某大厦建设项目可行性研究报告.doc

1 目目 录录 1 1 总论总论 1 1 1 项目概述 1 1 2 建设单位概况 2 1 3 报告编制依据与范围 5 1 4 主要技术经济指标 6 1 5 结论 7 2 2 项目提出的理由 过程和必要性项目提出的理由 过程和必要性 9 2 1 项目提出的理由与过程 9 2 2 建设项目的必要性 10 3 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 12 3 1 经济发展现状 12 3 2 项目前景分析 13 3 3 项目竞争力分析 14 3 4 市场需求分析 21 3 5 项目定位 22 4 4 场址和项目建设条件场址和项目建设条件 18 4 1 场址 18 4 2 项目建设条件 18 4 3 基础设施条件 21 2 4 4 市政条件 21 4 5 社会经济环境 22 5 5 规划建筑方案规划建筑方案 24 5 1 规划设计方案 24 5 2 建筑方案 26 5 3 结构方案 29 6 建筑设备方案建筑设备方案 34 6 1 空调 采暧设计 34 6 2 给排水设计 36 6 3 电气设计 37 7 消防消防 45 7 1 编制原则 45 7 2 编制依据 45 7 3 消防措施 45 7 4 消防教育和管理 49 8 8 节能节能 50 8 1 编制原则 50 8 2 编制依据 50 8 3 建筑节能 51 8 4 暖通节能 52 8 5 电气节能 52 3 8 6 机电设备节能 53 9 9 环境影响与保护环境影响与保护 54 9 1 环境现状分析 54 9 2 影响环境的因素分析及采取的措施 54 9 3 环境保护 56 1010 劳动安全 卫生防护劳动安全 卫生防护 57 10 1 劳动安全 57 10 2 卫生防护措施 58 1111 项目招标项目招标 60 11 1 编制依据 60 11 2 招标方案 60 1212 项目实项目实施施计划计划 63 12 1 项目实施进度安排 63 12 2 项目实施进度表 63 1313 投资估投资估算算与资金筹措与资金筹措 64 13 1 项目投资估算 64 13 2 资金筹措 66 14 项目财务评价项目财务评价 67 14 1 评价依据与基础数据 67 14 2 营业收入与经营成本 68 4 14 3 项目盈利能力分析 68 14 4 临界值分析 70 14 5 财务评价结论 71 15 结论与结论与建建议议 73 15 1 研究结论 73 15 2 建议 73 5 一 附表 1 投资估算汇总表 75 2 单项工程投资估算汇总表 78 3 工程建设其他费用估算表 80 4 建设规模 内容 指标一览表 81 5 投资计划与资金筹措表 82 6 销售收入与销售税金及附加估算表 83 7 经营成本估算表 85 8 利润与利润分配表 86 9 财务现金流量表 87 10 资本金财务现金流量表 88 11 资金来源与运用表 89 二 附件 1 乌兰木伦湖南岸 C05 01 地块建设用地规划条件意见书 条第字 150600201027018 号 2 项目建设单位企业法人营业执照 3 项目建设单位组织机构代码证 4 项目建设单位资质证书 三 附图 1 XX 大厦建设项目位置示意图 2 XX 大厦建设项目总平面布置图 1 1 1 总论总论 1 11 1 项目项目概述概述 1 项目名称 XX 市 XX 大厦建设项目 2 项目建设地点 XXXX 片区核心区 C05 01 地块 3 项目建设性质 新建建筑 4 建设规模及内容 拟建的 XX 大厦建设项目位于乌兰木伦河南岸 C05 01 地块内 XXXX 大厦项目占地 2 81 万平方米 建筑面积约 26 35 万平方米 本项目核心建筑为三栋超高层和部分商业裙房组成 1 楼功能为写字楼 38 层 建筑高度 164 75 米 建筑面积 51250 平方米 2 楼功能为酒店 式公寓 41 层 建筑高度 166 85 米 45700 平方米 3 楼功能为写字楼 36 层 建筑高度 156 35 米 建筑面积 51700 平方米 裙房 60000 平方 米 地下车库 53000 平方米 5 项目总投资及资金来源 本项目估算总投资 120142 41 万元 其中建设工程费用 99918 19 万元 工程建设项目其他费 9302 18 万元 工程预备费 10922 04 万元 资金来源为企业自筹 6 开发周期及建设期 本项目开发建设期为 2 年 建设期限 2011 年 11 月至 2013 年 11 月 7 结论和建议 2 本项目可行性研究报告就项目建设的必要性 建设内容与规模 建 设条件 环境保护 安全措施 建设工期 项目组织与实施 投资估算 与筹措 社会效益等方面进行分析与论证 结论为项目可行 建议建设 单位尽快落实资金和项目审批 1 21 2 建设单位概况建设单位概况 本项目由 XX 市万宇房地产开发集团有限责任公司和内蒙古锦轩房 地产开发有限公司联合开发 内蒙古锦轩房地产开发有限公司成立于 2010 年 注册资金 4500 万 元人民币 系自治区暂定四级房地产开发企业 公司现有职工 30 名 其 中大专学历以上 25 名 下设财务部 综合部 经营部 项目部 工程部 5 个职能部门 已形成了完整配套的运营体系 具有较强的投资开发能 力和经营实力 是 XX 房地产开发企业中的突起之秀 公司于 2010 年 5 月 取得了东胜区纺织街北 兴胜路西 D 6 地块 56 亩 并按照东胜区城市整体规划要求 开发建设滨河名苑商住小区及 财富广场 该项目总投资 6 1 亿元人民币 总建筑面积约 134225 平方米 