国鼎陶瓷城商铺租金定价系统说明.doc

国鼎陶瓷城商铺租金定价系统说明1市场租金评估原则n 影响商铺总体租金水平的主要因素商业项目的总体租金水平主要受周边环境、规划及建筑、配套实施和营销管理几大因素影响，而这几大影响因素又可细分，比如周边环境可分为商业位置、交通便利度、周边房屋素质、周边居民素质、人流和车流这些影响因素，根据建华经验，各影响因素及权重如下：各影响因素细分A、周边环境（小计） 30分A-1商业位置 5分A-2交通便利度 5分A-3周边房屋素质 5分A-4周边居民质素 5分A-5人流 5分A-6车流 5分B规划及建筑(小计) 20分B-1整体规划 4分B-2外观建筑风格 4分B-3建筑空间规划 3分B-4停车位 3分B-5主题广场 3分B-6动线组织 3分C配套设施(小计) 20分C-1公共配套设计 4分C-2无障碍设计 4分C-3导购设施 3分C-4安全设施 3分C-5灯光设计 3分C-6其它设施 3分D营销管理（小计） 30分D-1主题形象 3分D-2营销策略 3分D-3主力店 4分D-4业态布局 4分D-5人流设计（商场内） 2分D-6经营管理模式 3分D-7商业管理公司 2分D-8促销活动 2分D-9经营管理 2分D-10品牌控制 2分D-11物业服务 2分2. 租金制定参照1) 选取可比实例及参考均价评定基于本项目是定位为陶瓷市场，为尽量保证租金定位的准确性，故在制定国鼎陶瓷城租金水平前，我们从项目周边陶瓷市场中尽量选取与本案区域位置相同、市场类型相同、物业类型相同的现有租赁性物业“金昌利陶瓷市场”和“金鼎商业广场”，及已开物业“国贸陶瓷城”和“华阳陶瓷城”的租金价格作为本项目定价参照体系。价格制定的依据：参考金昌利陶瓷市场的租赁价格制订及市场反应；参考国贸陶瓷城的租赁价格制订及市场反应；参考华阳陶瓷城的租赁价格制定及市场反应；考虑本案的形象定位及目标客户群的租金承受能力；考虑价格系统的合理性。2) 主要可比实例资料：（一）金昌利陶瓷市场A、周边环境 A-1商业位置 金昌利在莲社南路一侧，而莲社路本就是景德镇历史悠久的瓷器街，再加上国贸陶瓷城、东风陶瓷市场等，金昌利处于成熟陶瓷市场区，且周边超市、银行、百货商场、酒店、宾馆、咖啡厅等商业配套设施十分齐全，商业位置非常好。 A-2交通便利度 金昌利陶瓷市场处于珠山中路和莲社南路的的交汇十字路口处，往北可到达汽车站，往南可到达火车站，并有多路公交车通过，交通十分便利。 A-3周边房屋素质 周边房屋多为底层商铺，上层住宅，也有极少部分民房，但整体房屋素质较好。 A-4周边居民素质周边居民素质相对较好。 A-5人流 地处十字路口，对面即为休闲广场，成熟陶瓷市场区，商业氛围浓厚，商业配套齐全，因此人流量非常大。 A-6车流 十字路口，市中心地段，往北可到达西客站，往南可达火车站、汽车东站，车流量很大。 B规划及建筑 B-1整体规划 纯商业物业，规划为陶瓷市场，地上4层，地下一层，负一层至3层为陶瓷商场（一层有部分商铺临街，部分为非陶瓷商铺），4层有陶瓷商场和部分办公区，整体规划很好，合理利用资源。 B-2外观建筑风格 外观建筑为中式风格，外墙贴白色瓷板砖，建筑风格一般，无特色设计。 B-3建筑空间规划 物业共5层，地下1层，地上4层。14层由电梯直接通往，电梯垂直布局，一层也有部分商铺临街而设，负一层从商场外进入。商场入口面朝十字路口。空间规划较好。 B-4停车位 停车位基本能满足需求，便利性一般。 B-5主题广场 主题氛围主要集中在商场内，金昌利两面临街，主题广场形象非常淡薄。 B-6动线组织 动线组织很好，绝大部分商铺展示度很高。从商场入口处开始，一部分人流引导至商场内，另一部分人流直接进入一层临街市场及负一层市场；商场内部分，围绕电梯布局商铺，一部分人流进入一层陶瓷区，一层陶瓷区路线为半环形展开，分散人流，而另一部分上楼。同样，上面各层动线组织大致相同。 C配套设施 C-1公共配套周边有浙江路饮食一条街、各银行网店、休闲广场、沃尔玛超市、国际陶瓷商贸批发城、图书馆、高档写字楼、第二人民医院和保健院、新商业街区、连锁品牌咖啡厅和茶楼，公共配套设施完善。 C-2无障碍设计 市场正门对面没有视线阻挡，负一层透视性相对差一些，但整体无障碍设计较好。 C-3导购设施 电梯口有导购实施，商场在整体导购设施数量一般。 C-4安全设施 电梯口设有安全提示语，有安全出口、灭火器等，安全设施较好。 