【广告策划-PPT】鞍山市房地产市场调研报告

提案人：行销中心 鞍山 房地产市场调研报告 目 录 商业环境 城市概况 住宅 市场分析 房地产 市场分析 土地市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 城 市 概 况 辽宁省 鞍山市 地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山 (满语思额穆阿林，意为马鞍形的山 )而得名。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。 经济实力 全国排行 四十六名 综合实力 全国排行 三十四名 排行位于 嘉兴之后 沧州之前 GDP： 1607.9亿元 人均 GDP： 6599.6美元 增长 16.6% 增长 19.4% 排行位于 镇江之后 保定之前 城市地位 (2008) 鞍山 鞍山 地理位置 烟台 济南 青岛 汉城 沈阳 北京 天津 石家庄 威海 潍坊 平壤 大连 鞍山 长春 东距煤铁之城本溪市 96公 里，南距大连市 308公里，西南 距营口鲅鱼圈新港 120公里，西 距盘锦市 103公里。全境南北最 长 175公里，东西最宽 133公里。 长（春）大（连）铁路、沈（阳） 大（连）高速公路纵贯南北；海 （城）沟（帮子）铁路、海（城） 岫（岩）铁路联接东西。大庆至 大连的输油管道经过境内。公路 成网，遍布乡镇，交通十分方便。 鞍山历年经济发展状况 鞍山市G D P 走势情况01000200030004000500060007000- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%G D P ( 亿元 ) 1006 1018 1136 1 3 5 0 . 4 1 6 0 7 . 9人均 G D P （美元） 3 5 1 1 . 5 2 7 5 6 . 8 4286 5288 6 5 9 9 . 6G D P 增长率 1 6 . 1 % 1 . 2 % 1 1 . 6 % 1 6 . 3 % 1 6 . 6 %人均 G D P 增长率 2 6 . 9 % - 2 1 . 5 % 5 5 . 5 % 1 8 . 4 % 1 9 . 4 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年2004年以来，鞍山市 GDP发展在 2005年受到阻碍，仅增长 1.2%，导致人均 GDP大幅下降， 2006年开始走入正轨， 2007年摆脱经济发展困境，步入平稳发展，且保持较高增速，且人均 GDP增速高于 GDP增速，从上图指数可以看出，鞍山市的人均 GDP水平相对于低水平的 GDP总量是很高的， 从这点可以看出，一方面，鞍山市的常住人口与经济发展水平是不相称的，总量偏少，另一方面，鞍山市作为工业大市，城市生产能力非常强。 鞍山城市居民收支状况 鞍山市城市居民收支状况020004000600080001000012000140001600068%70%72%74%76%78%80%82%84%人均可支配收入 ( 元 ) 8 2 6 2 . 3 2 9463 10761 12857 15074人均消费性支出 ( 元 ) 6 8 5 9 . 3 8 7 6 3 1 . 9 1 8 2 8 6 . 8 4 9581 11136支出占收入比 8 3 . 0 % 8 0 . 7 % 7 7 . 0 % 7 4 . 5 % 7 3 . 9 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年2004年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨， 2006年以前增幅波动较大， 2007年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低， 可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高 。 2006年，鞍山城市居民收入首次破的万，主要源于工薪族加薪、个体户减税、退休金上调和股市的火爆。 鞍山市三大产业结构 三大产业结构比例5 5.5 5 4.559.2 55 55.554.735.839.5 39.5 40.80%20%40%60%80%100%2004 年 2005 年 2007 年 2008 年第一产业 第二产业 第三产业鞍山市作为我国重要的工业城市，第二产业对 GDP增长作出了重大贡献，但是随着社会经济和城市化的进一步发展，鞍山市单纯依靠第二产业推动经济发展已经显得力不从心，城市产业结构在近年来也是不断调整，从上图可以看出，近年来 第三产业发展迅速 ，第二产业和第一产业比例均有所下降，第二产业下降幅度最大， 2010年，鞍山市三大产业比将向 6： 49： 45努力。 鞍山市对外贸易情况 鞍山市贸易出口总额状况101 3 . 22 1 . 4243 1 . 7140%32%6 2 . 1 %1 2 . 5 %3 1 . 