是一处集住宅 购物 休闲 餐饮 娱乐 写字 公寓于一体的大型综 合黄金建筑群 项目充分采用新技术 新材料 新工艺 新设备的现代 建筑风格 所设计户型从住户 商户角度出发 全力为客户提供舒适 便捷的商住条件 可满足不同层次的消费群体 项目的建设在本地树立 了极高的品牌度 美誉度 知名度 它的建成必将成为 XX 城市景观的又 一靓点 公司在激烈的市场竞争中 始终坚持 诚信 务实 创新 高效 3 的企业精神 以 更好 更快 更高 更强 为企业宗旨 以 超越自 我 做到忘我 为企业发展思路 以 严 精 细 实 新 恒 为企 业管理理念 目前 公司已形成了以房地产开发经营为龙头 集文化影 视 商贸 煤炭经营等为一体的多元化投资经营格局 几年来 公司在社会各界同仁的关怀和支持下 在董事长郭子轩同 志的带领下 坚持以人为本 广纳贤士的用人机制 不断吸纳了一批管 理经验丰富 专业水准精炼 实践能力强劲 工作作风过硬的管理精英 并成为公司的中坚骨干力量 展望未来 公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则 以打造行业独特品牌 树立行业德益风范为己任 以服务社会为前提 以创精品工程为根本 积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区 经济的发展 争做贡献 再立新功 XX 市万宇房地产开发集团有限责任公司是万宇佳业产业投资控股 集团旗下的一家集房地产开发建设 物业管理为一体的现代综合型企业 创建于 2007 年 10 月 注册资金 7 亿元 房地产开发二级资质 集团下 设总裁办 人力行政部 运营管理部 工程管理部 营销部 财务部 成本管理中心六大部室 由万宇房地产伊旗分公司 万宇房地产巴彦淖 尔市临河分公司 万宇房地产康巴什分公司等 6 家分公司组成 集团奉行科学管理理念 始终定位于 产业型 服务型 高质量 高端 高品位 的价值导向 以客户为核心 以市场为主导 立足 XX 以方圆 500 公里为半径 辐射榆林 银川 乌海 巴彦淖尔 包头 呼 市 大同 忻州 吕梁等地区 稳步做好了房地产开发这一主业 4 同时 美丽富饶的 XX 为本公司的持续快速发展提供了极佳的政 策环境和发展空间 公司通过不断发展壮大 在 XX 市东胜区 康巴什新 区 伊金霍洛旗均有项目运作 土地储备达到了两万亩余 其中不乏白 金五星级度假酒店 高档别墅区和高层住宅小区等大型项目 目前在建 项目包括 伊金霍洛旗阿镇万佳商住小区及万佳裕园 东胜区的育雅轩 住宅小区 投资建设 XX 市第三中学新校区 筹备开发荣宝商场项目 其中伊金霍洛旗万佳商住小区建筑面积 139800 平方米 其中住宅 建筑面积 28700 平方米 商业及写字楼建筑面积 111100 平方米 育雅 轩住宅小区总建筑面积 83267 平方米 占地 30000 平方米 由面积 53901 平方米的 6 栋 17 层意大利建筑风格高层公寓组成 其高层住宅社 会配套商业面积 14526 平方米 绿化面积达到 40 7 2011 年 公司房地产开发面积将达 73 万平方米 竣工 30 万平方 米 回笼资金 14 亿元 为结合公司经营发展的实际需求 公司拟设 96 个岗位 配置 170 名员工 形成规模庞大的专业团队 在未来的 3 年里 这支专业团队将在董事长的带领下 齐心协力 锐意进取 开发面积 150 万平方米的房地产 把公司销售收入提高至 75 亿元 把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司 随着我国市场经济结构的日益完善 我公司将在谋求发展中集聚人 才 在创造公平投资环境中奋进 在建设和谐社会中拓展 壮大 我们 坚信在未来的 3 年里 万宇专业团队将在集团领导的带领下 齐心协力 锐意进取 力争开发面积达到 150 万平方米 公司销售收入提高至 75 亿 元 把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司 5 1 31 3 报告编制依据与范围报告编制依据与范围 1 可行性研究报告编制依据 1 国家发展改革委员会 投资项目可行性研究报告指南 2 国家发展改革委员会 建设部 建设项目经济评价方法与参数 第三版 3 国家和地方有关规程 规范 政策及条例等 4 内蒙古自治区 XX 市城市总体规划 2003 2020 5 东胜城区控制详细规化 6 XX 规划局 建设项目规划条件意见书 7 建设单位提供的有关资料和基础数据 8 建设单位可行性研究报告编制委托书 2 可行性研究报告编制范围 根据委托单位的要求 本项目可行性研究报告对以下几面进行了分 析研究 1 项目建设的必要性研究 2 场址选择 市场配套设施及规划设计方案 3 建设内容 建设规模 建设标准 4 组织机构与人员编制 5 消防安全 环境保护与节能 6 投资估算 建设进度及资金措施 7 结论及建议 1 41 4 主要技术经济指标主要技术经济指标 6 XX 大厦项目主要技术经济指标表 序号指标项目单位指标数值备 注 一一基础指标基础指标 1 建设用地面积 m228060 42 09 亩 2 总建筑面积 m2263450 2 1 其中 地上建筑面积 m2210450 占总建筑面积的 79 88 2 2 地下建筑面积 m253000 占总建筑面积的 20 12 3 建筑密度 35 20 4 容积率 7 50 5 绿化率 25 10 6 停车位个 1684 6 1 其中 地上停车位个 140 6 2 地下停车位个 1544 7 计划开发经营期年 3 3 7 1 建设期年 