房地产项目全程企划及独家销售代理合同.doc

*项目全程企划及独家销售代理合同本合同由以下双方签订：甲方：*房地产有限公司地址：法定代表人：乙方：*有限公司合肥联系地址：法定代表人：依据(中华人民共和国合同法及相关法规，甲，乙双方本着自愿、平等互惠互利的原则，经友好协商，甲方将位于：颍上县城北新区政务北路南荐贤路东，市场推广名为新城城市广场(以下简称该项目)委托乙方为独家销售代理商，特签定本合同如下：第一章 总则第一条 甲方委托乙方作为该项目的独家销售代理商，同时乙方不得将其 代理甲方之项目交由第三方代理销售。第二章 合同范围、期限及内容第二条 合同范围：甲方委托乙方为“*”项目的销售代理机构代理销售项目的基本情况：1 、项目位置：2 、项目名称：3 、项目销售范围：4 、项目可售面积：（以上面积均为暂测面积，最终以政府相关部门的实测面积为准，面积测定的相关文件是本合同的附件）。第三条 合同期限：代理销售服务期限： 年 月 日至 年 月 日第四条 合同内容：乙方对本合同第二条中委托的项目提供市场调查、建议及营销策划方案。乙方对本合同第二条中委托的面积进行物业销售。第三章 策划及市场推广 第五条 合同期内，乙方负责该项目的市场调研、营销策划、销售执行全案 代理销售等工作。 第六条 费用及负担：1、该项目宣传广告费用为销售总基价0.5（如需增加额度，双方另行商议），乙方本着合理节约的原则，根据销售进度向甲方提供广告推广计划及稿件，费用按甲乙双方确定的推广费用计划由甲方拨付(由第三方提供正规票据结算)。 2、本项目的广告费包括：报纸、电视、电台广告，印刷宣传材料、售楼书、制作沙盘、车身包装、SP活动、手机短信、邮递广告、广告派送、夹报等相关费用。第四章 售楼处现场第七条 在本合同期间，甲方提供乙方售楼处，具体情况需经双方协商确定。第八条 乙方在销售总代理期内对现场售楼处享有无偿使用权，并负责保管，期满后完好移交甲方。第九条 售楼处现场由甲方投资、设计、建设、装修(包括电话线路、互联网线路的铺设、申请)，并由甲方负责实施，其中：1、配备大件办公设备(复印机一台、打印机一台、电脑二台、饮水机一台)。2、售楼部日常办公用品采购、添置、耗材等费用由乙方承担。3、为提高项目形象，售楼员应统一着装， 费用由乙方支付。以上内容乙方有权提供建议。第十条 合同期内，售楼处办公设施及现场发生的通信(售楼部热线)、网络费用、水电费、饮水费用、保洁保安工资由甲方承担。乙方应杜绝非因该项目营销所需交纳的话费。第五章 甲方职责与权利第一节 甲方的职责第十一条 甲方应为项目的合法销售办理各项相关手续。第十二条 甲方应向乙方提供以下文件和资料：1、甲方营业执照副本复印件：2、甲方应提供政府有关部门对开发建设本项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书利规划许可证、建设工程规划可证和开工证)和销售本项目的商品房预售证书。3、关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形效果图、各类平面效果图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及项目设计文件的电子版等。第十三条 甲方应保证上述提供给乙方的所有资料及图纸的真实性、合法性、有效性、完整性。第十四条 甲方指派专人配合乙方的销售代理工作，从事购房款的收取及审核预售合同盖章确认。本合同内，所有与承购方签订的预售合同（出售合同）由乙方专案经理先行在合同审核单上确认签字后，最终交由甲方指派的工作人员审核、签字、盖章。上述指派专人的工资由甲方承担，并按照双方商定的工作程序进行统一管理。甲方专案人员的名单，应于：销售开始前7日以书面形式递交乙方备案。甲方专案人员的变更，应于变更前7天以书面形式通知乙方。第十五条 甲方应按照合同约定按时足额支付乙方佣金和溢价和相应费用。第二节 甲方的权利第十六条 甲方有权全面了解乙方的销售安排、市场推广方案、销售进度等情况。 第十七条 对项目的销售、策划、推广工作提出意见和建议。