2013年升昱地产-西安写字楼白皮书.docx

昇昱地产-西安写字楼物业白皮书目 录提要:2第一部分、政策对写字楼市场的影响31、宏观政策42、金融政策4第二部分、2012年西安市一级市场分析61、2012年西安市土地市场发展情况62、2012年西安市写字楼土地市场成交情况63、各区域写字楼土地市场成交对比分析6第三部分、2012年西安市二级市场分析61、市场供应分析61.1 整体市场供应量分析61.2 各片区市场供应比较62、市场销售分析62.1 整体市场销售分析62.2 各城区市场销售分析63、典型案例分析6第四部分、2012年西安市三级市场分析61、2012年西安市写字楼租赁市场情况62、2012年西安市各城区写字楼租赁市场情况6第五部分、西安市后期写字楼供应市场61、后期供应写字楼项目统计62、典型项目介绍6第六部分、2013年西安市写字楼市场的发展趋势预测61未来写字楼市场发展格局62未来写字楼产品发展趋势6提要:西安市房地产市场发展相对较晚，可以说95年是西安商品房市场发展的开端，而98年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐步形成了写字楼的租赁市场，然而由于西安企业数量和规模的不断壮大，对市场需求的扩大和档次的提高，西安真正的写字楼项目才逐渐增多，形成了以高新区和长安路等部分地段的办公聚集区。1999年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，西安写字楼从2001年进入开发相对活跃期，由2000年的一百多家发展到2001年的200余家，但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在05年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。作为西部大开发的第二轮崛进，关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。进入2012年以来，对于西安楼市来说是一个调整年，随着2011年2月26日限购令的持续加压，楼市进入了冰冻期，2012年2月24日央行年内首次下调存款准备金率，5月18日央行二次下调存款准备金率，及7月6日年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率的利好信号的刺激，同时2010年调控以来积压已久的刚需客户集中爆发，西安楼市出现了初步的回暖。然而6月央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放，及楼市供应量极具增加，继而由加重了市场的观望势头。在上述背景下，2012年西安市写字楼市场，顺应成为市场投资客户的焦点所在。一级市场方面，西安市2012年土地供应共253宗，其中商业用地共46宗，商业用地成交共28宗；总占地面积约49万；其中成交区域以高新居多。 二级市场方面，2012年西安市写字楼市场整体呈现供应量增加态势，市场可售供应约为152万平米，其中2011年可售存量为29.18万平米，2012年新增推售面积约为68.6万平米，2012年写字楼销售率约为30%，同时截至2012年11月西安写字楼成交均价达到9049元/平米，对于成交客户来看，写字楼客户对于价格及地段的敏感度较高。三级市场方面，2012年西安市三级市场租金趋向于40-70元/. 月，较去年有所上涨，整体物业费在3元/.月左右。其中以曲江及高新区的租金较高。2013年西安市写字楼市场预计：2012年可售存量约为111.12万平米，后期供应量约为1062万平米，显而易见，2013年西安市写字楼供应量有明显的上升趋势。第一部分、政策对写字楼市场的影响随着政策的调控作用，写字楼市场逐渐崛起，自2007年以后写字楼供应逐年增加，2012年10月已达到71.53万，成交量由于今年整体市场的波动而相比2011年略有所降，但成交价格已成为历年来最高价8364元/。图1-1： 2006年-2012年10月写字楼市场供销情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图1-2： 2006年-2012年10月写字楼成交情况折线图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心2012年，虽然西安市“2011年2月26日实施的限购令政策”仍在继续执行，但随着保障房政策的不断完善，全国重点城市住房信息联网，房产税试点的继续扩大，首次房贷政策的松动，国家在房地产领域意图保障刚性需求及改善型需求，抑制投资型需求的趋势愈发明显。当限购已然成为购房投资的最大门槛，投资客纷纷望“房”兴叹却无计可施之时，并未受到限购令波及的写字楼市场，正渐渐迎来自己的春天，写字楼地产市场将逐渐兴盛起来。可以看到，众多投资客正纷纷转战写字楼市场。在2012年，写字楼市场或成地产投资的“领头羊”。