2 第 1 2 年 7 2 销售期年 1 第 3 年 二二技术指标技术指标 1 1 建设内容与规模建设内容与规模 m2263450 1 1 地上建筑地上建筑 m2210450 7 1 1 1 1 楼 办公楼 51250 1 1 2 2 楼 酒店式公寓 47500 1 1 3 3 楼 办公楼 51700 1 1 4 裙房 60000 1 2 地下建筑地下建筑 53000 1 3 容积率 7 5 1 4 建筑密度 35 20 1 5 绿地率 25 10 1 6 机动车停车位 1684 地上停车位 140 地下停车位 1544 2 2 可出售部分面积可出售部分面积 m2263450263450 2 1 地上建筑地上建筑 m2210450210450 1 楼 办公楼 m251250 2 楼 酒店式公寓 m247500 3 楼 办公楼 m251700 裙房 m260000 2 2 地下建筑地下建筑 m25300053000 1 51 5 结论结论 8 1 结论 本工程项目建设条件基本落实 规模适宜 建设方案合理可行 造 价较为经济合理 资金来源有保证 项目的建设 不仅可以改善 XX 市 XX 核心区的办公 商业环境 更使 XX 核心区的城市品位得到进一步提升 具有良好的社会和经济效益 项目的建设在工程技术上是可行的 本报 告认为 本项目具有可行性 2 建议 1 加紧前期工作 及时完成项目开启开工前各项审批手续 建议 建设单位尽快组织评审 以便为下阶段工作提供可靠的依据 2 精心安排施工 确保工期 质量 投资控制目标的完成 3 应严格贯彻执行国家和地区对节能 环保 安全 消防及招投 标方面的有关规定和标准 4 工程实施过程中建立健全监控制度 严格合同管理 工程竣工 制定严格的验收标准 保证建设内容的功能完善和安全卫生 9 2 2 项目提出的理由 过程和必要性项目提出的理由 过程和必要性 2 12 1 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 根据 XX 整体规划 2010 2020 XX 片区是 XX 市中心城区的重 要组成部分 至规划期末 XX 片区用地规模将达到 85 4 平方公里 人口 规模 55 万 本案的建设对于优化经济结构 进一步加快 XX 经济的发展 提升 XX 经济的形象 有效完善城市核心区功能 全面促进城市经济社会 又快又好的发展 有着十分重要的意义 近年来 XX 整市依托丰富的资源优势实现了经济建设的跨越式发 展 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市 与呼和浩特市 包头市 并列构成 呼包鄂经济金三角 成为自治区乃至中国西部地区最活跃的 经济区之一 然而 由于发展起步晚 底子薄 区位条件较差等原因 XX 市原 有的城市建设基础和居住环境条件均较为薄弱 与自治区 金三角 的 呼和浩特市 包头市相比 规模小 档次低 服务功能差 承载能力弱 很难适应工业经济快速发展和大企业 大项目建设的需求 城镇化严重 滞后于工业化进程 小城镇 大工业 的矛盾日益突出 已不能满足随 着经济发展而日益增长的社会需求 在此基础上 XX 市提出了 坚持工业化带动城镇化 城镇化促进 工业化 的工业化与城镇化统筹互动战略 经过重新论证和科学规划 确立了以东胜 康巴什新区 阿镇为中心组团 以 210 和 109 国道为发 展主轴 以旗府镇 工矿集镇为产业聚集区 以旅游景点为特色区的城 10 镇发展体系 在此背景下 内蒙古锦轩房地产开发有限公司 XX 市万宇房地产 开发集团有限责任公司 积极参与 XX 片区的城市建设工作 在该建设用 地挂牌转让过程中购得位于文明路北 横三路南 纵十一路东 纵十二 路西德 C05 01 商业建设用地 在此基础上 内蒙古锦轩房地产开发 有限公司 XX 市万宇房地产开发集团有限责任公司董事会 管理层经过 深入考察调研和研究讨论 根据 XX 片区总体发展规划和城镇建设需求 结合地块区域条件 提出了在该地块开发建设一处以休闲购物 生活超 市 多功能商务 酒店公寓为主要功能的购物商场 取名为 XX 大厦 以此推动 XX 片区商贸流通业的快速形成和发展 2 22 2 建设项目的必要性建设项目的必要性 新一轮总体规划确定 XX 的性质为 国家西部重要的能源化工产业 服务中心 蒙晋陕宁地区的交通物流集散枢纽 呼包鄂城镇群的重要经 济增长极 文化特色鲜明的旅游城市和生态宜居城市 XX 的经济文化中 心 XX 综合组团规划将做为 XX 的政治 金融 文化教育中心 成吉思 汗文化及旅游服务中心 煤炭化工产业的研究基地以及汽车机械产业基 地 物流及高科技工业基地 同时也是中心城区重要范围内重要的生态 宜居组团 根据市政府的指示 结合城市总体规划提出的发展目标 未来 XX 发展的最主要目标之一 国家西部重要的能源重化工基地产业服务中 心 就将定位在乌兰木伦河南岸地区 这也是推动康巴什新区取得突破 11 性发展重要的一步 另一方面 此举还将为康巴什地区创造大量的工作 岗位 提升新区的人气 在此背景下 本项目通过公开竞价的方式参与该商住用地的开发建 设 是符合 XX 片区总体发展规划和当前城镇建设进程 本项目通过市场 化运作方式建设两座大型办公楼 一座酒店式公寓 不但为加快 XX 片区 城市建设 完善城市功能 促进商业服务业等第三产业发展产生积极的 影响 也为增加国家和地方税收 带动地区投资与消费 提高相关人群 的就业机会与收入水平具有积极促进作用 因此本项目的建设具有显著 的投资必要性 12 3 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 