9 %051015202530352004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年0%20%40%60%80%100%120%140%160%全年出口总额(亿美元) 增长率鞍山市是一个典型的出口型城市，主要是工业产品的出口，近年来，出口总额一直保持着较高的增长速度，但是从上图可以看出，增长率线总体呈下滑态势， 出口在一定程度上受到一定的阻碍，鞍山工业结构调整和产业能力升级已经势在必行。 鞍山社会消费情况 社会消费品零售总额情况01002003004000%5%10%15%20%25%30%社会消费品零售总额 ( 亿元 ) 1 9 4 . 8 2 2 1 . 5 2 5 3 . 5 2 9 8 . 8 3 6 8 . 3其中住宿餐饮业（亿元） 3 8 . 9 4 5 . 7 5 3 . 4 6 3 . 5 6 9 . 6零售总额增长率 1 3 . 8 % 1 3 . 7 % 1 4 . 5 % 1 7 . 6 % 2 3 . 2 %住宿餐饮业零售额增长率 2 0 . 6 % 1 7 . 4 % 1 6 . 8 % 19% 2 5 . 4 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度， 2006年开始，鞍山消费上升态势明显，增长率迅速拔高，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。其中住宿餐饮业零售额增长趋势基本与总额温和，且增长率曲线整体位于总额上方，从这点可以看出， 近年来鞍山住宿餐饮业不仅发展迅速，且在总额中所占的比例也越来越高，说明鞍山市“吃住文化“发展迅速，也越来越受消费者喜爱和重视。 规划发展 重要规划 规划城市轻轨 “南通海城、北接辽阳” 一、加快建设通海产业大道。 鞍山的通海产业大道不只是一条，而是多条，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。 二、规划建设鞍山轻轨铁路。 南通海城，北接辽阳，最终与以沈阳为中心的城市群轻轨相接，成为城市区域间公共快线。 三、规划鞍山环城高速公路。 建设环城高速公路 四、加强鞍山与相邻市主要道路的对接。 实现鞍山在道路上与其他城市的全面融入，形成鞍山全开放、立体式、多功能、高效率的城市大交通网络。 新区将按照科技文化旅游产业核心区乃至未来行政中心的目标来建设 申请将大屯、腾鳌、甘泉转为城区 “城乡一体”再造一个鞍山 一、城南建 30万人口新城区 二、鞍海营一体实现“南进” 三、海台岫打造多个出海口 胜利路改造 鞍山第一路 商 业 环 境 鞍山与周边城市各项商业指标比较（ 2008） 城市 指标 鞍山排名 鞍山 威海 烟台 天津 沈阳 大连 太原 唐山 本溪 丹东 吉林 石家庄 呼和浩特 GDP（亿元） 8 1607.9 1780 3434 6354 3861 3858 1468 3561.2 610.9 563.86 1300.2 2838 1316 第三产业（亿元） 9 656 560 1068 2411 1743 1575 706 1107.9 189 221.03 497.6 1104 739 社会消费品零售总额（亿元） 11 368.3 484 1023 2000 1506 1183 620 809.76 141.6 198.07 481.1 1005 533 GDP增长率 2 16.6% 12.1% 13.6% 16.5% 16.3% 16.5% 8.1% 13.1% 15.0% 16.1% 20.6% 11.0% 13.6% 第三产业增长率 2 19.8% 16.5% 16.5% 14.7% 15.0% 14.4% 13.3% 15.3% 16.3% 13.7% 28.3% 12.9% 15.1% 社会消费品零售总额增长率 6 23.2% 23.2% 23.4% 24.5% 22.2% 20.3% 20.2% 24.8% 22.2% 22.3% 23.7% 22.4% 23.8% 批发零售贸易业零售额（亿元） 11 298.6 411 868 1690 607 987 561 678.61 116.6 166.7 412.8 893 398 餐饮业零售额（亿元） 8 69.6 61 110 305 80 185 57 118.27 25 31.37 67.7 99 131 批发零售业增幅 8 22.8% 24.6% 25.3% 24.9% 24.6% 20.9% 17.6% 24.2% 22.4% 20% 24.1% 22.0% 23.9% 餐饮业增幅 7 25.4% 17.1% 23.5% 22.7% 22.2% 18.3% 27.4% 28.7% 27.5% 29.7% 21.1% 27.4% 29.8% 从上表观察可以看出， 鞍山市仅仅在经济总量和第三产业的增长率上名列周边城市前茅 ， 但是在消费品市场上却处于落后地位 ，仅高于辽宁境内的其他城市，整体上看，鞍山商业环境总体上要弱于周边较发达城市，其与同为工业城市的唐山差距甚大，但是， 随着鞍山市第三产业的迅速发展，鞍山商业将迎来一次发展的契机。 