房地产委托代建应注意的要点说明.doc

房地产委托代建应注意的要点说明一、委托代建行为的要件参照（辽地税流2000291号文件）1、委托方拥有土地使用证或以其名以办理土地征用手续，并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划；2、受托方（房地产开发方）不得垫付资金；3、建筑施工企业将建筑业发票开给发委托建房单位（由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位）；4、受托方（房地产开发单位）与委托建设单位实行全额结算，并向委托建房单位收取委托手续费；5、受托方将手续费作为“其他业务收入”，按服务业缴纳营业税；6、委托方办理单独的立项批复（如整个项目部分为代建部分为自建时）；二、委托代建行为的程序 1、委托方独立购买土地，办理项目立项申请，主要为计经委或经发局的立项批复，以证明政府相关部门批准其建设项目。2、委托方与受托方（房开企业）签定委托代建合同，此合同多数为交钥匙工程。合同中明确规定工程价款与手续费，可以包单价也可以包总价。例如：总价款为1.5亿，其中手续费为600万元；或者单价为2500元/平方米，其中50元/平方米为手续费；3、开发企业与相关勘察、设计单位签订合同，进行前期工程施工，即通常所说的前期工程费。4、房开企业独立进行招投标，选定施工企业，与施工企业签定主体工程施工合同（即大合同），办理建设领域的相关手续及批件。5、当工程主体施工结束后，房开企业再配套工程的招投标，例如：电梯、变电所工程、煤气工程、园林绿化工程、小区智能工程等通常的甲方成本。6、工程结束后，房开企业与委托方全额结算。三、财务核算：例如，合同约定的总价款为15000万元，其中，前期工程款1000万，主体工程款为10000万元，相关配套建设费为3000万，手续费为600万，其余400万元为项目收益。1、委托方拨付建设资金时，开发企业作如下分录：借；银行存款 14600万贷：其他应付款-委托方 14600万2、开发企业向勘察、设计单位支付款项时，作如下分录：借：其他应付款 1000万 贷：银行存款 1000万此部分发票直接由勘察设计单位开给委托方3、开发企业向施工企业支付工程款时，作如下分录：借：其他应付款-委托方 10000万贷：银行存款 10000万施工企业将10000万元的工程发票开给委托方，并按10000万元的施工产值缴纳营业税4、开发企业向支付相关配套费时，作如下分录借：其他应付款 3000万贷：银行存款 3000万此部分发票由各配套建设单位开具给委托方5、开发企业确认手续费收入：借：银行存款 600万贷：其他业务收入 600万借：其他业务支出 30万贷：应交税金-应交营业税 30万开发企业向委托方开具服务业普通发票。6、开发企业确认项目收益（此部分视同手续费收入）借：其他应付款-委托方 400万贷：其他业务收入 400万同时确认税金借：其他业务支出 20万贷：应交税金-应交营业税 20万同时开发企业向委托方开具服务业普通发票。四、开发企业在代建过程中，发生的相关成本主要为行政管理费用，工资及福利费、各项手续费等，此部分费用可以直接列支，以冲抵手续费收入。五、总结算：委托方共支付资金1.5亿元，收到的发票分别为：前期工程款发票1000万元，土建施工发票10000万元，配套工程发票3000万元，服务业（手续费）发票1000万元，工程造价为14000万元。六、委托建设工程中应注意的问题：1、关于土地问题：自有土地与委托方的土地一定要划分清楚，如果整个园区内既有自建项目，又有代建项目，一定要保证严格按照规划局下发的建筑规划图来确定施工图纸，以免有土地相互串用的现象，一旦开发企业使用委托方的土地，应与委托方签订合同，视为委托方将土地卖给开发企业，委托方为非房开企业，土地转让可以差额缴纳营业税，否则，税务机关则会认定开发企业使用的土地为隐性收入，视同手续费，缴纳营业税。例如：代建1栋楼，住宅部分归委托方所有，网点部分归开发企业所有，可以按施工图纸到土地局核定网点部分占分摊土地面积，视为开发企业买入土地，这样能够减少税赋。房产分割与土地分割一定要注意，并预先策划。 2、关于资金问题：开发企业一定不要垫付资金，这是一个原则。一般情况下，开发企业在代建的同时，也有自建，要注意成本分摊，例如：代建12万平方米，自建15万平方米，设计费总额为600万元，在支付设计费时，冲挂帐为267万元，进成本为333万元，要保证开发企业的成本帐全部为自有成本。3、关于配套成本分摊：当代建项目与自建项目处于同一个园区内时，公共配套设施一定要分摊，例如锅炉房、煤气调压站、变电所、园林、园区智能等成本，要按建筑面积分摊，同时要求对方单位向委托方开发票。否则会认为开发企业多列成本，这一点也非常重要。4、关于手续费问题，手续费一定要有，额度不能太低，要保证抵减相关费用后，还有结余，这样才能合乎情理。5、土地使用税：根据规定，房开企业在取得土地使用证后或取得立项批复时就要缴纳土地使用税，在建设期间需要由委托方缴纳土地使用税，这一点也很重要。七、案例江苏省某市的一家房地产开发公司就曾在房地产开发公司代建房的营业税方面进行过“税收筹划”，“少纳”营业税收高达66万余元。这家公司是如何“筹划”的呢？ 该公司王总经理说：“我们把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，19981999年两年我们的建筑房屋总价为1500多万元，若按销售不动产税率缴纳营业税应该是75万元左右；我们的代建手续费是180万元，就这部分只需申报缴纳营业税万元，通过这种筹划方式，节省了66万元左右的税款。” 这家房地产公司的税收筹划结果怎么样呢？当地税务局认为：“这种做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。” 该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的