1、宏观政策随着限购令的持续加压，楼市进入了冰冻期，2月24日年内首次下调存款准备金率，5月18日央行二次下调存款准备金率，及7月6日年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率的利好信号的刺激，同时2010年调控以来积压已久的刚需客户集中爆发，西安楼市出现了初步的回暖。然而6月央行、银监会双双澄清 房贷利率下限7折不再放，及楼市供应量极具增加，继而又加重了市场的观望势头。在上述背景下，2012年西安市写字楼市场，顺应成为市场投资客户的焦点所在，迎来市场利好的明天。2、金融政策自2010年以来，央行连续共12次上调存款准备金率，然而从2011年12月5日存款准备金率开始下调，2012年央行年内2次下调存款准备金率（每次下调0.5个百分点）。同时中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房从整个金融市场来看，市场虽有所松绑，但相比历年上调频率，远远不及，可见市场调控仍然严峻。图1-3 ： 2012年存款准备金率变化折线图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心n 从国际形势来看，世界经济复苏放缓的态势仍在延续，欧债问题仍将持续，但失控的可能性很低，美国推出QE3提振经济，整体外需下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。n 从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以投资稳定经济增长为2012年重要的措施之一，房地产行业外部环境尚未有好转，政策调控面临两难。第二部分、2012年西安市一级市场分析1、2012年西安市土地市场发展情况表2-1：2012年西安市土地市场成交情况汇总表总成交土地宗数（宗）总成交面积（亩）商业土地成交宗数（宗）商业土地总成交面积（亩）42221479.33651510.6数据来源：昇昱地产市场研究中心土地市场作为房地产行业最直接的上游行业，其变化往往预示着房地产市场的变化。据西安市国土资源局统计显示，西安市2012年共成交土地422宗，共计21479.328亩，2012年土地出让金收入共计349.75亿元。其中办公商业用地共成交65宗，共计1510.6亩，占总成交宗数的15%。据了解，2011年西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米(13391亩)，成交金额234.94亿元。这意味着，2012年在全国各地土地出让金收入大幅缩水的情况下，西安2012年土地供应面积、成交金额分别较2011年大幅增长60.4%、48.87%。图2-1： 2012年西安土地市场成交同比分析数据来源：西安房地产信息网数据研究中心专家认为，近期土地市场集中成交的重要原因是房企资金压力的缓解，预计随着商品房成交量持续上升，土地市场也将加快复苏，特别是土地价格并未大涨的情况下，开发商对后市预期也比较乐观，拿地热情仍将高涨。2、2012年西安市写字楼土地市场成交情况区域地籍号竞得人土地位置规划用途出让面积（亩）容积率起始价（万元）成交价格（万元）总建面（）楼面价（元/）城南HT01-14-13西安鼎润置业有限公司航天中路以南、雁塔南路以东、神舟三路以西商业121.0154.882398023980393704.10609.0868723长安HT01-14-4-2陕西神光新能源投资有限公司工业二路以南、东长安街以北商业15.0736.492900290065216.17444.6749752市本级BL8-14-94上海绿地集团西安雁南置业有限公司东邻南二环，西临城市规划路北邻中铁一局商业3.5311.251543815438294352465城东BQ1-16-2-5中铁置业集团有限公司纺西街以西、铁路专线以东商业37.9481063010630高新GXIII-(1)-41-4中铁置业集团有限公司锦业路以南、丈八一路以西商服（商业、办公）16.5089.0-9.271007100100149.03708.9434327高新GXIII-(1)-41-1西安迈科金属国际集团有限公司锦业路以南、丈八二路以东商服（商业、办公）30.0117.0-7.51210012100146054.26828.4592111高新GXIII-(1)-41-8陕西华威世达实业有限公司锦业路以南商服（商业、办公）28.7439.0-11.01160011600191620.96605.3617577高新GXIII-(1)-48-4陕西永利投资置业有限公司锦业一路以南、丈八一路以西、南三环北辅道以北商服（商业、办公）18.5059.0-9.274207420112264.23660.9407229高新GXII-(7)-12-2陕西延长石油（集团）有限责任公司唐延路以东、科技八路以北商服（商业、办公）47.3574.5-5.01902519025151543.161