C-5灯光设计灯光设计有特色之处不多，中上等水平。 C-6其它设施 其他厕所、垃圾桶、座椅、休息区等小配套实施不足。 D营销管理 D-1主题形象 金昌利是景德镇瓷器经营状况最好的商场，档次最高、专业化最强的陶瓷商场，主题形象十分鲜明。 D-2营销策略 在营销策略上没有什么突出表现，营销策略水平一般。 D-3主力店 有不少主力店，主力店形象好。 D-4业态布局 业态布局很好，负一层一层日用瓷（北面临街商铺为非陶瓷商铺）、二三层艺术瓷为主，中高端零售为主，四层艺术大师作品展示与销售，四层另有部分办公区。随楼层增加，产品档次越高。 D-5人流设计（商场内）人流从莲社南路和珠山中路及休闲广场都可进入负一层和一层临街商铺，或商场内；商场内部人流可在一层停留，选购商品，或是直接进入二层、三层、四层；同样，二层、三层人流都有在本层选购商品和继续往上行走两种选择。每一层电梯投影位置相同，商铺以电梯为中心呈环形布局，两旁又有小的半环形路线设计，以分散人流和最大限度展示商品。 D-6经营管理模式 整个商场由专业的陶瓷管理公司负责租赁事物，并进行统一管理。 D-7商业管理公司 管理公司为景德镇市金昌利陶瓷大市场有限公司，专业的陶瓷管理公司，水平较高。 D-8促销活动 有一些促销活动，但比较少。 D-9经营管理 根据商品种类、档次和商户品牌实力不同区别安排经营铺位，经营管理较严格。 D-10品牌控制 二、三层招商品牌瓷器商户，四层为大师作品，品牌控制很好。 D-11物业服务 物业服务水平较高，态度好，认真负责。 （二）国贸陶瓷城 A周边环境A-1 商业位置国贸陶瓷城临通站路，在金鼎商业广场正对面，物业建成前本就是景德镇的一个非常有名传统陶瓷市场区，且周边有莲社路瓷器街、金昌利陶瓷市场、东风陶瓷市场，其他的商业配套有饮食街、各银行网店、休闲广场、金鼎商业广场、沃尔玛超市、肯德基、苏宁电器等商业业态，各商业配套齐全，商业位置绝佳。A-2 交通便利度国贸陶瓷城临街道路为双向车道，且有多路公交车经过，距离火车站、汽车站不足5分钟车程，交通非常便利。A-3 周边房屋素质虽然市场后方有小部分民房，但市场左侧为群英街（已建成），右侧是金恒国际（在建工程），对面为金鼎商业广场和金和汇景（在建工程），未来该市场的周边房屋素质会得到很大提高。A-4 周边居民质素随着市场周边几大中高端楼盘的陆续建成及业主的入住，此片居民素质将会大步提升。A-5 人流凭借自身的交通位置和成熟陶瓷区，商业氛围好，人流量很大。A-6 车流因交通便利，商业位置好，车流量很大。B规划及建筑B-1 整体规划因为此处先前就是一个老陶瓷市场区，新物业建成后，没有进行陶瓷商户招商，属于自发形成的陶瓷市场，整体规划一般。B-2 外观建筑风格外观建筑风格一般，比较突出的亮点是栋与栋之间在二层有桥梁连接。B-3 建筑空间规划多为2层物业类型，栋与栋之间在二层有道路连接，建筑空间规划一般。B-4 停车位、便利、大小较差，停车位很少，不够便利。B-5 主题广场市场临街，内部为市场道路，主题广场形象不够突出。B-6 动线组织由于市场内部道路规划为井字形，道路网比较密集，人流从多处入口进入市场后，多数会在入口处的主力店停留参观产品，然后人流会得到快速分散，道路规划简单、明了，各商铺展示度较高。C 配套设施C-1 公共配套设计市场内公共配套设施少。周边有浙江路饮食一条街、各银行网店、休闲广场、沃尔玛超市、国际陶瓷商贸批发城、图书馆、高档写字楼、第二人民医院和保健院、新商业街区、连锁品牌咖啡厅和茶楼，周边公共配套设施完善。 C-2 无障碍设计市场临街，没有什么视线阻碍物，无障碍设计较好。C-3 导购设施自发形成的陶瓷市场，除了主入口有一块大的导视牌，其他的导购设施很少。C-4 安全设施整个市场为开放式，有多处出入口，出入不受约束，灭火器等安全设施也较少。C-5 灯光设计灯光设计水平一般，无特色之处。C-6 其它设施其他的厕所、垃圾桶、座椅等设施配套不足。D 营销管理D-1 主题形象主题形象非常鲜明，老陶瓷市场，可以说是远近闻名。D-2 营销策略营销策略一般，有LED灯广告，还有些不定期的营销活动。D-3 主力店老陶瓷市场，主力店、品牌店很多，是景德镇最知名的瓷器批发市场。D-4 业态布局是自发形成的陶瓷市场，具有典型的景德镇特色，日用瓷、品牌厂家瓷器、艺术瓷，中高端产品都有，但业态布局很乱。