前期物业管理服务协议 (1).doc

前期物业管理服务协议本协议当事人甲方：武汉美好愿京物业管理有限公司乙方： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称：缤纷四季乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：座落位置：武汉市汉阳区缤纷四季小区 栋 单元 号建筑面积（暂测）： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、 甲方的权利和义务1、 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业主公约并书面告知乙方；3、 建立健全本物业的物业管理档案资料；4、 制止违反本小区物业管理制度和业主公约的行为；5、 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、 依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、 编制物业管理服务及财务年度计划；8、 每六个月向全体业主公布物业管理费用收支帐目；9、 提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装修管理协议；10、 不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、 向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、 有紧急情况或预先通知前提下，可以临时停止相关公用设施、设备的运行，以利于进行抢修或维护保养；13、 自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。二、 乙方的权利义务1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、 遵守本物业的物业管理制度和业主公约；4、 依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5、 装饰装修房屋时，遵守房屋装修管理规定；6、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，取得一致意见后实施。事毕，在约定的期限内恢复原状。造成损失的，给予赔偿；7、 转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、 因乙方的承租人、使用人及访客违反本物业的物业管理制度和业主公约等造成的损失、损害均由乙方承担民事责任；9、 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、 有关水、电、煤气、有线电视等费用最终由公用事业单位向用户收取。对于委托物业代收的部分费用，必须按足额交纳；11、 不得改变房屋使用用途，如将住宅改为仓库、工厂及商用等；12、 不得在自用部分及公共部位储存易燃、易爆、剧毒等危险品。第二条 物业管理服务内容一、 房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、休闲场所等。二、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。1、维护加压水泵，使之正常运行，保证用户正常生活用水。消防水泵定期保养试运行。2、对水箱定期清洗消毒。3、24小时提供电梯运行服务。根据本协议第一条第5款电梯维保委托给专业单位。若电梯发生故障，一般问题应在1小时内抢修完工，重大问题应视不同情况与程度尽快抢修完毕。4、安全监控设备全天候处于正常工作状态，确保监控范围的信息及时传递。三、 环境卫生范围：小区规划红线以内，业主户门外、私家花园栅栏以外。1、 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；2、 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，每日进行一次清扫；3、 遇雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、 保安范围：小区规划红线以内，业主户门外、私家花园栅栏以外。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：1、 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2、 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3、 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的窨井盖、雨筚子、建筑小品、花、草、树木、果实等；4、 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻。巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。五、 交通秩序与车辆停放责任范围：机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）位的看管1、 有健全的机动车存车管理制度和管理方案；2、 对进入小区的机动车辆进行登记、发放凭证，出门凭证放行；3、 保证停车有序，24小时有专人看管；4、 长期存放的，应签订车辆保管协议，明确双方的权利义务及收费标准等。六、 房屋装饰装修管理：1、 有健全的装修管理服务制度；2、 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3、 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；4、 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；5、 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。第三条 物业管理服务质量标准一、 房屋外观房屋外观完好无损，保持原貌。二、 设备运行1、 随时保持设备正常运行；2、 做好安全运行记录；三、 共用部位、共用设施设备的维护和管理1、 设施设备设专人进行管理；2、 制定维护保养计划，做好检查、备案记录。3、 电梯的维保选交专业单位。一般小修在接到报修后15分钟内赶到现场。4、 生活水泵每日巡检，确保供水。消防水泵每月试车一次。5、 定期检查水箱，定期疫检，确保水质符合生活饮用水卫生标准。6、 技防监控设备完好，运行正常。四、 环境卫生1、 有健全的保洁制度，有明确的分工和责任范围；2、 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。3、 协助有关部门制止违养家禽、家畜、宠物。4、 设定垃圾集纳地点，对垃圾专用桶进行管理，及时清运。五、 绿化小区的中心绿地和房前、屋后（除私家花园外）、道路两侧区间绿地，按武汉市园林局的定额养护标准养护。六、 交通秩序与车辆停放1、 车辆进出登记，车道通畅；2、 车辆停放整齐有序；3、 提醒车主自办保险，停放在指定位置的车辆如发生丢失，协助车主及时报公安部门处理。七、 保安1、 出入口24小时值守；2、 遇突发事件有预案，平时定期有演练（如：防火、溢水、煤气泄漏，电梯困人等）；3、 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。八、 消防公共区域的消防设施维护及消防管理：1、 有健全的消防管理制度，建立消防责任制；2、 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视，检查和维护；3、 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。九、 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小 修1、 房屋共用部位、共用设施设备小修及时，保持完好；2、 24小时有人值守，发生故障15分钟内到达现场，维修质量合格。急 修1、 随叫随到，及时解决（因其他公共事业单位引致延误除外）；2、 如因材料配件缺乏，先采取应急措施。十、 档案资料管理1、 专人管理，有档案资料管理办法；2、 有各项管理工作记录。第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、 乙方交纳费用时间：从购房合同约定交房日期起计算，一般按半年预交。1、 小高层按建筑面积每月每建筑平方米1.00元；2、 多层洋房按建筑面积每月每建筑平方米0.60元；3、 商铺按建筑面积每月每建筑平方米1.50元。二、 因乙方原因空置房屋，第一年按收费标准的50%计收，第二年起按不低于收费标准 的75%计收，第三年起无论房屋是否空置均按100%收费标准计收。三、 乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；四、 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；五、 本协议确定的物业管理服务费标准按武汉市物价局、房地局武价房字【2001】56号文件规定予以确定，并报市物价部门核准备案；六、 每次交纳费用时间：每半年当月5日前。第五条 其他有偿服务费用一、车位及其使用管理服务费用：序号车型单位露天停车场收费标准长期停放（元/月）临时停放（元/次）临时停放（元/夜）1大车（黄牌）辆180482小车（蓝牌）辆120253三轮摩托车（含助动车）辆351.534二轮摩托车（含助动车）辆18125自行车辆60.2二、 室内停车场按市物价局批准价格标准执行；三、 服务费中没有约定或有不明的事宜，应按政府有关文件执行，政府有新规定时，收费应依据新的政策进行调整。物业管理服务收费如有调整，物业管理企业应报市物价局批准并在醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。第六条 代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。因二次供电、二次供水产生的损耗或消耗费用由受益者据实分摊。第七条 维修基金的管理与使用一、 根据武房【2000】61号文件规定，本物业建立共用部位、共有设施设备保修期满后大中修、更新改造的维修基金。乙方在办理房屋产权证时按政府有关文件规定交纳；二、 维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地政府物业管理行政主管部门审核后划拨；三、 维修基金不敷使用时，经当地政府物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例另外续筹；四、 乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第八条 保险一、 房屋共用部位、共用设施设备的保险应由全体业主要求或业主委员会委托甲方代为办理，保险费由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；二、 乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；三、 本协议的物业费标准的核算未包含保险费。第九条 广告牌设置及权益一、 未经允许，乙方不得在外墙任何部位及公共地方设置广告牌；二、 按照武汉市住宅区物业管理条例第五章第三十六条之规定办理。第十条 其它约定事项乙方不能以任何理由拒付物业管理服务费用。第十一条 违约责任一、 甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾 期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、 乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、 甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付0.3%违约金。四、 乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施，必然会造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十