商业路分布 “六路 ” 胜利路 建国南路 千山东路 人民路 解放东路 1、胜利路 精品商业路 4、千山东路 文化旅游产业路 2、建国南路 商饮风情路 5、人民路 家电五金路 3、千山西路、解放西路 汽车产业路 6、解放东路 新兴商业路 千山西路 解放西路 六路简介 1、胜利路 精品商业路： 全长 9.1公里。重点发展高档购物中心、综合超市、精品专卖、餐饮娱乐、金融商务、邮电通讯、传媒创意等现代服务业和高层商住区。 2、建国南路 商饮风情路： 全长 5.6公里。沿路主要开发建设 CBD商务设施和综合购物设施，中高档写字楼、商住楼，大中型文化娱乐设施，以及中高档酒店、酒吧、茶吧、 KTV等餐饮娱乐设施。 3、千山西路、解放西路 汽车产业路： 全长 5.7公里。沿路主要开发建设大中型汽车销售服务区、品牌汽车店、汽车零配件及保养维修服务等设施。 4、千山东路 文化旅游产业路： 全长 10.2公里。重点发展大型主题公园、游乐园以及旅游观光、休闲度假、商居商住等精品文化旅游设施。 5、人民路 家电五金路： 全长 3.8公里。重点发展大中型购物中心、综合超市、家电五金机电品牌专卖店和专业店、宾馆酒店、高层商住区等服务设施。 6、解放东路 新兴商业路： 全长 4.9公里。重点发展大型中高档高层商住区，配套建设综合超市、便利店、专业店、餐饮娱乐等服务设施。 商圈分布 “九圈 ” 站前 商圈 铁东湖南 商圈 对炉 商圈 铁西永乐 商圈 鞍山西站 商圈 立山 深沟寺 商圈 千山区中心区 商圈 立山曙光 商圈 “九圈”： 加快提升一个城市中心商圈，发展完善八个副中心商圈，突出商贸集聚。 铁东区站前商圈 市中心商圈 该商圈发展 行政文化中心、中央商务区 的功能定位，以铁东二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿线为核心，通过改造开发，积极引进国内外知名企业和高端品牌，大力发展现代流通业态，推进经营结构调整，完善经营服务功能，提升综合服务能力，拓展经营服务领域，提高商贸集聚程度，充分体现现代都市繁荣繁华、特色各异的浓厚商业氛围，展现鞍山市现代商业发展水平和大都市形象。 铁东二道街 五一路 文化街 二一九路 青年街 铁东区三大副中心商圈 湖南街 绿化街 新营路 铁东湖南副中心商圈 ：以湖南街为轴线，北起绿化街，南至新营路，向东延伸至营城子新区，同时开发大石街、东工人街，主要发展综合购物、专卖店、餐饮店、邮电、金融、通讯等服务业。 长大街 中华南路 铁东长大副中心商圈 ：以长大街为轴心，开发建设中华南路以西、长大街以南区域，形成居民购物、餐饮、娱乐为一体的商业圈，以适应中华南路南延和后峪地区拆迁改造需要。 铁东对炉副中心商圈 ：结合健康街两侧拆迁改造，配套建设大型商业和文化基础设施，形成集购物、文化、餐饮、休闲为一体的商业新圈。 健康街 对炉街 铁西区两大副中心商圈 铁西永乐副中心商圈 ：以铁西永乐公园为核心，结合周边旧民宅和工矿企业搬迁改造，大力开发建设商业地产，重点发展购物、餐饮、文化娱乐、休闲等服务设施。 鞍山西站副中心商圈 ：围绕规划新建的“哈大”高速铁路，结合二台子、达道湾地区运动迁改造，在北起人民路，南至鞍腾路，西起鞍山西站，东至铁西区的区域内，规划布局生活物流区和商住新区，充分依托正在规划新建的东北商贸城，打造成未来鞍山西部的新商圈。 永 乐 商 圈 永乐公园 人民路 鞍山客运西站 鞍 山 西 站 商 圈 立山区两大副中心商圈 立山深沟寺副中心商圈 ：充分利用深沟寺四区、六区和八区的闲置土地，推进健身广场东北角大型综 合超市和深沟寺八区大型商住区的规划建设，以满足本区域居民日常生活需求。 立山曙光副中心商圈 ：以曙光路与建国东路交汇处为节点，结合本区域整体拆迁改造，重点开发建设 综合购物、餐饮娱乐、商务服务等服务设施。 建国东路 曙光路 曙 光 商 圈 千山区一大副中心商圈 千山区中心区副中心商圈 ：以建国南路与旧腾路东延交汇处为中心，按照居住生活区、物流区、杨柳 河滨河绿化带、地区综合服务带、对外交通服务带“两区三带”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功 能于一体的城南区域性新商圈，成为市区与鞍山新城区的重要节点。 建国南路 旧腾路东延部分 商区分布 “三区 ” (规划建设中） 大力发展产业园区和专业市场集群，突出产业融合 东北钢铁大市场物流加工集中区 ： 位于市区西北部，规划面积 2.45平方公里。利用鞍钢钢铁资源，开发建设钢铁加工、仓储、交易、配送、运输等生产性服务业。最终形成年处加工配送 1000万吨以上、销售超千亿元的能力，成为东北地区钢铁物流航母。 东北商贸城批发市场集中区 ： 位于市区西部，规划面积 11.35平方公里。重点发展新型建材、精细化工、五金机电、机械产品、农副产品、商贸和日用品等各类专业市场集群，配套建设奥体中心、会展中心、职教城等综合服务设施。 汤岗子健康文化产业区 ： 位于我市规划建设的城南新区核心区内，新区总规划面积 33平方公里，其中：商业金融服务业等商业用地面积 3.3平方公里。充分利用亚洲著名温泉和汤岗子理疗资源，开发建设康复、理疗、度假等服务设施，配套建设商住、商务、金融、商业、旅游、休闲等服务设施。 