绿城千岛湖定价策略报告定稿.doc

绿城千岛湖度假公寓定价建议报告杭州精锐广告2007年7月目 录第一章：全国主要度假区发展趋势综述一、我国度假地产市场综述二、全国度假物业开发热点区域分析1、三亚度假物业市场概况2、太湖度假物业市场概况第二章：宏观经济环境综述一、长三角宏观经济环境综述二、2006年淳安县宏观经济发展概况第三章：区域市场竞争环境分析一、杭州市房地产市场发展趋势分析二、淳安房地产市场发展概况三、区域内主要竟品楼盘价格分析第四章：意向登记客户分析一、目前意向登记客户情况二、意向登记客户问卷调查分析第五章：项目定价建议一、定价依据二、项目成本价格核算三、定价策略四、销售节奏与调价控制建议五、1号楼具体定价表项目背景千岛湖度假公寓位于淳安县千岛湖镇，目前千岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。绿城千岛湖度假公寓暂定于2007年8月25日正式开盘销售，首批将推出100余席一线江景房源。目前项目1号楼已封顶，沿湖部分景观已经成型，各项工作均已经落实到位，具备正式开盘销售条件。 因本项目产品属性不同普通房产品，并与周边项目档次拉开较大距离，因此，本次定价过程中，我们将借鉴海南等地成熟度假物业定价方式，参考周边度假物业价格标准，形成价格差异，以项目成本+目标利润为定价基本原则，同时兼顾目标客群的心理价位，实现首期开盘成功引爆，为后续销售奠定基础。第一章：全国主要度假区发展趋势综述一、我国度假地产市场综述1、度假地产市场发展概况我国的度假房地产在上世纪八九十年代兴起于东南沿海城市，东南沿海城市的旅游房地产首推海南。据统计，目前海南的旅游房地产约占全国市场份额的40%，三亚亚龙湾、博鳌特别规划区、海口花开四季等已成为国内旅游房地产的重要项目。国内如北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等一级城市的旅游房地产起步稍晚，但目前发展形势良好。如北京旅游主题社区、天津太阳城和珠江温泉城、上海新天地和佘山等。2、度假地产发展趋势未来我国旅游房地产的投资将逐渐大型化。在土地和金融“双缩”重压下，主流房地产利润空间越来越小，旅游房地产正在成为房地产开发企业新的投资热点。随着竞争的日益激烈，旅游房地产的投资主体和投资规模都将趋向大型化。目前我国已经出现了首创、海航、中信、中旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业、中坤集团等旅游房地产航母型企业集团，未来这一趋势将更加明显。未来旅游房地产的重点投资区域将逐渐从一级城市转向二、三级城市。由于一级城市的房地产开发已经非常激烈，开发商开始纷纷向二、三级城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更将受到青睐，其旅游房地产也定将成为下一个众人关注的焦点。投资二、三级城市的旅游房地产，在闲暇时间可进行度假活动，平时又可以租给游客使用，同时还能享受房价上涨的回报，益处良多。二、全国度假物业开发热点区域分析（一）三亚度假市场发展概况1、三亚概况海南地处祖国南端的南海上，为中国第二大岛，北隔琼州海峡与广东省雷州半岛相望。总面积3.5万平方公里，海域面积约200万平方公里。人口大约700多万，其中120万为黎、苗等少数民族，是著名侨乡之一。三亚当地房产市场除了同其它城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。近几年，旅游业的发展直接刺激了旅游房产的发展，更多的游客并不满足到三亚一游，而是希望能长期或经常性的在三亚度假，为此，激起了众多房产开发商在沿海地块开发用地，最具代表性的当属亚龙湾的爱琴海岸及三亚湾的国光滨海花园。2、2006年三亚房地产市场发展情况1）投资增速放缓，大型重点项目启动2006年1月-11月，三亚经济保持平稳增长态势，前三季度三亚市GDP增速达13.2%，固定资产投资完成58.6亿元，比去年同期增长32.4%。固定资产投资项目达161个，创历年来投资项目个数新高，比去年同期的128个多33个。房地产开发投资完成25.9亿元，同比增长43.3%。其中，11月份房地产开发投资4.6亿元，同比增长210%。