255.417947城北JK3-13-3西安新宝龙实业发展有限公司西临未央路、北临凤城五路、东、南邻长庆石油勘探局商业43.1969.31707517075267816.54637.5633133城南QJ3-7-103西安曲江大唐不夜城文化商业（集团）有限公司雁翔路以西、南三环以北商业25.0025.0-5.5100001000088340.841131.979253市本级XC5-12-122陕西华东房地产有限公司东邻陕西华东房地产有限公司，西、南、北均临代征道路商业8.4056.56928692836421.851902.154952市本级XC5-12-124陕西华东房地产有限公司西邻陕西华东房地产有限公司，南邻西安市城市改造建设有限公司商业4.2036.56928692818213.093803.857333城南QJ4-2-44-2西安曲江国际会展投资控股有限公司翠华路以西、西安旺园房地产开发有限公司以南商业3.9184.5-5.61580158013060.071209.79487城东BQ2-8-40陕西金骏房地产有限公司电厂东路以东商业6.7136.32115211528194.74750.1398938市本级YT7-99-46陕西恒达房地产开发有限公司沣惠南路以西商业33.83652378523785112787.232108.838019市本级XC10-3-76陕西苏宁电器有限责任公司尚德路以东、西二路以南商业12.7475.27250002500044784.685582.26559高新GXII-3-10-26西安高科集团高科房产有限责任公司团结南路以西、科技六路以北商业办公19.3371.5-28094809422559.953587.774524城南QJ4-2-45-2西安大金置业有限公司汇新路以东、西安曲江国际会展投资控股有限公司以西商业2.9075-6.332032011046.66289.6804447阎良HK1-1-40西安龙洋航空科技有限公司阎良国家航空高技术产业基地创新大道以西商业26.9814.123472347274108.18468.5042621城南QJ4-2-46-2西安曲江国际会展投资控股有限公司汇新路以东、雁南五路延伸段以北商业1.2345-6.33503504689.22746.3922418长安CA01-（8）-6陕西英豪实业有限责任公司长安区韦曲街办长安区政府行政大楼东南角商业10.9493.413600360024890.851446.314544城北JK3-3-30西安厚鑫实业有限公司凤城七路北侧商业16.39757100710054656.941299.011618城东GW3-(4)-3西安国际陆港保税物流投资建设有限公司西安国际港务区草南一路以南、港务大道以东商业102.7933.981108011080272745.46406.2395803市本级YT6-6-84西安德茂兴房地产开发有限公司雁塔区西影路东段南侧商业5.8881.741871876830.11273.7875179城南QJ10-8-429-1陕西乐蒂置业有限公司曲江大明宫遗址区凤城一路以南商业42.2585.52500037190154946.772400.179033城北JK3-6-50陕西昊瀛投资有限公司凤城七路以南商业11.204540971030737346.852759.804123市本级LH7-8-17-6西安市宏府房地产开发（集团）有限公司北大街以西、西华门十字西南商业1.89811.422600260014450.181799.28568长安HT01-（14）-4-3陕西馨海实业有限公司航天基地工业二路以南、东长安街以北商业15.0162.042345234520421.861148.279225城东BQ1-7-19陕西中能防腐建设发展有限公司坊西街以东、纺三路以北商业3.5844.91040104011707.79888.2973078城南QJ15-（2）-1西安曲江临潼旅游商业发展有限公司临潼区华清路以北、快速干道以南、东环路延伸线以西商业98.0261-1.578352835284956.29983.0937601城西FD2-9-1金色西部开发有限公司三桥新街以南、天台路以东商业118.3774-4.62330023300339349.10686.6085758城西FD2-9-2金色西部开发有限公司三桥新街以南、天台路以东商业85.9224-4.61690016900246310.96686.1245502城北LH3-5-362西安广忻房地产开发有限公司大兴新区桃园北路西侧商业13.1591-6.57060706028511.312476.210385市本级LH10-4-27-2西安新华印务有限公司丰镐西路88号商业5.3642.9685085010585.01803.0221654城东CB1-3-54西安市浐灞河发展有限公司灞柳西路以东商业17.3661.83200320020839.301535.559906城北JK3-23-25西安经发地产有限公司文景