3 13 1 经济发展现状经济发展现状 进入 21 世纪的 十二五 期间 XX 市的 GDP 财政收入 城乡居 民收入以及其他各项经济社会发展指标显示出了 XX 市在全自治区 全国 的位次都已跨上历史的新高度 十二五 时期 是鄂市加快推进富民强市进程 建设全面小康社 会的关键时期 是深化改革开放 加快转变经济发展方式的攻坚时期 根据 XX 市市委二届十次全委会精神和市委 关于制定国民经济和社会发 展的第十二个五年计划的建议 十二五 时期政府工作的总体思路是 以邓小平和三个代表重要思想为指导 深入贯彻落实科学发展观 适应 新形式 把握新机遇 迎接新挑战 以科学发展为主题 以加快转变经 济发展方式为主线 以富民强市为主旨 深入实施 结构转型 创新强 市 城乡统筹 集约发展 的战略 加快工业化 城镇化 信息化 市场化 国际化进程 协调推进经济建设 政治建设 文化建设 社会 建设和生态文明建设 推动地区经济建设又好又快发展 率先建设全面 小康社会 十二五 时期 主要预期目标是 经济保持又好又快发展 地区 生产总值年均增长 15 以上 财政收入增长 15 以上 城乡居民收入大幅 增加 年均增长 13 以上 收入水平进入全国地级市前列 产业转型升 级取得突破性进展 现代煤化工体系基本形成 非煤产业规模进一步壮 大 现代服务业成为重要的支柱产业 原煤生产占工业增加值得比重下 降到 1 3 以下 非煤产业占 GDP 的比重达到 70 以上 建成统筹城乡综 13 合配套改革试验区 中心城区功能更加完善 农村牧区面貌显著改善 初步构建起城乡一体化的公共服务体系 可持续发展能力和水平进一步 提高 各项节能减排控制指标达到自治区要求 基本公共服务达到沿海 发达地区水平 城镇登记失业率控制在 3 5 以内 人口出生率控制在 13 54 以内 3 23 2 项目前景分析项目前景分析 项目建设地点位于乌兰木伦河南岸 C05 01 地块内 以商业 办公 酒店式公寓等功能为主 配套设施完善 环境优美的城市综合社区 项 目建设目标 完善城市公共设施及功能结构 利用自然环境要素采光早 生态宜居城市 完善基础设施 构建高效便捷城区 东胜以建设 畅通成 文化成 生态城 为目标 坚持 拉大 补 欠 崛起 的工作方针 加快城市基础设施建设 加快城市建设投资 融资体制改革和市场化 企业化运作进程 全力优化城市环境 提高尘 世品味 在不断完善尘世整体功能中实现城市的崛起 从而推动城市的 经济 社会的全面协调和可持续发展 把东胜打造成 XX 城市核心区 近年来 东胜区以创建中国优秀旅游城市为契机 以营造优美人居 环境为重点 大规模开展城市生态自然环境建设 道路建设 主体公园 建设等 进一步完善了城市服务功能 提升了旅游产业素质 促进了城 市与路由也的和谐发展 通过努力 东胜区成为 XX 创建 中国优秀旅游 城市 工作打好了坚实的基础 城市绿地面积的迅速扩大 公园建设步 伐加快 路由环境得到了很大的改善 XX 市 2011 年政府工作报告中提出 2011 年 工作重点之一就是加 14 快中心城市区改造建设 着力在提高宜居宜业水平上下功夫 努力是中 心城区变得更现代 更美丽 更文明 一是着力提升规划设计水平 把 宜居宜业作为城市规划的核心理念和首要选择 纪要深入挖掘地区文化 内涵和民族文化元素 又要千方百计增加绿色 增加水体 实现城市的 生机与灵气 更要充分考虑居民出行 上学 就医 购物消费 文化休 闲等日常生活的便捷和舒适度 让城市更加的适宜人居 二是进一步增 强城市承载能力 加大东胜铁西三期开发建设力度 推进罕台城乡统筹 示范区 铜川汽车产业园区 XX 装备制造园区三个组团规划建设 加快 阿康一体化发展 尽快实现资源共享 设施共建 优势互补 协调发展 坚定不移的推进乌兰木伦湖南岸高层区建设 打造中西部一流的现代化 高端商务区加快康巴什北区 高新技术产业园区和阿康物流园区基础设 施建设 扩大城市规模 本项目将会成为一个新的城市地标 集合工作 购物和体验的充分 活力 的城市综合体 这个城市地标将会引领东胜区当地的可持续发展 3 33 3 项目竞争力分析项目竞争力分析 1 项目优势 1 区位优势 从区域位置看 康巴什新区是连接东胜区 伊旗阿镇 随着城市建 设步伐加快 城市人口快速增长 该区域将成为活动最旺盛的城区之一 2 交通优势 项目位于 XX 城区 XX 组团核心区高层区内 距东胜 30 公里 与规 15 划康巴什行政中心隔河相望 距离 XX 机场 10 公里 距离规划的 XX 火车 站 2 5 公里 3 规划优势 XX 市城市总体规划 2010 2020 新一轮总体规划确定 XX 的城市 性质 国家西部重要的能源化工产业服务中心 蒙晋陕宁地区的交通 物流集散枢纽 呼包鄂城镇群的重要经济增长极 文化特色鲜明的旅游 城市和生态宜居城市 XX 市的政治 经济 文化中心 XX 综合组团规划将作为 XX 市的政治 金融 文化教育中心 成吉 思汗文化及旅游服务中心 煤炭化工产业的研发基地以及汽车机械产业 基地 物流及高科技工业基地 同时也是中心城区范围内重要的生态居 住组团 根据市政府的指示 结合城市总体规划提出的发展目标 未来 XX 发展的主要目标之一 国家西部重要的能源重化工基地产业服务中心 就将定位在乌兰木伦河南岸地区 这也将是推动康巴什新区取得突破性 发展的重要一步 另一方面 此举还将为康巴什创造大量的工作岗位 提升新区的人气 4 设计优势 本项目设计具有明显的现代气势 注重建筑物结构 合理的空间尺 度 明确的功能分区 使人们既有一个活动 散步 休闲的地方 又有 一个好的办公环境 精心的立面设计 