9月16日三亚集中启动了时代海岸水居巷旧城改造项目、鹿回头旅游区小东海项目、三亚湾新城西路、太阳湾高级度假区、凤凰国际水城和丽思卡尔顿酒店等六大项目建设，投资总额近120亿元，三亚市重点项目的开工和推进，使得全年固定资产投资达到68.5亿元，同比增长39.4%，投资直接拉动GDP增长3.7个百分点。2）土地价值得以释放，价格一路攀升随着三亚房地产业的快速发展，从2003年实行土地出让“招、拍、挂”以来，相继创下每亩土地64万元、127万元的记录。2006年1月19日，三亚市国土资源局向社会公开拍卖三亚月川新城区70.644亩土地，三亚市昌达房地产有限公司最终以8400余万元人民币赢得竞拍，每亩折合人民币120万元；2006年2月20日，三亚市丰兴隆桥南侧33.68亩国有土地使用权在三亚市房地产交易所一楼大厅公开拍卖，三亚市河港综合治理有限公司以6300万元的高价竞得，平均每亩土地成交价达到187万元，创下三亚历史上国有土地拍卖成交单价的最高记录。“十一五”期间，三亚将仍然按照“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地投放，土地价值将进一步得到释放，土地价格一路攀升。3）商品房销售量价齐升，商品房供给量略大于求2006年1-11月共批准预售商品住房6160套，面积54.50万m2，结转可售面积80.16万m2，其中上年结转可售面积45.64万m2。1-11月实际登记销售面积59.27万m2，与上年同期相比增长10 %；商品房供给量略大于求,平均售价5114元/ m2，和去年同期相比增长6 %；其中，海景房的平均售价10054元/，非海景房平均售价3956元/，由于前几年三亚房价与价值明显背离，根据市场需求的情况分析，现时的房价属恢复性增长，未来仍有上涨的空间3、三亚高端度假物业一览表项目总量物业形态总套数配套设施均价总价爱琴海岸28亩公寓一期133套销售率65%健身、儿童娱乐区、会议室、商务中心、餐厅精装全配3.8万元2001600万公主郡562亩别墅公寓别墅：120公寓：1300周边：五星级酒店、高尔夫-翡翠谷89亩7663平米产权酒店公寓别墅-周边：五星级酒店、高尔夫内部：游泳池、网球场产权酒店：2.64万元别墅：11560元200400万滨海花园11万平米公寓别墅公寓：1160套别墅：22幢38户五星级酒店、户外游泳池、中餐厅精装全配-小结：海南三亚环境优雅、气候宜人，拥有丰富的海景资源，是我国最早开发的度假区域之一，度假市场相对成熟。三亚的房产在92-93年时，一直走下坡路，2000年房产市场开始明朗起来，三亚当地房产市场很特殊，除了同其它城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。近几年，旅游业的发展直接刺激了旅游房产的发展，更多的游客并不满足到三亚一游，而是希望能长期或经常性的在三亚度假。从目前三亚的房地产发展情况来看，其当地的普通物业与度假物业价格相差较大，从中可以发现其度假的市场规模已经初具规模，吸引着全国各地的高端人群前去购买。因此，当地普通度假物业价格均在12万元/平米左右，高档度假物业高达3-4万元/平米。（二）、太湖度假市场发展概况1、太湖度假区概况太湖，中国第三大淡水湖泊，以优美的湖光山色和深厚的人文底蕴闻名中外，被誉为长江三角洲的母亲湖。随着国家新制定的长江三角洲地区区域规划实施，以上海为核心的长三角地区正以新的格局展現在亚太地区乃至世界面前。浙江湖州太湖旅游度假区顺势应时，凭借其优越的区位条件、优质的生态环境，广阔的市场前景，强势的后发优势，登上長三角地区新一轮建设发展的前台。上有天堂、下有苏杭，天堂中央，湖州风光。湖州太湖旅游度假区正以世界眼光的规划理念、功能齐全的公共设施、高效规范的政府服务，打造长三角地区最具生态价值、最具文化內涵、最具国际水准的湖滨休闲度假胜地！ 湖州太湖旅游度假区位于太湖南岸，为省级旅游度假区，首批国家AAAA级旅游风景区、国家水利风景区。陆域面积220平方公里，水域面积300平方公里，湖岸线64公里，其中核心开发区域50平方公里。 太湖度假区处于长三角城市群的中心，区位交通条件优越，申苏浙皖高速、申嘉湖高速、杭宁高速组成的便捷快速的对外交通网，使度假区到上海仅需70分钟，到杭州仅需40分钟。在建的杭宁城际轨道和规划中的湖苏滬城际轨道交通将使沿线城市形成同城效应。