【广告策划-PPT】白酒营销法则

通达韦思管理咨询 白酒营销的 4 7法则及汉武御运作策略分析 郭鸿翔 2007年 8月 9日 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 前 言 是什么决定了酒水厂家的成败？ 系统营销运作市场的办法。 竞争转为综合实力的竞争。 遵循白酒营销的客观规律。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒水厂商经营成败” 影响白酒企业经营成败主要分为外部因素和内部因素： 1. 白酒企业的外部营销环境犹如自然界的气候，内部营销要素犹如自然界的生物机体器官。生物界的优胜劣汰的自然规律同样适用于白酒营销环境，内部营销机体如果不能适应外界营销环境时企业就会遭遇困境，反之则兴旺发达 2. 我们进一步研究显示：价格、需求、渠道和壁垒是影响白酒竞争生态 4大外部要素；而战略定位、区域布局、营销组合、营销组织及资源配置方式是白酒企业内部 7大要素 渠道环境：渠道有效性变化 消费环境：需求变化 竞争环境：策略壁垒到资源壁垒 经济环境：价格细分变化 白酒企业经营成败模型 外 部 环 境 内 部 环 境 组织及资源 配置 战略定位 区域布局 品牌模式 产品线 设置 渠道模式 价格体系 设计 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 中国酒水营销生态变化 变化一：经济发展环境 推动了酒水产业纵向细分（价位细分）的加速 ： 高端和超高端市场容量大幅度扩张： 水井坊、国窖 1573、红花郎、舍得 及一大群地方名酒企业相继加入； 中高价位有从 100左右提升到 160左右趋势； 洋河蓝色经典、西风、老白汾 等新名酒势力正是因此获得了在餐饮渠道更大竞争力； 中低价位 10 30酒水企业需要经受品牌和渠道双重考验，全国集中化趋势加速 金六福、浏阳河、黑土地 等品牌因此拥有了全国化基础； 低价位品牌“散装酒”正在低端群体市场呈现较大商机； 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 中国酒水营销生态变化 变化二 .消费者需求裂变 推动了酒水产业横向细分（品类亚品类细分）的加速 ： 首先从酒水品类看：白酒、啤酒总体上保持稳定，葡萄酒、保健酒、黄酒等新白酒品类呈现出高速持续增长，酒水品类多样化格局正在加速形成。它催生了华夏、长城、王朝、 龙徽、劲酒、椰岛、古越龙山 等一大批酒水新贵！ 其次是白酒亚品类 香型多样化增强：有向多香型并立的快速发展趋势迈进。茅台强势表现、 汾酒可持续成长、红花郎快速崛起、红星、衡水老白干 稳健经营都强烈表现出这些信号。 再次从白酒行业内亚品类度数细分加速：高度和低度都得到了加快的发展，但是我们执意认为：高度发育属于品牌培育性，低度则是消费者对“新白酒消费文化”的本质反应。“绵柔、淡雅、柔和”等轻松概念受到消费者广泛欢迎；它催生了包括 洋河蓝色经典、淡雅古井贡、淡雅老白干、柔和种子 酒等一大批白酒新势力； 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 消费形态分析 为什么要进行消费形态分析 现代市场营销观念认为，把握消费者的需求、欲望和行为是企业一切市场营销活动的根本； 通过对消费者行为和态度的研究，企业可以了解消费者的使用和购买习惯，以及对产品和品牌的态度，甚至各品牌在市场上的竞争态势； 借助于对这些信息的分析和研究，可以使市场营销活动更为准确，更为有效。 消费形态分析的意义 为现有产品或新产品寻找市场机会 有效细分市场， 选择目标市场， 确定品牌定位 制定营销组合 策略，构建品 牌核心价值 评估企业的 市场营销活动 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 白酒消费形态的界定 消费场景 消费动机 核心需求 关键词 典型代表品牌 送礼消费 传情达意 /公关 体现尊贵 /关怀的心理满足 尊贵 /面子 茅台水井坊 聚饮 商务 /政务饮酒 应付和控制场面的能力 /公关能力 在宾主言欢之间，沟通接洽，调节现场气氛 尊重 /身份 五粮液剑南春 朋友聚饮 显示好客与热情 朋友间情感与快乐的溶剂 真挚 高炉家酒 家庭聚饮 有助于团聚时的氛围营造 欢乐和幸福的小康 幸福 /欢乐 金六福 独饮 自我满足，解酒瘾 品质 /价格 物美价 廉 尖庄 /二锅头 结论： 从品牌的核心消费群及其消费心理分析，我们发现，白酒的典型消费场景基本上均为此五种场景。 随着消费需求的不同，消费的档次也有比较明显的差异。 