商业街分布 “三街 ”（规划建设中） 1、 韩国风情一条街 ：位于千山西路以北解放西路东侧，全长 500米。沿路开发建设具有朝鲜族民俗风情建筑和鲜族特色风味美食餐饮业。 2、 风味美食一条街 ：位于新华街，全长 500米，沿路开发建设中外特色餐饮店、快餐店、食品饮食专业店、酒吧、茶吧等餐饮服务业。 3、 茶饮休闲一条街 ：位于营城路，全长 500米，沿路开发建设集各类酒吧、茶吧、咖啡吧、购物中心、中型超市、便利店、居住小区为一体的商住商居设施。 韩国风情一条街 风味美食一条街 茶饮休闲一条街 其他商业分布 “一带”“一网”（规划建设中） “一带”：大力开发滨水景观带，突出宜居宜商。 万水河滨水经济带：以原南沙河大桥为中心，结合河道综合治理，对河道两岸的旧民宅和棚户区进行拆迁。重点推进团组式大型商住区建设，沿岸、沿街发展酒吧、茶吧、特色餐饮、文化娱乐等服务设施，配套建设公园、绿地和沿岸滨水景观带及各类亮化设施，形成市区北大门一道靓丽的滨河经济带。 “一网”：强化推进社区流通服务网络建设，突出便民利民。 社区便民服务网：结合城市规划和新区建设及棚户区改造，积极推进商住新区、农贸市场和社区服务中心“三位一体”便民服务网络建设，重点开发建设一批农贸市场、便民超市和社区服务中心，形成布局完善、功能齐备的新型社区流通服务体系。 土 地 市 场 分 析 行政区划 区划 面积 （平方千米） 人口 （万人） 区政府 鞍山市 9249 361 - 铁东区 30 49 驻解放路 铁西区 34 29 驻人民路 171号 立山区 55 42 驻北胜利路 340号 千山区 503 26 驻鞍海路 28号 海城市 2732 113 驻海州街道 台安县 1393 38 驻台安镇恩良路 岫岩满族自治县 4502 51 驻岫岩镇 鞍山市辖铁东区、铁西区、立山区、千山区等 4个市辖区、台安县、岫岩满族自治县，代管海城市（县级市）。县（市）区共辖 58个镇、 7个乡、 48个街道办事处。 鞍山基准地价 鞍山历年土地出让金情况 土地出让金增长情况1114 6 . 51 1 8 . 21000%3 2 2 . 7 %1 5 4 . 2 %0204060801001201402005 2006 2007 2008024681012土地出让金（亿元） 增长率从上图可以看出， 2005年以来，鞍山市历年土地出让金增长迅猛，可以看出，鞍山市作为工业大市，在 2005年以前，土地出让较少，主要依靠老工业支撑城市经济发展，房地产等第三产业发展相对滞后，2006年开始，鞍山市土地出让规模呈现爆发态势，从而使得房地产业迅速发展，土地出让金的增长率在2006年达到 1000%的恐怖速度，之后开始逐年下降，但是依然达到 100%以上，可以看出鞍山市的土地出让在经过爆发之后，逐渐趋于稳定，鞍山房地产业在一定程度上也与上述趋势相符，不可否认， 超高土地出让金增长率和土地出让金折射出的是鞍山房地产业的爆发与迅猛发展。 往年鞍山土地成交溢价状况分析 2 0 0 7 - 2 0 0 8 年 4 月份溢价成交土地占比6 4 . 8 6 %9 . 4 6 %1 3 . 5 1 %4 . 0 5 %2 . 7 0 %5 . 4 1 %底价成交0 - 1 0 % 以内1 0 % - 4 0 %4 0 % - 6 0 %7 0 % - 1 0 0 %1 0 0 % - 1 5 0 %鞍山市 2007-2008年 4月份之间成交的土地案例 74宗（剔出工业用地出让），全市成交土地超过 70%以底价或略高于底价成交，反映出鞍山作为三线城市，目前土地市场竞争不是很激烈。 未来土地成交价格仍会以底价或略高于底价的形式成交。 往年各区土地溢价情况分析 2007 年 -2 0 0 8 年 4 月各区土地溢价情况1418142152711260 05 0 . 0 %6 1 . 1 %1 4 . 3 %2 8 . 6 %0 . 0 % 0 . 0 %0510152025铁东区 铁西区 千山区 立山区 高新区 营城子分区0%10%20%30%40%50%60%70%成交的土地宗数 超过底价成交的土地宗数 溢价土地占总成交土地比可以看出，铁东、铁西区作为老城区，超过底价成交的土地超过 50%，原因是作为老城区土地的稀缺性，土地竞争相对其他各区较大，而其他各区大部分基本都以底价或略高于底价成交。 铁东、铁西区老城区土地供应将会减少，未来土地供应的主要区域为高新区、立山区、千山区等外城区域。 万科将在鞍建设超大楼盘 6月 25日下午，市长谷春立出席了鞍山市第十批国有建设用地使用权挂牌出让签约仪式。在签约仪式上，鞍山万科房地产开发有限公司与市土地储备中心正式签约，出资 4.6亿元购买 30万平方米土地，建设新的楼盘。 几年来，鞍山万科房地产开发有限公司先后在鞍投资建设了万科城市花园、金色家园、万科城等项目，均获得巨大成功。此次，鞍山万科房地产开发有限公司又成功竞得万科城市花园东北角 30万平方米地块，项目总建筑面积 50余万平方米，开发面积为万科此前在鞍开发楼盘面积的总和。 土地事件（ 2009） 房 地 产 市 场 分 析 鞍山房地产投资情况 鞍山房地产资产投资情况01002003004005006007008000%20%40%60%80%100%120%140%全社会固定资产投资 ( 亿元 ) 2 1 6 . 