使楼体充分体现美感 并设有商 业设施 辅以景观和大面积绿地 布置休闲设施 配套必要的公共设施 充分满足人民的物质文化生活的需要 16 5 公用配套优势 距离拟建的火车站 医院 学校较近 配套优势明显 2 项目劣势 项目区域周边项目建设总体发展进度不一 整体视觉形象不直观 在一段时间内不能明显出得发展潜力和优势 3 43 4 市场需求分析市场需求分析 1 人口增长和城市化进程的需要 截止到 2010 年底 东胜区人口约达到 50 多万 按照自然增长率 5 和城镇一体化要求的增长率 11 计算 2015 年东胜区人口将达到 86 万人 依据小康生活的居住标准按 25 平方米 人计算 那么东胜现有居 民达到小康生活标准的实际住房需求量超过 2150 万平方米 再加上这些 人工作 学习 休闲娱乐等需要的经营 生产和公共设施用房 这巨大 的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极的推动作用 2 收入增长的需要 截止 2010 年 9 月底 XX 市地区生产总值总量达 1721 16 亿元 同 比增长 17 3 截止到 2010 年 9 月底 XX 市地方财政收入完成 429 63 亿元 同比增长 52 9 其中地方一般预算收入完成 191 27 亿元 同 比增长 50 3 上交中央税收完成 203 44 亿元 同比增长 53 8 上 交自治区税收 34 92 亿元 同比增长 62 5 随着经济的快速发展 居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势 人民生活水平不断提高 2010 年 9 月底 XX 市城镇居民人均可支配收入 16934 元 同比增长 12 2 农牧民人均纯收入达到 8737 元 同比增长 17 9 在收入增长的同时 居民消费水平有显著提高 2010 年 9 月末 全 市城镇居民人均消费性支出达到 15422 元 增长 15 6 农牧民人均生 活消费支出 4858 元 增长 15 7 随着居民家庭的收入增加 消费支出 的迅速增长 房地产前景非常看好 3 投资的需要 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行 房地产投资需求 明显增加 目前 东胜区中高档住宅 底商 写字楼非常紧张 随着地 区经济的繁荣 人们对住房的需求越来越高 由于社会保障体系的滞后 国内居民对医疗 教育 养老等保障等缺乏信心 对未来生活不确定性 深感担忧 而储蓄利率低 股票等理财产品投资风险大 通货膨胀压力 大 物价上涨过快等因素 使得很多居民将可居 可租 可售的房地产 投资作为一种重要的资产保值增值手段 国际资金介入 随着中国经济 在世界经济的地位不断提升 他们需要不断增加在中国的资产配置比例 其次 人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收 益 3 53 5 项目定位项目定位 近年来 随着 XX 经济的高速增长 当地的房地产开发建设取得了 极大地发展 同时城镇人口的快速增长 每年都有大量的农业人口转为 城镇人口 为房地产的发展提供了广阔空间 但由于以前开发的项目从 社区配套不完整 因此 本项目注重产品的异化和独立性 完整配套服 务设施上下功夫 以高质量 高品位 提供完美的办公环境 同时注重 环境景观建设 营造优美的外部空间 建筑立面形式强调统一的文化特 18 征 形成鲜明的社区形象和可识别性 本项目将成为一个新的城市地标 集合工作 购物和体验的充满活 力的城市综合体 这个城市地标将会引领当地的持续发展 19 4 4 场址和项目建设条件场址和项目建设条件 4 14 1 场址场址 1 场址位置 本项目位于位于 XXXX 片区核心区 乌兰木伦河南岸 C05 01 地块内 地块位置见建设用地规划条件意见书 北临横三路 西临纵十一路 东临纵十二路 南侧是城市绿化带 临文明路 规划轻轨高架 XX 大厦项目地块用地平衡表 序号名称单位数量 1 净用地面积公顷 2 806 2 基地面积 m24 375 3 绿化面积 m27040 4 硬化 道路面积 m211120 2 场地现状 场地已达到三通一平 土地使用性质为商务办公用地 3 城市规划及区域性规划要求 本项目场址符合 XX 市 XX 片区规划功能分区要求 项目按照 XX 规 划局有关规定进行设计 规划部门已批准的建设用地规划条件意见书 场地规划条件意见书规定容积率 7 5 建筑密度 35 2 绿地率 25 1 4 24 2 项目建设条件项目建设条件 1 自然条件 1 地理位置 20 本项目位于 XX 片区 位于内蒙古 XX 高原中部偏东 地处东经 109 08 20 110 23 00 北纬 39 10 39 58 18 东与准格尔 旗交界 南接阿镇 西与杭锦旗接壤 北与达旗相连 2 地形地貌 XX 片区地处 XX 高原中东部 地势西高东低 可分为东西两个区域 东部为丘陵沟壑区 海拔高度 1269 1585 米 西部为波状高原区 地势 较为平缓 西 北 东三面略高 中南部较低 近似盆地 是毛乌素沙 地的延伸地带 风蚀沙化严重 海拔高度 1367 1615 米 平均海拔 1 460 米 东北略高于西南 外围为丘陵所环绕 3 气候 该地区多年平均气温 6 2 日最高气温 38 日最低气温 31 4 多年平均降水量 348 3mm 全年多盛行西风及北偏西风 年 平均风速 3 6m s 最大风速可达 22m s 最大风速时风压 0 6KN m2 最 大积雪厚度 39cm 多年平均季节性标准冻深 1 5m 