D-5 人流设计（市场内）主要人流从通站路的多处入口进入市场，市场内部道路为井字形，分散人流效果明显，人流设计简单、明了。D-6 经营管理模式商铺可租可售，经营管理公司统一管理，管理模式一般。D-7 商业管理公司商业管理公司是国贸广场物业公司，不是专业的陶瓷管理公司。D-8 促销活动促销有，但很少。D-9 经营管理不是专业的陶瓷管理公司，经营管理水平一般。D-10 品牌控制虽说是自发形成的陶瓷市场，但很多品牌在此汇集，品牌意识较强，是景德镇最知名的陶瓷批发市场。D-11物业服务物业服务水平一般。（三）金鼎商业广场A 周边环境A-1 商业位置商业位置很好，临街，对面是国贸陶瓷城，右侧是华阳陶瓷城，左侧是金和汇景（在建工程，建成后部分陶瓷商业业态），距离莲社路陶瓷街和金昌利陶瓷市场也不足200米。周边还有饮食街、各银行网店、休闲广场，自身配有沃尔玛超市、肯德基、苏宁电器等商业业态，各商业配套齐全。A-2交通便利度金鼎广场与国贸陶瓷城一路之隔，临街道路通站路为双向车道，且有多路公交车经过，距离火车站、汽车站不足5分钟车程，交通非常便利。A-3周边房屋素质对面是国贸陶瓷城和金恒国际楼盘，左侧有金和汇景楼盘和部分民房物业，右侧是华阳陶瓷城和华阳花园，周边房屋素质整体较好。A-4周边居民质素随着市场周边几大中高端楼盘的陆续建成及业主的入住，此片居民素质将会大步提升。A-5人流凭借自身的交通位置和商业位置，商业氛围好，人流量很大。A-6车流因交通便利，商业位置好，车流量很大。B规划及建筑B-1整体规划属纯商业物业，整体规划很好，是由景德镇金鼎商贸有限公司倾力打造的首个大型一站式超大规模购物中心, 总投资额近7亿人民币，总建筑面积17万平方米，拥有12万平方米独立产权式商铺。该项目以时尚消费、时尚文化为旗帜，以休闲消费为经营主题;集购物、休闲、娱乐、餐饮等复合业态一站式服务于一体，全力打造景德镇市新型商业休闲购物天堂。B-2外观建筑风格外观建筑风格具有现代时尚气息。B-3建筑空间规划物业共5层，为纯商业物业，地下1层，地上4层，门前为广场和游乐场，商场面朝通站路，建筑空间规划较好。B-4停车位、便利、大小停车位比较充足，商业广场前的广场影响车流到达的便利性，不利于停车。 B-5主题广场商业广场前的广场方即为主题广场，有餐饮和娱乐消费场所，主题广场形象很好。B-6动线组织多处出入口，各商场有直通的，也有不直通的，动线组织较混乱。C配套设施C-1公共配套设计公共配套设计较好，设有休闲休息区，厕所、垃圾桶等。周边有浙江路饮食一条街、各银行网店、休闲广场、沃尔玛超市、国际陶瓷商贸批发城、图书馆、高档写字楼、第二人民医院和保健院、新商业街区、连锁品牌咖啡厅和茶楼，周边公共配套设施完善。 C-2无障碍设计虽说有门前广场，但游乐场占据部分面积，使得整个商场的可视性差，也影响车流、人流到达的便利性，无障碍设计较差。C-3导购设施物业外墙有不少导购信息，导购实施较好。C-4安全设施安全设施较好。C-5灯光设计灯光设计非常好。C-6其它设施其他设施一般。D营销管理D-1主题形象以休闲消费为主题，集购物、休闲、娱乐、餐饮等复合业态一站式服务于一体，主题形象较好。D-2营销策略营销策略很好，有促销活动，打折优惠等。D-3主力店主力店主要有金鼎百货、苏宁电器、沃尔玛，主力店形象很鲜明。D-4业态布局多种商业业态汇集，业态布局很混乱。D-5人流设计（商场内）人流主要来至通站路，人流达到广场后，因有多种业态的商场入口，人流得到快速分散，但商场内有直通和不直通两种，整体人流设计感觉比较混乱。D-6经营管理模式有按固定租金模式和扣点租金形式两种，且两种形式的招商由不同的招商部进行招商，商户自负盈亏。D-7商业管理公司商业管理公司是景德镇金鼎商贸有限公司，金鼎自己成立的管理公司。D-8促销活动促销活动较多。D-9经营管理经营管理水平较好。D-10品牌控制主要品牌店有苏宁电器、沃尔玛、肯德基，且百货店对品牌控制也较严，整体品牌控制非常好。D-11物业服务物业服务水平较好。（四）华阳陶瓷城A、周边环境 A-1商业位置 商业位置较好，地处市区成熟地段，距离景德镇市成熟陶瓷市场区只有200米之遥，周边有饮食街、各银行网店、休闲广场、金鼎商业广场、沃尔玛超市、肯德基、苏宁电器等商业业态，各商业配套齐全，商业氛围浓厚。 A-2交通便利度 老市场不临街，目前来看，只有1条道路通往，且道路窄，坡度大，交通极为不变；但随着华阳二期的开发建设，华阳陶瓷市场的位置延伸至广场南路，整个市场的交通状况会有所改善。 