路以西商业40.4444.51626216262121332.611340.282752市本级WY6-32-278陕西华银电力实业发展有限公司未央区辛王路以西商业5.6640.283403401057.293215.782953高新GXIII-(1)-48-2陕西中投融城房地产开发有限公司高新区锦业一路以南商业13.5149-9.55560556082886.28670.7985841市本级WY6-16-308西安铁路北客站广场建设运营有限公司、鹏瑞利西安开发（1）有限公司、鹏瑞利西安开发（2）有限公司尚新路以北、火车北站南广场以西商业70.6491-5.9222587.822587.8139414.721620.190261市本级WY6-16-310西安铁路北客站广场建设运营有限公司、鹏瑞利西安开发（1）有限公司、鹏瑞利西安开发（2）有限公司尚新路以北、火车北站南广场以东商业77.2451-5.924696.724696.7154490.771598.587374市本级WY1-27-210西安新亮点实业有限公司未央区东二环北延伸段以西北辰村商业4.5640.03152131521391.281666621.816城南QJ8-3-5西安曲江生活服务有限责任公司芙蓉西路以东商业62-2.5216021609200.052347.814348城西FD2-3-6西安秦沣投资发展股份有限公司后围寨立交以东，三桥新街以北商业6.2373.5-41230123015384.68799.496802城南HT01-16-44陕西金源石油有限责任公司航天中路以南商业4.80605216445.70669城南HT01-25-47信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司雁塔南路以东、航创路以北商业8.8135.072245224529788.09753.6569414长安HT01-25-41陕西铁投置业有限责任公司神舟三路与东长安街什字西南角商业17.9135.274705470562934.65747.6008289城南HT01-25-39陕西正衡置业有限责任公司东长安街与雁塔南路什字东南角商业21.5465.075505550572825.84755.9129683城南HT01-25-40陕西博赛房地产开发有限公司雁塔南路以东商业21.5475.155605560573978.40757.6535524高新GXII-（6）-3-6西安TCL工业研究院有限公司西安京龙实业发展有限公司以南商业5.8195.5-62450245022112.311107.980097市本级LH2-7-161西安万洪房地产开发有限公司莲湖区丰庆路北侧商业4.4343.34564569754.85467.4598352市本级LH2-9-71西安万洪房地产开发有限公司莲湖区丰庆路北侧商业2.9642.872852855671.15502.5437215市本级LH11-9-148-1西安大唐西市实业有限公司南二环以北、桃园路以东商业4.7817.71063106356404.28188.4608689市本级JK3-30-25-1西安名京房地产开发有限公司未央区原肖家村地区商业9.1976.651076107640773.57263.8964373市本级BQ2-18-12陕西东城新一家置业有限公司柳新路以南、长乐东路以北商业20.5886.51742174289215.11195.2583981市本级BQ2-18-13陕西东城新一家置业有限公司柳新路以南、长乐东路以北商业14.2456.881240124065337.39189.7841246高新GXII-7-6-2陕西铭源房地产开发有限公司科技六路以南、木塔一路以东商业21.6937-7.42756027560104126.922646.769907城东CB1-3-194西安浐灞生态区管理委员会东三环以东、融三路以北商业12.051.1220022008836.712489.614108市本级YT5-4-31-1陕西华龙建工集团有限公司南二环与太乙路立交桥周边地区祭台村商业2.4657.6639439412588.00312.9965973市本级YT5-3-42陕西华龙建工集团有限公司南二环与太乙路立交桥周边地区祭台村商业3.2971.672642643670.68719.2131116临潼LT1-99-372-1西安福尚实业有限公司秦汉大道以北、新区四号路以西商业29.0363.19945994560008.031657.278108城北LH3-1-97西安长兴置业投资有限公司杏园路以东商业3.1189.891730173020558.12841.5167954市本级LH9-8-144陕西宏盛实业有限公司莲湖区原中堡子村商业15.2877.31737173774397.11233.4768258市本级BL7-8-26-1西安永德隆房地产开发有限公司兴庆南路以东商业6.0469.493893837888.46247.5688102市本级BL7-14-11-4西安永德隆房地产开发有限公司兴庆南路以东商业1.2686.181681685224.19321.5811921510.6（合计）7864.44（平均）4594434.34（合计） 数据来源：昇昱地产市场研究中心 从西安市整个土地市场商业用地成交情况表可以看出：2012年，商业用地共成交65宗；总占地面积约1510.6亩；总建面约459万，整体成交价平均在7864万元，且商业用地后期主流发展方向为办公，因此，大幅的商业用地成交数量，将会激发写字楼市场将会出现很大的市场供应量。