对于汉武御大多数产品而言，作为大众消费品，其最大的消费群体来自独饮、家庭聚饮及普通朋友餐饮聚会。 社会性需求 自我需求 高 档 低 档 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 中国酒水营销生态变化 变化三 . 消费者消费行为和方式的变化 推动了商业渠道重新分化组合和大酒水商业兴起 酒店渠道：过去 5年来酒店渠道成为中国酒水行业最重要、最优质，当然也是成本最高、风险最大的渠道。围绕着酒店渠道内在规律，制定专门针对酒店渠道制定有效运作模式的企业获得了很大成功 比如 徽酒军团、河套酒业、泰山特曲 等； 名烟名酒店：这是白酒行业未来 10年最值得重视的新型渠道。因为专业化分工、盈利模式、服务能力增强，独立的、第三方的渠道连锁企业会形成，比如 华泽酒行、桐枫烟酒连锁 等 商超渠道、流通渠道仍然会存在，但重要性会逐渐衰退； 酒水大商业力量逐渐形成 渠道变革有利于大的酒水商业势力逐渐崛起，形成新的、战略性的厂商合作关系有利于催生“新名酒势力”形成；比如泰山特曲、伊犁特、皖酒王 等白酒企业崛起； 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 中国酒水营销生态变化 变化四、整个社会竞争成本上升 推动了品牌塑造模式和资源投入方式创新 1. 品牌竞争成本：媒体成本大幅提高，但有效性持续下降。 “破局营销”模式、 “体验营销”模式、绿色营销”模式、“体育营销模式”、“事件营销”模式 等创新性品牌塑造模式要求成为品牌塑造的新方式； 2. 人员成本提高、渠道费用的高涨，白酒企业主导的资源投入模式效率越来越低，以“商家为载体、创新的、多元的资源投入模式”正在成为酒水行业主导竞争模式。 品牌塑造模式的创新、资源投入模式的创新孕育着“新名酒势力”崛起的巨大空间 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒水营销七项经营要素 要素一：酒水营销战略 战略模式的选择首先要拥有对行业的竞争本质认识。 需要对 “价位竞争本质” 认识深刻。 高价位酒水的竞争本质是 “血统和面子” 中高价位酒水的竞争本质是 “渠道和终端的占有” 中低价位酒水的竞争本质是 “流行” 酒水营销的三种战略选择： 差异化、低成本、集中化 全国性品牌适合 差异化战略 ；地方性品牌适合 区域集中化、聚焦、有序扩张 战略； 高价位白酒品牌营销适合 差异化战略 ；中高价位白酒适合 终端营销 ；中低价位品牌适合 流行 主导下的 深度分销。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒水营销七项经营要素 要素二：区域市场布局 全国性品牌正在开始试图打破游戏规则，试图挤压区域白酒生存空间。 全国性品牌中高价位以经销商良性发展为主要依据；中低端则追求低成本的“广种”模式。 地方性品牌区域布局特点是以 “区域为王” 为企业的核心战略；以 周边板块扩张 为企业的辅助战略；以 经销商机会性扩张 为企业的补充战略。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒水营销七项经营要素 要素三至六： 营销 4P组合 产品策略、价格策略、渠道模式、促销手段 产品策略的四大关键课题：、 产品口感、度数创新 。、 概念创新 。、 包装创新 。、 产品线规划创新。 价格策略的两大要点：、 价格陷阱与机会识别 。、 价格体系的正确规划 。 渠道模式主要是研究不同时期不同价位产品的需求本质来制订与之相适应的渠道模式。 促销策略要注重：、 价位与品牌诉求关系 。、 促销手段的差异化和精准动作 。、 促销传播化。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒水营销七项经营要素 要素七：营销组织与资源配置。 优秀酒水企业采用营销组织的动态调整，配合战略实施，以此实现了营销组织的弹性化。 成功酒水营销资源配置严格遵循 “聚焦原则”， 即严格按照战略核心竞争力配置核心资源。营销资源配置的三大“聚焦原则” 是职能聚焦、区域聚焦、时间聚焦。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒类营销 4P之“促销” 品牌诉求误区理论 从消费者角度看：“价格渠道品牌价值”相关分析 价位档次 消费场合 消费形态 品牌价值 品牌塑造 高档 商超渠道 礼品 社会形象 公关、电视广告 中高档 酒店餐饮 社交聚饮 品质支持 概念和终端口碑 中低档 零售渠道 家庭饮用 流行、可靠 知名度 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 酒类营销 4P之“促销” 品牌诉求误区理论 1.