A-3周边房屋素质 周边有中低档小区和小部分民房，及高档商场，整体而言，周边房屋素质处于中等水平。 A-4周边居民质素 附近有民房物业及低档小区，离火车站不远，人员杂乱，周边居民素质一般。A-5人流 老市场人流量一般，华阳二期临广场南路，而此道路餐饮业态很多，且依托休闲广场，人流量很大。 A-6车流 老市场由于交通不便，且市场北面又没有大型商业，但华阳二期的开发建设，把整个市场延伸至广场南路，车流量明显加大。 B规划及建筑 B-1整体规划 此市场为华阳花园的部分物业，小区分为华阳花园和华阳陶瓷城，其中靠近广场南路的3排物业的底层为商业物业，其余为住宅。 B-2外观建筑风格 外观建筑中式风格，底层商业外墙水泥，住宅外贴瓷板砖，整体建筑风格较好。 B-3建筑空间规划 华阳一期规划有陶瓷市场的物业，总层数为8层，其中12层为陶瓷市场，38层为住宅；华阳二期是高层建筑，13层为商业。 B-4停车位 停车位很少，且规划在市场外道路两旁，道路坡度大，停放很不方便。 B-5主题广场 没有主题广场，主题广场形象一般。 B-6动线组织华阳一期有两个出入口，市场内有2横5纵井字形道路，且非常密集，在市场内某一点一般都有2条路线各供选择，市场内的透视性也较好。 C配套设施 C-1公共配套设计 由于处于成熟市区，超市、医院、商场、银行、学校等公共配套，特别是商业配套很齐全。 C-2无障碍设计 市场前方有树木和民房，左侧是金鼎商场，后方是华阳花园小区，视线受到阻碍，无障碍设计较差。 C-3导购设施 导购设施数量一般。 C-4安全设施 较差，防水、防火、防盗设施基本上没有。 C-5灯光设计 商户自行装修，灯光设计一般。 C-6其它设施 其他的垃圾桶、厕所等公共设施不足。 D营销管理 D-1主题形象 由物业统一招商陶瓷商户，目前没有引进别的商业业态，主题形象较鲜明。 D-2营销策略 营销策略基本上没有，自负盈亏。 D-3主力店 基本上都是小作坊，主力店形象不鲜明。 D-4业态布局 小作坊聚集地，基本属于自产自销型，产品种类较全。二层为古玩瓷器。业态较鲜明，布局也较好。 D-5人流设计（市场内） 人流可从两条道路进入市场，多数商铺的展示性很好，人流设计也不错。D-6经营管理模式 由独立的华阳陶瓷物业公司统一管理。 D-7商业管理公司 华阳陶瓷物业管理公司。 D-8促销活动 促销活动较少。 D-9经营管理 经营管理水平一般。 D-10品牌控制 小作坊聚集地，品牌控制一般。 D-11物业服务物业服务一般，管理也不严格，商户认可度不高。 3）可比市场价值评估从长远来看，营销管理的好与坏，它将直接影响一个市场的整体租金水平的高低和幅度大小，考虑到本案的营销管理的发挥空间很大。因此，在做价值评价表时，我们假设为两种情况，一种情况是假设本案的经营管理价值评价分数为满分；另一种情况是假设本案的经营管理价值分数不及格，根据这两种不同的假设情况，我们得出两种不同的总体参照均价。第一种情况：假设经营管理价值分数为满分价值评价表序号评判因素权重评定分值分值金昌利国贸陶瓷城金鼎商场华阳陶瓷城本案A周边环境(小计)3029.4328.9425.1126.7818.76A-1商业位置54.954.934.224.912.98A-2交通便利度54.954.864.164.22.99A-3周边房屋素质54.864.853.703.83.03A-4周边居民质素54.724.454.354.353.92A-5人流54.954.944.354.912.91A-6车流554.914.334.612.93B规划及建筑(小计)2018.6518.0116.5815.3211.27B-1整体规划43.93.623.583.652.16B-2外观建筑风格43.853.812.833.782.63B-3建筑空间规划32.842.772.642.792.06B-4停车位、便利、大小32.62.552.512.511.06B-5主题广场32.582.482.34 