8 3 1 4 . 5 407 4 7 7 . 1 7 0 0 . 2房地产开发投资 ( 亿元 ) 2 2 . 3 2 8 . 3 32 50 1 0 7 . 2系列 6 1固定资产投资增长率 2 3 . 6 % 4 5 . 8 % 3 0 . 0 % 2 6 . 1 % 4 6 . 8 %房地产开发投资增长率 1 6 . 0 % 2 7 . 0 % 13% 59% 1 1 4 . 3 %房开占固投的比例 1 0 . 3 % 9 . 0 % 7 . 9 % 1 0 . 5 % 1 5 . 3 %2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年从上图观察可以看出， 2007年以前，鞍山市的房地产投资增速平缓且低于全社会固定资产投资总额，致使鞍山房地产投资在固投总额中所占的比例越来越小，房地产业发展也不愠不火。 2007年开始，鞍山房地产业明显开始爆发，房地产投资增速明显暴涨，且在固投中所占的比重越来越大，仅 07、 08两年，比例扩大了将近一倍，且在 2008年全国楼市惨淡的大形势下，鞍山房地产迅速发展， 2008年房地产投资增速扩大到惊人的 114.3%， 可见一、鞍山作为老工业城市，经济基础扎实，但房地产业相对落后，一旦爆发，抗风险能力极强；二，作为三线城市，几乎不受或少受世界经济危机和国内房地产危机的冲击，且为危机形势下的后方避风港。三、城市环境的改善和城市化进程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求强劲。 鞍山历年商品房开发情况 商品房开发状况3 2 0 . 94 9 5 . 91 2 8 3 . 91 2 0 . 7 1 0 8 . 92 4 0 . 13 . 6 %5 4 . 5 %1 5 8 . 9 %-7 . 1 % -9 . 9 %121%02004006008001000120014002006 年 2007 年 2008 年-5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面积(万平方米) 商品房竣工面积(万平方米)商品房施工面积增长率 商品房竣工面积增长率从上图可以看出，鞍山市近年来商品房施工面积逐年上涨， 2008年暴增 158.9%，可以看出鞍山市房地产开发市场信心很大，也反映出近年来鞍山市房地产开发虽然不排除盲目性，但是更多的是良好的市场前景，除此之外， 2008年鞍山商品房竣工面积也暴增到 240.1万平方米，增幅高达 121%，可以看出， 2008年是鞍山房地产业供应井喷的一年，结合销售情况进一步分析。 鞍山历年商品房销售情况 商品房销售情况9 5 . 51 1 2 . 91232 4 7 . 52 3 . 22 9 . 43 5 . 77 1 . 91 8 . 2 %8 . 9 %1 0 0 . 8 %2 6 . 5 %2 1 . 1 %1 0 1 . 1 %0501001502002503002005 年 2006 年 2007 年 2008 年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2商品房销售面积（万平方米） 商品房销售额（亿元）商品房销售面积增长率 商品房销售额增长率从上图可以看出，鞍山市 2008年以前，商品房销售面积和销售额增长平缓，与开发情况基本相符，到 2008年，商品房销售面积和销售额同时暴增，鞍山商品房销售市场一片红火，且 2007和 2008两年，销售面积都大于竣工面积，市场供不应求状况明显，销售市场的红火在一定程度上大大增强了房地产业的信心，这样， 2008年施工面积的暴增也在情理之中，但是， 2008年销售的井喷引发的高开发体量对未来房地产市场销售也形成了压力。 2008年房地产投资横向比 鞍山与周边城市房地产投资比较0200400600800100012000%20%40%60%80%100%120%140%房地产开发投资 ( 亿元 ) 1011 654 496 282 264 177 1 5 0 . 2 2 122 1 0 7 . 2 9 2 . 8 2 87 5 8 . 5 8 3 8 . 5房地产开发投资增长率 3 8 . 4 % 2 9 . 4 % 2 1 . 6 % 4 2 . 6 % 2 8 . 6 % 3 6 . 4 % 5 8 . 5 % 2 8 . 2 % 1 1 4 . 3 % 5 0 . 1 % 2 3 . 8 % 2 8 . 8 % 1 8 . 0 %沈阳 天津 大连 石家庄 烟台呼和浩特威海 太原 鞍山 唐山 吉林 丹东 本溪从上图可以看出，鞍山市房地产投资额要低于环渤海同类型，同级别城市的，这主要归结于城市环境、交通环境等区位地理的相对落后，但是却高于东北同类型或同级别的大多数城市，典型的唐山，虽然鞍山经济落后于唐山，但是房地产开发却高于唐山，可见，鞍山在东北区块或同类型同级别城市里，房地产投资具有领先地位 .。