江门市、区公共租赁住房制度管理办法（试行）.doc

江门市区公共租赁住房管理办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为完善本市区（含蓬江区、江海区、新会区，下同）住房保障体系，规范公共租赁住房管理，根据国家住建部、发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国税总局、中国银监委等七部门联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）和广东省人民政府办公厅印发的关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知（粤府办201065号）的有关规定，结合本市区实际，制定本办法。第二条 本市市区范围内公共租赁住房的房源筹集、申请、管理及其相关活动适用本办法。第三条 公共租赁住房的建设实行政府主导、社会参与；统筹规划、多方建设；政策支持、严格监管的原则。第四条 公共租赁住房以满足基本居住需求为原则，通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集。第五条 本办法所称的公共租赁住房，是指由政府投资或提供政策支持，限定建设标准、租金标准、供应对象，面向本市区中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员、市引进人才等群体出租的政策性住房。按供应渠道可分为： （一）政府投资新建、改建、购买、租赁等方式筹集的公共租赁住房；（二）政府存量公房改造而成的公共租赁住房；（三）在商品房开发和“三旧”改造项目中配建的公共租赁住房；（四）房地产开发企业投资建设专门用于对外出租运营的公共租赁住房；（五）社会力量自筹建设专门用于单位员工自用的公共租赁住房。为便于本办法其他内容的表述，在此特将第（一）、（二）、（三）、（四）项合称为政府统筹建设；第（五）项简称为社会力量自筹建设。公共租赁住房定向出租，只租不售，超标退出，循环使用，规范管理。第六条 新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套住房套型建筑面积控制在60平方米以下，人才公寓可以适当放宽；集体宿舍应执行宿舍建筑设计规范的有关规定，并配有厕所、洗澡间、阳台等，人均建筑面积不得少于同期本地住房保障人均住宅建筑面积的一半。第七条 市、区各级住房和城乡建设局是公共租赁住房的主管部门。市住房保障管理部门主要负责由市政府统筹建设，坐落于蓬江区、江海区的公共租赁住房的规划、计划、房源筹集、配租和监督管理等工作；蓬江区、江海区、新会区住房保障管理部门主要负责由区政府统筹建设和社会力量自筹建设的坐落于本辖区内的公共租赁住房的规划、计划、房源筹集、配租和监督管理等工作。市、区各级发展改革、国土资源、城乡规划、城市管理、财政、民政、物价、人力资源和社会保障、统计、税务、监察、审计等政府相关职能部门，各司其职，协同做好公共租赁住房的建设、管理等相关工作。 第二章 房源筹集第八条 蓬江区、江海区的公共租赁住房的发展规划和年度计划由市政府根据以上两区的经济发展水平、房价水平和公共租赁住房的供求情况制定和对外公布；新会区的公共租赁住房的发展规划和年度计划由新会区政府根据本区的经济发展水平、房价水平和公共租赁住房的供求情况制定和对外公布。公共租赁住房应当统筹规划、合理布局，充分考虑居民的交通、就业、入学、就医等要求，尽可能安排在交通便利、公共设施齐全的区域。第九条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。政府投资建设的公共租赁住房建设用地实行划拨供应；在商品房开发和“三旧”改造项目中配建的公共租赁住房建设用地可以划拨供应或通过有偿出让方式供应；房地产开发企业投资建设专门用于对外出租的公共租赁住房建设用地通过有偿出让方式供应；社会力量自筹建设的专门用于自用的公共租赁住房建设用地由建设单位在自有储备用地中解决，且必须符合城市建设规划。第十条 政府投资建设的公共租赁住房资金来源包括：年度财政预算安排（含土地出让净收益10%和公积金增值收益余额、公共租赁住房租金收入等）、中央和省安排的专项补助资金、商业银行贷款、公积金贷款等。