SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划.ppt

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划 规划展示图 如何创意 园区发展定位创意什么 园区核心业态遴选怎么创意 园区概念性规划检验创意 园区财务投资测算推广创意 园区市场推广策划附录 园区建筑单体详细设计 规划方案报告内容 4 910 1819 3839 4445 4546 89 产业园区招商实战攻略 A A 漕河泾园区产业升级 现现代服务业发展趋势 B B 基地周边潜在消费空 间间巨大 商业氛围成熟 基地三大发展驱动力概述 业态转型 提升漕河泾园区产业升级 代服务业发展趋势 功能定位多样化基地周边潜在消费空巨大 商业氛围成熟 漕河泾园区产业升级 周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大驱动力C SVA产产业升级 核心业态发展要基地物业现金的反哺 支持租金利益最大化基地发展的驱动力 产业园区招商实战攻略 项目内容比较对田林项目的影响 W19 16项目规划为上海首批现代服务业集聚区 微型CBD 政府支持力度大 占 仪电项目规划为国际商务社区 街区式购物 邮通项目规划为集信息科技产业 综合办公 培训中心 及配套服务设施为一体 地23万平方米 建筑面积80万平方米 包括 总部经济平台 研发设计平台 创新孵化平台 综合服务平台 等规模大 能级高 政策支持有力 全新形态创意竞争策略 发掘功能板块主题特色 在创意上下功夫 产生独特形象 优化基础设施 如充沛的停车等 中心 包括商务办公 数码港 酒店餐饮 休闲娱乐 观光购物街 酒吧街 精品商场 等业态 规模大而零散 紧邻SVA项目 相似的基地形态差异竞争策略 注重对商务客群细分 了解产业配套的需求 发掘特色和形成集聚 注重品牌与亮点的打造 的科技园区 项目的商业业态规划是地铁上盖物业 包括休闲娱乐 精品服饰 健身房 美容 饭店 大超市等紧邻地铁站点 相似的基地形态 商务商业功能明确品牌竞争策略 要挖掘产业间的相关性 形成产业集聚 注重品牌与亮点的打造 竞争性项目横向比较分析 体量为10万平方米 规模较大 利于发挥积聚优势在装修方面可得到150 200元补贴相对一般园区更好的绿化空间投资有限 收益回报要求在3元 平方米 天现有物业为80年代厂房 结构特殊 风貌无特色徐汇区对于税收属地化的要求 周边资源如徐家汇中心 上师大 南站商圈等 项目可借势发展漕河泾园区产业升级 SVA产业链延续周边大型居住社区 潜在商业消费需求巨大与其他园区相比 项目位于中环 地段一般周边W19 邮通与仪电地块规划功能相似 竞争激烈创意产业园区竞争激烈 是否能达到授牌的要求 政策风险 空间区位与园区发展的SWOT分析 三大业态构建策略应对周边竞争 相关的多媒体应用主题 延续并扩展数字多媒体产业链顺应由研发商务到休闲娱乐的转变 取得更大的发展 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激烈的情况下 进一步挖掘与SVA技术 1 主力业态内部构筑相互关联的业态链项目体量较大 能够在主力创意产业业态内部 沿着产业集群互动的方向 从研发 销售 技术支持 展示 商业配套等环节构筑相互关联的细分业态 2 适当提升商业比重 提升园区租金变现能力项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看 注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力 3 五大园区构建原则化挑战为契机 结合项目体量的优势 实施大规模综合开发建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合 市区10万平方米的综合型创意产业园结合多媒体生产技术打造亮点 将SVA文化融入园区 12 由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞打破配套开发的思维定式 发展特色主题商业功能区将创意元素与社区商业相结合 细化并延伸创意商业客群突破产业创意与生活创意的限制 实现二者的互融共生找到产业与生活的结合点 在上海西南创造创意生活方式 345 总体功能定位 动感商业的体验场所 提升园区商务配套的服务高地 特色创意商务集群的灵动空间融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷 创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式 而非工业经济时代按照资源来配置资源 在这种大业态观的导引下 把握漕河泾现代服务业升级趋势 周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向 SVA田林创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群 创意生活商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系 园区大创意业态体系构成 内容创意产业集群 核心业态 SVA CONTENTVALLEY以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值动漫业 网络游戏 动漫卡通 数字影音 时尚出版 SVA创意内容产业谷WEB2 0电子门户 内容创意产业集群 空间载体 动漫业 大众出版 数字影音 承载物业形态 物业特征 产业类型 内容创作及术研发 产品制作及运营 内容获得及编辑 平面设计及印刷 节目制作及加工 节目发行 广告制作及营销推广 WEB2 0 内容获得 网络支持 1 2 3 4 专业工作空间 书吧竞技广场音像城展示中心 办公用房工作室 办公用房工作室 小规模或大空间商务办公用房 空间容量20 50人为主 需要安装大型专业设施商务办公用房 需求空间面积大 小规模或大空间商务办公 空间容量1 20为主 大面积商业用房 产业链 销售展示娱乐 销售展示 现代创意服务集群 承载漕河泾服务业的商务办公板块 围绕跨国电子企业进行招商 集聚小型创业企业 工业设计为主导的产业 跨国企业研发中心与总部基地 创投企业的孵化器 商务办公功能 核心业态 功能分区 研发区 展示区 交流区 培训区 服务区 招商建议 核心业态 商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设计为主导的商务港 漕河泾发展现代服务业方向 总部经济 集聚设计研发 创新孵化 综合服务 信息咨询服务业 研发 设计服务业 支持测试 测量中心 商务服务区 功能目标 主导产业 现代创意服务集群 承载漕河泾服务业的商务服务配套板块 商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体配套服务体系 商务功能 商务配套定位核心业态业态组合 漕河泾现代服务业 商港承载的工业设计及总部基地 创源承载的创意产业链集聚 衍生需求 交流 培训 会务 展示 休闲 娱乐 餐饮 居住 综合服务型立体商务配套体系商务型酒店 企业会所 大型商务餐饮 康体运动设施以商务酒店及其包含的企业会所为主体的 复合健身 娱乐 室内游泳池等服务设施的高档商务型配套 商务服务配套的核心业态 综合性商务酒店 服务 内容 酒店客房基本设施 标准客房 商务套房 豪华套房配套设施 厨房 桑拿 按摩浴缸 镭射影音系统 会议会展基本设施 会议区 多功能厅 展厅配套设施 语音同传 声像设备 特色餐饮中餐厅 西餐厅 娱乐健身游泳馆 网球馆 桥牌俱乐部 保龄球馆 壁球馆 豪华电影馆 乒乓球室 台球厅 健身房 KTV包间 舞厅 垂钓 美容美发 桑拿 按摩和人体体质测评 现代创意服务集群 承载SVA产业链服务配套的商务板块 上游 产品研发 下游 市场开拓 产业外延的扩大产业链整合 闵行 SVA产业基地 商务平台 研发平台 展示平台 田林基 地市场外延的扩大 SVA三大增值服务平台园区拥有优越区位 SVA集团在市中心城区最大的产业基地 产业传承 记忆SVA昨日的辉煌 产业链优势 如中央研究院 广电网络通讯 广电销售公司入驻 田林基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上 强化SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力产品外延的扩大 SVA商务办公的核心业态 为目标的面向国内和国际市场的销售 上中心及广电信息原有的制造中心实施管理 协调和决策 创意生活商业集群 特色商业娱乐板块 2 4 实现大空间厂房与商业的完美融合 营造意象空 间1 增加周边居民生活需求的可选择面 呈现多彩生活方式 3以特色商业吸 引外来消费者 转变单一消费结构 区别周边几个大体量 综合型商圈发展规划 形 成多元化 互补型商贸商务联动发展 创意生活 Creative Life 娱乐休闲型型 体验式多媒体娱乐 电影艺术互动区 商务服务型 个性 时尚休闲会所 