重庆煌华国贸中心商业规划建议报告

煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 1 页 共 16 页 煌煌煌 华华华 国国国 贸贸贸 中中中 心心心 商商商 业业业 规规规 划划划 建建建 议议议 报报报 告告告 新加坡豪斯（中国）机构 重庆兆邦房地产营销策划有限公司 2005 年 9 月 15 日 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 2 页 共 16 页 前前前 言言言 通过与贵司进行多轮沟通，根据对煌华国贸中心商业部分的定位，我司针对项目目标商业业态进行深入调研，了解目标商家对本项目招商的意向性和对拓展物业的主要要求。我司以市场为依据，同时考虑项目前期资金回收等因素，对煌华国贸中心商业部分提出以下初步规划建议。 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 3 页 共 16 页 目目目 录录录 1 业业业 态态态 功功功 能能能 划划划 分分分 建建建 议议议 . 4 1.1 总体业态布局 . 4 1.2 楼层业态分布及功能面积 . 5 地下三层： . 5 地下二层： . 5 地下一层： . 5 地上一层： . 6 地上二层： . 6 地上三层： . 6 地上四层： . 7 地上五层： . 7 地上六层： . 7 地上七层： . 8 地上八层： . 8 1.3 招商面积统计 . 9 1.4 规划建议说明 . 10 2 附附附 件件件 ： 各各各 类类类 商商商 家家家 拓拓拓 展展展 物物物 业业业 要要要 求求求 . 12 2.1 购物中心功能分区要求 . 12 2.2 品牌百货一般性建筑要求 . 12 2.3 品牌超市建筑标准指导要求 . 13 2.4 品牌西式快餐 建筑标准指导要求 . 14 2.5 其他行业经营面积及配套设施之基本要求 . 15 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 4 页 共 16 页 1 业态功能划分建议 1.1 总体业态布局 楼层 主题 主力业态 辅助业态 8F 世纪欢乐城 电影院 /电子娱乐 休闲餐饮 /网吧 7F 巴渝美食城 品牌火锅 /巴渝小吃 各地特色小吃 6F 美居文化城 家私装饰 儿 童活动中心 /多功能区 /休闲食品 5F 动感之都 主力百货 (中高档品牌百货 ) 体育用品 /运动服饰 /儿童精品 4F 绅士之都 男性服饰 /精品 /汽车美容用品 3F 生活之都 妇孕用品 /服饰 /饮食 2F 潮流之都 女性服饰 /精品 /餐饮 1F 时尚之都 高档名店 /银行 /精品百货 /品牌餐饮 B1 名品之都 B2 生活区 中型超市中式快餐 B3 主题区 数码通讯主题市场 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 5 页 共 16 页 1.2 楼层业态分布及功能面积建议 地下三层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 8233.48 数码通讯 主题市场 8233.48 三分之一 用于招商，约2700 8233.48 层高 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 4.5m 地下二层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 8344.87 中型超市 5000 招商 6000 层高 中式快餐 1000 招商 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 花艺 销售 2344.87 糕点 销售 饰品 销售 文具 销售 乐器 销售 眼镜 销售 食品 销售 销售 地下一层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 7969.10 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 5.0m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 西式快餐厅 450 先招商后销售 2969.10 珠宝首饰 100 3 销售 名品店 50 5 销售 销售 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 6 页 共 16 页 地上一层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 7539.66 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 5.0m 辅助业态 面积（ ） 备 注 合计 西式快餐厅 450 先招商后销售 2539.66 银行营业厅 300 先招商后销售 高档名店 销售 与百货业态配套的品牌店、专卖店 销售 地上二层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6753.91 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 西式快餐厅 450 先招商后销售 1753.91 银行营业厅 300 先招商后销售 精品店 销售 女性用品 销售 与百货业态 配套的品牌店、专卖店 销售 地上三层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6648.44 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 品牌餐饮 500 先招商后销售 1648.44 名品店 销售 折扣店 销售 与百货业态配套的品牌店、专卖店 销售 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 7 页 共 16 页 地上四层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6648.44 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 品牌餐饮 500 先招商后销售 1648.44 与百货业态配套的品牌店、专卖店 