2、太湖主要度假物业一览表项目总量物业形态配套设施均价总价浏河上海假日-别墅、排屋、高层、小高层、商铺-别墅：5000多元公寓：3000多元别墅：100150万公寓1530万胥香园6.5万平米多层公寓-3500元 -帕堤欧98亩71万平米公寓、排屋-3600元-太湖湾度假村7万平米别墅、酒店公寓五星级酒店配套6000元/平米60万起/套太湖阳光假日1000亩30万平米高层公寓、别墅商业街、五星级酒店、高尔夫练习场-150250万小结： 近年来，太湖区域度假物业发展迅速，整体价格偏低，从而吸引了大批上海市民购买，据有关资料不完全调查显示，太湖度假物业有近80%的客户来自上海。其购房目的，一方面用于度假或养老，同时也考虑作为投资考虑。 从太湖的资源环境和地理位置来看，太湖区域的度假物业水平与千岛湖相当，区域之间存在较大竞争。目前太湖度假物业发整体价格水平和物业品质较低，其价格能量没有被完全释放出来。近年来，随着太湖蓝藻污染的出现，将严重制约其度假物业的发展，千岛湖将有超越太湖在长三角地区的度假胜地的地位。第二章：宏观经济环境综述一、长三角宏观经济环境综述1、人均GDP增长迅速2005年，长三角地区人均GDP超过4000美元，是中国经济发展最快的区域之一，上海人均GDP超过6000美元，是中国经济最发达的城市。浙江省人均GDP达到3400美元，是中国第一个超过人均GDP3000美元的省份，杭州人均GDP超过5000美元。2、可支配收入情况2005年，上海市人均可支配收入为18645元，全国排名第二。杭州城镇居民人均收入16294元，位居全国第六位，低于深圳、上海、广州、北京、宁波，杭州城镇居民人均消费性支出13438元，全国排名第四位仅次于深圳、广州、上海。3、恩格尔系数恩格尔系数是一项考核消费结构的指数，随着恩格尔系数的降低，人们对旅游、度假、娱乐、教育等消费的需求不断增长。恩格尔系数大于50%为温饱，40%49%之间为小康，30%39%之间为富裕，低于30%为最富裕。根据国际上恩格尔系数的消费标准，低于39%意味着旅游消费成为热点，低于35%意味着汽车消费成为热点；低于33%则是出境游及休闲度假消费成为普及。2005年，杭州市区的居民恩格尔系数为34.8%，汽车消费进入热点区，逐步接近出境游与休闲度假的普及区。4、浙江城镇居民消费情况2006年去年，浙江省城镇居民的人均消费性支出为13349元，增长8.9%，在全国31个省市区中继续保持第三位。 截止到2006年年底，浙江省11%的城镇家庭拥有家用汽车。汽车的普及，是度假休闲经济深度发展的重要前提。5、2006年杭州市区居民收入状况2006年杭州市区、宁波市区城镇居民人均收入分别为19027元和19674元，在全国36个大中城市中继续保持2005年的排名，分别居第六位和第五位。收入最高的是深圳市，人均32009元；其次是上海市，人均20668元；排在第三位的是北京市，人均19978元。小结：按照国际经验，一个国家人均超过1000美元，旅游需求将急剧膨胀，但主要是观光性旅游需求。人均达到2000美元将基本形成对休闲的多样化需求和多样化的选择，人均收入达到3000美元，度假需求就会普遍产生。从长三角各大城市的经济发展情况来看，城市居民的度假需求将日益增大，整个浙江省人均收入早以超过3000美元，长三角度度假市场有着广阔的发展空间。二、2006年淳安县宏观经济发展概况1、全年生产总值增长迅速初步统计，2006年全县实现生产总值67.4亿元，同比增长14.6。按常住人口计算的人均生产总值为17100元，约为2200美元。全县实现财政总收入60926万元，增长27.5，实现地方预算内财政收入32855万元，增长18.7。2、固定资产投资稳步增长 全年完成固定资产投资38.7亿元，同比增长18.6；房地产开发投资6.4亿元，增长7.1。从限上投资结构看，第一产业投资0.4亿元，增长1.7倍，第二产业投资10.7亿元，增长31；第三产业投资21.2亿元，增长10.9。全年完成建筑业增加值5.2亿元，比上年增长5.4。 3、旅游度假业持续发展 千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1。接待境外游客3.1万人，增长25.0。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6。