在商品房开发或“三旧”改造中配建的公共租赁住房的资金来源由开发单位自筹或由政府投资解决；房地产开发企业投资建设专门用于对外出租运营的和社会力量自筹建设专门用于自用的公共租赁住房资金来源由建设单位自筹。第十一条 鼓励金融机构根据国家相关政策发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集公共租赁住房建设资金。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。第十二条 公共租赁住房开发建设和租赁经营过程中涉及的相关税费，按财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税201088号）执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发的通知（建住房2007258号）执行。第十三条 公共租赁住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十四条 公共租赁住房建设纳入市保障性住房计划，报有关部门审核同意后方可进行相关税费减免。建成后的公共租赁住房产权归投资建设单位所有，如在商品房开发和“三旧”改造项目等中另有约定的，按约定内容处理，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质。在公共租赁住房性质不变前提下，投资者可以依法整体转让。第十五条 公共租赁住房的质量安全应当符合相关法律、法规规定以及国家有关住房建设的强制性标准。房屋建成后，工程建设项目的验收和保养，按照国家有关规定执行。公共租赁住房建设单位对其建设的公共租赁住房工程质量安全负最终责任。第三章 保障对象第十六条 公共租赁住房的供应对象为：具有本市城镇户口的城镇中等偏下收入家庭或个人、新就业人员、外来务工人员和市引进人才。第十七条 申请公共租赁住房以家庭为申请单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。申请人与共同申请人之间必须有法定的赡养、抚养关系。单身人士申请公共租赁住房的，本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。第十八条 通过购买商品房入户本市区的人员，不得申请公共租赁住房；投靠子女户籍迁入本市区的人员，不得单独申请公共租赁住房。第十九条 同时具备下列条件的中等偏下收入住房困难家庭，可以申请由政府统筹建设的公共租赁住房：（一）具有本市区城镇居民户口；（二）家庭人均年收入低于上年度本市区人均可支配收入的80%；（三）家庭资产（含银行存款、土地、房产、汽车、股票、债券、贵重收藏品等）净值符合市政府公布的标准。该标准每三年公布一次，20112013年标准为15万元。（四）未享受过政府购房优惠政策，包括按“三三制”、标准价、房改商品价购买公有住房和购买政府提供的经济适用住房、解困房、安居房等。（五）市政府批准的其他条件。符合前款条件且年龄达到30周岁以上的单身人士，可以独立申请公共租赁住房。政府统筹建设的公共租赁住房优先满足符合申请条件的本市户籍申请家庭和个人的需要。符合公共租赁住房租赁申请条件的本市区户籍申请家庭中有70岁以上老人、重点优抚对象、残疾人员、以及单亲妇女家庭的，在配租时予以优先考虑。第二十条 同时具备下列条件的新就业人员，可以申请由政府统筹建设的公共租赁住房：（一）具有本市区城镇居民户口；（二）持有大、中专院校毕业证，从毕业当月起计算不满60个月；（三）已与本市区用人单位签订三年以上劳动（聘用）合同，并缴纳社会保险费等劳动保险三个月以上；（四）本人及其配偶在本市无私有住房，且未租住公房；（五）市政府批准的其他条件。第二十一条 同时具备下列条件的外来务工人员，可以申请由政府统筹建设的公共租赁住房：（一）持有本市区城镇暂住证；（二）已与本市区用人单位签订三年以上劳动（聘用）合同，并缴纳社会保险费等劳动保险三年以上；（三）本人及其配偶在本市区无私有住房，且未有租住公房；（四）市政府批准的其他条件。第二十二条 市引进人才申请公共租赁住房（人才公寓）的管理办法另行制定。