从消费形态看白酒品牌的误区 市场定位的失误： 渠道 /价格 品牌概念 渠道 /价格定位和品牌概念的错位：不同渠道 /价格对于品牌概念的适应性不同： 中高价位酒店产品：品质概念的有效性优于感性概念，如：口子窖 VS小糊涂仙，国窖 1573VS舍得酒 中低价位零售产品，感性诉求的有效性优于品质诉求，如：金六福、稻花香 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 不同档次白酒的品牌塑造模式 销售档次 代表品牌 传播诉求 价值核心 高档 水井坊 中国白酒第一坊 品质 国窖 1573 中国第一窖您可以品味的 历史 433年 品质 舍得 品舍得酒，感悟智慧人生 文化 酒鬼酒 无上妙品 文化 中档、中高档 剑南春 唐时宫延酒，盛世剑南春 品质 口子窖 真藏实窖，诚待天下 品质文化 高炉家 高炉家酒，感觉真好 情感 中低档、低档 金六福 中国人的福酒 情感 浏阳河 中国人的喜庆酒 情感 孔府家酒 孔府家酒，叫人想家 情感 老村长 咱老百姓喝出来的品牌 品质情感 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 不同档次白酒的品牌塑造模式小结 结论： 从后起的品牌来看，对于高档白酒而言，基于资源稀缺性的品质概念的深入挖掘是走向成功的不二法门，如水井坊、国窖 1573；而情感文化路线则被证明是行不通的，比如舍得与酒鬼； 对于中档、中高档品牌而言，基于品质面的诉求是较为有效的方式； 对于中低档、低档产品而言，更多的是一种情感面的诉求，比如金六福的福文化、浏阳河的喜文化。 总体而言，中高档白酒是以品质诉求为主，中低档白酒是以情感诉求为主； 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 我们需要思考的是 对酒水行业发展规律的理解 今天存在问题的描述 未来发展之路 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 远 景 我 在哪里 我 去哪里 我 怎么去 我是谁 ? 近 景 思 考 汉武酒业的位置在哪里 ？ 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 汉武御酒的困境 1、竞品大举进攻根据地市场，营销手段日益精准、多样。根据地市场面临较大威胁。 2、根据地市场经过多年的运作，总是不能做深做透，未能实现“区域为王”的目的。 3、对于根据地以外的市场由于有以往失败的阴影而心怀恐惧。 4、对于甘肃战略制高点市场兰州之前缺乏有效的策略，单单依靠大力度的资源投入实现市场启动证明是行不通的，怎么办？ 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 汉武御酒的出路 ？ 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 白酒营销的两大驱动因素 对于地方特点较浓的高炉家而言，其营销的关键驱动因素在于渠道。在竞争高度激烈、且品牌影响力没有达到一定高度的情况下，占领渠道就等于占领了市场。孔府家先期的成功也是缘自于此。而孔府家后来的失败其主要原因在于“秦池事件”的影响，是“鲁酒勾兑风波”的受害者，而不是品牌自身的问题。 对于中低档酒而言，其发展的核心驱动因素也是渠道。但同时，品牌的作用也不容忽视。由于低档酒进行品质宣传无法立足，因此，品牌的影响力在消费者的购买决策过程中就起着相当重要的作用。 对于汉武御酒而言，借鉴稻花香的”渠道驱动品牌驱动“发展思路具有较强的借鉴意义。品牌的作用旨在提升产品的附加价值，为企业的长期发展奠定品牌基础。 白酒营销关键驱动因素 品牌驱动 渠道驱动 适用于实力较强的全国性白酒品牌； 目的在于通过品牌的拉力，迅速实现全国扩张； 是一种全面扩张的方式。 适用于品牌力及自身实力均不强的区域性品牌； 目的在于通过终端资源的掌控，逐步占领消费市场； 是一种点状扩张的方式。 在此两种扩张模式之外，又出现了以”渠道驱动品牌驱动“的模式，效果显著。其典型代表便是湖北的稻花香。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 白酒品牌提升模式检索 由于竞争环境的加剧以及销售结构的提升，众多白酒品牌都面临着品牌提升的问题。 