冶力关风景管理局住宅楼物业管理办法.doc

冶力关风景管理局住宅楼物业管理办法 一、为加强物业管理，维护业主的合法权益，保障住用安全，改善居住环境，根据有关规定，结合本住宅楼具体情况，制定本办法。 二、本办法所称物业管理，是指业主委托其物业管理委会对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，对环境卫生、公共秩序进行日常管理和服务。 三、物业管理实行业主自治管理的原则，物业维修受业主的委托及合同约定实行有偿的维修养护和服务。 四、冶力关风景管理局物业管委会负责物业管理活动的监督管理工作。五、本办法适用于冶力关风景管理局住宅楼物业维修和服务。六、房屋的所有权人为业主，房屋的承租人和实际使用房屋的其他人为住用人。七、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）在及时足额交纳维修资金、物业服务费、暖气费的前提下，接受物业维修和物业管委会提供的服务； （二）提议召开业主全体会议，并就物业管理的有关事项提出意见和建议； （三）选举业主委员会，并享有被选举权； （四）监督业主委员会的工作； （五）监督物业维修和服务单位履行物业维修与物业服务合同； （六）对物业共用部位、共用设施设备使用及维修情况享有知情权和监督权； （七）监督共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （八）法律、法规规定的其他权利。 八、业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守物业共用部位和共用设施设备的使用及公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（二）按照规定及时足额交纳维修基金；（三）按时足额交纳物业服务费用；（四）法律法规规定的其他义务。 第 三 章业主大会 九、每栋住宅楼为一个住宅小区，由小区内全体业主组成业主大会。十、业主大会每年召开一次，应有该住宅小区1/2以上所持投票权的业主参加。召开业主大会时应提前7天通知全体业主，业主应积极参加业主大会，因故不能参加时可以委托代理人参加会议。第十一条业主大会作出的各项决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会所作出的决定对小区内的全体业主具有约束力。第十二条业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。初次业主大会应当在林业局房产管理部门的指导下召开。第十三条物业管委会履行下列职责：（一）选举、更换业主委员会成员，并监督业主委员会的工作；（二）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定修改共用部位和共用设施设备的使用及公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会规定的其他职责。 第 四 章业主委员会 第十四条经业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当自选举产生后10日内，向林业局房产管理部门备案。第十五条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主人数50人以下设业主委员会委员3人；业主人数50人以上设业主委员会委员5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十六条业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。应当配合公安机关、社区相互合作，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。第十七条业主委员会依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表全体业主选聘物业维修单位和服务项目，签订物业维修和物业服务合同；（三）及时了解业主及住用人的意见和建议，监督和协助物业维修和服务单位履行物业维修和物业服务合同；（四）监督业主公约的实施和专项维修资金、物业服务费的交纳、管理和使用；（五）业主大会赋予的其他职责。 第 五 章业主公约 第十八条业主公约由业主大会经全体业主共同制定和修改，业主公约对全体业主、住用人具有约束力，均须自觉遵守。第十九条业主公约经业主大会通过后，业主委员会在7日内向林业局房产管理部门备案，并在住宅小区内公示。第二十条业主公约包括以下内容：（一）、业主在物业使用中应遵守的制度；（二）、业主对共用部位、共用设施设备应承担的维修、养护责任；（三）业主交纳专项维修资金、服务费用的义务及承担的相关责任；（四）业主违反全体业主共同利益应承担的责任；（五）业主在维护公共秩序、环境卫生等方面应遵守的行为准则；（六）业主参与物业管理的义务；（七）给相邻业主造成损失应负的赔偿责任；（八）违反业主公约应承担的责任。 