3、各区域商业用地市场成交对比分析图2-2： 2012年西安市各城区商业用地成交宗数柱状图从以上各城区商业用地成交市场来看，市本级、城南、高新区为主要成交区域，城北、城东等位居次位，其中市本级范围主要为市本身除市级下一级（区）范围。 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图2-3： 2012年西安市各城区商业用地成交面积柱状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图2-4： 2012年西安市各城区商业用地成交总建面柱状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图2-4： 2012年西安市各城区商业用地成交单价柱状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心各区域商业土地市场成交对比分析：【土地供应面积对比】：以城南区、市本级区域成交办公用地供应面积位居前列，其中城南土地供应面积约为357亩，本市级土地供应面积约为319亩，其次城西、高新区分别约为211亩，201亩。【宗地供应总建面对比】：总建筑面积供应最大的区域以市本级、高新、城南为主，供应建筑面积依次约为94万，93.7万，93万。【宗地成交单价对比】：各区域成交单价中以市本级、城北、高新区的成交单价较高，分别约为715万元/亩，540万元/亩，507万元/亩。第三部分、2012年西安市二级市场分析1、市场供应分析1.1 整体市场供应量分析表3-1：2012年整体市场供应写字楼项目的汇总表区域项目名称办公总建面（万）去化量（万）推出日期高新财富中心3期151.52012.8数字3654.82.882011粤汉国际2期3.632011.9cross万象汇42.42011.10绿地中心22.86.842012高科尚都7.41.482012都市之窗D座1.40.32012都市之窗ABC座8.6/2013锦业时代二期7/2013.3合计74.618.4/城北海逸国际3.62.22012.5荣豪大厦3.30.92012.6老三届首座4.31.72011.9海博广场65.12011.9大明宫万达广场9.71.92012.5大明宫中央广场10.21.52012.7西安环球贸易中心154.52012.1未央国际中心2.21.762012.5西安国际企业中心18.311.72012.4合计72.631.26/城东华东万和城20/规划中合计20/城南金石柏朗20.62012利兹瀚宫3.312012.4金都国际大厦3.222010.6合计8.53.6/城西恒天财智大厦二期4/2013丰和坊/太奥广场2/2013开远半岛广场8/2013合计140/曲江曲江国际大厦3.20.962012拓锐未来视界2.51.52011.11佳和中心40.42012.10谛杰国际广场3.60.72011.12曲江SOHO3.52.452012.10泛渼国际大厦4.82.52012合计21.68.51/航天北航科技园80.82012汇航广场4.70.52012合计12.71.32012年整体市场供应合计22463.07 数据来源：昇昱地产市场研究中心以上图表可以看出：2012年整体市场在售写字楼项目供应量约为224万，去化量约为63万，占总供应量的28%。表3-2：2011年西安市写字楼市场存量情况区域项目名称2011年可售存量（万）高新数字3654.8粤汉国际2期3.6cross万象汇4合计12.4城北老三届首座4.3海博广场6合计10.3城东华东万和城/合计/城南金都国际大厦2.88合计2.88城西恒天财智大厦/丰和坊/太奥广场/开远半岛广场/合计/曲江谛杰国际广场3.6拓锐未来视界2合计5.6航天北航科技园/汇航广场/合计/2011年市场存量合计31.18 数据来源：昇昱地产市场研究中心以上数据可以看出：2011年写字楼市场可售存量约31.18万，其中以高新区及城北区存量较大，分别为12.4万，10.3万。