最大可达 1 8m 4 水文 XX 片区境内无常年性河流 较大的季节性河流有流入黄河的罕台 川 哈什拉川 向南汇入乌兰木河的有铜匠川 三台基川 吉劳庆川 阿不亥川 有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟 乌尔图河 平均年径 流量 6646 万立方米 年输沙量 844 万吨 水面有桃力庙海子 候家海子 等湖泊和小型水库 水面总面积 12 09 平方公里 地下水主要靠大气降 水补给 潜水较少 地下水位一般深 10 米左右 2 场地工程及水文地址情况 21 参考邻近场地地勘情况 场区无不良地质作用和地质灾害 无与建 筑相关的环境地质问题 场地稳定 场地上属中硬土 场地类别为 II 类 据区域地质资料 区域无大的控制性断裂存在 区域及本址构造属稳定 区域 场区不良地质作用不发育 为抗震有利地段 无地质灾害及与建 筑相关的环境问题 因此该场地稳定 适宜进行本工程建设 地质总结 根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析 场地建筑均可采用天然地 基基础方案 场地地质构造简单 地质灾害不发育 环境地质条件良好 场地稳 定 场地地形条件简单 地基岩土结构简单 大部分单元层工程特征良 好 属较均匀地基 地基与基础稳定性良好 场地适宜建设 工程建设 时参照地勘报告确定具体施工地质条件 因此建议采用天然地基方案进 行设计 场地抗震设防烈度 7 度 设计地震基本加速度值 0 10g 设计地震 分组第三组 场地属建筑抗震有利地段 地基土类型属中硬土 场地类 别 II 类 地基岩土层无液化问题 场地水文地质条件较简单 无地下水 对混凝土及钢筋混凝土结构 中的钢筋均无腐蚀性影响 场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响 场地季节性标准冻深 1 5m 土的冻胀性为中等冻胀性 设计时应 22 考虑冻胀影响 根据本工程的地基和结构特点 建议进行地基 基础和上部结构协 同作用的分析 根据分析结果进行地基基础设计 土壤层从上往下分别为杂填土 粉质粘土 中分化砂岩 中分化泥 岩 可以以中分化砂岩作为持力层 4 34 3 基础设施条件基础设施条件 1 道路交通 XX 组团核心区距东胜仅 30 公里 与康巴什隔河相望 距 XX 机场 10 公里 距离规划的 XX 火车站 2 5 公里 109 210 国道 包 茂高速 公路 包神铁路以及在建的准东铁路 东乌铁路 国铁包西线纵横贯穿 全境 立体交通网络已初步形成 2 邮电通信 XX 片区邮电通信业基础设施完善 服务质量优良 通讯方便快捷 通讯基本实现了现代化 东胜区下各镇市内电话均已实现程控化 中国 移动 中国联通基站遍布全旗 移动通讯无盲区 互联网已覆盖各镇乡 信息传输迅捷 3 电力 作为国家重要的能源基地 XX 市电力供应充足 可满足项目用电 需要 4 44 4 市政条件市政条件 1 给水工程 项目周边有一条 DN400 给水管道 供水压力 0 32Mpa 接管点埋深 23 2 1 米 2 污水工程 项目周边街道布置市政污水管道 管径 DN600 管道起点埋设深度 不小于 2 1 米 3 供电 当地供电部门可满足本项目需要 由地区变电站提供 10KV 电源 4 供暖 项目周边有市政供热管网 热力管网热媒参数为供水温度 110 回水温度 70 二次网热媒参数供水温度 80 回水温度 60 4 54 5 社会经济环境社会经济环境 XX 地区是内蒙甚至全国近几年发展速度最快的城市之一 XX 依托资 源优势 在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市 尤其 十一五 规划以来 XX 市不断推进地区社会经济全面 健康 快速发 展 工业化速度加快 城镇化水平提高 农牧业产业化经营稳步推进 地区生产总值相继跨越千亿元 两千亿元大关 2010 年达到 2643 亿元 五年累计创造地区生产总值 8490 亿元 人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元 财政总收入 538 2 亿元 地区主要经济指标全自治区领先 综合经济实力进入全国地级市前 20 位 同时人口转移步伐也随之加快 2000 年以来 XX 市累计转移农村牧区人口 20 多万人 尤其 十一五 期 间完成转移农村牧区人口 41 7 万人 有效地带动了农村牧区社会经济的 全面协调发展 促进了农牧民收入的增加 以免费基础教育 基本医疗 和养老保险 城乡低保为重点 覆盖城乡的公共服务体系基本建立 主 24 要社会保障指标进入全国地级市前列 人民生活更加宽裕 25 5 5 规划建筑方案规划建筑方案 5 15 1 规划设计方案规划设计方案 1 规划设计理念 1 注重建筑物与城市的协调关系 项目设计定位与立面风格以城市的整体协调关系为出发点 充分结 合城市设计 强调天际轮廓的变化与街道空间的形态与周边地块建筑的 和谐共生 2 注重商业环境 提供健康办公居所 多功能写字楼 酒店式公寓采用混合框架 钢筋混凝土核心筒混合 结构体系 拥有良好的采光通风 适应北方的气候特点 规划布置注重 使用面积的适用性 充分利用城市绿带的外部环境资源 每间办公室拥 有良好的景观视线 3 注重商业区的营造 结合地段布置商业服务设施 通过室内商业步行街的设计营造出丰 富的商业空间 2 规划布局 根据各建筑功能的特点 合理地进行总平面的布局 项目所在地为 四条路围合的四边形地块 本项目建设 2 栋办公楼 一栋酒店式公寓 裙房为综合性商业用房 