第 六 章前 期 物 业 管 理 第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十二条物业管理部门在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十三条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理部门提供齐全的图纸和资料，依法交纳各种应缴的费用。第二十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第二十五条公有住房出售时，售房单位应当按售房款的20%提取作为维修基金，购房者应按购房款的2%向售房单位缴交维修基金，用于共用部位、共用设施设备的维修。第二十六条商品房在销售时，购房者应按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，用于共用部位、共用设施设备的维修。第 七 章物 业 使 用 第二十七条业主、住用人在物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；（二）擅自改变物业自有部分、部分共有部分、全体共有部分既定用途；（三）违章搭建、改建和违章装修；（四）损坏物业共用设施设备，擅自移动共用设施设备。（五）存放超过标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；（六）排放各种污染物、恶臭物、有毒有害物质；（七）产生超过规定时间或规定标准的噪声；（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（九）未经有关许可设置营业摊点；（十）乱丢垃圾杂物、乱贴广告启事，在建筑物上乱写乱画；（十一）法律、法规、业主公约和服务合同禁止的其他行为。第二十八条林业局房产管理部门、所辖社区及业主委员会应当对业主或住用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本办法规定的行为，应当及时制止。第二十九条业主或住用人对自用房屋装饰、装修，应当向林业局房产管理部门申报登记，并严格按照建设部建筑装饰装修管理规定的有关规定执行。 第 八 章物 业 维 修第三十条物业维修养护范围及责任界定：（一）自用部位和自用设施设备。具体包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、室内墙体、墙面、天花板、地面等部位；自用的门窗、卫生洁具、给排水管道、供热设施、有线电视设施、通信设施、供电设施等设施设备。自用部位及设施设备的维修养护由业主自行负责，自行承担费用。（二）毗连部位和设施设备。具体包括上下、左右相邻业主之间的间墙、地面或天花板；间墙或楼板之间的给排水、供热、供电及其他各种管线。毗连部位及设施设备的维修养护由毗连双方业主负责，按比例分摊费用。（三）共用部位及共用设施设备。具体包括住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼盖）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；建设费用已摊入住房销售价格中的共用的上下水管道、落水管、供电线路、供热管道、消防设施、排水检查井、化粪池、室外避雷设施等。共用部位及设施设备的维修养护责任人为整栋住宅本体内的全体业主。第三十一条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理部门维修养护，费用由责任人承担。第三十二条物业共用部位及设施设备人为损坏的，由行为人负责维修和赔偿。第三十三条共用部位、部分共用部位、毗连部位及设施设备维修时，相关业主应当予以积极配合。因相关业主及住用人阻挠维修造成其他业主财产损失的，行为人应当负责赔偿，影响相邻业主正常生活质量的，应当承担相关的法律责任。第三十四条物业维修应遵循自愿选择的原则，由业主委员会或通过业主大会选聘维修单位、部门或个人，由业主委员会与被选聘的单位、部门或个人签订维修合同。维修合同应当对维修部位、维修质量、维修费用、双方的权力义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条承接物业维修的单位、部门或个人，应当认真履行维修合同的约定，如未能履行维修合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。第三十六条供水、排水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线（建设费用未分摊进入住房销售价格中的主管线）维修养护的责任。因维修养护需要，临时占用、挖掘道路场地的，应当及时恢复原状。第三十七条林业局建设、安全和房产管理部门要经常对住宅楼的安全情况进行检查，发现隐患及时通知业主委员会或业主进行维修和养护，消除不安全隐患。 