对于中国的白酒品牌而言，品牌提升的基本模式有两种： 分品牌运作模式： 产品向高端延伸时，抛开母品牌而对新产品取一个新名称的做法； 新品牌与母品牌的关联度极弱，以避免母品牌自身的局限性而对新品牌产生的副面影响； 适用于影响力较强的、具有一定资本实力的、以品牌为核心驱动因素的全国性品牌； 代表案例：全兴 水井坊、泸州老窖 国窖 1573； 副品牌运作模式： 产品虽然向高端延伸，但是仍与母品牌有着较强的联系； 同时，又为了与原有低档次产品进行区隔，而采取在母品牌核心名称基本不变的前提下为新产品取一个副名称的做法； 适用于以渠道为核心驱动因素、同时品牌又有一定影响力的区域强势品牌； 代表案例： 1、以汾酒为代表的松散型副品牌模式； 2、以衡水老白干为代表的紧密型副品牌模式。 分品牌模式案例一：全兴大曲 水井坊 分品牌运作模式反映在视觉形象上，其最直观的差别就在于产品名称的不同，高端新品牌和原有品牌之间的联系性几乎可以忽略。 分品牌模式案例二：泸州老窖 国窖 1573 松散型副品牌模式 汾酒 松散型副品牌模式其视觉形象上的最大特点就是在产品的核心名称（如”汾“）不变的基础上，以核心名称为基础再另取一个名称。 高档产品与其他产品的联系相对较弱，不容易受到其他低档产品的影响，且又可以借助原有品牌的影响力。 紧密型副品牌模式 衡水老白干 紧密型副品牌模式其视觉形象上的最大特点就是在产品的主体名称不变，再另取一个副品牌名称，以区别于其他产品。 高档产品与其他产品的联系相对较紧，较容易受到其他低档产品的影响和原品牌的副面影响。 汉武御酒核心优势资源检索 龙马宝穴窖藏。 硬件资源 6000吨陈酿原酒。 硬件资源 历史典故。酒泉的由来，汉武大帝御赐。 软件 出土壁画。 软件资源 李白：地若不爱酒，地应无酒泉。 软件资源 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 行业之怪现状 促销加剧。 渠道空间居高不下，攻难，守更难。 年份满天飞。 概念炒作，伪文化成风。 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 甘肃白酒市场格局 地方品牌众多，在各自的地盘上有一定销量。 兰州市场成为有实力的地产酒的演武场。 全国性大品牌强势介入，运作手法清晰，给地产酒带来强大威胁。 陇酒无品牌！ 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 汉武御酒战略机会 基于稀缺性的优质资源的品质诉求成为我们打造品牌并改变行业规则成功破局的不二选择。 淡化甘肃地产酒背景，强调独特的稀缺性硬件和软件资源。 在酒泉依靠“掌控终端”实现“区域为王”，兰州做为战略制高点“精准、强势”介入！ 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 兰州市场松散型的副品牌运作策略 （高端、尖刀产品） 真 八 年 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 一代汉武御，千年酒王朝 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 携手共创未来！ 谢谢大家，欢迎交流 单 击 此 处 编 辑 母 版 标 题 样 式 单 击 此 处 编 辑 母 版 文 本 样 式 第二级 第三级 第四级 第五级 日期 / 时间 页脚 # 如何进行房地产市场分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资 /GDP 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为 20%-25% 销售面积 / 竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额 / 房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（ %） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（ %） 温饱型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重庆 成都 武汉 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 较上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格尔系数 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法