第四章 申请和审核第二十三条 城镇中等偏下收入住房困难家庭申请由政府统筹建设的公共租赁住房，应提交下列材料：（一）公共租赁住房申请表；（二）申请人及其共同申请人居民身份证及户口簿复印件；（三）申请人及其共同申请人收入证明；（四）申请人家庭资产净值申报表；（五）申请人及共同申请人没享受过房改购房等证明；（六）在本市区无房或家庭人均住房面积不足同期廉租住房保障范围规定面积的证明。第二十四条 新就业人员申请由政府统筹建设的公共租赁住房应提交下列材料：（一）公共租赁住房申请表；（二）申请人居民身份证及户口簿复印件，未婚的还应提供未婚证明；（三）申请人大、中专院校毕业证书复印件；（四）申请人与本市区用人单位签订三年以上劳动合同复印件；（五）申请人连续缴纳三个月以上社会保险费等劳动保险资料复印件；（六）申请人及其父母和配偶在本市区无房或家庭人均住房建筑面积少于同期廉租住房保障范围规定面积的证明。第二十五条 外来务工人员申请由政府统筹建设的公共租赁住房应提交下列材料：（一）公共租赁住房申请表；（二）申请人居民身份证及暂住证复印件，未婚的还应提供未婚证明；（三）申请人与本市区用人单位签订三年以上劳动合同复印件；（四）申请人连续缴纳三年以上社会保险费等劳动保险资料复印件；（五）申请人及其父母和配偶在本市区无房或家庭人均住房建筑面积不足同期廉租住房保障范围规定面积的证明。第二十六条 城镇中等偏下收入家庭申请由政府统筹建设的公共租赁住房，应向户籍所在地街道办事处提出书面申请，提供相关证明材料。街道办事处受理后，按照江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法要求协同有关部门进行三审核一公示。市、区住房保障管理部门对经审核符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭予以登记，由市、区住房保障管理部门或由投资建设运营类公共租赁住房的产权人适时配租公共租赁住房。第二十七条 新就业人员、外来务工人员申请由政府统筹建设的公共租赁住房，应当向用人单位提出书面申请，提供相关证明材料。用人单位初审后统一向市、区住房保障管理部门提出申请，并承担担保责任。市、区住房保障管理部门不直接受理新就业人员、外来务工人员个人申请。市、区住房保障管理部门对申请人和申请单位提供的相关证明材料进行审核，审核通过的予以登记，由市、区住房保障管理部门或由投资建设运营类公共租赁住房的产权人适时配租公共租赁住房。第二十八条 公共租赁住房配租实行轮候制度。向经审核符合条件并已登记的城镇中等偏下收入家庭、新就业人员、外来务工人员配租由政府统筹建设的公共租赁住房，应当按规定的轮候方式公开进行，配租结果应当向社会公布。第二十九条 处于申请或轮候状态的家庭或个人，在轮候期间发生购买住房或资产发生变化不再符合公共租赁住房申请条件的，申请人应主动向原受理单位申报，取消公共租赁住房轮候资格。第三十条 由社会力量自筹建设的公共租赁住房，只能向本单位员工个人或家庭出租。在满足本单位员工个人或家庭租赁需求后，确有富余住房需对外出租的，须报所在区住房保障管理部门的备案后方可进行。对外出租的准入条件、租金水平、租赁期限、退出要求等必须严格按照政府统筹建设的公共租赁住房的相关管理规定执行。第三十一条 社会力量自筹建设的公共租赁住房的准入条件、租金水平、租赁期限、退出要求等由建设单位自行制定，报本单位职工代表大会或全体职工大会通过，并报所在区住房保障管理部门备案。第三十二条 在工业区、开发区统一投资建设的公共租赁住房的准入条件，由工业区、开发区管委会自行制定，并报所在区住房保障管理部门备案。第三十三条 新就业人员、外来务工人员申请由社会力量自筹建设的公共租赁住房，申请人直接向建设单位提出申请，由建设单位进行审核，审核通过的予以登记，并适时配租公共租赁住房。第五章 租金及租赁管理第三十四条 政府统筹建设的公共租赁住房的租金按照套型建筑面积计收，具体标准为：（一）年人均可支配收入低于市区公布标准60%的家庭或个人，租金按照房屋所在地房屋租金参考价（由市房地产租赁管理部门按照上年度市区房屋租金水平制定并发布，下同）的50%计收；（二）年人均可支配收入为市区公布标准60%70%的家庭或个人，租金按照房屋所在地房屋租金参考价的60%计收；（三）年人均可支配收入为市区公布标准70%80%的家庭或个人，租金按照房屋所在地房屋租金参考价的70%计收；公共租赁住房租金计收比例根据社会经济发展状况、公共租赁住房的建设标准和配套设施、住房保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况可适时进行调整。