3 交通组织 1 车行流线 26 车行 机动出入口均设在基地北侧及东侧 在用地内形成环路 避免直接开向城市主干道 人行 各功能出入口分设 避免流线交叉 商业主入口设在北侧 及东侧 面对城市干道 最大商业面 商业内街贯穿裙房之间 最大化 商业的沿街面 办公主入品临近东侧机动车出入口 方便快捷 公寓主 入口临近北侧机动车入口 人车分流 为避免人车混行 形成良好的基地内交通系统 XX 大厦车辆主要从北侧进入 在基地东侧及北侧设地下车库入口 既方便 车辆的停放又控制车流 避免穿行 2 停车场 停车主要由地下停车位解决 辅以地上部分停车位 地上停车位 140 个 地下停车位 1544 个 共 1684 个 4 绿地系统规划 本项目设计以建设城市公园为景观节点 行道树绿带为绿色景观轴 线 建筑外围临城市道路侧设绿化广场 地块内绿化景观系统点 线 面结合 使绿化景观渗透至建筑之中 使规划区内外绿化衔接自然合理 5 路面设计及地面硬化 1 根据建筑功能的不同 多功能写字楼 酒店式公寓楼主要入口 及人形环路以硬化为主并结合绿化景观进行设计 道路结合场地硬化进 行设计 地块内多增加绿化面积减少硬化面积 2 地面硬化铺设采用彩色压膜地坪 27 6 环境卫生设施 项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾收集点 建设设置在地块的 西南侧 方便运输 定期运送至城市垃圾处理厂统一处理 废物箱是收集行人手持零星废物的设备 设置间距依综合楼道路每 80m 设一个 5 25 2 建筑方案建筑方案 1 编制依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75 97 3 城市用地竖向规划规范 CJJ83 99 4 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001 5 建筑设计防火规范 GB50016 2006 6 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 7 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 8 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 9 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 10 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 11 建筑内部装修设计防火规范 GB50222 95 12 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 13 XX 市当地的相关规定 甲方提供的项目设计建议和电子地形 图 国家有关规范 规定 法规 2 建筑方案的描述 28 1 建筑造型 在建筑立面造型上采用了简洁的建筑形式 建筑造型舒展大方 质 朴庄严 设计中利用体块塑造简洁造型 形成具有视觉冲击力的建筑空 间 在立面上形成延续的空间感和优美的天际线 建筑立面由玻璃幕墙 铝板和石材组成 实体建材通过玻璃的虚实对比来丰富层次 通过维护 玻璃幕墙的透明性质来削弱建筑自身巨大体量感 立面严谨的竖向分割 方式 使整个建筑简洁而庄严 这样富有时代感的建筑形象 必将成为 核心区域的重要视觉景观 2 基地现状 XXXX 大厦项目用地位于 XXXX 片区核心区高层区 北临横三路 西 临纵十一路 东临纵十二路 南侧是城市绿化带 临文明路 规划轻轨 高架 3 区位优势 XXXX 大厦项目用地位于 XXXX 片区核心区高层区 该区将来必将会 吸引大量的高新技术人才 一流的交通道路 最新的城市建设 将为招 商引资带来极大便捷 交通优势 便捷的交通折射 消费优势 高消费入住 优质的购物享受 人群优势 城市的新贵 企业金领 3 场地设计 XXXX 大厦由三栋建筑单体组成 建筑空间形态呈北高南低的态势 符合当地气候特点 同时又可以形成完整沿街城市界面 规划方案综合 29 考虑了基地周围道路 停车 绿化现状及基地竖向关系 从平面组织 立面处理 建筑风格 道路交通等诸多方便综合考虑使之组成完整的建 筑群体 4 功能布局 综合类高层建筑获得最佳功能是设计的主要因素 从总体布局到内 部功能组织 实现功能分区明确合理 联系方便快捷 有效提高工作效 率 提升居住环境 最大商业面 5 设计理念 区域地标 用充满张力和生动建筑形象语言重构基地周围现有的空间秩序 以 现代建筑物的造型手法提炼地方传统文化 富于现代建筑空间的神韵 从高品位的生活层次和办公文化入手 塑造超高层建筑的内外空间秩序 以简约精致的细部设计昭示奢华的品位 城市综合体 现代的 城市综合体 已经进入社会学 生态化 信息化的多元模 式 生态环保 以人为本 纯自然主义为原则 认识自然 改造自然 创造自然 善待自然 最后融于自然 与天地合其德 与日月合其明 于四时合其序 为人们创造舒适的居住 工作及商业环境 成为现代建 筑建筑界追求目标 也是我们本次方案创作的主题 将高科技的 城市 综合体 设计与高科技的办公设施与高度人性化的居住 工作 商业环 境有机结合 充分关注 城市综合体 的建筑智能化 人性化 庭院化 家庭化的设计 建设国内一流的商住与一体的 城市化综合体 30 景观构想 庭院设计也草坪为主 适当点缀常绿耐寒木及花卉 做到三季有四 季常青 既能美化极地环境 也能和基地周围景观协调 环境意识 充分体现人为中心的原则 努力创造人性化的商住环境 