从上图还可以明显发现，鞍山市的房地产投资不仅高于周边近邻城市，且增长率超出环渤海城市一大截，可谓增长惊人。房地产发展迅猛的现状也显而易见。 烟台市历年商品房平均价格 鞍山历年商品房销售均价2 4 2 9 . 32 6 0 4 . 12 9 0 2 . 4 2 9 0 5 . 17 . 1 9 %1 1 . 4 6 %0 . 0 9 %21002200230024002500260027002800290030002005 年 2006 年 2007 年 2008 年0%2%4%6%8%10%12%14%商品房销售均价（元/ 平方米） 商品房销售均价增长率从上图可以看出，鞍山市商品房均价 2008年以前增长较快， 2008年受到阻碍，仅增长 0.09%，这与供应量的暴增有关，主要还是与经济发展水平同步的，房价的过快增长，只会透支后市的升值潜力，对市场不利，特别是对于鞍山这样房地产业起步较晚甚至刚刚起步的城市是很严重的，鉴于未来鞍山市场开发量较大的影响，鞍山在未来几年商品房均价不会上升太快，但是突破 3000元 /平方米是必然的。 2008年鞍山房地产开发资金情况 2008年房地 产开发资金情况（亿元）1 3 4 . 83 2 . 35 3 . 42 3 . 3 2 5 . 8020406080100120140160总开发到位资金 国内贷款 自筹资金 定金及预付款 其他各项资金占资金总量比例国内贷款 ,2 4 . 0 %自筹资金 ,3 9 . 6 %定金及预付款 ,1 7 . 3 %其他 ,1 9 . 1 %随着鞍山市房地产市场的不断完善，实力较差的开发商或者合并重组，或者退出市场。由于开发商自身实力的增强，以及房地产市场销售情况看好，银行信贷对房地产开发投资的支持力度有所加大，开发商资金回笼速度加快，资金到位情况良好。自筹资金成为房地产开发资金的主要经济来源。 小 结 鞍山房地产业起步较晚，鞍山市目前房地产市场仍处于健康发展的上升势头，呈现供求两旺的局面，未出现像部分一线城市呈现的销售量大幅下滑的情况，商品房尤其是商品住宅的开工、销售都出现同比大幅增长的趋势。 开工面积与竣工面积有较大落差，市场未来供应量充足，销售面积 2007年来也始终大于竣工面积，可见鞍山市商品房需求量也较大，基本上处于供求平衡状态。 鞍山市房价随着城市化进程的加快，经济的快速发展和城市环境的改善等因素的作用，将还有很大的上升空间，鞍山的房价是与经济水平相适应的。 鞍山市房地产市场处于蓬勃发展期，与环渤海经济发达城市有不小的差距，但是却高于东北各同等级大工业城市，房地产企业资金充裕，对后市投资热情不减，同时 鞍山市商品房开发量增幅、竣工量增幅、销售量增幅、销售额增幅、商品房实际预售率、单个楼盘开盘当日一次性销售率、房地产市场潜力 7项全国第一。 呈现潜力巨大，供需两旺的显著特征。 住 宅 市 场 分 析 往年住宅投资情况 往年住宅投资状况1 5 . 12 0 . 24 0 . 2 55 4 . 7 %6 4 . 2 %8 0 . 2 %0510152025303540452005 年 2006 年 2007 年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%住宅投资额（亿元） 占房投比例从上图可以看出， 2005年以来，鞍山市住宅投资额逐年增长， 2007年住宅投资占房地产投资比例迅猛扩大到 80.2%， 2007年也是鞍山房地产投资迅猛增长的开始，而住宅投资依然迅速扩大再房地产投资中的占比可以看出，尽管房地产投资增幅迅猛，但是住宅投资增长率仍然要高于房地产投资增长率的，可见鞍山住宅市场呈现爆发式发展，住宅市场在房地产市场中的地位越来越重要，鞍山市房地产在未来住宅市场将竞争激烈，同时也折射出鞍山住宅市场具有相当高的需求。 近年鞍山住宅销售情况 近年来鞍山住宅销售情况9 6 . 6 91 1 1 . 0 22 2 7 . 22 2 . 3 93 0 . 2 86 3 . 8 91 6 . 9 %1 0 5 . 0 %2 6 . 8 %3 5 . 2 %1 1 1 . 0 %1 4 . 8 %0501001502002502006 年 2007 年 2008 年0%20%40%60%80%100%120%住宅销售面积（万平方米） 住宅销售金额（亿元）住宅销售面积增长率（万平方米） 住宅销售金额增长率（亿元）从上图可以看出，鞍山市住宅销售面积和销售金额今年来一直爆出较高的增长率，尤其是 2008年，增长率均高达 100%以上，可见 2008年鞍山市住宅市场并未像全国市场那样遇冷，反而异常火爆，另外从上图销售金额增长率线要高于销售面积增长率线，可以看出，鞍山市住宅价格也是呈增长态势，从二者之间 2008年的落差缩小可以看出， 2008年虽然销售火爆，但是价格增长速度却受到阻碍。 今年鞍山住宅销售均价情况 近年住宅销售均价2316272728101 7 . 7 0 %3 . 