会议中心 展示中心 创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验中心 特色体验式餐饮 创意生活商业产业集群 以传统产业为基础 融入创意 科技与人文特质 转变成为食 衣 住 行 教育 娱乐等民生领域的复合式经营 提供具有深度体验 高质 美感的产品 规划概念总平面图 园区规划结构分析 两轴 绿轴 水轴贯穿园区的步行 景观系统三片 商业休闲 创意园 商务办公各片区功能复合 设置溶解七星 核心商业景观节点 各次景观节点各节点十字串联 双轴挂珠 园区规划功能分区分析 CommenceHubColorfulBeltCreativeSpring 功能分区 商港 功能分区 彩邑 功能分区 创源 园区规划交通分析 动态交通规划 主要车行线路呈十字贯穿园区 主要人行线呈斜十字穿越园区 消防车道环绕园区设置以满足消防需要 静态交通规划 设置集中地面停车场 同时运用立体式停车方式 产业化大楼设置一层地下机械式停车库停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0 5个 商业性质建筑的指标是0 5个至1 2个 餐饮性质的指标是1 25个 规划后园区建筑面积 133319 5m2其中园区商务办公建筑面积 103451 1m2 商业娱乐建筑面积29868 4m2园区机动车至少需要约815个车位 交通规划 停车位 1 机动车停车位规划方案一 地面停车场面积为 6897 5m2 按30m2 个停车位计算 地面停车场可提供230个停车位 产业化大楼地下机械式停车库面积为 4957m2 按10 8m2 个停车位计算 地下停车库可提供459个停车位 13号和12号楼改造成机械式停车库面积为 1496 2m2 按10 8m2 个停车位计算 可提供138个停车位 13号楼剖面分析总停车位为 827个机械式停车库剖面分析 规划交通 停车位 2 机动车停车位规划方案二 推荐方案 地面停车场面积为 2172 3m2 按30m2 个停车位计算 地面停车场可提供72个停车位 产业化大楼地下机械式停车库面积为 4957m2 按10 8m2 个停车位计算 地下停车库可提供459个停车位 13号和12号楼改造成机械式停车库面积为 1496 2m2 按10 8m2 个停车位计算 可提供138个停车位 室外机械式停车面积为 4215 4m2 按3层停车位计算 可提供390个停车位 按5层停车位计算 可提供650个停车位 总停车位为 1319个 规划交通 停车位 3 机动车停车位规划方案三 地面停车场面积为 2172 3m2 按30m2 个停车位计算 地面停车场可提供72个停车位 产业化大楼地下机械式停车库面积为 4957m2 按10 8m2 个停车位计算 地下停车库可提供459个停车位 13号和12号楼改造成机械式停车库面积为 1496 2m2 按10 8m2 个停车位计算 可提供138个停车位 室外机械式停车面积为 4215 4m2 按3层停车位计算 可提供390个停车位 按5层停车位计算 可提供650个停车位 园区地下机械式停车库面积为 3344m2 按10 8m2 个停车位计算 可提供309个停车位 总停车位为 1628个 规划交通 出入口 机动车出入口规划为避免机动车在园区入口处造成拥堵现象 园区内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处 让车流在入口的地方就快速停入停车位 避免给道路带来压力 同时考虑到停车位大都集中在园区东西两侧的虹漕路和苍梧路边 而这两条路都比较窄 一旦有大量车辆从道路上进出园区 会导致堵塞 所以规划将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向出入口 也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车入口 而苍梧路上的园区出入口为机动车出口 这样避免了进出车辆的冲突 而田林路上还是保留机动车进出都可以 根据不同的功能区 在虹漕路上的机动车入口也分开设置 避免形成冲突 景观节点分析图 景观节点 入口广场 1 景观廊道特 色景观柱 生态停车场 景观树池 景观节点 入口广场 2 水平台与水景的结合 景观树池 花坛与座椅的结合 镂空景墙亲 景观节点 核心广场 1 与灯光结合的铺装 玻璃与喷泉的结合 翠竹与石景的结合 灯光与座椅的结合 景观节点 核心广场 2 木制景观廊架 翠竹成荫 喷泉水景 现代气息的观景亭 木制平台 景观桥 观景长廊 木制廊架 观景平台 景观片墙 