第十八条 本合同约定的由甲方行使的其他权力。第六章 乙方的责任与权力第一节 乙方的责任第十九条 乙方必须具有独立法人资格和从事本项目代理销售的资格。第二十条 在合同期内，乙方应按照阶段完成项目的市场调查、项目规划建议、项目产品定位、项目营销方案、项目营销定位、市场定位、宣传定位、价格定位、开盘策略，项目非住宅类物业招商策划方案（招商执行费用另行计算）、项目营销总报告。完成项目可售部分总面积（测绘面积）住宅达95%以上，商业达95%以上面积视为完成本项目销售合同所约定的销售面积。乙方应全面负责代销房屋的营销企划和销售策略的制定和执行。乙方设计的广告、海报和楼书必须符合国家法律、法规和本市的有关规定。广告、海报和楼书等内容必须征得甲方的书面同意。乙方有权在该项目各项宣传品中注明乙方为全程营销公司，并配有乙方的公司名称及商标标识、电话（具体位置须经甲方同意）。经甲乙双方确定的用于本项目的所有营销方案、文件、广告等知识产权在甲方支付第一笔代理费后属甲方独有。第二十一条 乙方应指派专业销售策划人员参与该项目的销售策划，销售策划人员必须具备高素质与敬业精神。上述人员的工资、奖金由乙方承担。项目具备预售条件前，乙方的专案销售人员应进驻售楼处现场，由专案销售负责人(专案经理)指挥进行项目的接待、销售活动。专案销售负责人负责就现场销售事宜与甲方进行具体沟通。乙方专案人员的名单，应于进场前以书面形式递交甲方备案。乙方专案人员的变更，应于变更前7天以书面形式通知甲方。第二十二条 乙方负责现场的销控与销售执行，按甲方要求对该项目的销售情况、广告效果、市场分析、下步销售计划、销售、推广中存在的问题以及相关措施、对策等以书面形式向甲方汇报，以便销售计划等各类工作能及时调整、落实。第二十三条 乙方负责安排、陪同客户参观视察该项目，并做好客户信息的登记工作对于所有准客户(已签订购房认购书的客户)，应进行专门的准客户登记。相关准客户登记信息应及时向甲方指派的工作人员提供复印件。第二十四条 乙方保证在销售过程中应努力做好均衡销售工作，所有工作计划及工作进度必须报甲方存档。 第二十五条 在客户同意购买时，乙方应协助甲方按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。乙方保证在销售过程中不发生误定、重复销售现象，否则由此引起的纠纷，损失由乙方自行承担。第二十六条 乙方应严格按照商品房认购书、商品房买卖合同并经甲方确认的范本格式的条款与客户洽谈、签订合同，尽力促销，不得夸大、隐瞒或作虚假承诺。任何销售个案中，对认购书、购房合同条款的修改、变动，必须获得甲方的书面确认。乙方代理销售该项目所需的销售合同，以实际使用的量为准，余数全部退给甲方。第二十七条 乙方在销售过程中，不得以低于本合同约定之销售底价销售该物业，但有下列情形之一的除外，1、低于底价销售系经甲方书面同意确认；2、集团购买另行协商解决。第二十八条 1、乙方协助甲方办理客户银行按揭贷款手续，且乙方确认按揭贷款资料符合银行要求。2、乙方在收取甲方支付的应得佣金和溢价佣金时，应先向甲方开具发票。第二十九条 乙方应为甲方保守商业机密，遵守职业道德。乙方不得以甲方的名义进行本合同约定范围外的业务活动。第三十条 在合同有效期内，乙方对该项目的任何销售行为均应符合中华人民共和国的有关法律、法规。第二节 乙方的权利第三十一条 乙方有权向甲方要求获得与本项目销售、策划、推广相关的资料、图纸；了解工程进度等相关情况。第三十二条 按合同的约定方式及时足额收取佣金及溢价所得费用第七章 业务操作规则第三十三条 整案销售指标如下：1、 从第一次开盘之日起，多层住宅12个月内销售面积完成不低于95%；2、 从第一次开盘之日起，高层住宅15个月内销售面积完成不低于95%；3、 所有商业从商业开盘之日起18个月内销售面积完成不低于95%；4、 阶段性任务住宅（包含多层、小高层、高层） 第一阶段：开盘之日起3个月内，销售率不低于40%。第二阶段：开盘之日起6个月内，销售率不低于70%。第三阶段：开盘之日起9个月内，销售率不低于80%。