0 4 %0500100015002000250030002006 年 2007 年 2008 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2住宅销售均价（元/ 平方米） 住宅均价增长率从上图可以看出，鞍山市住宅销售虽然形式一片大好，但是住宅价格却没有出现暴涨暴跌情况，增长基本符合经济发展情况， 2008年价格增长率暴跌，与销售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市场基本呈现理性发展，也受到全国楼市的部分影响，但是影响不大。 鞍山住宅近年空置面积情况 住宅空置面积状况4 7 . 64 5 . 45143- 4 . 6 %1 2 . 3 %- 1 5 . 7 %38404244464850522005 年 2006 年 2007 年 2008 年- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%住宅空臵面积（万平方米） 空臵面积增长率近年来，鞍山市住宅空臵面积波动较大，但是总体呈现下降趋势，到 2008年，鞍山市空臵面积下降到 2005年来的最低点，仅 43万平米，可见， 2008年鞍山住宅市场不仅销售火爆，且市场需求具有强大的抗风险能力，潜力巨大，空臵下降，更加大了鞍山市住宅的发展空间，后市强大的需求对鞍山未来住宅市场是一个大利好。 鞍山户型面积需求状况 销售住宅平均面积（平方米/ 套）1139 7 . 9 88 3 . 40204060801001202006 年 2007 年 2008 年2006年来，鞍山销售的住宅平均面积逐年下降， 2006年住宅销售平均面积大 113平方米 /套， 2007年下降到 90-100平米 /套， 2008年进一步下降到 90以下，可以看出，尽管 90平方米的户型供应量较大，但是，逐年下降的户型面积，可以反映出，鞍山市住宅市场的户型面积需求逐渐向小户型转变，小户型逐渐主导鞍山住宅市场，成为最受欢迎的户型面积。 鞍山二手住宅购房客户年龄分布 从上图可以看出，鞍山住宅购房客户主力群体为 46-55岁的中老年人，其次是 23-29岁的青年人， 30-45岁的中年人购房需求也较大，可以看出鞍山市住房需求层次分明，且以刚性需求为主，投资需求为辅。 鞍山目前楼盘分布情况（ 2009） 铁东区楼盘 千山区楼盘 铁西区楼盘 立山区楼盘 高新区楼盘 往届楼盘 中行分支机构 典型开发商： 万科地产 大德地产 申江嘉宝 四隆地产 恒基地产 抽样分析各区目前在售楼盘情况 各区销售均价（元/平方米）4056285724003200010002000300040005000铁东区 铁西区 立山区 千山区各区容积率分布情况3 . 1 72 . 9 31 . 7 7 1 . 6 70.000.501.001.502.002.503.003.50铁东区 铁西区 立山区 千山区千山区因样本过少，其均价情况实际要低于3200。从右图可以看出铁东区和铁西区作为老城区，价格较高，且由于土地的稀缺性，容积率相对于其他区也较高，其中铁东区最高，其次铁西区，而立山区和千山区不论价格还是容积率都要低于老城区。 小 结 目前，鞍山市住宅市场以自住为主，投资客也较多。 鞍山市房价总体呈现上升趋势，且在未来仍有较大的上升空间，且基本与城市经济发展水平相适应， 鞍山房价的上升幅度远远低于居民收入增加幅度和经济发展水平。 鞍山市 2008年人均住房面积仅 22.5平方米，人均住房面积远远低于全国平均水平，更低于全国 50强城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅 800万平方米，才能达到全国平均水平，而要达到全国 50强城市平均水平则需要新建住宅 1200万平方米，鞍山房地产需求巨大。 市场上大部分为外地开发商开发的楼盘， 鞍山的房地产开发商 80%来自南方，其中 50%是浙商。鞍山房地产竞争激烈，其中万科很早就在鞍山布局。 鞍山住宅市场的火爆，导致开发商对后市持乐观态度，囤地惜售现象严重，且高施工量和高投资对后市将形成较大的压力，未来供应量过大将过度透支鞍山的有效需求，市场竞争压力将进一步扩大。 写 字 楼 市 场 分 析 鞍山写字楼分布 从上图可以看出，鞍山写字楼主要分布于铁东区，且集中分布于市级中心商圈 铁东站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁华地区，周边配套完善，交通方便。鞍山写字楼物业很少，主要分布于铁东区和铁西区，千山区和立山区目前几乎没有写字楼。 站前商圈 鞍山写字楼列表 写字楼名称 地址 万科东源大厦 铁东区胜利路 21号 鞍山市物资贸易大厦 铁东区二道街 90号 金融大厦 铁东区胜利路号地段 天河大厦 铁东区南二道街 58-1号 金龙大厦 铁东区胜利广场西侧胜利南路 40号 银杏园写字楼 铁东区站前二道街 兴华写字楼 铁东区文化街附近 民族大厦 铁西区人民路 75号 鞍山市目前写字楼物业仅 8幢，其中 7幢位于铁东， 1幢位于铁西，且写字楼都并非正轨纯写字楼物业，基本都是商住混用，鞍山写字楼多集中于配套成熟的站前商圈。 小 结 鞍山市作为一个钢铁城市，在城市环境上与其他城市差距较大，在吸纳外来投资者办公方面能力不足，企业进驻数量有限，市场对写字楼需求不大。 