绿化美化 外部环境 引入阳光 空气 降低耗能 使之成为园林式绿化商住环境 总之 整体方案设计不是某个流派 某种风格 某种手法的简单复 制 而是使场地规划和建筑能自然地融入到环境之中 现代而不失文脉 环保而不失复古 新颖而不怪异 功能而不失其自然 5 35 3 结构方案结构方案 1 建筑平立面尺寸及工程概况 该项目位于 XX 康巴什新区 地形为北高南低 由 3 栋超高层塔楼 及 6 层配套裙房组成 1 2 楼平面形状为正方形 高度比约为 4 2 3 楼高度比较大 接近为 7 5 2 抗震设计参数 1 抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震加速度为 0 1g 设计地震 分组为第三组 2 抗震设防类别为丙类 3 目前考虑场地土类别为 III 类 场地特征周期为 0 65s 3 结构设计标准 1 建筑结构安全等级为二级 结构重要性系数为 1 0 31 2 建筑物主体设计使用年限为 50 年 3 结构设计基准期 可靠度 为 50 年 4 地基基础设计等级为甲级 结构重要性系数为 1 0 5 建筑物耐火等级为一级 4 荷载 1 正常使用活荷载标准值 设计基准周期 50 年 办公 2 0kN m2 酒店 2 0kN m2 卫生间 一般楼梯 走廊 2 5kN m2 疏散楼梯 3 5kN m2 一般地下室顶板 0 000 处 4 0kN m2 不上人屋面 0 5kN m2 上人屋面 2 0kN m2 消防通道顶板 20 0kN m2 2 风荷载 基本风在 w0 0 60kN m2 100 年一遇 地面粗糙度类别 B 类 5 结构设计依据 本工程所遵循的主要的国家及地方规范 规程和标准 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 3 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 4 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 新版 32 5 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 6 钢结构设计规范 GB50017 2003 7 地下工程防水技术规范 GB50108 2008 8 建筑设计防火规范 GB50016 2006 9 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 10 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6 99 11 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 12 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 13 矩形钢管混凝土结构技术规程 CECS159 2004 6 结构体系及抗震设计 1 1 2 楼 可采用带加筋层的混合框架 钢筋混凝土核心筒混合结构体系 框 架柱为钢管混凝土构件 高度未超过规范限值 在建筑物周边 间距较大的型钢柱以钢梁相连 这种布置可以提 供宽阔的视野 并使结构所占楼面面积最小 根据侧向刚度需要设置伸臂桁架的楼层设周边环向桁架以协调结 构内力 同时亦可加强周边结构 形成一个高效的整体抗侧力体系 楼面采用钢梁支撑的钢筋桁架楼板体系或组合楼板体系 并满足 舒适度要求 即可节约成本又可以缩短施工工期 也使得建筑整体效果 更加美观实用 在重要的部位如伸臂桁架采用具极好延性能的钢材 利用消能减震技术 与常规抗震结构进行技术经济对比优选结构 33 方案 2 3 楼 可采用混合框架 钢筋混凝土剪力墙混合结构体系 框架柱为钢管 混凝土构件 高度未超过规范限值 间距较大的型钢柱以钢梁相连 这种布置可以提供宽阔的视野 并使结构所占楼面面积最小 结构可能有扭转问题 将采用综合抗震措施 形成一个高效的整 体抗侧力与抗扭体系 楼面采用钢梁支撑的钢筋桁架楼板体系或组合楼板体系 并满足 舒适度要求 既节约成本又可以缩短施工工期 也使得建筑整体效果更 加美观实用 在重要的部位如楼电梯筒组合构件采用具极好延性性能的钢材 利用消能减震技术 与常规抗震结构进行技术经济对比优选结构 方案 3 裙房及地下结构 裙房采用框剪结构 裙房部分的地下室区域楼板 除首层地面楼板 外 大部分区域可采用设柱帽的无梁空心楼盖 以减轻楼板重量 减少 柱及基础截面 裙房部分屋面采用轻型空间结构采光顶 7 地基基础设计及其他 建筑基底荷载预计在 600kPa 以上 无法采用天然地基 可采用钢 筋混凝土钻孔灌注桩 最终地基基础方案将在岩土工程勘察报告提交之 后根据最终结构方案确定 34 地下室顶板作为嵌固层 板厚为 180mm 6 层裙房顶板为平面尺寸及 竖向刚度变化处 板厚加厚为 200mm 首层门厅挑空 有较大部分楼板开 洞 开洞楼板 35 6 6 建筑设备方案建筑设备方案 6 16 1 空调 采暧设计空调 采暧设计 1 冷源 本工程办公 商业均采用中央空调系统 地下设备用房集中设置冷 冻机房 夏季分别为办公 商业供冷 公寓式住宅空调方式采用户式 VRV 空调系统 每户设一台空调室外机 安装在室外空调机平台 户内 起 居室 卧室 书房等每个房间设一台室内机 室内机可选用壁挂式 天花嵌入式等形式 VRV 室外机可根据室内机开启台数变频调节 2 热源 市政热源 本工程采用市政集中供热 市政热力提供高温热水 供 回水温度为 110 70