浅析房产税的问题与政策建议.doc

浅析房产税的问题与政策建议 摘要近期各地房产快速上涨，各地政府先后出台了一系列调控房价的措施，但措施并不能持久，为此从开征房产税的意义出发，归纳了我国现行房产税存在税制结构不尽合理、课税依据不尽合理、税率设计不尽合理、相关的配套政策不完善等问题，在此基础上，提出了深化房产税改革的政策建议。 关键词房产税；房产税制度政策 中图分类号C916 文献标识码A 文章编号1671-5918（2017）02-0081-02 doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.02.038 本刊网址http： 近几年以来，我国房价不断上升，居高不下，一直是全国人民普遍关注的问题。特别是近一年来，不但北京、上海、广州、深圳等一线城市上涨幅度较快，连厦门、南京、杭州、合肥、福州等二线城市也涨幅惊人，上半年中国主要的38个城市中，仅有13个城市的房价没有上升，占比34%。其余66%的城市房价有不同程度的上升，其中涨幅超过10%的城市有17个，占比45%；涨幅超过30%的城市8个，占比21%。从涨幅最高的三个城市看，深圳为76%，东莞为44%，而南京为37%。为了抑制房价的上涨，2016年9-10月，各地政府先后出台了很多调控房价的措施，包括提高税费、提高购房首付比例、限制贷款发放等来提高交易成本，施行“限购限贷”，来控制房价的过快增长，到几个城市进行房产税试点，以达到抑制购房需求，降低房价的目的。但是这些措施没有持久多长时间，它们不仅抑制商品房市场的投机需求，也影响了一些正常的购房需求。 很多地方政府通过行政手段来压低房价，并出台相应的限购政策，实际表明这一调控手并没有使一线城市房价得到良好的控制，相反还是有上涨的趋势。宏观调控的有效方法，应该要逐渐淡化行政手段，从市场自身角度出发进行调节，并按照不同的购房需求从根本上进行明确区分。也可以从税收角度上着手进行调节，对信贷制度进行改革，从而替代限购政策，建立房地产调控的可持续机制。 一、房产税开征的意义 （一）有利于增加地方政府财政收入 房产税是地方税，可以增加地方财政收入，并且房地产税是直接税，比间接税更能发挥调节收入分配差距的功能。对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。 （二）有利于社会公平和资源节约 从目前来看，我国收入分配的差距越来越大十分明显，房地产市场体现得尤为突出，而房价的上涨会导致贫富差距加大。征收房产税不但可以发挥财富的调节作用，实现社会公平；而且房产是重要的社会资源，征税可使高收入者减少对房地产的需求，实现社会资源的节约。 （三）有利于打击房产投机 通过征收房产税，增加房屋所有者的持有成本，提高房产投机性需求的成本，减少投机行为，同时有利于拥有多套房屋的家庭将房屋转让或出租，增加二手房的供给。 二、现行房产税制度存在的问题 我国现行房产税是国家进行宏观调控的重要手段，一定程度上起到了稳定房价、促进经济发展、增加财政收入的作用。但是，随着市场经济的发展，现行的房产税政策已经不能适应当前的经济发展趋势，存在一些明显的弊端。 （一）税制结构不尽合理 目前的房产税体现为房地产流通环节税种较多、税负较重，按照购买价格计税，导致因市场供求变化等因素引起的房价变动，容易造成购房人一次支付，一劳永逸，起不到抵制投机的目的。 （二）课税依据不尽合理 上海和重庆已经开展房产税试点，并规定在房产税改革试点前期，参考住房市场交易价格作为课税依据，不断完善后在再按照房产评估价格征税。而市场交易价格和评估价格是完全不同概念，市场交易价格属于买卖双方就房产达成的交付价格，而评估价格则是通过专门的评估机构用科学的手段和方法估算的房产价值。而一些征税方法带有歧视性，例如现在城市化进程中，不可避免地存在大量的非本地户籍居民，这部分人群经济条件普遍不好，他们在工作地生活，需要拥有一套房子作为立身之所。如果将他们的首套购房纳入征税范围，意味着剥夺了他们的生存权利。 （三）税率设计不尽合理 重庆将房产税的税率设计为三档计征，分别是0.5%、1%和1.2%；而上海则采取单一税率形式，税率为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格较低，比本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍还要低，税率减为0.4%。重庆分档征税的办法固然很好，但是由于税率过低导致抑制投机的作用无法发挥。上海所采用的征税方法规定不尽合理，使得单一税率得不到公平发展。 （四）相关的配套政策不完善 当前税收征管的配套措施还不够完善，相关配套政策未能与信贷金融相结合。对于公民个人财产信息系统以及个人财产登记制度我国暂时并没有落到实处，从银行贷款的利率来看，其中的差别仅是第一套房产的差别，从而忽略了购房者实际经济状况，这种差别化的信贷政策并没有充分发挥效果。 三、深化房产税改革的政策建议 （一）提高持有环节房产税 房产税作为房地产税的一个组成部分，应从整体上确定它在房地产涉税领域，即开发、转让和持有环节中的定位。在房地产领域，未来税制改革的基本思路应该是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收，降低甚至取消开发转让环节的土地增值税。房地产企业在缴纳土地增值税后，还需要缴纳企业所得税，造成对房地?a企业的双重征税，一方面导致开发商利润减少，从而减少房地产供给，另一方面形成开发商通过转嫁税收助推房产价格。另外，世界上大多数国家和地区很少征收土地增值税。因此，提高持有环节房产税，以房产税逐步替代土地增值税是很好的举措。 （二）优化房产税制度设计 设计合理的税收征收制度，能引导纳税人的行为符合政府的要求与利益，也能维护纳税人的权利。基于上海重庆房产税试点中出现的问题，应不断优化房产税自身的制度设计。 1.确定合理的征税对象和征收范围。从上海重庆房产税试点中看到，征税范围比较狭窄，影响了房地产税设计的初衷。要使房产税真正发挥有效作用，应扩大房产税的征税对象和征税范围。首先，征税对象的确定应以家庭为单位的首套住房免征房产税，而从第二套及以上住房开始征收。并且将市场价格高、面积大的独栋别墅作为征收首选，并按较高比例征收房产税。其次，尽快将存量房纳入房产税的征税范围。只有包括存量房在内的房产，才能真正体现出家庭的全部财富价值，更能实现税收公平原则。我国房地产市场目前仍以增量房为主的阶段，但增量房随着时间推移都会变成存量房，而对于存量房新旧房屋价值的差别，可以通过设计差别税率或者税收优惠来解决。在确定房产税的征收范围和征税对象时，要考虑全面开征房?a税，也要考虑保障中低收入人群的基本住房需求，避免房产税成为居民沉重的生活负担。 2.以市场评估价值作为计税依据。房屋交易价格成为现在上海重庆两市房产税的计税依据，而当前我国市场评估体系尚不健全，土地、房产的税负划分不清楚，这是有其合理性的。但长期来看，交易价格受市场的波动较大，无法体现真实的房屋价值，使房产税的征收有失公允，因此不是一种很好计的计税依据。而评估价格，采用统一的评估标准，排除人为因素的干扰，以其作为计税依据更加科学、公正。 （三）科学设置房产税税率 一是实行累进税率。即以房产拥有者的房屋套数及面积大小为基准，随着套数和面积的递增，套数越多、面积越大，适用税率越高。 二是实行差别化税率。房产税税率的设置，充分考虑各地的经济发展水平、居民收入、房屋用途及价值等的差异，比如东部与中西部的差别，大城市与中小城市的差别，高档住房与普通住房的差别等。可以由中央统一立法，规定幅度税率，地方在中央统一规定的幅度内，根据本地房价情况，确定适用税率，使房产税真正发挥税收调控的功能。 （四）完善房产信息登记制度 完善房产信息登记，实现不动产的统一登记，所有不动产在全国的房产信息都可查询，税务部门可更好实施对税源的监控，降低征管成本，提高征管效率。2015年3月1日开始，不动产登记暂行条例正式实施，它的开展将为房地产税的征收起到基础性作用，但还有许多工作要做，目前还是在“发新停旧”阶段，要全面完成不动产登记工作，需要国土部门加大工作力度，尽快做