鞍山市作为三线城市，城市经济容量和辐射能力有限，尽管房地产业发展迅猛，但是在写字楼物业在房地产投资增幅很小，所占市场份额也是逐渐减少，这从鞍山住宅投资占房地产投资比例近年来迅猛局扩大到80%以上可以看出，商业物业和其他物业的市场份额都在缩小。 鞍山市写字楼空臵率普遍较大，多用于酒店，娱乐，居住等混合业态，写字楼租恁市场平淡。 鞍山万科东源大厦是万科在东北打响的一场艰苦的 “ 上甘岭战役 ” ，此项目曾经使得鞍山万科负债累累，严峻的销售和短缺的资金使得此项目一度几乎成为烂尾楼。最后虽然没有成为烂尾楼，但鞍山万科直到 2001年才还清债务。 1993年开工，直到 1998年才完工。 目前鞍山市城市整体状况不适合写字楼物业。 酒 店 市 场 分 析 旅游资源 鞍山资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源也相当丰富。鞍山旅游资源十分丰富，有 东北明珠 之称的千山国家风景名胜区，有中国最大的温泉康复中心汤岗子温泉，有堪称 世界之最 的七彩玉佛，还有东山城市森林公园、岫岩药山风景区、海城白云山风景区等；以鞍山国际大酒店为代表的一大批高中档酒店可以为游客提供舒适的休闲环境；海城西柳服装市场、南台箱包市场、岫岩玉器市场及遍布鞍山城区的各大商场，也将为来鞍游人提供理想的购物场所。 千山 AAAA景区 玉佛苑 AAAA景区 汤岗子温泉 AAA景区 鞍山历年旅游人数增长情况 鞍山旅游人数统计0200400600800100012001400160018000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%旅游人数（万人次） 6 9 5 . 9 7 7 6 . 8 9 0 7 . 8 1 2 3 2 . 6 1 5 4 5 . 5入境游客 ( 万人次） 5 . 9 6 . 8 7 . 8 1 0 . 6 1 5 . 5旅游人数增长率 2 3 . 5 % 1 1 . 6 % 1 6 . 9 % 26% 25%入境游客量增长率 2 5 . 0 % 1 6 . 0 % 1 4 . 7 % 22% 46%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年从上图可以看出，鞍山市旅游人数 2004年以来一直保持较快增长，旅游业发展状况良好，旅游总人数增长率虽然有起伏波动，但是总体基本保持在 15%以上，入境游客人数增长率虽然 2004-2006年曾下降趋势，但是 2007年开始迅速上升，尽管 2008年全球金融危机，鞍山市入境游客人数增长率却高达 46%，首次大幅超过旅游总人数增长率，由此可以看出，鞍山市入境旅游人数在总人数中所占的比例近年来迅速提高，鞍山市旅游环境也逐步被境外游客所认同，对境外游客有较高的吸引力。 鞍山历年旅游总收入统计 鞍山旅游收入统计0204060801001200%10%20%30%40%50%60%旅游总收入 ( 亿元 ) 5 0 . 4 5 7 . 2 5 68 86 1 1 2 . 1 6旅游外汇收入（亿美元） 0 . 4 2 0 . 4 9 0 . 5 8 0 . 7 1 1 . 2旅游总收入增长率 2 7 . 5 % 1 5 . 0 % 1 8 . 4 % 26% 30%旅游外汇收入增长率 3 1 . 0 % 1 7 . 0 % 1 7 . 3 % 1 6 . 9 % 51%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年鞍山市旅游收入逐年稳步较快上升，旅游业发展较快，旅游收入增长率曲线基本与旅游人数增长率相符，旅游外汇收入增长率除了 2006、 2007年基本都高于旅游总收入增长率，可见鞍山市的旅游外汇收入在旅游总收入中的作用越来越大，尤其是 2008年，旅游外汇收入在国内旅游市场不旺的情况下，逆市暴增 51%，可见鞍山市旅游业正逐步走向国际化，境外认同度逐渐提高。 2008年鞍山市旅游业与类似城市对比 城市 指标内容 大连市 唐山市 沈阳市 鞍山市 鞍山 排名 城市人口数 (万人 ) 613 729.41 776 351.4 4 GDP总值 (亿元 ) 3858.2 3561.19 3860.5 1607.9 4 社会消费品零售额 (亿元 ) 1182.6 809.76 1505.5 368.3 4 人均 GDP(元 ) 63198 48190 54106 45830 4 人均可支配收入 (元 ) 17500 16382 17295 15074 4 年旅游人次 (万人 ) 3000 960.95 5209 1545.5 3 入境游客人次 (万人 ) 95 4.29 47.6 15.5 3 入境游客占旅游总数的比重 3.17% 0.45% 0.91% 1% 2 外汇旅游收入（ 亿美元 ） 6.58 0.17 3.3 1.2 3 入境游客人均消费 （ 美元 /人次 ） 692.6 396.3 693.3 774.2 1 年旅游收入 (亿元 ) 400.8 47.98 410.3 112.16 3 从上表可以看出，鞍山市在经济指标上和周边类似城市相比基本都处于最后一位，但是在旅游业上，却不是最后一位，与同为工业城市，且 A级景区数量更多的唐山相比，鞍山在旅游指