园区水轴景观概念规划平面 园区水轴景观 是通过一系列 点式景观水体 来实现的 水 景的分布主要 集中在入口和核心广场 是 人们视线的焦 点 水景主要由水 池 平台 景 观桥 廊架等 景观元素构成 水轴中还有个 特色景观元素 是景观片墙 通过有序的组织把几个点式 水景串连起来 片墙上还可以 设置些提示标 语 起到指示作用 特色小品 景观长廊 石景 花钵 景墙与水景的结合 通过水体 和喷泉让 广场显得 活跃热闹 喷泉与不 断变幻的 光束相结 合 共同 舞动光影 和水景 园区水轴创意景观构思示意 水轴景观 入口 与灯光结合的铺地 指示性景墙 喷泉与水景的结合 特色喷泉景观 休闲长椅 树池与灯光的案结合 入口景观通 过水体 植 物 小品等 组合 运用 灯光技术 玻璃材质 在水体周围设置木制平 台和休息椅 为人们提供 一个休闲和 富有特色的 休闲娱乐 水轴景观 核心广场 特色小瀑布 水景与灯光的结合 景观休息椅 玻璃景观桥 景墙与水景的结合 中庭内部景 观通过水体 景墙 玻璃 景观桥和绿 化处理 以 及水景与灯 光的结合 带给人们一个充满活力 与动感的休 闲空间 规划方案总经济技术指标 创意园改造后经济技术指标 总用地面积 总建筑面积 容积率 10 2万m213 8万m21 3 商务办公总建筑面积 包括中央研究院 商业娱乐旅馆总建筑面积 创意园区办公总建筑面积 79168 9m229948 4m229239 2m2 根据估算 本项目总投资约为1 6亿元 规划方案投资估算 续表 根据实际搬迁计划 按面积估算相对开发时序 规划方案建设开发时序 规划方案项目损益测算 固定投资折旧费土地成本摊消费年折旧与摊消费固定资产现值 2009616 092 023 792 639 8951 206 07 资产总额13 370 1140 475 8553 845 96 9 896 97 2018616 092 023 792 639 8927 447 09 固定资产部分以入帐 此处以2009年初总资产净值 改造房屋成本记入 经济效益静态分析 投资利润率 24 96 投资利税率 15 80 空间序列的越界 富有情趣的不同空间序列形式的相互搭界 园区市场推广策划 精神境界的越界SVA时刻超越的精神境界的象征创意维度的越界为创意提供自由穿梭的卓越空间信息形式的越界虚拟信息世界与实然物理世界的越界 业态构筑的越界创意产业业态与创意生活业态的越界内容产业集聚与SVA硬件提供商之间互补的关系生活形态的越界传统生活状态与未来卓尔不群的生活方式 的越界 SVA 此越界非彼越界 创意产业的精髓不就在于追求不拘泥于一定之规的 思想火花吗 SURPASS SPACE你的创见源于越界你的视界归于越界 多彩 Colorful 超越 Surpass 人性 Humanity 附 园区建筑单体详细设计 新建产业化大楼 现状 27 29 61 67号楼总建筑面积为 5283 8m2 其中保留电房建筑面积为 478 2m2 拆除建筑面积为 4805 6m2 新建大楼的基地内目前有两幢小楼需要拆除 其中一幢内有为园区服务的电房 所以此电房需要保留 新建的大楼功能主要为办公用途 新建产业化大楼 分析1 总占地面积 总建筑面积 5866m238025 9m2 地下车库建筑面积 裙房建筑面积 4957m29024 5m2 北主楼建筑面积 9676 5m2南主楼建筑面积 14367 9m2 建筑高度 50m 总用地面积 总容积率 10 2万m20 97 总建筑面积 9 9万m2 如果整个园区容积率要达1 5 那么总建筑面积要达到15 3万m2 总建筑面积 要增加5 4万m2 交通分析创意园目前经济技术指标 视线分析产业化大楼经济技术指标 新建产业化大楼 分析2 室内交通流线 室内交通流线清晰 中央大厅承载着人流的聚集及分散 高层核心筒位于高层区域中心 办公区域围绕核心筒布置 从剖面上来看 新建产业化大楼地下一层为停车库 一至三层为裙房 四层至十六层为办公楼层 总楼层至十六层楼已达到规划限高50m要求 无法再突破高度 建筑剖面分析从建筑体量分析来看 在各方面因素制约下的建筑显得特别敦实 如何在立面设 计时解决体量 敦实感 是做立面设计的重点 建筑体量分析 新建产业化大楼 体量分析1 建筑体量优化策略一 设计设想把高层部分往下延伸 设计手法可以采用 结构向下延升 立面向外突出 增加虚拟立面 新建产业化大楼 体量分析2 建筑体量优化策略二 在规划限高的前提下 设计设想增加虚拟高度 设计手法可以采用 结构向上延升 顶层增加钢构架 顶层增加玻璃虚拟围合 新建产业化大楼 体量分析3 建筑体量优化策略三 设计设想采用立面虚实对比 设计手法可以采用 