4、城市绿化水平提高 城市绿化水平进一步提高。年末，城区园林绿地面积376公顷，城区公共绿地面积72.8公顷，建城区绿化覆盖率49.9。城区人均占有公共绿地面积13平方米，比上年末增加0.2平方米。小结： 从上述资料中发现，淳安县整体经济发展势头良好，旅游度假业收入和人数增长迅速，在很大程度上带动了整个区域的经济增长。当地城市环境、交通系统进一步改善，当地政府职能部门有意识的加大力度发展旅游度假经济，旅游度假条件进一步得到改善，对于本项目的开发有非常积极的促进作用。第三章：区域市场竞争环境分析一、杭州市房地产市场发展趋势分析（一）2007年杭州房地产市场发展概况1、土地成交与现有楼盘持平自07年5月底出让的杭政储出（2007）17号地块起，以后每幅宅地都陷入多家开发商（品牌公司、大公司为主，并非随意乱来的拼命三郎）的激烈拼抢中，其中多幅地块最终成交的楼面地价更是等于甚至超过周边在售房价。地块名称地块位置起拍楼面地价成交楼面地价超出比例竞价轮次竞得者17号地块钱江新城53271175912117绿城房产等18号地块下沙147324506633北京金隅嘉业投资有限公司20号地块长板巷6232122459612旅游房产21号地块之江旅游度假区（游乐设施用地）1235341117627金都房产22号地块九堡286246266221浙江德信置业有限公司23号地块浙江工商大学61911571215490宁波雅戈尔实业有限公司24号地块三墩27877077154%80东阳市中天房地产开发有限公司25号地块27877750178%2426号地块2882561295%21中海房产2、房地产投资再掀高潮 自今年5月初开始，杭州楼市成交量开始飇升，起初以为是楼市进入旺季的自然表现，但随着时间的推移，一批曾经闻名天下的温州炒房团开始浮出水面，新一轮的地产投资热点即将出现。3、市场供不应求据透明售房网权威数据显示，当前（07年7月15日）市6区住宅可售套数仅剩余5700多套，而且这个数字还在每天递减。分散到市6区150多个在售楼盘的各幢中，购房者实际可以选择的房源极为有限！4、房价上涨迅猛自05年宏观调控发力后，市6区多数住宅价格上涨缓慢，很多项目从05年至今价格几乎没有变动，然而自5月份来的市场旺销加上近期各区域出让土地的天价成交，引发了这两天几乎全城的楼盘都在紧急提价或酝酿提价，甚至有楼盘（枫华府第）直接将单价上调6000元/平方米。（二）、杭州市高端公寓信息一览表项目总量物业形态配套设施均价总价枫华府邸25.5万平米高层、小高层休闲、餐饮、学校 3万500万银马公寓15万平米高层公寓城市配套、学校2.5万 400500万东方润园22.6万平米高层公寓求是高级中学 -400万/套梧桐公寓-小高层公寓城市配套11000元/平米 售完二、淳安房地产市场发展概况1、04年以来淳安县的房地产的投资额与销售额从上图看出，04年淳安县的房地产投资额8.8亿元，三年之中最高。05年下降到5.9亿元，06回升到6.3亿元。这种现象主要是由于淳安县的土地转让主要集中再04年以前，一些拿到土地的开发商不急于开发而造成的。而05年销售额基本和04年的开发量成一致。2、04年以来，淳安房地产施竣工面积与销售面积如图所示施工面积、竣工面积及销售面积总体趋势呈下降之态，基本因素与土地出让总量密切相关。3、04年以来淳安商品房销售价格走势图四所示自04年以来，淳安县商品房销售均价稳步上升，增幅为12左右，这一数据明显高于浙江省内其他地区。4、淳安房地产市场发展趋势分析1）未来度假市场竞争激烈从目前已知的信息看，未来三到五年左右的时间里，千岛湖地区陆续上市的高端度假别墅约有500800套左右，其中与五星级酒店复合的度假别墅就包括顺发恒业意向引进洲际酒店的高尔夫别墅项目，云天房产计划引进香格里拉或万豪的度假别墅，开元旅业在千岛湖另有一个高尔夫别墅与酒店复合的项目。2）度假产品及配套同质化严重目前已知在千岛湖从事度假物业开发的杭州开发商共有13家左右，并且将会兴建9座星级酒店，产品主要以度假别墅为主，配套内容同质化严重，均为酒店、游艇俱乐部、水上游乐设施等。在未来三到五年里，千岛湖的度假物业市场即会是个竞争激烈的战场，又是一个新的房产开发热点。3）度假物业销售速度较慢 在调查中发现，开元度假村从03年开发至06年底别墅销售剩余少量存房，翡翠岛别墅推出一期推出30套别墅经过一年左右时间消化完毕。