销售 地上五层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6519.38 品牌流行百货 5000 招商 5000 层高 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 品牌餐饮 500 先招商后销售 1519.38 体育用品 销售 运动服饰 销售 儿童精品 500 销售 与百货业态配套的品牌店、专卖店 销售 地上六层： 总面积 主力 业态 面积（ ） 备注 合计 6519.38 家私装饰城 5519.38 约 3000 招商 5000 层高 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 儿童翻斗城 500 不销售 1519.38 阳光书吧 500 先招商后销售 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 8 页 共 16 页 地上七层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6519.38 品牌火锅 1000 招商 6519.38 层高 特色小吃城 5519.38 约 2000 招商 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 地上八层： 总面积 主力业态 面积（ ） 备注 合计 6273.16 品牌影院 3000 招商 4000 层高 品牌电玩城 1000 招商 4.5m 辅助业态 面积（ ） 备注 合计 网吧 500 销售 2273.16 休闲餐饮 300 销售 其他 1473.16 销售 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 9 页 共 16 页 1.3 招商面积初步统计 楼层 招商对象 招商面积 其他面积 合计 8F 品牌影院 电玩娱乐 3000 1000 2273.16 6273.16 7F 特色小吃 品牌火锅 3000 3519.38 6519.38 6F 品牌家私装饰 3000 3519.38 6519.38 5F 中高档品牌百货 5000 1519.38 6519.38 4F 5000 1648.44 6648.44 3F 5000 1648.44 6648.44 2F 5000 1753.91 6753.91 1F 5000 2539.66 7539.66 B1 5000 2969.10 7969.10 B2 中型超市 中式快餐 5000 1000 2344.87 8344.87 B3 数码通讯 2700 5533.48 8233.48 合计 48700 29269.2 77969.20 只招商不销售部分的面积约占总商业面积的 60； 预计总销售额超过 6 亿元。 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 10 页 共 16 页 1.4 规划建议说明 地下三层商业价值较低，但作为商业首层，其人流量对商业经营有较大影响，因此建议采用统一的经营定位（数码通讯主题市场），以招商带动销售和经营的方式，保证该楼层商业统一的形象、定位、经营、管理。 地下二层主力店规划中型超市和中式快餐，根据商家 对拓展物业的要求，同时考虑到本项目商业部分的销售，控制超市的招商面积在5000 左右，快餐厅在 1000 左右 。 地下 1 层与地上 1 层为两个不同标高的平街层，商业价值较高，应尽量减少主力百货对这些楼层的占用，规划一些有力于提升项目形象及人气的辅助商业业态，如精品名店、珠宝首饰、品牌西式快餐厅、品牌咖啡厅、银行营业厅等。 主力百货要求主入口临街（三峡广场步行街），根据本项目的地段特征和平面规划，建议将主力百货的临街面规划于靠明日百货位置，使得其他临街商业尽量集中于三峡广场，以保证销售部分的商业价值。 地下 1 层至地 上 5 层，辅助业态应根据引进的主力百货进行调整，以保证最佳的业态组合。 地上 6 层和地上 7 层分别以家私装饰和餐饮为主力业态，为形成规模效应，面积建议在 5000 以上，以招商带动销售和经营，保证商业定位及销售方面的要求。 地上 8 层以娱乐为主，建议引进品牌影院，面积一般在 3000 左右。影院层高要求在 7 米以上，最好达到 8 米，且要求各反映厅无柱遮挡视线。 各楼层分布有餐饮业态，建议规划于同一垂直体系，方便餐饮店的上下水、排污、排烟等配套的设置。 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 11 页 共 16 页 考虑到商业业态优化组合的要求，及本项目的商业销售，各楼层必需的小型商业名 店可通过先招商后销售的方式。 交通动线：为引导人流，建议保证地下商业与百货楼层的垂直人流通道；百货楼层辅助的独立商铺、餐饮、娱乐等业态营业时间较长，应预留独立通道，建议 6、 7、 8 层设置独立（景观）电梯，商场扶梯建议采用交叉式（剪刀式）。 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 12 页 共 16 页 2 附件：各类商家拓展物业要求 2.1 购物中心功能分区要求 2.2 品牌百货一般性建筑要求 品牌百货一般性建筑要求 分类 要求 地块及面积 长方形或梯形，单层面积 4000 以上， 总面积在 2 万至 3 万 广场面积 门前广场面积至少 1000 ，可视情况调整 中庭面积 中庭面积（包含电梯井）约 500 楼层及层高 地下 1 层至地上 6 层，总数至少 3 层以上， 首层层高至少 5 米，其他楼层至少 4.5 米。 柱间距 8 米 8 米以上 承重地板 450 / 消防 符合国家及当地标准和商家要求 停车位 最好能达 100 个 /10000 ，可视情况调整 其他 供电、上下水、排污、排水，扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区 购物中心功能分区要求 入口广场区 位置要鲜明 卖场区 要与其他区紧密相连 卸货区 要求能避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和背面单独设置， 1T/M2 独立的停车通道，生鲜收货区要单 独设置。 