第四阶段：开盘之日起12个月内，销售率不低于90%。第五阶段：开盘之日起15个月内，销售率不低于95%。商业第一阶段：从商业开盘之日起3个月内，销售率不低于50%。第二阶段：从商业开盘之日起6个月内，销售率不低于70%。第三阶段：从商业开盘之日起9个月内，销售率不低于80%。第四阶段：从商业开盘之日起12个月内，销售率不低于85%。第五阶段：从商业开盘之日起15个月内，销售率不低于90%。第六阶段：从商业开盘之日起18个月内，销售率不低于95%。第三十四条 开盘时间、底价、开盘计划及任务考核1、开盘时间双方确认，代销房屋取得预售证后的开盘日至迟为 2010 年 9月 30 日。2、底价 开盘前双方另行商议，并制定一房一价表（详见附件，此附件甲乙双方不得单方面修改），以此作为结算佣金和溢价的标准。3、开盘计划乙方在合同期内每次开盘前，应按照市场情况与甲方在开盘前一个月内共同制定每期开盘的销售进度表及销售流程（具体后期以附件形式确认），开盘的内容和流程必须征求甲方的同意后方可实施。4、任务考核经双方确认后，在合同期间乙方因自身原因，销售工作无法推动，无法完成当期阶段任务，顺延到下一阶段，当期佣金及溢价不支付。后一阶段如任务完成，将前一阶段佣金及溢价和当期阶段佣金及溢价按当阶段完成比例支付。如连续两阶段未完成相应任务，甲方可单方解除合同。第三十五条 甲、乙双方应在项目开盘前，就双方共同制定的销售优惠政策，形成文件作为本合同附件，以便双方执行。优惠政策之外按“谁优惠谁承担”的方式执行。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，作个案由双方协商处理。 第三十六条 对乙方报送至甲方的所有资料、方案、工作成果（包括但不限于销售计划、销售情况的汇报、结佣金请款单等)，甲方均应进行签收。按本合同约定，需要由甲方确认同意的，甲方应于收到相关资料方案成果后三日内予以书面答复。 第三十七条 对于甲方于上述第三十六条所规定的确认期内提出的书面异议，乙方应于收到书面异议材料之日起三日内将书面整改意见提交甲方确认。甲方应于收到之日起三日内予以书面答复。第三十八条 销售个案中，对认购书、购房合同条款的修改、变动，甲方未在上述第三十六条规定确认期内予以书面答复，视为对合同条款修改、变动的同意。第八章 销售代理佣金的支付第三十九条 本合同所称销售代理佣金指甲方针对乙方的销售代理行为而支付给乙方的佣金，包括基本佣金、溢价佣金。 第四十条 本合同所称销售率指：在合同期内，已签定商品房(包括住，商)预售合同（买卖合同）的总建筑面积与甲方委托乙方代理可销售部分的总建筑面积之比。第四十一条 代理佣金计算方式如下：1、基本佣金：甲乙双方同意按照住宅及商铺已销售面积底价的_为甲方向乙方支付基本佣金。（均以甲方到账资金为准。）2、溢价佣金：乙方所售物业实现高于底价的销售单位，则甲方除应向乙方支付基本佣金外，另实际销售额超出底价销售额的差额部分_向乙方支付溢价佣金。（底价销售额：销售底价X对应物业的销售建筑面积实际销售额：实际销售单价X对应物业的销售建筑面积均以到账资金为准。）3、罚没款提成最终实现并可确认的购房客户罚没定金、违约金或赔偿金，甲乙双方同意，按照甲方50%，乙方50%的比例分配。第四十二条 代理佣金的结算1、佣金结算的依据：以代理期内所签订所有已签订的购房合同为结算佣金的依据。2、佣金的结算比例乙方代理佣金与阶段性销售目标考核（详见本合同第三十三条第4点）任务完成情况挂钩。住宅方面：完成第一阶段任务的，甲方支付已产生住宅代理佣金及溢价的_%；完成第二阶段任务的，甲方支付当阶段住宅全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第三阶段任务的，甲方支付当阶段住宅全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第四阶段任务的，甲方支付当阶段住宅全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第五阶段任务的，甲方支付当阶段住宅全部代理佣金及溢价和未支付剩余全部住宅佣金及溢价。