从中可以发现，当地的度假市场尚处于发展阶段，度假物业销售速度缓慢。三、区域内主要竟品楼盘信息一览表项目总量物业形态总套数配套设施均价总价滨江度假酒店别墅8万平米别墅、酒店、多层公寓265多户索菲特酒店配套服务、游艇俱乐部、环湖直升机等待定待定开元度假村6.6万平米别墅、酒店88幢五星级酒店、游艇、水上运动项目、餐饮、棋牌室8000元/240400万翡翠岛山水名墅7万平米别墅、酒店会所198幢酒店会所、滨湖会所、天然泳池和游艇俱乐部1500018000元/250600万美都千岛碧云天3.4万平米高层、小高层、商场377套第一人民医院、镇三小学、进修学校、菜市场4200元/12100万千岛龙庭4.9万平米高层、酒店240套千岛湖广场、商业街区、南山学校、淳安中学、五星级酒店4700元/20100万小结： 从千岛湖房地产市场中，可以归纳为三类产品：居家公寓、度假公寓、度假别墅； 从价格上来看，城区普通居家公寓单价在30004000多元/平米之间，湖景公寓价格达到40005000多元/平米，主力总价在20100万之间，度假别墅单价集中在800012000元/平米之间，其中不乏高档豪宅项目，精装修价格达到3万元/平米，总价范围在200600万左右；本案定位为度假公寓，首批湖景房源均价15000元/平米（精装全配），总价范围集中在80120万元/套。从单价上看，本案价格在普通公寓与别墅之间，本案产品与其他湖景公寓有较大差距，支撑理由有品牌、精装修、度假配套等因素。相对别墅而言，环境景观资源优于本案，但区位上不如本项目。从单价而言，别墅与公寓不具备可比性，而促使消费者购买本案的理由在于本项目的总价略低。因此，从产品形态上来看，本案的主要竞争对手主要为滨江千岛湖湖滨花园，目前该项目尚未确定具体开盘时间和价格。第四章：意向客户分析一、意向登记客户概况截止2007年6月底，本项目上半年共计积累意向客户174位，其中千岛湖137人，杭州37人，其中意向较强的为24位，分别为千岛湖18人，杭州6人。从登记意向客户中可以发现，本项目目标客群特征为：多次置业的群体，在物业投资方面有获利经验的投资群体；具有独特的生活方法，价值观和健康的消费理念；是具备西方的价值观和享受观，懂得赚钱也知道如何享受；有度假经验，和出境旅游的习惯；讲究生活品位，注重品质感，希望自身品位与众不同，对新事物保持高度敏感。熟悉绿城的产品，对绿城的品牌是完全信任的，并且一直关注绿城开发的新动向。二、意向登记客户问卷调研分析同过2007年4月绿城新品物业鉴赏会、2007年5月第七届杭州人居展参展及对前期来电来访客户登记情况的分析，以及最新在7月份总经办会议上回收的55份问卷分析，对目标客户的判断如下：1、品鉴会登记客户购房目的调查品鉴会共登记客户38位，在购房目的一栏中，有20位选择度假休闲，5位选择自住，两者相加占登记客户的68，选择投资和度假与投资兼顾两项之和为32。2、房交会登记客户购房目的分析房交会共登记客户210位，在购房目的一栏中，有35位选择休闲度假与自住，占登记客户17，58位选择投资与自住兼顾，占登记客户28，选择投资客户117位，占登记客户55，后两项相加购房目的带有投资意向的客户占登记客户83。3、总经办会议购房目的调查分析调查显示，45的被调查者希望购买度假物业用于假日期间自己居住，42的选择用于投资，包括返租或转售，基本持平。4、品鉴会目标客群心理价位调查分析从目标客群价格调研中分析得出：以上受访人群中，均有较强的经济承受能力，因此，他们也能够承受较高的购房总价。其中，选择在120150万和150180万之间的分别占27%，其次为80100万元，占20%，5080万占10%，100120万占7%。调查中发现，这部分人群价格承受能力较强，但是他们更注重物业高性价比。180200万及500万以上的均占2%，而其他200万450万之间选项无人选择，说明客户对度假产品的心理承受价位以200万为界定，超过200万以上的度假物业市场相对较小。小结： 通过年初绿城品鉴会、房交会以及绿城总经办会议购房目的调查可以发现，购买本项目人群中均有度假和投资为双重考虑，虽然有部分人明确为自住，但是也存在较大的投资心理。从总价接受度来看，大部分意向客户能够接受的总价范围在80180万之间，以上价格是在尚未明确户型的情况下，因此较难推断能接受的单价范围。