2.46.1.68B-6动线组织32.882.782.682.591.68C配套设施(小计)2018.4217.9917.8116.710.27C-1公共配套设计43.743.703.653.622.13C-2无障碍设计43.853.793.723.572.19C-3导购设施32.732.632.622.611.65C-4安全设施32.682.612.652.431.56C-5灯光设计32.682.532.482.391.51C-6其它设施32.742.732.692.081.23D营销管理（小计）3027.9823.7724.1724.6230D-1主题形象332.952.912.913D-2营销策略32.732.632.52.153D-3主力店43.893.723.733.564D-4业态布局43.843.743.653.474D-5人流设计（商场内）21.871.741.622.092D-6经营管理模式32.862.562.562.533D-7商业管理公司21.921.751.691.632D-8促销活动21.521.341.351.222D-9经营管理32.732.462.652.353D-10品牌控制21.751.731.621.152D-11物业服务21.871.641.591.562合计10094.4891.2085.3783.4270.3价值实现度100%94.48%91.20%85.37%83.42%70.3%价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度金昌利国贸陶瓷城金鼎商场华阳陶瓷城本案A周边环境3029.4328.9425.1126.7818.76B规划及建筑2018.6518.0116.5815.3211.27C配套设施2018.4217.9917.8116.710.27D营销管理3027.9823.7724.1724.6230价值实现度100%94.48%91.20%85.37%83.42%70.3%要推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）=（94.48+91.20+85.37+83.42）/4*100%=88.62%.3.（假设一） 价值实现下的租金价格定位景德镇陶瓷市场（或商场）一层租金表（元/月）项目最低租金最高租金平均租金备注金昌利 150 400263根据一层商铺总面积及租金求得平均租金为263国贸陶瓷城30400502层商铺整体租金水平主流为75元/平方米月（包括国贸三期），假设二层租金是一层租金的50%测算所得。金鼎商业广场200260230平均租金181根据上表知项目竞争市场一层的平均租金为181元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案一层的平均租金。本案一层平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度 = 18170.3%88.62% = 143.58元/平方米月）景德镇陶瓷市场（或商场）二层租金表（元/月）项目最低租金最高租金平均租金备注金昌利 130220154根据二层商铺总面积及租金求得平均租金为154国贸陶瓷城10200252层商铺整体租金水平主流为75元/平方米月（包括国贸三期），假设二层租金是一层租金的50%测算所得。金鼎商业广场120180150华阳陶瓷城206040平均租金92.25根据上表知项目竞争市场二层的平均租金为92.25元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案二层的平均租金。本案二层平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度 = 92.2570.3%88.62% =73.18（元/平方米月）景德镇陶瓷市场（或商场）三层租金表（元/月）项目最低租金最高租金平均租金备注金昌利407054根据三层商铺总面积及租金求得平均租金为54金鼎商业广场80120100平均租金77根据上表知项目竞争市场三层的平均租金为77元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案三层的平均租金。本案三层平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度 = 7770.3%88.62% = 61.08（元/平方米月）根据三层各层的平均租金及面积可推算出三层的整体租金水品。