商业方面：完成第一阶段任务的，甲方支付已产生商业代理佣金及溢价的_%；完成第二阶段任务的，甲方支付已产生当阶段商业全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第三阶段任务的，甲方支付已产生当阶段商业全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第四阶段任务的，甲方支付已产生当阶段商业全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第五阶段任务的，甲方支付已产生当阶段商业全部代理佣金及溢价的_%和上一阶段产生佣金及溢价的_%；完成第六阶段任务的，甲方支付已产生当阶段商业全部代理佣金及溢价和未支付剩余全部商业佣金及溢价。3、佣金的结算时间甲方同意，佣金及溢价在本合同约定阶段性任务完成后，5 个工作日内向乙方支付。4、罚没款提成的结算：罚没款提成则以最终实现并可确队的罚没定金、违约金或赔偿金为结算佣金的依据，结案后5日内一次性结算。第四十三条 其他特别约定1、 除物业管理用房外及政府相关部门确认的不可销售之外的所有房屋均用于销售，甲方不自持物业。2、 是否需要招商，在销售过程中，甲乙双方另行商议。3、 如需通过招商促进商业的销售：l 由于乙方销售需要而需要招商返租经营的房产物业甲方不参与经营管理，返租经营由乙方招商的第三方经营管理公司与业主签订返租合同。l 甲方给予乙方招商费用为需要招商面积底价的0.5%。l 招商费用的支付：当招商成功并签订合同后支付招商代理费的50%，余下费用在返租经营装修开业后一次性支付。第九章 法律责任第四十四条 本合同到期时自然终止。若有需要续约，则应提前个月双方协商确定续约合同的内容并签署。第四十五条 在合同履行期内，经双方协商一致，可以解除本合同第四十六条 在本合同履行期内，一方未经对方同意单方解除本合同的，应按以下原则处理：1、甲方单方解除合同：甲方单方解除合同，甲方一次性付清前期已产生但尚未支付的佣金和溢价，甲方支付乙方50万违约金。2、乙方单方解除合同：乙方单方解除合同的，甲方将不再支付未支付的佣金，乙方支付违约金50万给甲方。第四十七条 本合同中已特别约定的单方解除权，不受上述第四十六条原则之约束，按合同中的特别约定处理。第四十八条 乙方有下列行为的视为违约：1、乙方及其委派人员在全案代理销售期间的市场推广及销售事宜与事实不符、夸大宣传及不实承诺；2、按照合同约定应当经甲方确认后方可实施的策划、推广、销售方案，乙方未经确认擅自实施；3、乙方及乙方员工利用本案客户及潜在客户资料进行其他商业活动或公关活动(经甲方许可除外)；4、乙方泄露甲方商业秘密；5、本合同所约定的其他违约行为。乙方出现上述违约行为，并且经甲方催告后在15天内仍未改正的，甲方有权选择单方解除合同，乙方承担代理佣金1%违约责任。 第四十九条 甲方有下列行为的视为违约：1、甲方没有按照合同约定支付乙方佣金和溢价：结算日每超出一天，甲方支付乙方日滞纳金为未支付佣金和溢价总额的1%；结算日超过30日的，乙方有权解除合同，视甲方违约，甲方承担违约责任，并支付已产生的佣金溢价和滞纳金等费用。2、甲方不能按照合同约定时间开盘：因甲方原因造成开盘日期延后的，由甲方赔偿乙方经济损失:人民币1000元/日；逾期超过60日，视甲方违约，乙方可单解除合同，甲方承担违约责任。3、 甲方工程进度严重滞后，导致乙方无法完成销售任务，双方可协商将销售期后延；工程进度滞后原计划进度三个月的，乙方可单方提出解除合同，甲方支付乙方已产生但未支付的佣金和溢价。4、 甲方不能够按照合同约定投入宣传推广费用，导致乙方无法完成销售任务，乙方不承担违约责任；经乙方催告后在15天内仍未改正的，乙方可单方提出解除合同，甲方支付乙方已产生但未支付的佣金和溢价。第五十条 任何一方单方解除合同的，应当以书面形式通知对方。自书面通知到达对方之起十五日内，经双方沟通无法达成共识的，合同正式解除