表3-3： 2012年西安市写字楼市场新增供应量情况区域项目名称2012年新增量（万）高新财富中心3期15绿地中心22.8高科尚都7.4都市之窗D座1.4都市之窗ABC座8.6锦业时代二期7高新2012年新增供应量合计62.2城北海逸国际3.6荣豪大厦3.3大明宫万达广场9.7大明宫中央广场10.2西安环球贸易中心15未央国际中心2.2西安国际企业中心18.3城北2012年新增供应量合计62.3城东华东万和城/城东2012年新增供应量合计0城南金石柏朗2利兹瀚宫3.3城南2012年新增供应量合计5.3城西恒天财智大厦/丰和坊/太奥广场/开远半岛广场/城西2012年新增供应量合计0曲江曲江国际大厦3.2佳和中心4谛杰国际广场3.6曲江SOHO3.5泛渼国际大厦4.8曲江2012年新增供应量合计19.1航天北航科技园8汇航广场4.7航天2012年新增供应量合计12.72012年新增供应量合计161.6数据来源：昇昱地产市场研究中心表3-4： 2012年西安市写字楼市场存量情况区域项目名称2013年可售存量（万）高新财富中心3期13.5数字3651.92粤汉国际2期0.6cross万象汇1.6绿地中心15.96高科尚都5.92都市之窗D座1.1都市之窗ABC座8.6锦业时代二期7高新2012年市场存量合计56.2城北海逸国际1.4荣豪大厦2.4老三届首座2.6海博广场0.9大明宫万达广场7.8大明宫中央广场8.7西安环球贸易中心10.5未央国际中心0.44西安国际企业中心6.6城北2012年市场存量合计41.34城东华东万和城20城东2012年市场存量合计20城南利兹瀚宫2.3金石柏朗1.4金都国际大厦1.2城南2012年市场存量合计4.9城西恒天财智大厦4丰和坊/太奥广场2开远半岛广场8城西2012年市场存量合计14曲江曲江国际大厦2.24拓锐未来视界1佳和中心3.6谛杰国际广场2.9曲江SOHO1.05泛渼国际大厦2.3曲江2012年市场存量合计13.09航天北航科技园7.2汇航广场4.2航天2012年市场存量合计11.42012年写字楼存量合计160.93数据来源：昇昱地产市场研究中心图3-1： 2012年西安市写字楼市场新增供应量柱状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心以上图表可以看出：2012年写字楼市场新增供应量为161.6万，其中城北和高新区新增量较大，分别为62.3万，62.2万。图3-2： 2012年西安市写字楼市场可售存量柱状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心以上图表可以看出：2013年写字楼市场可售存量为160.93万，其中高新区、城北可售存量较大，分别约为56.2万，41.34万。综合考虑：2012年西安市写字楼供应相对2011年有所上涨，其中2011年存量约为29.18万，2012年新增供应量约为174.5万。1.2 各片区市场供应比较2012年写字楼市场供应量适中，主要集中于高新和城北区。图3-3： 2012年各区域写字楼供应情况对比分析柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心图3-4： 2012年各区域写字楼供应量饼图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心对比分析：2012年写字楼市场供应量以高新区及城北区较为活跃，市场占比较大，源于办公集群化发展，导致以总部商务核心区著称的高新区、及以市政府为轴线形成的行政商务区城北，成为开发商及购买者首选之地。2、市场销售分析2.1 整体市场销售分析 图3-5： 2012年西安市写字楼市场月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年以来西安市写字楼成交面积出现较高增长，其中7、8月西安写字楼市场的销售情况来看，写字楼月度销量处于近一年来的最高点约7万平米，月均交易量达到7.69万平米，进入金九银十后，由于开发商与购房者注意力集中在普通住宅市场，写字楼市场再度回归平稳态势。n 西安市2012年写字楼成交均价情况图3-6： 2012年西安市写字楼市场月度成交均价折线图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心从以上图表可以看出：自2012年以来办公市场成交均价平稳运行，保持微幅增长的走势。从今年2月起，办公物业成交均价呈现出了稳步上涨态势，一方面是由于早期低价格的办公项目备案占比较大，另一方面是办公市场处于发展阶段，整体品质也在向多元化的中高端产品过渡，因此价格上会出现上涨。2.2 各城区市场销售分析2.2.1各片区写字楼销售占比情况分析图3-7： 2012年各城区写字楼市场成交占比饼状图 数据来源：西安房地产信息网数据研究中心从以上图表可以看出：2012年写字楼市场以高新区及城北区域成交量较大，依次占西安市整体写字楼成交量的65%、23%，未来高新及城北必将成为西安市的两大商务办公核心区。2.2.1各片区写字楼月销售走势分析城东区：图3-8： 2012年城东区写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心从以上图表可以看出： 2012年以来，城东区写字楼市场成交最高为2月约0.27万，由于城东区的开发相对较为落后，尤其在办公市场开发方面，所以成交量也相应较少。