本案整体平均租金=（一层总面积一层平均租金）+（二层总面积二层平均租金）+（三层总面积三层平均租金）（一层总面积+二层总面积+三层总面积）=（5921.8143.58）+（337673.18）+（641861.08）（5921.8+3376+6418）=94.77（元/平方米月）第二种情况：假设经营管理价值分数不及格价值评价表序号评判因素权重评定分值分值金昌利国贸陶瓷城金鼎商场华阳陶瓷城本案A周边环境(小计)3029.4328.9425.1126.7818.76A-1商业位置54.954.934.224.912.98A-2交通便利度54.954.864.164.22.99A-3周边房屋素质54.864.853.703.83.03A-4周边居民质素54.724.454.354.353.92A-5人流54.954.944.354.912.91A-6车流554.914.334.612.93B规划及建筑(小计)2018.6518.0116.5815.3211.27B-1整体规划43.93.623.583.652.16B-2外观建筑风格43.853.812.833.782.63B-3建筑空间规划32.842.772.642.792.06B-4停车位、便利、大小32.62.552.512.511.06B-5主题广场32.582.482.34 2.46.1.68B-6动线组织32.882.782.682.591.68C配套设施(小计)2018.4217.9917.8116.710.27C-1公共配套设计43.743.703.653.622.13C-2无障碍设计43.853.793.723.572.19C-3导购设施32.732.632.622.611.65C-4安全设施32.682.612.652.431.56C-5灯光设计32.682.532.482.391.51C-6其它设施32.742.732.692.081.23D营销管理（小计）3027.9823.7724.1724.6216.81D-1主题形象332.952.912.911.57D-2营销策略32.732.632.52.151.35D-3主力店43.893.723.733.562.25D-4业态布局43.843.743.653.472.36D-5人流设计（商场内）21.871.741.622.091.32D-6经营管理模式32.862.562.562.531.66D-7商业管理公司21.921.751.691.631.21D-8促销活动21.521.341.351.221.06D-9经营管理32.732.462.652.351.74D-10品牌控制21.751.731.621.151.06D-11物业服务21.871.641.591.561.23合计10094.4891.2085.3783.4257.11价值实现度100%94.48%91.20%85.37%83.42%57.11%价值实现表序号评判因素权重分值价值实现度金昌利国贸陶瓷城金鼎商场华阳陶瓷城本案A周边环境3029.4328.9425.1126.7818.76B规划及建筑2018.6518.0116.5815.3211.27C配套设施2018.4217.9917.8116.710.27D营销管理3027.9823.7724.1724.6216.81价值实现度100%94.48%91.20%85.37%83.42%57.11%要推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）=（94.48+91.20+85.37+83.42）/4*100%=88.62%.3.（假设二） 价值实现下的租金价格定位景德镇陶瓷市场（或商场）一层租金表（元/月）项目最低租金最高租金平均租金备注金昌利 150 400263根据一层商铺总面积及租金求得平均租金为263国贸陶瓷城30400502层商铺整体租金水平主流为75元/平方米月（包括国贸三期），假设二层租金是一层租金的50%测算所得。金鼎商业广场200260230平均租金181根据上表知项目竞争市场一层的平均租金为181元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案一层的平均租金。本案一层平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度 = 18157.11%88.62% =116.64元/平方米月）景