总体而言，这部分受访人群均属于高端消费人群，对绿城产品熟悉，其心理价格接受程度较高。第五章：项目定价建议由于本项目体量大、开发周期长、市场可比性项目少，其定价方式不能按常用的技术方法进行；因此我们从项目自身角度出发，以当前的市场状况为基础，在进行比较分析后，根据项目的产品特点，充分考虑产品各种因素后，最终推导出项目的市场销售均价。一、 定价依据在上半年持续进行了当地度假物业的市调工作。主要关注6家具可比竞争性的代表楼盘，其中2个项目以高层景观公寓为主要物业形态，4个项目以低层低密度别墅、排屋为主要物业形态。高层景观公寓销售均价为4200-4700元/，销售率在70%-100%；别墅类物业销售价格为800018000元/，销售情况良好，在售楼盘销售率均在70%以上。在市调的目标楼盘中，最具可比竞争性的代表楼盘为“通盛翡翠岛山水名墅”、“千岛湖滨江度假酒店别墅”、“万向天鹅山项目”、“千岛湖天屿山度假村”四个项目，但因其物业形态均以别墅排屋为主，而本项目则以酒店式服务的高层景观度假公寓为主，不同的物业形态会产生不同的需求引导。除了“通盛翡翠岛山水名墅”在售外，价格为1.5万/平米，其余几个项目均未售。因本项目的定位有别于其他别墅类项目，高层湖景视野比其几个项目要开阔、户型小、总价低和高品质服务的特点在当前千岛湖高端房产市场找到了一个空白点，同时稀缺地段的优势结合品牌房企的实力，加上完善的配套设施和高档的精品物业街打造出优越的房产品质，依托长三角城市强大的消费能力，本项目将成为千岛湖最高档的大型度假社区，前景诱人。二、项目成本价格核算序号项目碧水清风项目一期预算费用(万元)可售面积（不含酒店)可售面积（含酒店)106410.00 175390.00 单方造价(元/)单方造价(元/)一期建安工程102190.49 9603.47 5826.47 室外工程3828.28 359.77 218.27 环境工程2264.38 212.80 129.11 公共配套设施5012.40 471.05 285.79 设备工程3188.50 299.64 181.79 弱电工程4120.12 387.19 234.91 合计120604.17 11333.91 6876.34 不可预计5%6030.21 566.70 343.82 总计126634.38 11900.61 7220.16 三、定价策略（一）定价基本方法1、起价因1-3-308户型无阳台，且被2号楼遮挡较多，建议为1号楼最低价，即起价13800元/ 平米2、 售价范围: （1）、 销售起价：1-3-308无露台，受车库出入口噪音影响较大，同时视野被2号楼阻挡，因此该房单价最低，为14350元/ 平方米；（2）、 最高单价：1-1-1701景观效果最好，户型设计豪华奢侈且带私家花园泳池，因此该房单价最高，为26700元/平米（根据实际情况微调）；（3）、均价（包括特殊户型）：一号楼总均价为17195元/平方米；一单元17698元/平方米； 二单元17368元/平方米；三单元16513元/平方米。 (二) 系数确定原则1、朝向差价原则：1单元朝向朝东南方向，2单元朝向朝西，3单元朝向朝西北，因此建议3单元朝向系数最低，2单元次之，1单元最好。因此建议朝向差价100元/ 平米。2、景观差价原则：（1）、2单元视觉角度正对湖面，且湖面开阔，视野可及距离较远；1单元的湖面视觉角度相对较窄，但是视野可及距离相对较远，部分户型可看到对面岸上；而3单元角度也相对较窄，离湖岸线较近，可看到对面的开元度假村，且部分户型受2号楼的遮挡。故2单元的景观效果最好。因此建议2单元与1单元景观差价200元/平米，2单元与3单元的景观差价300元/平米。（2）、因为1、3单元的视觉角度由南到北逐渐递增，因此建议1、3单元由南到北户型每户递增80元/平米,2单元在3单元01户型的基础上普增50元/平米。（3）、1、2单元的转角处，3单元的边套有车库出入口，有噪音影响，因此建议除除11楼以上的1单元08户型、2单元01户型，3单元01、02、03户型这几套户型外，其余均加价30元/平米。（三）户型差价原则：1、 单间户型与套间户型的差异；套间量大大少于单间，因此建议套间加价100元/平米。2、 边套与中间套户型的差异；1单元边套日照、采光、视野均好于中间套，因此建议加价500元/ 平米。3单元边套采光、日照好于中间套，因此建议加价200元/平米 。