关于广州市存量房(二手房)网上交易规则的说明.doc

关于广州市存量房（二手房）网上交易规则的说明为进一步规范我市房地产交易市场，提高存量房交易透明度，维护房地产交易和资金安全，保障当事人合法权益，促进房地产市场健康平稳发展，现草拟了广州市存量房（二手房）网上交易规则。一、文件起草的背景我局是全市房地产市场及房地产中介服务机构、从业人员的行政主管部门。随着市场经济的发展，房地产市场进入稳定快速发展的阶段，存量房交易的市场占有量越来越大，房地产中介在其中发挥了重大的作用。存量房交易行为的健康规范，直接关系到广大群众的切身利益和房地产市场的健康稳定发展。为进一步规范存量房交易市场，维护市民的合法权益，我局将建设存量房网上交易系统，将全市持有房地产权证的存量房交易纳入网上管理，利用信息化手段规范交易行为，现需制定一份规范存量房网上交易行为的文件，配合系统的使用和管理工作的执行。二、文件制定的目的加大对存量房交易市场的管理力度，规范存量房交易行为和房地产中介市场，保护市民的合法权益，促进房地产市场的健康、稳定发展。三、文件制定的必要性（一）存量房市场在房地产市场中占有的比例日趋增大，为解决全市中低收入人群住房问题提供了更大的平台和空间。广州市存量房交易的市场占有量逐年增大，2008年存量房交易登记共60728宗，占全部房屋交易的45.92%。随着房地产市场的发展，越来越多的房屋将进入二手市场，未来住房二、三级市场将成为房屋交易的主要市场。由于存量房经过二次交易或多次交易的特点，销售的价格相对比同等条件的一手商品房低，中低收入的市民根据自己的经济条件往往更加能够接受这种价位的房屋，并且成为这类房屋的主要消费人群。存量房交易能有效促进房屋再次或多次流转，从这个角度上来说能够增加中低价位住房的供应，促进住房二级市场的发展，帮助市民合理改善居住条件。加强存量房交易市场的监管,坚决整治存量房交易中的违法违规行为，维护存量房交易秩序，更加直接关系到中低收入人群的合法权益。（二）规避传统交易模式的弊病，通过信息化手段规范存量房交易行为，充分掌握存量房交易市场信息，保障房地产市场的健康稳定发展。根据传统的交易模式，存量房买卖当事人通过房地产中介或自行达成交易后到房地产交易登记部门办理过户登记手续即完成一次交易。在交易过程中容易发生买卖双方虚报成交价以偷税漏税、合同条款不公平、房地产中介违规操作、提供虚假交易以欺骗房款等违法违规行为，政府部门对存量房交易行为的管理往往在交易纠纷或违法违规行为发生后才能介入，管理比较被动。通过存量房网上交易系统，买卖当事人可通过统一、规范的网络平台放盘、签约、交割交易资金并完成交易，各方当事人及房地产中介的交易行为和操作行为得到监管，全面、实时规范存量房交易行为，保护各方当事人的合法权益。四、文件制定的合法性和可行性（一）文件的制定具有合法性。文件的制定以广州市房地产中介服务管理条例、国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号）、关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）、房地产市场信息系统建设工作纲要(试行)（建办住房2004116号）、关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知（建办住房200478号）等法律法规和相关文件为依据。文件有关条款符合法理精神，具有合法性。（二）文件历经多次修改，具有科学性。文件自2008年9月开始起草，多次征求了局内有关部门、房地产中介机构、各大银行的意见和建议，至今已修改多次，内容较为完善。（三）文件重点规范存量房交易行为，具有合理性。文件的制定针对当前房地产二手市场的特点，对买卖当事人交易行为、房地产中介网上操作行为规范作出详细的规定，符合实际需要，具有合理性。五、文件的主要内容文件共二十八条，包括法律依据、适用范围、主管部门、规范对象、系统使用条件、系统操作规范、违规操作处理等内容。主要内容有：（一） 广州市存量房交易均纳入网上统一监管。“本市行政区域内已取得房地产权证的存量房交易应当通过广州市房屋管理系统存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理。”存量房买卖当事人自行交易的，应当到市国土房管局指定的签约点办理房屋网上交易手续。只有取得房地产中介服务资质备案证明的房地产中介服务机构及持有房地产中介服务人员职业资格证书的从业人员，才能使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。文件出台及存量房网上交易系统建成后，广州市所有存量房交易应当根据本文件使用该系统进行网上交易，纳入统一监管。我局指定的签约点可是我局设置的服务窗口、部分大型中介机构、银行等愿意提供网上签约服务的机构。（二）全面规范存量房交易行为，包括存量房买卖当事人、房地产中介服务机构、市国土房管局及其工作人员，保障各方当事人的合法权益。（三）存量房交易资金托管全面推行。“为保证存量房交易和资金安全，买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。房地产中介服务机构在与买卖当事人上网签署买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。”本文件制定及存量房网上交易系统建设的目的是为了规范存量房交易行为，防止一屋二卖、偷税漏税等违法违规行为的发生。为保护存量房交易及资金的安全，我局将在全市全面推行存量房交易资金托管，实现存量房交易的全面监管，以达到维护房地产市场健康稳定发展的目的。目前我国相当一部分大城市都要求当事人通过交易资金监管的方式交割资金，其效果和社会满意度相当高。（四）加强对房地产中介市场和行业的管理，规范中介行为，大力打击违法违规中介机构。文件对房地产中介服务机构及从业人员的中介服务及网上操作行为作出了严格的规定，“房地产中介服务机构及其从业人员为存量房所有人或其委托代理人提供中介服务时，存在不通过网上交易系统验证房屋信息，提供虚假的房地产中介服务，或以欺骗、盗窃等不正当手段获取房屋信息后上网、非经当事人同意泄漏房屋有关信息材料等行为的，经查实，由市国土房管局根据与有关房地产中介服务机构签署的广州市存量房网上交易系统监管协议，暂停该机构及其从业人员存量房网上交易资格一至六个月，情节严重的取消网上交易资格。”“房地产中介服务机构及其从业人员协助买卖当事人虚报成交价格的，由市国土房管局根据与有关房地产中介服务机构签署的广州市存量房网上交易系统监管协议，暂停该机构及其从业人员网上交易资格一至六个月，情节严重的取消