停车场区 要求人流和车流能分离，自行车车位 500 个，汽车车位 100-200 个 绿化区 能占总建筑面积得 30%以上 承重要求 卖场区 500 / 仓库及收货区 1000 / 办公室 150-200 / 一般百货公司 350 / 供电负荷的一般要求 商场、照明 300KW（事故照明 75 KW） 商场户外照明 30 KW 冷冻压缩机设备 250 KW（备用电 250 KW） 生鲜设备 224 KW（备用 62 KW） 商场空调通风 650 KW 家电区插座 26 KW 美食广场 86 KW（如肯德基、麦当劳 250 KW） 商场排水设备 10 KW 商场弱电电源 20 KW（备用电 20 KW） 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 13 页 共 16 页 2.3 品牌超市建筑标准指导要求 内容 指导要求 地块 地块形状：矩形或梯形，临街面至少 80米，通道不小于 80 米； 面积 5000至 2万平方米不等。 柱距 多层店的柱网距离应保持在 8.4x8.4m。 楼层层高 卖场净高不小于 5.3M5.5M，后仓净高不小于 6.8M,不大于 7.5M. 墙 外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。 楼板 荷载 卖场 800kg/平方米 ,后仓与冷库 10001200kg/平方米； 钢筋砼楼面 (70厚 C30内配 6150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉 3kg/ ，后仓区耐磨粉 5kg/ ，平整度要求为 6m 2mm) 地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺 PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖 ,生鲜加工间铺瓷砖。 卸货区 考虑 2 或 3辆 40呎 35 吨集卡和 4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径 15 米。 停车面积 (数量 ) 150车位以上，每个车位约需 22 平方米 货梯 两层： 2部 5吨货梯 三层： 2部 5吨货梯， 1部 3吨货梯。 如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。 自动人行步道 二层： 2部，三层： 4 6部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道） 供水 200（小店） 250（大店）吨 /天 供气 通常 320m/h（不包括空调用气） 排水 配有化粪池、隔油池、排油烟装置等， 并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收 消防 满足营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置 空调通风 管道式分体空调（ 60KW）还是中央式空 调要根据当地情况确定。 卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。 电话 100 对通局电缆到交换机房，并开通 36 门直线 ,2 条数据线 ,其中中继线 16 条 ,交换机容量 128 门 环保 符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责） 绿化 符合国家及当地标准及商家要求，并能最终通过当地验收 店招 免费广告牌位置分配：高炮占用 2 个位置；门头占用 2 个位置。业主负责所有审核及执照申请。 后仓 1,0001,200 pallets， about 1300m2 供电方式及变压器 2500KVA干式 变压器 ,10/0.4kv Dyn11 50hz，双电源双回路供电 发电机容量 油罐容量可持续 1.5天或 6吨，业主需提供油罐位置 室外场地 重载路面（承重 35 吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照商家的要求或提供的图纸施工 人防要求 符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收 建设用地规划文件 须由业主负责在租赁协议签约前提供 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 14 页 共 16 页 2.4 品牌西式快餐 建筑标准指导要求 楼层 1、 2F 单层面积 首层约 350 (使用面积 ) 柱间距 M 层高 =3M(楼板至梁 ) 地面承重 厨房 450KG/ 动荷 载 餐厅 250KG/ 消防标准 类 其他 乙方自设消防系统并与甲方连通 其他供电量 电容量 250KVA 变电设备，三相五线 380/220V、 50 赫兹，每年 约 80 万千 瓦时商业用平价电量 指标 ，不小于 500A 空气开关于总电柜， 2 根电缆（ VV223x150+2x9、 185 铜芯 ）接入红线内配电柜（ 或乙方指定位置 ），并有独立计量电表 中央空调 功率 厨房 =450 卡 / /h，用餐区 =350 卡 / /h 温度 冬天 =15 度 ； 夏天 =6 英寸 管道位置 提供相应的排水管线位置 排污管径 管道位置 排烟管径 截面积为 500mm*700mm 管道位置 提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系 隔油池 餐厅附近区域提供适宜位置，该位置将不导致争议或影响相邻关系 卫生间 类型 独立 数量 2 对 /层 化粪池 足够容量 ， 甲方提供与化粪池相连的 管道至乙方租赁区域 出入口 数量 2 个 宽度 12M 朝向 临街 广告位 在门脸上方提供招牌安装位置 停车场 临时卸货车位 装修标准 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修 设备总重 冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重 3 吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。 煌 华国贸中心商业规划建议报告 第 15 页 共 16 页 2.5 其他行业经营面积及配套设施之基本要求 各行业经营面积及配套设施之基本要求 业种 使