3、 有无阳台、露台因素。3单元08户型无阳台。有露台只有15层2套边套。因此建议1单元边套加价500元/ 平米，3单元边套加价200元/ 平米；套间加价100元/平米，有阳台加价50元/ 平米，1单元有露台加500元/平米，3单元有露台加500元/平米。（四）楼层差价原则：随着楼层的相应递增，采光与视野效果发生变化，据此制定出相应的楼层递增差价：100元/ 平米。四、销售节奏与调价控制建议（一）、以09年酒店交付为销售节奏关键节点项目的重要卖点即喜来登五星级酒店的交付使用是项目销售节奏的关键节点。2009年底酒店交付使用之前，项目销售节奏主要以平缓稀售为主，但如遇到市场追捧（2008年奥运利好的情况等），可适当加快销售节奏和提升价格，为2009年以后的销售减轻压力。（二）、以09年为主要销售年作为度假房产，项目体量较大，销售任务比较艰巨。且自07年下半年，千岛湖当地诸多度假物业都在视本项目的定价和销售情况择机上市，当地市场对客户的分流作用不容小窥。08年一方面需要巩固客户，一方面可视市场情况做重点销售，09年以后的销售节奏视市场反应而定。（三）、以09年酒店交付为调价主要节点09年酒店交付之前，可做适当调价，保暖市场。酒店交付园区体验区成形后，配合大规模的宣传推广作用和2号楼优质房源的推出，整体可做一次大面积提价。五、1号楼具体定价表1、1号楼各单元均价核算1号楼总价总面积均价套数1单元1997988501128917698.541012单元2127689601225017368.891163单元1888032201143316513.88113合计6013710303497217195.793302、各户型价格测算表图示：1单元 销售起价：12800元/平米1号楼1单元售价表：序号房号建筑面积（约）景观加价（元）户型加价（元）楼层加价（元）朝向加价（元）总加价额（元）销售单价（元/）调价（元/）调价后单价（元/）总价 （约元）调价后总价 （约元）总价差价（约元）备注11-1-20138152002000020074002020010002120076962008077200381000自住21-1-20240832003000020064001920010002020078336008241600408000自住31-1-3012131810245010020045601736010001836036976803910680213000自住41-1-302701730501002002080148801000158801041600111160070000自住51-1-303701650501002002000148001000158001036000110600070000自住61-1-305701570501002001920147201000157201030400110040070000自住71-1-306701490501002001840146401000156401024800109480070000自住81-1-307701410501002001760145601000155601019200108920070000自住91-1-308171130015010020017501455010001555024880502659050171000自住101-1-4012131810245020020046601746010001846037189803931980213000自住111-1-402701730502002002180149801000159801048600111860070000自住121-1-403701650502002002100149001000159001043000111300070000自住131-1-405701570502002002020148201000158201037400110740070000自住141-1-406701490502002001940147401000157401031800110180070000自住151-1-407701410502002001860146601000156601026200109620070000自住161-1-408171130015020020018501465010001565025051