 50.8m； B 区地上 13 层，建筑总高度 48.3m； C 区地上 10 层，建筑总高度 38.35m； D 区地上 4 层，建筑总高度 19.8m； E 区地上 2 层，建筑总高度 15.45m。 二 、 总体布局： A 区 ： 位于用地的中部，酒店主入口在公共区中间，朝向东北，面对园区主路 。主要功能有大堂接待、餐饮、会议和宴会、洗浴 SPA、健身、后勤办公及设备机房。公共区上部二层至六层为客房，共有 244 个标准间。 B 区 ： 位于用地和公共区的西北侧， 共十 三层 。本区共有 744 间标准间客房。 C 区 ： 位于公共区南侧 ，十层高，共有 133 间（套）高档客房。 D 区 ： 位于公共区的西南，主要功能首层为酒吧街，二层以上为 KTV 包间。 E 区 ： 位于整个酒店用地的东侧，。剧院有 2500 座，拟用作地方风情表演，兼做报告厅。 三 、 平面布局和分区： A 区： B5 层为洗衣房和设备用房，设备用房有锅炉房、发电机房、变配电室、消防水池和泵房。 B4 层为康体娱乐区和部分设备用房，康体娱乐区主要有保龄球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游艺厅、壁球、沙壶球等，设备用房有制 冷机房、变配电室。 B3 层为桑拿浴和后勤办公用房。 B2 层为 SPA 和后勤办公用房。后勤用房有办公、库房、员工更衣、员工厨房餐厅。 B1 层为会议、停车库、中餐厅、风味餐厅和厨房。 1 层为大堂接待、咖啡厅、自助餐、西餐厅、宴会厅、会议室。 26 层为客房。 B 区： 标准客房楼，地上 912 层，在顶层有连廊与 A 区一层大堂相连。 C 区： 高档客房楼，地上 710 层，底层与 A 区一层大堂相连。 D 区： 为酒吧街和 KTV 房楼，地上 3 层，首层为酒吧街，上部为 KTV 包间。因地形原因东段比西段高一层，西段首层与 A 区二层平 。东、西段间及与 A 区一层大堂用台阶连接； 3.3.5 E 区为剧场，地上 2 层。 四 、 停车位： 地下停车位 48 个，面积 2200 平方米 酒店用地内地上停车 110 辆（ 96 辆小客车 +14 辆大客车） 五 、 后勤服务中心 ： 总建筑面积： 28275.75 平方米。 建筑层数、高度：地下局部二层，地上六层，建筑控制高度 28.450 米。 . 工程 由 A 段、 B 段、 C 段、 D 段四部分组成。首层 B、 C 段为员工餐厅，地下一、二层 B、 C 段为办公及设备用房，其余部分均为员工宿舍。 10.2 投资概 算 预测本项目总投资约为人民币 79,613.00 万元， （ 详细 见附 表 2：项目投资计划表 ，并适当参考威灵谢公司 2007 年第三季度上海造价信息 ） 。 其中： 土建投资： 14,034.00 万元 装修投资： 42,430.00 万元 设备购置： 13,635.00 万元 附属工程： 873.00 万元 工程建设其他费用： 4,260.00 万元 开办费： 600.0