运用不同材质 立面虚实结合 立面体块分割 28号楼 现状 现有厂房剖面现有厂房平面现28号楼厂房内部空间相对比较封闭 阳光很难进入室内 若建筑改造为办公用途 现有建筑需要做较大的调整才能达到现代办公的需求 同时辅助设施也需要增加 28号楼 改造策略1 改造策略一 开放性策略 开放性是通过一系列室内外建筑空间及环境设计来实现 设计把老建筑中间打通 结构保留 外立面运用视线可穿透的玻璃幕墙 形成个5层层高的吹拔空间 此空间作为气派的入口大厅把老建筑分成两个部分 两个部分各自独立的入口门厅也融入大空间中 此空间是整个建筑的入口大厅 也是各层交际 休闲 商谈的公共空间 为满足消防要求 在大空间中又增加了垂直交通 入口大厅内可种植些绿化 和周围环境相互交融 也可以让步行者无障碍的步入这个开放空间去交往 28号楼 改造策略2 改造策略二 人性化策略 设计以人为本 强调人性化设计 现有厂房空间进深大 相对比较封闭 同时采光通风也无法达到现代办公需求 设计通过增加共享空间 并在空间内加入绿化景观元素 使办公空间在满足日照通风要求的同时 也能让办公人员享受景观的体验 设计手法有 增加中庭空间增加出挑空间增加灰空间 28号楼 改造策略3 改造策略三 延续性策略 在建筑立面的设计上 采用延续性的原则 延续性主要表现在两个方面 一是强调历史的延续性 设计延保留原有建筑的历史痕迹 把建筑的外观作为一种文脉保留下来 再把钢结构作为一种现代的表皮加诸原有立面之外 形成新与旧的对比 历史与现代的对比 二是强调发展的延续性 通过立面百叶的设置遮阳挡风 可以节约能源 达到可持续发展的目的 改造前后建筑面积指标 现有建筑面积 26845m2 改造减少面积 3180m2 改造后建筑面积 23665m2 15号楼 现状 15号楼是幢体量相当大的厂房建筑 建筑长度接近140m 它的长度阻断了园区的整体空间 也割裂了前后空间的连续性 同样它的室内空间比较大 相对封闭 给改造成办公空间及商业空间带来一定的难 度 现有厂房平面 15号楼 平面改造措施 功能置换 将原有的厂房改造成为综合性大楼 左侧蓝绿色部分为创意办公楼 右侧土黄色部分为饮食广场 中间通过人行空间分割 规范要求 根据规范的要求 增加交通疏散口 引入中庭空间 满足采光通风的要求 同时也为在内部活动的人提供舒适的环境 立面考虑 倒锥形体的引入 成为建筑立面的标志 使建筑物显得与众不同 入口标识 突出的体块 增加入口的可识别性 15号楼 剖面改造措施 增加一些共享空间使得室内的空间更加丰富 现有厂房剖面原有建筑为厂房 层高较高 而办公建筑对于层高的要求不高 因此原有的两层建筑建成四层 达到合理利用原有建筑的目的 同时 改造后办公剖面 15号楼 立面改造措施 原有立面形式 原有立面分割 原有的立面过于平铺直叙 虚实关系平淡 缺少重点 加入墙体 功能的不同把立面分成两部分 在保留原有结构和立面的前提下 外面加入新的表皮 插入体块 体块的插入使建筑物立面在节奏上出现变化 同时体块作为本建筑的标志物展现建筑物的特性 虚实对比新的体块和玻璃之间建立新的关系从而形成虚实对比 立面分割 玻璃的分割产生戏剧化的效果 改造前后建筑面积指标现有建筑面积 15447m2改造增加面积 7924 4m2 改造后建筑面积 23371 4m2 53号楼 现状 原建筑建成于1992年 属于比较新的建筑 基本能满足如今建筑规范的要求 因此在原则上不需要做太大的变动 在设计过程中 尽量保持原有的建筑形式不变 现有仓库平面改造后的建筑用途为经济型酒店 53号楼 剖面分析 改造后酒店剖面现有建筑二层以上改造成旅店 底层空间改造后部分为餐饮 部分为商业 这样功能安排与附近的15号楼的商业部分相呼应 21 22号楼 现状 存在问题 1 原有建筑立面不利于营造 商业娱乐的气氛 2 现状良好的绿化影响了建 筑的进入性和识别性 21 22号楼 改造措施2 颜色处理 加强原有体块关系 提高建筑识别性 活跃气氛 21 22号楼 改造措施3 底层透空 塑造虚实对比的外形 加强空间的室内外联系 营造商业氛围 21 22号楼 改造措施1 重塑竖向交通 打破原有平实外观 入口与交通空间的处理丰富街道空间 吸引人流 21 22号楼 改造措施4 加强与道路的联系 在临苍梧路一面 体块介入与处理 创造丰富的室内外空间 增加商业 界面和价值 原有建筑面积每幢503平方米 改造后面积为543平方米 每幢增加40平方米 24 25 26号楼 现状 改造重点 塑造规划步行入口区域明确的商业 娱乐 休闲气氛与形象 24 25 26号楼 改造措施 整体形象的塑造 原有建筑面积1755平方米 改造后面积25