502676150171000自住171-1-5012131810245030020047601756010001856037402803953280213000自住181-1-502701730503002002280150801000160801055600112560070000自住191-1-503701650503002002200150001000160001050000112000070000自住201-1-505701570503002002120149201000159201044400111440070000自住211-1-506701490503002002040148401000158401038800110880070000自住221-1-507701410503002001960147601000157601033200110320070000自住231-1-508171130015030020019501475010001575025222502693250171000自住241-1-6012131810245040020048601766010001866037615803974580213000自住251-1-602701730504002002380151801000161801062600113260070000自住261-1-603701650504002002300151001000161001057000112700070000自住271-1-605701570504002002220150201000160201051400112140070000自住281-1-606701490504002002140149401000159401045800111580070000自住291-1-607701410504002002060148601000158601040200111020070000自住301-1-608171130015040020020501485010001585025393502710350171000自住311-1-7012131810245050020049601776010001876037828803995880213000自住321-1-702701730505002002480152801000162801069600113960070000自住331-1-703701650505002002400152001000162001064000113400070000自住341-1-705701570505002002320151201000161201058400112840070000自住351-1-706701490505002002240150401000160401052800112280070000自住序号房号建筑面积（约）景观加价（元）户型加价（元）楼层加价（元）朝向加价（元）总加价额（元）销售单价（元/）调价（元/）调价后单价（元/）总价 （约元）调价后总价 （约元）总价差价 （约元）备注361-1-707701410505002002160149601000159601047200111720070000自住371-1-708171130015050020021501495010001595025564502727450171000自住381-1-8012131810245060020050601786010001886038041804017180213000自住391-1-802701730506002002580153801000163801076600114660070000自住401-1-803701650506002002500153001000163001071000114100070000自住411-1-805701570506002002420152201000162201065400113540070000自住421-1-806701490506002002340151401000161401059800112980070000自住431-1-807701410506002002260150601000160601054200112420070000自住441-1-8081711300150600200225