具体的调整时间和幅度，由市住房保障管理部门会同市物价管理部门、财政管理部门提出意见，征求各区政府后，报市政府批准后公布执行。第三十五条 公共租赁住房按照“经济环保”原则进行一次装修，承租人不得对住房进行二次装修、扩建、加建和擅自改变原有使用功能和内部结构。第三十六条 改建的公共租赁住房在出租前，由产权人（出租人）视实际需要进行基本装修，确保具备基本居住条件。第三十七条 房屋租赁合同除须列明房屋的基本情况外，还须明确出租人和承租人（如果承租人是新就业人员或外来务工人员的，还应包括担保人）的权利和义务，明确违约责任。第三十八条 申请人不接受配租的房源、不签订公共租住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，作申请人弃权处理。市住房保障管理部门三年内不再受理申请人配租公共租赁住房的申请。第三十九条 符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。第四十条 城镇中等偏下收入家庭、新就业人员、外来务工人员承租公共租赁住房的，可提取本人和共同申请人在市、区的住房公积金缴纳房租。第四十一条 市、区人民政府投资建设的公共租赁住房的租金收入实行“收支两条线”管理，专户储存，专款专用，专项用于政府投资的公共租赁住房的运营、维护、管理和再投资。第四十二条 住房保障主管部门应当加强公共租赁住房的租赁监管。公共租赁住房的租金收缴以及房屋日常管理、维护等具体事务性工作，可由产权人（出租人）委托市、区住房管理部门管理。管理方式上要制度规范、操作有序。向企业出租的集体宿舍，企业应当派员参与管理。第四十三条 公共租赁住房只可用于承租人租住。承租人不得出借、转租、分租或闲置，不得用于从事其他经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。承租人租住公共租赁住房，负有及时维护、合理使用的责任。因不当行为造成房屋和家用设施损坏的，应当赔偿；因过失造成责任事故，应当承担相应的法律责任。第四十四条 公共租赁住房小区具备物业管理条件的，该小区的受托管理部门应当为承租人提供物业管理。公共租赁住房物业管理费应当由承租人负担。第六章 续约及退出第四十五条 加强公共租赁住房合同管理。租赁合同应当载明房屋地址、租赁面积、租金水平、租赁期限、违反使用规定的责任、合同解除条件等事项。租赁合同期限一般为35年。第四十六条 承租由政府主导统筹的公共租赁住房的城镇中等偏下收入家庭，应当自租赁合同届满之日前3个月内向户口所在地街道办事处申请续约，并重新如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况。街道办事处受理后，按照江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法要求协同有关部门进行三审核一公示，经审核符合公共租赁住房租赁条件的，由原出租人继续提供公共租赁住房，视家庭年人均可支配收入情况按照第三十四条的规定相应调整租金标准，并与承租人续签租赁合同。第四十七条 承租由政府统筹建设的公共租赁住房的新就业人员、外来务工人员，应当自租赁合同届满之日前3个月内向用人单位申请续约，并重新提交相关资料。用人单位初审后统一向市、区住房保障管理部门申请续约，并重新提供担保。符合相关条件的可以继续承租，但新就业人员续租时间与初次承租时间合计不得超过5年。如续约期满后，原承租人符合具有本市城镇户口的城镇中等偏下收入家庭或个人条件的，可另行提出申请。第四十八条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准的以及主动申请退出的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30日内腾退出公共租赁住房。暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按原租金标准计收租金；过渡期满后仍不腾退的，租金标准按照房屋所在地房屋租金参考价计收，一年后按照