中原--2010年东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告(ppt 41)

【 东方威尼斯项目 】 市场定位成果汇报 东莞中原物业顾问有限公司 成果体系 : 项目评价： SWOT 矩阵分析 区域市场： 空白点 机会点分析 定位分析： CCTI 推导模型 定位推导体系 宏观定位策略 功能定位 档次定位 客户定位 业态组合 形象定位 经营模式 管理模式 价格定位 发展建议 项目评价 : 地块现状总体评价 : 地块的商业价值较高； 地块可进入性、视觉可见性较强； 具备开发中高档商业物业的物理条件； 所处地段具备形成新兴商圈的条件； 主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。 项目 SWOT矩阵分析 : 优势 S（ strength）： 区位地段优势； 市政配套齐全； 商业氛围浓厚； 交通便利优势； 规模优势； 片区认知度高。 劣势 W（ weakness）： 项目“久建未完”，客户心理障碍存在； 临街面少； 周边环境相对较为杂乱； 开发时机滞后。 机会 O（ opportunity）： 地段升值潜力较大； 市场需求有望增加； 强劲的经济支撑； 政策利好。 威胁 T（ Threat）： 区域之间的市场竞争； 同片区市场竞争。 项目 CCTI定位推导 : 态势 （ Trend） 消费者 （ Consumer） 竞争者 （ Competitor） 自身资源 （ Itemself） 商业形态 : 大型商场功能定位 : 东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。 而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力。 【 东莞商业发展现状 】 ： 大型商场功能定位 : 三级辐射区： 500万人口 二级辐射区： 100万人口 一级辐射区：10万人口 【 大型购物中心的市场支撑 】 ： 大型商场功能定位 : 从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（ Shopping Center），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。 大型购物中心 Shopping Center 大型商场功能定位 : 大型商场概念提示 : 步行街功能定位 : 第四重：商业 /社会 /文化交流的消费及服务功能 第三重：外延辅助型消费及服务功能 第二重：舒适性消费及服务功能 第一重：基本消费及服务功能 【 步行街功能元素层次组合 】 ： 步行街功能定位 : 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街； 城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街； 东莞商业信息的集散地； 东莞市民社区文化生活的共鸣体。 步行街概念提示 : 公寓功能定位 : 精装酒店式服务公寓 写字楼功能定位 : 发展型公司创业平台 项目总体功能定位 : 集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心； 以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合； 商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。 项目档次定位 : 东纵大道商圈地标性商业物业 强调物业的地段价值、发展前景。 业态组合 : 【 业态组合的原则 】 ： 了解不同类型商户对位置、楼层、面积以及其他特殊的要求（如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等因素）； 了解不同类型商户的价格承受能力、租赁方式等； 考虑不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排在同一区域，尽可能避免在一定范围内存在相互抵触的商户； 需求大、利润高的商户适合安排在位置好、价格高的铺面，而需求小、利润低的商户适合安排在较偏位置； 主题鲜明、无相对竞争的商户适合安排在较偏位置，保证整体的销售或出租均衡，最大程度的体现不同位置的商业价值； 尽可能安排适合当地的新型商业形态。 购物中心体验式业态组合 : 7F：美食城 、 特色餐饮 1F：金银首饰 、 化妆品 、 皮具皮鞋 、 娱乐 SHOW场 2F：品牌女装 、 时装 T型台 3F：品牌男装 、 体育用品及服饰 、 体育大看台 4F：床上用品 、 孕妇及儿童服饰 、 亲子乐园 5F：电玩城 、 数码电影城 、 桌球竞技场 、 溜冰场 6F：娱乐城：夜总会 、 酒吧 、 迪厅 、 卡拉 ok 花样年华 潮流风尚 活力新生代 欢乐家年华 游乐天地 动感不夜城 食神广场 主力百货店 主力百货店 主力百货店 主力百货店 娱乐城 娱乐城 娱乐城 购物中心业态组合概念提示 : 特别企划 : 【 企划的另类可能性 】 ： CEPA主题 中心广场业态组合 : 首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为主题的专业市场 以不和购物中心业态相重复为原则 步行街业态组合 : 单层及 1 4层联体街铺 2 4层联体铺位 A区 品牌休闲服饰区 酒吧区，约 2400 B区 国内品牌服饰区、精品皮具 美容健体中心，约 5680 C区 国外 /香港品牌服饰区 休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约 12378 D区 眼镜、首饰、装饰品等精品街廊 潮流特区，时尚青年手工艺品，约 1536 E区 眼镜、首饰、装饰品精品街廊 潮流特区，时尚青年手工艺品，约 1185 步行街业态组合 : 单层独立铺位 1-4层联体铺位 A区 B区 C区 E区 D区 步行街业态概念提示 : 物业形象及推广主题 : 东方威尼斯广场 购物休闲娱乐文化餐饮商务居住 东莞首席情景商业旗舰 購物中心 大型 Shopping Center 消費新體驗 威尼斯風情步行街 國際風尚街區 投資新領地 投資新主張 都心金鑽 財富領地 经营定位 : 购物中心一层街铺单独划出主力店出售； 步行街单层独立商铺及 1 4层联体商铺出售，2 4层联体商铺可考虑先招商，后销售； 公寓、写字楼出售，裙楼商铺出售； 管理模式定位 : 所有者、管理者和经营者分离的管理模式 价格定位 : 【 购物中心整体招商价格底线 】 ： 1 4层核心承租户租赁期限不低于 15年，起点租金不低于 30元 / .月 【 一层街铺销售均价 】 ： 26,520元 / 价格定位 : 【 步行街单层及 1 4层联体铺位均价 】 ： 【 2 4层联体铺位销售均价 】 ： 10,080元 / 25,200元 / 价格定位 : 【 公寓销售均价 】 ： 【 写字楼销售均价 】 ： 毛坯房： 3,895元 / 毛坯房： 3,230元 / 直接销售收入测算 : 以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。 总计 66,691万元 价格计算说明 : 由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格依据正式发售当时市场行情调整执行； 本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，以实现合理的利润回报。 项目发展建议 : 【 利用中庭空间的功能与作用 】 ： 项目发展建议 : 【 从不同的