目前主要以建工路周边的东开发区等相对交通配套较为成熟的区域为主。城南区：图3-9： 2012年城南区写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年以来，城南区写字楼市场较前年相比有所下降，整体月成交量在0.48万，随着住宅用房、车位/地下室等物业的销售疲软，写字楼物业在10月份销量基本出现上浮现象。城西区：图3-10： 2012年城西区写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：从城西写字楼销售情况可见，在限购政策依旧盛行的当下，写字楼等市场成为众多投资、投机性购买群主要的置业对象。2012年城西写字楼市场成交量呈现下滑态势，源于供应量减少及办公市场氛围尚未成熟而导致市场成交量下滑。城北区：图3-11： 2012年城北区写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年以来，城北区写字楼市场较前年增长幅度较大，由于住宅市场的限购等政策的持续打压，投资客户焦点转向了写字楼市场，但随着存量的增加及观望市场的加重，市场呈现波动运行态势。城内区：图3-12： 2012年城内区域写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年以来城内区域写字楼市场成交量较小，整体处于低位运营，源于城内土地资源有限，市场写字楼供应量较小。高新区：图3-13： 2012年高新区域写字楼月度销售情况柱状图数据来源：西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网数据研究中心数据显示：高新区写字楼市场相比其他区域最为活跃，但仍处于一个波动态势，8月后基本处于一个下滑态势， 2012年以来写字楼市场整体月成交约2.4万，高新区已逐渐成为高端商务办公的集群。3、典型案例分析财富中心3期 项目介绍项目位置城南南二环西段180号写字楼等级甲级项目总建面约180000办公建筑面积约158400层高3.5米大堂10米挑空单层面积2200户型面积143-426精装/毛坯公共部分精装梯数9梯7户空调户式中央空调外立面石材+玻璃幕墙其他配置1-3层为底商出售形式出售销售价格12000元/其他亮点备注周边有学校、餐饮、银行、车站、医院 项目解析财富中心3期地处西高新，紧邻南二环，四通八达的交通。项目为140米超高层建筑，10米挑空大堂，配备9部高速电梯，地辐热采暖，户式中央空调，打造高新区精装小户型办公楼。同时享受国家级高新区的所有优惠政策。 标准层图 关注理由财富中心属高新区标准的甲级纯正写字楼项目，同时也是超高层时代的领先者，其配置及产品划分上均做到了品质化及灵活性的完美结合，创造了高新区的绝佳办公平台。佳和中心 项目介绍项目位置翠华路与会展东路交汇处西北角写字楼等级甲级项目总建面102429办公建筑面积76320层高3.4米（无梁板）大堂9.3米挑高单层面积1590户型面积107430精装/毛坯毛坯梯数客梯/货梯8部（6部员工，2部总裁专梯）空调户式变频多联机外立面玻璃幕墙+石材其他配置-12为底商出售形式出售/只租不售销售价格13000元/其他亮点备注学校、银行、医院、楼顶有直升机坪 项目解析佳和中心以东是翠华路南段、以北是雁展路、以南是南三环，三条曲江主干道的包围为项目带来便捷的交通。项目由两栋外立面为玻璃幕墙的甲级写字楼组成，配备8部电梯，包括两部总裁专用电梯，户式变频多联机空调，成为曲江罕有的高档生态写字楼。 标准层图 关注理由佳和中心建筑整体采用无梁板结构，空间利用率高，隔音效果好，装修无障碍；采暖和制冷分别采用地辐热和户式变频多联机空调，独立分户控制，使用成本低，自由使用且不受节假日的影响设有双层挑空空中花园，打造绿色生态办公，先进的蓝牙感应技术自动开启车库门，成功打造成为曲江纯甲级商务办公项目之一。未央国际中心 项目介绍项目位置经开未央大道与凤城七路交汇处东南角写字楼等级甲级项目总建面37469办公建筑面积20000层高3.9米大堂9米挑高大堂，国际精装标准单层面积2000平米户型面积1002000平米精装/毛坯公共部分精装，写字间毛坯梯数8部空调户式中央空调外立面玻璃幕墙与石材相结合其他配置5层高端商业裙楼出售形式出售销售价格13000元/平米其他亮点备注周边有餐饮娱乐、绿化工园、商场、医院、学校 项目解析 项目位于经开区的核心区位，临近市政府和城市运动公园。8部国际品牌电梯，入户大堂及电梯前厅为豪华精装修。n 标准层图 关注理由项目自身有5层商业，近10000平方米。超豪华精装大堂、8奥蒂斯极速电梯。3G网络全面覆盖，每层设置行政洗手间。 实现可办公市场的科技化应用。曲江国际大厦 项目介绍项目位置曲江雁塔南路与雁南五路交汇处 写字楼等级甲级项目总建面39895办公建筑面积37600层高3.6米大堂12米挑高大堂，精装标准单层面积1550平米户型面积314470平