第 九 章维 修 基 金第三十八条为确保住宅楼共用部位及设施设备的及时维修，确保住用安全，设立维修基金，专项用于共用部位及设施设备的维修养护。第三十九条由于林业局在公有住房与商品房出售时没有向购房者按购房款2%的比例收取维修基金，按黑龙江省物价局、黑龙江省建设委员会（1999）44号文件黑龙江省非住宅小区房屋物业管理服务收费暂行办法的有关规定，按建筑面积每平方米每月0.10元（使用面积每平方米每月0.15元）的标准向业主收取维修基金。112号楼业主从2003年1月1日起进行补交，13号楼业主从购置房屋时进行补交。一次性全额补交者，减免5%。第四十条维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位及设施设备的维护养护，业主转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失时，将维修基金帐面余额按个人缴纳比例退还给业主。第四十一条业主交纳的维修基金由林业局房产管理部门负责收缴，每年收取一次，按单栋住宅、单个单元设置帐目，记入业主名下。做到专户存储、专项使用，不得挪用。维修基金不敷使用时，经业主委员会研究，按业主占有住宅的建筑面积比例向业主续筹。第四十二条转让和买受房屋所有权的业主，以双方签订的协议书时间界定，前期欠交的维修基金由转让方业主一次性交齐，后期欠交的维修基金由买受方业主一次性交齐。否则，房产管理部门不得办理房屋所有权变更手续。长期空房户应当按照规定及时足额交纳维修基金。第四十三条维修基金的收缴、管理、使用由林业局房产管理部门负责管理，由业主委员会进行监督、审核，每半年向全体业主进行公示。（一）房产管理部门要及时向业主委员会通报维修基金的收缴情况及收缴金额，业主委员会应当协助进行收缴和催交。（二）业主委员会有权了解维修资金的帐面余额和支出情况，各项支出凭证应由业主委员会主任审核签字。（三）维修费用在千元以下的维修项目，其维修费用标准应由业主委员会与选聘的维修单位、部门或个人双方进行约定。千元以上的维修项目应聘请林业局有关部门进行预算，核销时由业主委员会全员审核签字。第四十四条对业主拒绝交纳维修基金所应该承担的责任，应当纳入业主公约的主要条款。对拒交维修基金的业主，房产管理部门可以在小区内或林业局有线电视上进行公示，也可向人民法院起诉。第 十 章物 业 服 务 第四十五条物业服务遵循自愿、合理、公平、公开、公正的原则，由业主委员会代表全体业主的意愿与物业服务单位签订物业服务合同。物业服务单位依据物业服务合同的约定为业主提供相关的有偿服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。不聘用物业服务的住宅小区，应当由业主委员会组织全体业主自行清理小区内、单元内的卫生和环境。第四十六条物业服务合同应标明如下内容：（一）住宅小区及物业服务单位名称；（二）物业服务项目和内容；（三）物业服务要求和标准；（四）物业服务费用；（五）物业服务期限；（六）违约责任；（七）合同终止和解除的约定；（八）双方约定的其他事项。第四十七条物业服务单位接受业主和业主委员会的监督，公开各项收支帐目，收费项目和标准应向业主、住用人公开并加以说明。第四十八条根据林业局的具体情况，林业局委托生活服务公司为物业服务单位，业主可选择如下服务项目：（一）生活垃圾清运：生活垃圾，不包括建筑垃圾。（二）排水处理：室外窨井、化粪池、主管道疏通和清淤。（三）室内排水管道疏通：自用部分，由业主自行约定。（四）自来水维修：进户分支主管道。自用部分，由业主自行约定。（五）室外保洁：楼前通道清扫。（六）积雪处理：楼前通道积雪清扫清运。（七）楼道保洁：清扫楼梯、擦楼道玻璃。（八）物业维修：共用部分或自用部分。第四十九条各项物业服务收费标准由业主委员会与物业服务单位本着收支平衡的原则进行约定，不得只收费不服务或多收费少服务。业主或住用人要按约定缴纳物业服务费用，不按约定缴纳物业服务费的，物业服务单位有权按照所签物业服务合同约定追偿，物业服务单位可对其在住宅小区内或林业局有线电视上进行公示。业主与住用人约定由住用人交纳物业服务费的，如住用人拒交，业主应负连带交纳责任。第五十条物业服务费依据物业服务合同的约定，由物业服务单位负责收缴。物业服务费收缴、管理、使用及物业服务质量由业主委员会进行监督，每半年向业主公示一次。 第十一章法律责任 第五十一条挪用维修基金和物业服务费的，由林业局有关部门追回挪用的维修基金和物业服务费，给予行政警告；情节严重的，按挪用数额的2倍进行处罚；构成犯罪的，依法追究主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第五十二条根据合同约定，物业维修及物业服务单位不履行物业维修和物业服务合同的，应承担违约责任。第五十三条业主、业主委员会、物业服务单位的合法权益被侵害时，可向人民法院请求制止侵害行为，依法追究侵害者的行政、民事法律责任。第五十四条业主或者住用人未按规定交纳维修基金和物业服务费的，物业维修和服务单位可请求业主委